浅谈资产评估案例教学――以房地产评估成本法和市场法为例

　　【摘要】资产评估学是运用商品价值理论对特定资产的价格给予真实、客观、公正、合理的评定和估算。资产评估是一门实践性非常强的应用性学科，因此在资产评估的教学实践中，尤其是财务管理专业CPV（注册资产评估师）方向、会计学专业CPA（注册会计师）方向以及MPACC（会计学专业硕士）的教学实践中，应积极尝试案例教学，并通过科学合理地组织实施案例教学，不断探求和摸索资产评估理论与实务的最佳结合方式。

　　【关键词】资产评估；案例教学法；房地产评估

　　中图分类号：F20文献标识码A文章编号1006-0278（2015）08-172-02

　　案例教学法可界定为通过对一个具体教育情境的描述，引导学生对这些特殊情境进行讨论的一种教学方法。它具有如下特点：一是案例教学法表现形式多种多样，即在资产评估教学过程中的不同阶段，适时地运用现有案例解释和研究资产评估，其具体形式包括课堂讲授理论中评析案例专门组织案例分析、模拟评估、课堂讨论等形式。二是案例教学可以充分发挥教师的主导性，学生参与的主动性。不仅可以使理论讲授变得生动活泼，具有启发性，而且有利于学生尽快掌握抽象的资产评估原理，并能灵活运用、举一反三，最终达到最理想的教学效果。下面我们通过房地产评估中成本法和市场法的具体案例来说明两种方法的特点。

　　一、房地产评估中成本法和市场法的相关概念

　　（一）成本法

　　成本法是对类似房地产或房地产开发建设所需要的包括的利息、利润和税费必要费用的估算，从而估测待估对象的价值。以建设开发商品房为例，成本法中房地产的价格主要包含土地开发的费用、筹资产生的利息、对房地产管理费用和销售费用、应缴纳相关税费和开发获得收益。

　　1.成本法的适用范围

　　（1）房地产市场发展不完善；（2）市场上交易实例不多；（3）无法运用市场法与收益法等方法进行评估。通常采用成本法对房地产进行评估。如政府办公楼、医院、学校、公园等无交易市场又无收益的房地产。

　　2.成本法的基本公式

　　（1）成本法的最基本的公式为：

　　建筑物重置价格=重建支出―折旧

　　其中，重建支出=成本+管理费用+利润+利息+相关税费

　　（2）基准地价系数修正法的公式为：

　　Pi=[P×（1±K）×T×J±F]×Y

　　公式中各变量的含义如下：

　　Pi――待估宗地地价；P――待估宗地对应的基准地价；K――各影响因素修正系数之和；T――期日修正系数；J――容积率修正系数；F――开发程度修正系数；Y――待估宗地使用年期修正系数。

　　3.市场法介绍

　　市场法是以评价时点近期交易的类似房地产（使用、结构、地理位置等方面和待估价房地产相似或相同的房地产）交易价格为估价基准，将其与待估房地产进行比较，并通过交易情况、交易期日、区域因素、和个别因素等修正，最后得出待估房地产在评价时点最可能实现的市场价格。

　　4.市场法适用范围

　　（1）房地产市场愈发达；（2）存在大量与被估房地产相似的交易实例。比较适用市场法进行估价，在同一地区或同一区域的供应和需求，可用于参考的类似交易案例越多，市场比较法越能更有效的应用，与之相反，则不适宜使用市场比较法。如教堂、图书馆、学校、公园等不适合适用市场法。

　　5.市场法的基本公式

　　P=Pd×A×B×C×D

　　其中：P表示待估房地产评估价值；Pd表示可比房地产交易价格；A表示交易情况修正系数；B表示交易期日修正系数；C表示区域因素修正系数；D表示个别因素修正系数。

　　在实际评估工作中，上式A、B、C、D具体表示为：

　　A=正常交易情况指数/可比实例交易情况=100/（）

　　B=评估基准日的价格指数/可比实例交易价格指数=（）/100

　　C=待估对象所处区域的条件指数/可比实例交易所处区域的条件指数=100/（）

　　D=待估对象所处个别因素的条件指数/可比实例所处个别因素条件指数=100/（）

　　二、成本法和市场法的案例对比分析

　　案例：评估对象为某一处占地面积2000平方米的住宅区，分别于2003年和2005年完成建造的一栋建筑面积为4800平方米的七层砖混结构住宅楼，和一栋建筑面积为180平方米也为砖混结构的临街铺面、门卫房。分别对评估对象采用成本法和市场法进行评估。评估基准日为2013年8月。

　　（一）成本法估算过程（采用房地产分估、加总方法）

　　1.建筑物价格采用成本法进行评估。通过对该地域砖混结构建筑大量调查分析，确定的建筑造建单价为800元/平方米，平房造价成本为400元/平方米。该建筑建于2003年建造完成，估计使用年限为40年，且已使用10年，取残值率为4%。

　　楼房重新构造成本=800×4800=3840000元

　　楼房评估价值=3840000-[3840000×（1-4%）÷40]×10=2918400元

　　平房于2005年完成的建造，预估尚可使用年限为17年，已使用8年，残值率为5%。

　　铺面、门卫房重新构建成本=400×180=72000元

　　铺面、门卫房评估价值=72000-[72000×（1-5%）÷（17+8）]×8=50112元

　　楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：2918400+50112=2968512元

　　2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。

　　土地价格=土地所在区域基准地价×土地地价影响因素修正值

　　调查分析该市房地产市场相关资料，确定该住宅所处地区基准地价为1098/平方米。

　　土地单价=1098×（1+0.375）=1509.75元/平方米

　　土地价格=2000×1509.75=3019500元

　　该住宅地楼房地产价格=建筑物价格+土地价格=2968512+3019500=5988012元

　　3.市场法估算过程

　　（1）选择三个可比实例，具体情况如下表：

　　（2）可比实例价格修正表

　　运用市场法在进行修正之后，三处交易实例评估价格具体为：

　　A=1250×100/101×102/100×100/98×100/92=1400元/平方米

　　B=1200×100/105×104/100×100/95×100/99=1264元/平方米

　　C=1300×100/102×105/100×100/96×100/97=1437元/平方米

　　以上三个类似案例和评估对象位于同一供给需求市场内，而且交易日期与评估时点较接近，所以取三者价格的算术平均值作为待估对象的基准价格：

　　（1400+1264+1437）÷3=1367元/平方米

　　市场调查确认铺面、门卫房所在与类似案例同属一地域，取其价格为60000元。

　　4.计算评估结果

　　该住宅市场价值=1367×4800+60000=6621600元

　　通过以上计算，得出成本法评估价值为5988012元，而采用市场法取得评估值为6621600元，比较发现在住宅市场上采用两种评估价值结果存在较大的差异，差价额为6621600-5987900=633700元，差额率为（差额/市场法评估价值）9.6%。

　　三、案例教学对比结论

　　评估的对象在某个时间点的价值反映了此时房地产的价值，这个估价时间点的市场走势不会因为某个估价人员的意志而转移。即不论当时房地产的价格有多高，不论市场的成交量有多少，只要市场实际交易形成的价格，就应是房地产的真实价格。估价人员采用市场法和成本法对评估对象进行评估，两种方法评估出的差异过大，出现这个问题的原因不在于方法本身，而在于评估人员没有真正理解各种方法的内涵，没有正确的运用方法。在用成本法估价时，我们需要考虑到市场供给和需求、无形资产的价值、效用函数和外部经济价格等因素，所以采用与价格修正类似的方法，分别对市场上供给和需求、无形资产的价值、效用函数和外部经济价格进行价格调整，价格调整系数类似修正系数，并对建筑物的折旧仅仅只考虑有形损耗。市场比较法，我们需要基于市场法替代原理，对房地产市场逐步完善。选取可比实例时，要充分对所选实例的交易资料进行理解，要求实例资料的完整以及可靠、合法。