物业公司会计实务(十)

无形资产的核算

一、无形资产概述

无形资产的概念及内容如下：

1．无形资产的概念

无形资产是指不具有实物形态，但可供公司长期使用并能够给公司带来经济利益的经济资源。

无形资产具备以下特征：

(1)无实体性 无形资产不具有实物形态，看不见，摸不着，是隐形存在的资产，无形资产所体现的是一种权力或获得超额利润的能力。虽无固定的实体、却有价值。

(2)收益的不确定性 无形资产将在较长时间内为公司带来经济利益，且收益具有很大的不确定。有些无形资产(如商誉)只是在某个特定的企业存在并发挥作用，有些无形资产的受益期难以确定，随着市场竞争新技术的发明而被替代。

(3)垄断性 也称独占性，无形资产通常属于特定企业独占的权利，为该企业所垄断。这一特征表明无形资产与特定的主体有关，在法律或合同的保护下禁止非持有人无偿地占有或使用，排斥在一般情况下他人的竞争。

(4)可以在一个以上会计期间为公司提供经济效益。因此，无形资产被界定为长期资产，而不是流动资产，使用期限超过一年。

2．无形资产的内容

公司的无形资产按经济内容不同，可以分为专利权、商标权、著作权、土地使用权、特许权、非专利技术、计算机软件和商誉等。

(1)专利权 是指国家专利管理机关根据发明人的申请依法授予发明创造人或其权利受让人在一定期限内拥有制造或专卖其发明创造成果的一种权利。专利权一般分三种类型：

一是发明专利权；

二是实用新型专利权；

三是外观设计专利权。

专利权受法律保护。在某项专利权有效期间内，若别人使用相同原理、结构和技术用于生产经营，就需向专利权人支付专利使用费，否则就构成侵权行为，需承担法律责任并赔偿专利所有者一定的损失。

(2)商标权 是商标所有人对商标依法注册而取得的专用权。具有独占性、排他性和可延续性等特点。我国商标法规定，注册商标的有效期限为10年，在期限届满前，企业可依法申请延期，经批准可继续享有商标的专用权，商标权可由企业自行设计，向有关部门申请注册而取得，也可以通过购买或接受，从其他单位或个人取得。

(3)著作权(亦称为版权) 是国家有关机关依法授予著作人或文艺作品的创造人以及出版商在一定年限内发表、制作、出版和发行的专有权力。一般情况下，著作权并不赋予所有者向他人因公开发行制作、出版或再版其作品而取得收益的权利。

(4)土地使用权(也称场地使用权) 是指土地使用者对其所使用的土地或场地，按照法律规定，享有的利用和取得收益的权利。土地使用权有长期固定的，也有临时的。

(5)特许权 指企业通过付费，被准许在一定区域内，以一定的形式生产经营某种特定商品产品或劳务的专有权利。特许权可以由政府机关授予，也可以由其他企业、事业单位或个人授予。

(6)非专利技术 是指没有申请专利权但被使用能为企业带来一定效益的某项技术，它不受法律保护，而*保密手段自我维护。

(7)计算机软件 它是有载体的技术知识产品，它以磁性材料为储存物质，并将其作为介质，施行对计算机的控制和操作。它由工程技术人员设计和编制，因而是价值和使用价值的统一体，构成企业的一项无形资产。它将在企业未来的一个较长期间发挥作用。

(8)商誉 对物业管理企业来说商誉是指某一物业管理企业因地理位置优越、经营管理优秀、经济效益突出等而在人们心目中形成良好的印象，它使企业所获取报酬超过类似企业一般的获利水平。商誉的显著特点是仅与作为整体的企业有关，不能单独存在，不能与企业所确指的各项资产(包括流动资产、固定资产和其他无形资产)分开，故不可单独转让，其成本不易客观地确定，因此企业自己创立的商誉按规定不予入帐。企业只有在兼并或购买另一家企业时才能确认商誉并作为无形资产入帐。

二、无形资产取得的核算

(一)无形资产的计价

无形资产取得的途径较多，有购入、投资转入、自创、捐赠等等。因此订价相对比较复杂。现行会计制度规定，无形资产应按取得时的历史成本计价，具体包括：

(1)企业购入各项无形资产，应按照本企业实际支付的价款入帐。

(2)企业自行开发按法律程序认可的无形资产，按开发过程中发生的实际净支出计价。

(3)其他单位投资转入的无形资产，应按评估确认或合同、协议确认的价格入帐。

(4)企业接受捐赠的无形资产，按照发票帐单所列金额或同类无形资产的市价入帐。

(5)商誉只有在企业合并、接受投资和向外购入时方可作价入帐。

(二)无形资产取得的核算

为了总括反映和监督无形资产的取得、摊销及其转让、投资转出等情况，应设置“无形资产”帐户，该帐户属于资产类帐户。借方登记企业取得无形资产的实际成本；贷方登记无形资产价值的摊销额及减少的无形资产；余额在借方，表示无形资产的摊余价值。本帐户应按无形资产类别或项目设置明细帐进行明细核算。

无形资产

①登记企业取得无形资产的实际成本

②登记无形资产价值的摊销额及减少的无形资产

例 某物业管理企业从科研所购入一项专利权，开出转帐支票付价款7 000元。根据支票存根和收据编制会计分录如下：

借：无形资产一专利权 7 000

贷：银行存款 7 000

例 某物业管理企业与天祥房地产开发公司达成协议，接受该开发公司以土地使用权作为投资。经华兴会计师事物所评估确认其该土地使用权作价为690 000元。根据有关凭证编制会计分录如下：

借：无形资产——土地使用权 690 000

贷：实收资本——法人资本 690 000

三、无形资产摊销核算

无形资产是长期资产，计价入帐后，其成本也应当在有效年限内进行系统合理的分摊。无形资产的摊销期限取决于其有效年限。在无形资产的有效使用期限按照直线法进行摊销。无形资产摊销时直接贷记“无形资产”帐户，借记“管理费用’’帐户。

例 某物业管理企业于1997年5月份购买了一项专利，支付价款54 000元，该专利有效使用6年，按直线摊销法每月应摊销额及摊销的会计分录如下：

(1)根据专利权的有效使用年限计算每月摊销额

年摊销额=取得专利权的全部价款÷有效使用年限=54 000÷6元／年=9 000(元／年)

月摊销额=9 000÷12元／月=750元／月

(2)编制会计分录如下：

借：管理费用——无形资产摊销 750

贷：无形资产——专利权   750

四、无形资产转让核算

企业拥有的无形资产，可以依法进行转让。无形资产转让的方式有两种：一是转让其所有权；二是转让其使用权。不同转让方式的会计处理方法是不一样的。

(一)转让无形资产所有权的核算

无形资产的所有权是指企业在法律规定的范围内对其无形资产所享有的占有、使用、收益、处分的权力。企业将无形资产的价值权转让出去，就意味着企业完全丧失了这些权力，而由受让方继续享有这些权力。因此在会计处理上，企业一方面应反映转让收入的取得。另一方面应将无形资产的摊余价值予以转销，同时，按照我国税法规定，企业转让无形资产应按5％交纳营业税。

企业在出售，转让无形资产时，应贷记“其他业务收入”，并同时结转无形资产的摊余价值，记入其他业务支出帐户。

例 某物业管理企业转让给东宇实业公司土地使用权，收到价款390 000元，存入银行。该土地使用权的取得成本为200 000元，法定有效期限为20年，企业已使用4年。

土地使用权摊余价值=200 000元-40 000元=160 000元

转让土地使用权应交纳营业税=390 000元×5％=19 500元

收到转让价款时，编制会计分录如下：

借：银行存款 390 000

贷：其他业务收入——无形资产转让 390 000

同时结转出售成本：

借：其他业务支出 179 500

贷：无形资产——土地使用权 160 000

应交税金——应交营业税 19 500

(二)转让无形资产使用权的核算

无形资产的使用权是指受让企业对无形资产的性能和用途加以利用，以满足生产经营需要的权利。使用权是所有者所享有的一项独立权力。所有者在行使其所有权时，可以在法律规定的范围内，根据自己的意志和利益，将其使用权分离出去，由非所有者享有。同时，受让方取得只是使用权，出让方仍保留对该无形资产的所有权，并按合同、协议的约定收取一定的使用费。

企业转让无形资产使用权所获得的收入，与转让其所有权相同、均作为其他业务收入处理。但结转成本的方法不一样。企业仍应保留该无形资产的帐面价值，不得在帐上转销，只将履行合同所发生的费用，作为转让其使用权的成本。

例 某物业管理企业将一项喷水池设计专利权转让给另一物业管理企业使用，按规定一次性收取使用费90 000元收到价款。

根据有关凭证，编制会计分录如下：

借：银行存款 90 000

贷：其他业务收入——无形资产转让 90 000

递延资产与其他资产核算

一、递延资产概述

(一)递延资产的性质

递延资产是指不能全部计入当期损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用。包括开办费、租入固定资产的改良支出以及摊销期限在一年以上的长期待摊费用。递延资产实质上是一种费用，但由于这些费用的效益要期待于未来，并且这些费用支出的数额较大，是一种资本性支出，其受益期在一年以上，若把它们与支出年度的收入相配比，就不能正确计算当期经营成果，所以应把它们作为递延处理，在受益期内分期摊销。

(二)递延资产的内容

通常，递延资产包括开办费、租入固定资产改良支出，以及摊销期在一年以上的长期待摊费用等。

1．开办费

开办费是企业在筹建期间实际发生的各项费用。包括筹建期间人员的工资、差旅费、办公费、职工培训费、印刷费、注册登记费、调研费、法律咨询费及其他开办费等。但是，在筹建期间为取得流动资产、无形资产或购进固定资产所发生的费用不能作为开办费，而应相应确认各项资产。开办费应当自公司开始生产经营当月起，分期摊销，摊销期不得少于5年。

2．租入固定资产改良支出

企业从其他单位或个人租入的固定资产，所有权属于出租人，但企业依合同享有使用权。通常双方在协议中规定，租入企业应按照规定的用途使用，并承担对租入固定资产进行修理和改良的责任，即发生的修理和改良支出全部由承租方负担。对租入固定资产的大修理支出，不构成固定资产价值，其会计处理与自有固定资产的大修理支出无区别。对租入固定资产实施改良，因有助于提高固定资产的效用和功能，应当另外确认为一项资产。由于租入固定资产的所有权不属于租入企业，不宜增加租入固定资产的价值而作为递延资产处理。

租入固定资产改良及大修理支出应当在租赁期内分期平均摊销；

3．长期待摊费用

是指开办费和租入固定资产改良支出以外的其他递延资产。包括一次性预付的经营租赁款、向金融机构一次性支付的债券发行费用，以及摊销期在一年以上的固定资产大修理支出等。长期待摊费用的摊销期限均在一年以上，这与待摊费用不同，后者的摊销期限不超过一年，所以列在流动资产项目下。

二、递延资产核算

企业应当设置“递延资产”帐户，反映和监督各项递延资产的增减变动及结存情况。该帐户是一个资产类帐户。借方登记实际发生的各项递延费用；贷方登记各项递延费用的摊销数；余额在借方，表示尚未摊销的各种递延资产数额。同时，该帐户应按照费用种类设置明细帐。

例某物业管理企业在筹建期共发生注册、验资、人员培训、筹建期间人员工资、办公费等开办费用84 000元。在营业后5年内摊销，每年摊销额1 400元，。

根据有关凭证编制会计分录如下：

(1)   借：递延资产——开办费 84 000

贷：银行存款 84 000

(2)每年分月摊销开办费时：

借：管理费用 1 400

贷：递延资产——开办费 1 400