滑县房地产市场调研报告1

第一部分 滑县整体概况

一、基本状况

1、区位概况

滑县位于豫北平原，归属安阳市管辖，2014年1月1日起正式升级为省直管县，与濮阳、延津、浚县、长垣、封丘、内黄接壤。全县面积1814平方公里，辖1新区10镇12乡，总人口140万。滑县县城位于县域西北，县城南距郑州市153公里，北距安阳市区70公里，东北距濮阳市区53公里，西南距新乡市区70公里，西北距鹤壁市区25公里。 2、交通状况

滑县对外交通便利，新菏铁路从滑县南部经过；长济高速从县域南部通过并设有牛屯互通口；大广高速贯穿南北，在慈周寨乡和留固镇设有互通口；省道101、213、215、222在滑县交汇，县（乡）道形成以县城为中心的放射状路网连通各乡镇，基本实现了村村通公路的目标。便捷的对外交通和良好的内部交通，有利于促进滑县成为东部地区产业转移、西部地区资源输出的地区枢纽，成为安阳市、濮阳市、新乡市三市地区的交通通信、商贸物流、生产要素的集散地。

二、滑县整体发展规划

1、县城发展现状

滑县县城是全县行政、经济和文化中心，其在县域位置偏于西北，对全县的影响和辐射带动作用相对较弱，与浚县之间的相互影响正在逐步加强。县城建成区北至北环路，南至产业集聚区南边界，西至卫河，东至城关镇建设边界，建成区面积2341.61公顷，常

住人口21.73万人，人均建设用地107.76平方米。县城大体上由道口镇区、城关镇区、小铺集镇区和南部产业集聚区组成。道口镇的解放路集中了县城的行政中心、商业中心和文化中心等功能。老城区的景观相对较差，土地利用混乱，城中村分布较多，城区目前逐步向东发展，基本上已与城关镇区连接。城关镇区和小铺集镇区城市建设相对滞后，基本上还是大集镇风貌。南部产业集聚区发展迅速，基础设施和城市建设推进较快，但自成体系的建设影响城市的协调发展。

2、中心城区整体规划 城市性质

城市性质定位为：“豫北地区新兴的工贸型次中心城市，滑县政治、经济、文化和信息中心”。

规划范围

规划确定中心城区范围（也即城市增长边界）为东至规划的东外环路外围，北至滑县与浚县县界，西至滑县与浚县县界、规划的西外环西侧外围，南至规划的南外环路，面积130平方公里。其中63平方公里左右为本次规划建设用地。 规划期限及人口规模

近期规划至2015年，人口规模32万人，用地规模33.6平方公里。远期规划至2030年，人口规模60万人，建设用地63平方公里。

3、滑县新区及规划

滑县新区位于县城道口镇东南部，是滑县招商引资和对外开放的重要载体。新区规划区西起解放路，东至什牛路，北起滑州路，南至南外环，总面积15.07平方公里，折合土地面积2.2万亩, 其中可开发利用土地1.7万亩. 新区下辖10个行政村, 农业人口11000

余人. 目前, 新区内基础设施齐全, 招商引资势头良好。储备工业用地4000亩, 已安置落地项目84个, 全面建成项目23个, 年内完成项目建设50个, 完成固定投资15亿元。

4、滑东新区及规划

滑东新区规划范围西至滑兴路，北至新北环、南至滑州路、东至东环，总面积14平方公里。该区集行政办公、商务商业、综合居住为一体的城市核心综合服务区，引领及促进城市经济发展。滑东新区布局为“一带、两轴、两心、多片”的规划结构。

一带：指生态休闲带。

两轴：指商业发展轴、行政商务发展轴。

两心：指由行政中心与中心商务功能区集聚形成的行政商务中心，以及北部的文化科研教育中心。

多片：指行政商务、文化科研教育，位于东北、东南、西南、西北布局的居住片区以及沿中州大道、滑州大道形成的综合服务片。

第二部分 滑县房地产市场分析

一、滑县房地产现状概述

1、开发商特征

以本土开发企业为主，开发企业不够规范，实力弱，无大品牌开发企业进入；（建业地块在本项目对面，与本项目在时间上基本同步） 2、产品特征

项目规模大，以刚需和改善型户型为主，高端产品较少, 两房产品市场接受度低； 3、市场特征

投放量大，去化快，整体市场供需较旺； 4、客户特征

县城客户以改善现居住环境为主，乡镇客户进城置业多为考虑子女婚嫁、教育、进城定居为主； 5. 区域发展特征

县城分老城区、新区和新东区三个板块。老城改造力度不大；新区市政配套（道路、学校、医疗）优越，发展速度较快，市场认知度高；新东区有政策导向，是未来发展方向，但发展相对新区迟缓，市场认可程度低。 6、物业服务特征

整体物业服务体系刚刚形成，服务不规范，但已有部分项目（金秋华城、一号院等）已开始宣传物业概念，客户对物业服务的关注度意识逐渐提高；

二、未来滑县房地产市场趋势研判

目前市场去化速度快，投放量急剧提升，新的项目不断涌现，几个规模较大的在售项目后期供应量大，有供过于求的风险，未来

可能导致滞销。

第三部分 滑县各版块房地产发展状况

一、滑县各版块楼市现状

1、新区板块

该区域是目前滑县重点发展区域，也是房地产开发的重点区域，市场80%以上的项目主要集中在此区域，市场开发较为成熟，竞争激烈。无论是开发商还是购房者对该区域价值和发展前景都已形成共识，市场供需两旺，发展前景较好。开发多以中高端楼盘为主，项目规模大，配套全，购房者对该区域认可度较高，良好的教育资源、交通和区位地段是该区域最大优势所在。 2、老城区板块

该区域是滑县的经济、行政、文化、商业中心，人口密度最大，人流量最多，消费能力最强，配套齐全，商业繁华，居住生活最为便利。本区域开发一般以拆迁为主，地价高，成本较高。因此，此区域的项目开发对商业部分较为偏重，只有2-3个项目以住宅销售为主。老城区成熟生活的便利性是该区域项目销售情况不错的最大因素。 3、北区板块

该区域位于滑县城区的边缘地带，不在未来城市发展的主要方向上，人口分布少，配套不足，区位价值不被认可，售价较低。 4、滑州东区板块

该区域是滑县未来几年内的核心发展方向，是滑县未来新的政治、文化、商务和信息中心，具有巨大的发展潜力和空间，省内大型房企如建业和实力较强的本土开发商如博大已开始在此区域谋划布局。目前处于刚起步阶段，交通路网完善，配套不够齐全，市场

接受度与新区相比还存在一定差距。政府对此区域规划发展的实施力度和速度将会对本区域产生决定性的影响。大型房企的进驻和周边知名项目的带动将会对本区域的发展产生一定的助推带动作用。

二、滑县各版块主要在售项目情况一览表

总结分析：

1、在售项目规模普遍较大，市场投放量大，小区配套完善，销售速度较快；

2、在售房源形态以电梯多层和小高层为主，120-130平米三房是市场上主力户型，三室两厅两卫户型需重点考虑，两房产品在市场上也开始有部分群体关注，带有赠送面积能变三房概念的90多平米两房受欢迎；

3、购买客群以乡镇群体为主，交通、教育和小区规模及进度是客户考虑购买的主要因素；

4、在项目销售说辞中对物业服务、赠送面积等方面提及的很少，销售以代理公司为主，整体职业素养不高； 5、滑县市场大部分楼盘都有地下室，地下室与住宅绑定的项目约占一半以上；

6、配套方面，滑县市场中相对其他县市，有个较特别的配套设施——地温中央空调，大部分楼盘社区内部都有此配套，项目目前只有翡翠城项目对外宣称采用集中供暖；

7、形象包装上，大部分项目都不够重视，售楼部昭示性不强或为临时搭建，而江南绿城、博大壹号院、翡翠城、金地日煜城等中高端项目操作较好，营销中心与景观示范区配合开放，对项目品质的提升和销售有着极大的促进作用；目前尚没有项目布置有样板间，这也是提升项目形象的一个重要突破口；

8、营销推广方面，媒体渠道以户外和电视为主，乡镇多以条幅和派单为主，活动类传播渠道很少；

第四部分 项目地块综合分析

一、项目地块概述

地块位于滑州路东段，文昌路以东，东环路以西，离滑县汽车站1.2公里，交通便利，是老城区、滑县新区和滑县新东区交汇地带，近邻规划中的新县政府（滑园），未来发展潜力巨大。

二、周边现有及远景配套资源

政府机关：城关镇人民政府、城关镇公安局、财政局

学校：滑县第二高级中学、欧阳中学、城关镇第一初中、育新小学 公园：明福寺塔公园、滑园

商业：义乌商博城、明福寺塔仿古商业街 交通：滑县汽车站

三、项目SWOT 分析

优势：1、地块为平整的净地，无需拆迁，项目进展速度快； 2、地块紧邻主干道，周边路网发达，交通便利； 3、位于新东区，紧邻未来的新县政府，升值潜力巨大； 4、地块方正，便于规划，适合开发高品质社区；

劣势：1、地理位置稍偏。目前人们对新东区尚未普遍认可，地块周边区域价值还未得到体现，客户心理抗性较大； 2、周边配套缺乏。项目周边几乎没有任何配套设施，生活不方便；

3、地块附件有电力站、化肥厂分布，所产生的辐射、气味等问题，在规划和销售说辞中要注意规避； 机会：1、属于发展规划的主要方向，未来东区将成为最受关注的核心板块，发展潜力和升值空间极大； 2、项目以北为城关老城区，人口分布密集，区域市场内潜在客户多，市场发展趋势好；

3、建业所拿地块就在项目对面，再加上翡翠城、博大壹号院等项目对该区域的共同炒作，区域价值会进一步提升； 威胁：1、周边项目虽然不多，但全部为大项目和知名项目，竞争激烈；

2、市场上开发项目众多，投放量较大，购买群体以大量的乡镇村民为主，随着客群和消费潜力的不断被挖掘，市场存在购买后 续乏力的可能性；

建议尽可能加快项目开发节奏，及早入市，抓住目前快速发展的市场机会；

第五部分 项目目标客群分析

一、滑县整体购房客群分析

滑县人口众多，主要以乡镇农村购房群体为主，整体置业观念落后，主要经济来源为种地和外出务工收入。他们考虑进城置业的主要目的为：1. 子女结婚、教育问题；2. 改善居住环境，享受城区便利配套； 购房群体特点分析： 1、公务员、企事业单位领导

此类人群收入稳定，有一定经济基础，对生活质量和品位较为注重，多以二次置业，考虑中高端楼盘，对交通便利程度、规划、配套

设施、地段、环境物业管理较为重视，注重对子女的教育。受政策方面影响，此类人群购买逐渐减少。 2、普通工薪阶层：教师、医生、普通企业职工等

此类人群经济实力一般，多为首次置业或改善型置业，对价格、地段、配套设施较为注重，多倾向于选择中低端产品。 3、城乡个体户、小老板

此类人群经济实力较强，追求较高的生活享受，通常会选择高档住宅，大部分有私家车，对小区环境、档次、配套、地段、交通、物业服务等比较看重。 4、外出务工人员

此类群体常年在外工作，老人和小孩一般都留守在老家，具有一定的见识和投资理念。多为改善居住条件和解决子女教育问题，对价格、交通、配套、户型面积较为看重。 5、各乡镇村民

以种地为主，经济基础较弱，向往县城的便利生活，多为子女结婚购置。比较看重价格、交通条件和周边配套，对物业服务、小区规划方面尚未形成认识。

二、本案目标客群分析

购买客群：

1. 东、东南方向乡镇进城置业群体； 2. 项目周边部分城关老城区原住民；

3. 追求高品质、高生活享受的个体户、小老板；

4. 少量公务员、工薪阶层 需求特点：

1. 项目定位适合大众群体，乡镇群体和少量公务员、工薪阶层看好新东区区域价值，看好项目发展潜力和空间； 2. 周边城关老城区原住民在此区域已生活习惯，对此区域高度认可；

3. 个体户、小老板等高收入人群对项目品质、高端产品较为满意，对新东区发展也比较看好；

第六部分 项目定位及规划建议

一、产品定位

根据市场调研情况、地块情况和目标客群分析，本项目产品定位建议为：

少量普通多层/多层电梯洋房/11层小高层/少量叠加别墅

1、产品以多层电梯洋房为主，符合当前及未来几年内市场状况及需求特点； 2、少量的叠加别墅产品作为提升项目品质的标杆产品，提高项目附加值；

3、普通多层产品可以有效控制成本，以较低价格的产品出现在市场上，拉大项目客群范围，吸收不同层次的客群；

4、小高层产品根据景观及视野状况，在地块价值已获得认可、项目品牌已经建立、房价逐步被接受的情况下酌情建设，有利于最大限度的挖掘地块价值；

二、整体规划建议

1. 滑州路沿线规划为临街小高层，带2层底商，西北拐角部分3层商业（前期可作为售楼部使用），保证产品价值的最大化；

2. 小区整体采取围合式布局，滑州路上设大门，小区整体景观要突出效果；

3. 大门和景观示范区先行，快速出形象，配合营销中心销售，对快速销售形成有力支持；

三、建筑风格 新古典主义风格

风格特征：新古典主义建筑风格的特征是高台阶、粗柱廊、厚山花，高雅而和谐是新古典风格的代名词，新古典主义是古典与现代的结合物, 它的精华来自古典主义, 但不是仿古, 更不是复古, 而是追求神似。

建议理由：

1）风靡多年，市场接受度较高。

2）高贵典雅，现代与古典的结合，属于简欧风格，建筑成本适中。

3）外立面颜色相对亮丽，容易从周边风格中脱颖而出，且该色彩为年轻人所认同，迎合本案客群喜好，形成共鸣。

四、配套设施建议

由于项目周边配套严重不足，再加上电力站、化肥厂等不利因素，我们可以通过临街商业解决配套不足的问题，同时，利用景观组团和坡地起伏化解电力站、化肥厂对项目带来的影响，在物业方面上加入智能化高端物业配套，提升项目品质。

配套设施建议：

临街商业+坡地组团景观+高端物业配套

五、户型配比建议

1、产品以三房为主，符合滑县市场对户型面积上的需求；同时，经济三房和舒适三房并存，目标客群范围更广； 2、85㎡左右两房，总价控制得当，满足购买能力较弱人群的需求；

3、叠加产品能满足高端消费人群的置业需求，塑造价格标杆，提升项目品质；

4、四房产品可以进一步丰富项目产品线，满足部分改善型置业需求；