杜海洲诉宇能律师事务所租赁合同纠纷一案的

杜海洲诉宇能律师事务所租赁合同纠纷一案的

一 审 陈 述 意 见

审判长、审判员：

今天我作为原告参加今天的庭审活动，现在我就本案的具体情况发表以下几点意见供合议庭评议时予以考虑：

一、 原告收取房租是合情合理合法的，理应受到法律的保护

2008年1月3日原告和汇天国际（湖南娄底) 建设开发投资有限公司签订了《汇天国际大厦买卖合同》，原告购买了汇天国际大厦第八层的01、02号房，并支付了相应的购房款，随后在娄底市房产局办理了该两间房屋的权属登记，原告依法取得了这两间房屋的所有权。因此，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条 “所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，原告依法收取该两间房屋的租金是符合法律规定的，理应受到法律的保护, 任何人都无权剥夺原告依法收取租金的权利。因此，被告从开始使用原告的房屋后就应当向原告支付租金，被告从2008年9月16日开始进场进行装修，也就是被说被告从这一天开始使用原告的房屋，因此，租金就应当从2008年9月16日开始进行计算。

二、 被告在承租原告的房屋后就应当依法履行向原告支付租

金的义务

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合

同”的规定，因此，被告在承租原告的房屋后就有义务向原告支付租金，既然被告有向原告支付租金的义务，那么在什么情况下能免除被告的义务呢？除非权利人—---原告放弃自已的权利，在本案中，既然原告没有放弃自已的权利，那么被告就应当依法履行其支付租金的义务。

三、 被告拒不支付租金是一种严重的违约行为

被告从2008年9月16日开始承租使用原告的房屋之后，就应当依法履行其支付租金的义务，可是在长达两年多的时间里，原告曾在被告召开的各种会议上数次提出要求被告支付租金，可是，被告对原告的合理要求一直不予理睬，拒不支付原告的租金，被告的行为严重地侵犯了原告的合法权益，是一种严重的违约行为。

四、 原告要求解除与被告的租赁关系是符合法律规定的

1、 原告和被告之间至今都没有签订正式的书面租赁合同，因

此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”既然原告和被告之间没有签订租赁合同，那么原告和被告之间就是不定期的租赁关系，同时，《合同法》第二百三十二条规定：不定期租赁的，当事人可以随时解除合同。

2、 原告在和被告数次交涉未果的情况下，无奈之下原告只好

于2010年12月28日向被告发出了书面的《通知》，要求被告在十日内支付拖欠的租金并协商2010年10月份以后

的租金标准，可是，被告在收到原告的书面通知后，仍然不支付前两年度拖欠的租金，并且一直不和原告协商也不支付拖欠的租金。因此，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，在本案中，被告向原告支付租金是其主要的义务, 可是经原告多次催告后被告仍然拒不履行其主要债务，这是一方面；另一方面，原告投资几十万购买这两间房屋并出租给被告使用的主要目的就是要收取租金的，并不是为谁做贡献的，就算是要做贡献也必须原告自愿，不能强迫原告，现在由于被告拒不支付前两年度的房屋租金且自2010年10月份以来支付的房租明显偏低，致使原告的合同目的根本无法实现，因此原告要求解除与被告之间的租赁关系是符合法律规定的。

3、 被告从二00九年元月份以来先后将其承租的四间房子擅

自转租从中谋利，其中就包括了原告的一间房子，被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规

定，另一方也说明了被告根本就不需要这么多的房屋使用。

五、 原告要求被告在解除租赁合同后恢复原状并拆除封闭的

公共通道是符合法律规定的

a) 关于恢复房屋原状的问题。由于被告拒不支付前两年度的房屋租金且已经支付的租金明显的低于市场价格的违约

行为，从而导致原告要求解除租赁合同，因此，根据《中

华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履

行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要

求赔偿损失”和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合

同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租

人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除

时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可

由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复

原状”的规定，原告要求被告在解除租赁合同后恢复原状

是符合法律规定的。

b) 关于拆除封闭的公共通道的问题。被告封闭、改造作为办公室使用的第八层的公共通道是属于全体业主的共有部

分，我们在购买房屋时的房价中就已经包含了该共有部

分，被告未经许可、擅自将共有部分封闭、使用，侵犯了

全体业主的合法权益。《中华人民共和国物权法》第七十

条 “业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享

有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管

理的权利”和第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的

共有部分，享有权利，承担义务”，被告的行为明显地违

反了《物权法》的有关规定，更何况被告还不是本栋楼的

业主，仅仅只是一个承租人而已，因此，被告根本就无权

使用、封闭该公共通道。同时，该公共通道是一个消防前

室，是一个疏散通道，是紧急情况下用于逃生的安全出口，被告擅自封闭、使用违反了《高层民用建筑设计防火规划》［GB50045—95(2005版) ］的规定，被告在中午和下午下

班后就将前后门都锁住，存在严重的消防安全稳患，一旦

失火将无处逃生，《中华人民共和国消防法》第十六条第

（四）规定“保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准”是机关、团体、企业、事业单位应当履行的消防安全职责，被告的

行为严重地违反了《消防法》的有关规定，同时，在解除

原、被告的租赁关系后也将严重影响原告的自用或出租，被告擅自封闭的公共通道是应当依法予以拆除的。

六、 关于房屋租金的标准问题

因为原、被告双方没有签订书面的租赁合同，双方对应支付的租金标准并没有约定，因此根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”的规定以及各出租人2008年1月1日签订

的《宇能律师联合购房并共同委托管理协议书》第六条“协议人与联购房小组约定协议人出资收益回报首先全部用于偿还协议人在银行的按揭贷款，如所得收益低于月供按揭贷款的，协议人应补足向银行的月供款，如所得收益超出月供按揭贷款，可支付给协议人支配，具体按市场行情操作”的约定，被告应当在承租原告的房屋后就按照汇天大厦所在地的市场价格向原告支付房租，此前被告从2010年10月1日开始支付的租金以及从2011年5月1日开始支付的租金明显的低于汇天大厦所在地的市场价格并且还是被告单方面作出的、未经全体业主协商的，因此，被告擅自所定的租金原告是无法接受的。

七、 关于房屋租金每年递增的问题

最近几年来，娄底市乃至全国的市场物价和房价均有较大幅度的增高，根据2011年3月28日在《娄底日报》发布的《2010年娄底市国民经济社会发展统计公报》，2010年娄底市居民消费价格总指数为103.4%, 2011年7月13日国家统计局公布的经济数据显示：今年上半年我国GDP 同比增长9.6%, 六月份全国居民消费价格总水平（CPI ）同比增长了6.4%, 一至六月全国居民消费价格总水平（CPI ）同比增长了5.4%, 2011年7月19日国家统计局湖南调查总队公布的2011年上半年湖南省统计调查数据显示：上半年，全省居民消费价格总水平（CPI ）同比上涨5.9%，全省新建住宅销售价格同比上涨8.3%，二手住宅销售价格上涨6.2%，并且随着我国国民经济的发

展，全国居民消费价格总水平（CPI ）和房屋价格还将逐年增涨，而房屋租金的价格和市场物价、房价的增涨是成正比的，因此，原告要求被告支付的房租每年度上涨10%的幅度是符合娄底市和全国经济社会发展要求的，也是合情合理的。

八、 关于原告要求被告支付滞纳金、违约金的问题

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付”的规定，由于原、被告没有签订租赁合同、没有约定租金的支付时间，因此被告就应当在届满一年时支付租金，但是被告并没有依法向原告支付租金，为此，根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告逾期支付租金，就应当按照法律规定的每日向原告支付万分之二点一的违约金直至支付完毕为止。

九、 被告要求原告免除两年租金或承担房屋的装修费用是没

有法律依据或合同约定的

根据我国法律的有关规定：一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款是无效的，在本案中，被告要求原告免除其两年租金就是想要免除其支付租金的责任，被告要求原告承担房屋的装修费用就是想要加重原告的责任，因此，在原告没有放弃权利或者愿意承担责任的前提下，被告要求原告免除两年租

金或承担房屋的装修费用是无效的，也是根本就不可能实现的。

十、 关于《宇能律师联合购房并共同委托管理协议书》的问题 a) 这份协议变成了被告随意玩弄的玩具，被告想用就用，不想用就不用，对它有利的就用，对它不利的就不用，比如

说：大家推选的一个三人联合购房小组几年来从来就没有

开过一次会；比如说：根据该协议书中第五条、第六条的

约定，被告是应当支付房租的，具体的标准是“按市场行

情操作”，可是被告就是不付；比如说：被告在去年上半

年的一次所务会上承诺从七月份开始支付房租，可是被告

事后又不讲信用，擅自将支付房租的时间改到了十月份；比如说：在该协议书中并没有允许被告可以转租，可是被

告就可以将他人的房子进行转租，并且转租所获得的租金

可以独吞，不需要付给房东；比如说：被告在我们买房之

前和之后曾经多次提到只要我们支付50%的购房款，余款

由银行进行按揭，以租金抵按揭款，以后的费用不要我们

付了的，并且协议书的第六条也正好体现了被告的这种想

法，可是被告却出尔反而就是不付租金，诸如此类被告不

讲信用的事情实在太多了。

b) 这份协议是否能够制限制原告的权利？被告曾经在多种场合提到过，原告的权利是受到限制的，没错，当时大家

买房的目的是要出租给被告作办公室使用的，现在原告遵

守承诺、履行了将房屋出租给被告使用的义务，那么被告

也就应该履行其支付房租的义务啊，更何况，这份协议书

中并没有任何限制原告权利的条款，被告凭什么、又依据

什么来限制原告的权利呢？同时，被告也曾经多次冠冕堂

皇的提到这样做是为了律师事务所的发展，那么，让我们

来看看被告这家律师事务所是一家什么性质的组织？一

它不是国家机关，不属于国家利益；二它不是国家事业单

位，不属于社会公益事业；三它不是国家的慈善机构，不

是为了社会的慈善事业，根据《律师法》的规定，被告不

过是一家个人合伙的社会中介组织而已，那么，被告作为

一家个体私营企业它有什么资格来限制、来剥夺原告的权

利？难道为了所谓的律师事务所的发展就可以就不顾国

家的法律恣肆侵犯他人的权利吗？难道为了被告所里的

利益就可以不顾原告的合法权利吗？

c) 这份协议中约定的少数服从多数能否剥夺原告的权利？虽然在该协议书的第三条约定了“遇有重大问题各协议人

按出资比例行使表决权，超过二分之一表决权即视为通

过”，但是我们这些业主从来就没有投过票，也没有表决

过，更没有形成过什么决议，难道仅仅凭被告的所务会写

的会议记录就能将原告收取租金的基本权利给剥夺了

吗？根据我国《物权法》的有关规定，出租人收取租金是

出租人的基本权利，那么，谁有资格剥夺原告的权利呢？

只有人民法院才有这个资格，但是在本案中，被告经过它

的所务会就将原告收取房租的权利给剥夺了，不仅它所写

的会议记录不让原告看，也不给原告发通知，而且原告连

申辩的机会也没有，就这样将原告的权利给剥夺了，如果

人民法院剥夺某个公民的权利，至少人民法院还要发个判

决书，如果不服的话，还有上诉的权利和机会，因此，我

认为，被告比人民法院还历害、比人民法院还管用，被告

恐怕是全中国乃至全世界最“牛逼”的律师事务所。今天

在坐的很多人都是学法律的，大家都知道：权利是可以放

弃的，义务是必须履行的，在本案中七个第三人都放弃了

部分权利，维独原告没有放弃，难道其他人放弃了权利也

要强迫原告也放弃权利吗？有这种道理吗？有这种逻辑

吗？

根据以上事实和理由，原告依法收取房租是天经地义的、也是合理合法的，任何人都无权剥夺原告依法收取房屋租金的权利。被告作为一家为社会公众提供法律服务的律师事务所、作为一家湖南省的“省级文明律师事务所”和湖南省“优秀律师事务所”更应该依法履行向原告支付房租的义务。因此，我请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。

以上意见请合议庭评议时予以充分考虑！谢谢大家！

杜海洲

2011年7月29日

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