业主家中财物被盗物业公司应当赔偿吗

业主家中财物被盗物业公司应当赔偿吗？ 来源：考试大 【考试大：我的学习乐园,我的考试专家】 2008 年 5 月 12 日

案例： 某城市住宅小区的王先生家中被盗，丢失财物价值达十万余元。王先生报案后，公安机 关立案侦查，犯罪嫌疑人一直没有到案。王先生在关注公安机关破案进度的同时，考虑是否 应当追究所在小区物业管理公司的责任。 对于类似这种业主家中财物被盗， 物业管理公司应 否赔偿的问题，实务中争议很多，笔者通过本文予以探究。 一、物业管理公司的民事责任 民事责任是因违反民事义务，依法应承担的法律后果，这是民事责任的本质特征。正如 我国 《民法通则》 规定： ”公民、 法人违反合同或者不履行其他义务的， 应当承担民事责任。 ” 分析： 物业管理公司的民事责任，首先应当界定物业、物业管理及物业管理公司的概念。 物业是指己建成投入使用的建筑物、构筑物及其相关共用设施设备和共有场地等的统称。 物业管理是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物 业使用人提供服务的活动。物业管理公司是指从事物业管理的企业法人。其次，物业管理公 司的民事义务包括法定义务和约定义务。 法定义务是法律法规确定的物业管理公司的管理义 务。如《辽宁省城市住宅区物业管理条例》规定物业管理公司有如下义务：(一)按照合同要 求， 制定本住宅区物业管理办法： (二)依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用； ) (三： 制止违反物业管理规定的行为；(四)选聘专业公司和人员承担专项服务业务；(五)按委托管 理合同实施物业管理；(六)接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督；(七)协助有关 部门开展社区活动。 约定义务由物业管理公司与业主或物业使用人在物业管理委托合同中约定，如《大连市 物业管理委托合同》示范文本中关于小区保安工作的职责约定，小区内实行 24 小时保安值 班巡逻制度，保安人员值班有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻 记录，各项保安措旌落实。物业管理公司的法定义务和约定义务构成了其民事义务的全部， 物业管理公司若违反民事义务，就应承担民事责任，当然，物业管理公司若没有违反其民事 义务，也就无需承担民事责任。 二、物业管理公司与业主、物业使用人的民事关系 业主、物业使用人通过其自治管理组织——业主委员会选聘物业管理公司，物业管理公 司与业主、物业使用人订立物业管理合同，物业管理公司依据物业管理合同提供服务，保持 房屋及其共用设施设备和共有场地完好，使用方便、安全，环境整洁，公共秩序良好。物业 管理公司与业主、物业使用人之间也可以约定其他服务项目，如物业管理公司保证业主、物 业使用人家中财物的安全，若发生火灾、财物丢失由物业管理公司赔偿等。尽管业主、物业 使用人家中的财物属于非物业范畴，但在法律未禁止的前提下，根据契约自由的原则，是可 以由当事人双方进行约定的，这也是物业管理公司的约定义务。 由此可见，物业管理公司与业主、物业使用人之间形成的是委托管理的民事法律关系， 这种民事关系具有如下特点：(一)物业管理合同受相关物业管理法规及《合同法》的调整。 例如在辽宁省行政区域内， 城市住宅区的物业管理必须遵守 《辽宁省城市住宅区物业管理条 例》，物业管理公司收取服务费必须与业主委员会协商，对收取物业管理服务费的项目及标 准必须公布。物业管理公司与业主、物业使用人之间要签订物业管理合同，制定物业管理公 约，并严格遵守。同时物业管理合同受《合同法》调整，根据《合同法》第一百二十四条的

规定：本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法 分则或者其他法律最相类似的规定。物业管理合同适用委托合同的规定。委托合同作为《合 同法》规定的一种有名合同，其归责原则是过错责任原则。按其规定：有偿的委托合同，因 受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人 的故意或者重大过失给委托人造成损失的， 委托人可以要求赔偿损失。 对于物业管理公司的 保安工作而言，其法定的义务是”保持公共秩序良好”，约定的义务在合同中标明。没有在合 同中标明的义务对于属于物业范畴的， 物业管理公司应负管理责任， 如小区内的花坛被破坏， 物业管理公司如果负有管理上的过错责任， 需要承担赔偿责任， 如果没有管理上的过错责任， 不需要承担责任；对于不属于物业范畴的，如业主、 物业使用人家中的财物， 其毁损、灭失， 物业管理公司不承担赔偿责任。 但物业管理公司与业主、 物业使用人有特别约定的除外。 (二) 物业管理合同不同于保管合同。 如前所述， 物业管理合同的管理人——物业管理公司的主要 合同义务是管理职责；而保管合同的保管人的主要合同义务是保管职责。如果业主、物业使 用人与物业管理公司订立保管合同， 那么一旦被保管的物品被盗， 物业管理公司就应承担赔 偿责任。 但物业管理合同没有约定保管义务内容， 则无论如何也形不成物业管理公司对业主、 物业使用人家中财物的保管、赔偿责任。实务中有人认为物业管理公司负有对业主、物业使 用人家中财物管理的附随义务， 笔者认为这种附随义务同样不是保管义务， 难以确认物业管 理公司应负赔偿责任。 三、业主、物业使用人的蒙申财物被盗由谁赔偿 首先，我们探讨以下几个问题：(一)如果一个人在大街上财物被抢劫是否应由公安机关赔 偿?公安机关负有保护公民生命、财产安全不受侵犯的职责和义务，公安机关维护社会公共 秩序的费用也是由每位公民通过纳税缴付， 再由国家统一划拨的， 公民与公安机关形成的是 一种社会公共秩序的委托管理关系。公民在大街上被抢劫，公安机关并不负赔偿责任。原因 很简单， 公安机关因管理职责并不必然产生赔偿责任。 但公安机关的运钞护运车队与银行建 立了保管运输关系，若同样在大街上被抢劫，公安机关必当赔偿。(二)如果一个人在本住宅 小区内或在家中被抢劫，是否应由物业管理公司赔偿呢?物业管理公司的保安人员负责小区 内的公共秩序，同时，也是协助公安机关维护社会治安，在没有与业主、物业使用人建立私 人保镖、财物保管关系的前提下，同样不负赔偿责任。(三)物业管理公司保安人员值维护小 区内公共秩序的具体职责， 应当是遇有暴力等违法事件发生时及时制止、 报警以及协助公安 机关调查、履行其他职责等，物业管理公司的保安工作不具有保镖职责，也不是保管工作。 其次，为了保障业主、物业使用人家中财物的安全，公安机关有义务加强社会治安管理、 严厉打击违法犯罪活动； 物业管理公司有义务加强小区内的保安工作， 认真履行职责保一方 平安；业主、物业使用人应加强防盗意识，采取参加财产保险等自我保护措施，并在物业管 理公司具备保管家中财物、 有损害赔偿能力的前提下， 也可与其在物业管理合同中约定保管 事项。 那么，像本文中类似王先生家中财物被盗，公安机关立案后又一直抓不到犯罪嫌疑人的 情况，王先生是否有权起诉物业管理公司要求赔偿?笔者认为，王先生若家中财物己参加财 产保险应及时报案，要求保险公司理赔。王先生也有权在公安机关抓到犯罪嫌疑人、法院审 理刑事案件时，提起刑事附带民事诉讼，要求犯罪嫌疑人赔偿损失。王先生不应到法院起诉 物业管理公司，王先生的诉讼请求不会得到法院的支持。原因有二：第一，王先生若选择物 业管理公司为被告提起民事诉讼，因刑事案件未经审理，王先生的被盗财物数额无法确定， 民事诉讼只能中止，待刑事案件审结后再恢复审理；第二，即使法院审理王先生的起诉，通

过本文前面的论述，我们不难得出结论，物业管理公司不负赔偿责任，王先生的诉讼请求只 能被驳回。 来源:考试大-物业管理师考试 责编:nishun636 评论 纠错