[案例分析]城镇居民购买农村房屋被认定买卖合同无效
09-13
1987年11月15日，某某区黄村乡某村村民廖某与城镇居民姜某签订了一份房屋买卖合同。
合同约定：“廖某将自家的三间房屋、两间厢房及院子，一并卖给了姜某。在签约当日，廖某将房契及房屋都交给了姜某，姜某则付给廖某8700元房款。”
在签订合同时，该村村委负责人作为证明人也在合同上签名。1997年，姜某对所购房屋进行了翻建。
2001年8月，廖某去世。2004年该地区拆迁，经评估姜某所购房屋评估价格约60万元。
在拆迁前，廖某的儿子、女儿及妻子要求收回房屋，给予姜某10万元补偿，被姜某拒绝。于是廖某的儿子、女儿及妻子做为原告向某某区法院起诉，要求确认合同无效，姜某返还房屋，退回购房款。
法院判决：法院判决买卖合同无效，但对于60万元的拆迁款，法院认为购房时双方意思表示真实，且姜某对房屋进行了翻建，从公平的角度来讲，返还8700元有失公平，姜某返还房屋后，要考虑其再次购置房屋费用，目前的房屋价格与购房当初房屋的价格相差比较大，且原告的诉讼是在若干年后，在房屋拆迁前提出的，因此综合各种因素，判决按房屋评估价格80%即48元归姜某所有，其余12万元归三名原告。
律师点评：对于城镇居民购买农村宅基地的行为法院原则上都认定无效。2003年，某某市高院针对审理城镇居民购买农村宅基地案件有一个会议纪要，明确此种行为原则上认定无效。但法院在具体处理此案时会考虑该类案件的具体情况及历史原因，并非按照无效合同返还原款原物的规定严格执行，而是按照评估价值的一定比例返还，基本上将评估价格的大部分留给购买人，而一小部分留给出卖人。