三月天津楼市井喷

　　天津房地产市场在2010年第一季度的成绩超过了火爆的2009年同期水平。 　　 　　天津地产市场中旺盛的需求在春节之后再次抬头。在2010年天津房地产市场中，曾支撑2009年天津地产涨势的因素依然存在，如蓝印户口政策、城市拆迁改造等。目前天津的房价由于去年的惯性加上需求的回升，涨势依然存在，预计未来半年内天津住宅价格仍将维持高位，并将持续小幅上涨，但涨幅将不会大于2009年下半年的涨幅。市区房价过万近郊成为热点 　　3月天津中心城区共成交新建商品住宅1901套，成交面积18.3万平方米，环比上涨了11.1％；成交均价为14643元／平方米，环比上涨2.7％。天津市中心各区成交量基本回复到春节前的水平，价格方面继续维持了小幅上涨的态势。在整个第一季度中，天津市内六区的房价涨幅明显高于其他地区，核心地段价值成为支撑房价的重要因素。市内六区中，和平区房价均价超过2万元，成为天津房价最高区域。 　　天津的环城四区在3月成交商品住宅301 1套，成交面积29.59万平方米，环比上涨了154.5％，是天津成交量增长最快的地区。市中心的高房价和供应稀缺，已经使越来越多的需求分流到近郊的环城四区。在这四区中，津南区成交增加最为明显，成交涨幅达257.7％。随着一批大型楼盘的相继开发及天钢柳林城市副中心的规划，津南区将成为楼市的又一个热点片区。 　　虽然滨海新区在3月成交量和房价的涨幅都不是最突出的，但是其长久以来稳步上升的态势始终延续，滨海新区房地产市场在天津房地产市场中的份额和地位日渐重要。未来供应有望增加房价依旧高位徘徊 　　对于造成3月成交暴涨情况的原因，业内普遍认为，是大部分购房者由于对房价的预期结束了观望而投身市场造成的。 　　2009年的市场火爆给了开发商极大信心，天津去年新开工面积有所提升，这些将在2010年的供应量上有所体现；而2009年成交火热的天津土地市场中也将有部分供应反映在2010年的市场，因此，虽然目前天津商品房市场上依旧是供小于求的局面，但是未来供应量将逐步提升，预计全年供应量在1200～1300万平方米左右，其中大量供应将会集中在下半年上市。 　　天津土地市场持续放量 　　供应量居全国首位 　　去年天津推出住宅用地2378万平方米，同比增加40％，名列全国第一位；土地出让金收A732亿元，仅次于上海、杭州、北京。为此《今日楼市》(天津刊)记者专访了天津市国土资源及房屋管理局土地交易中心办公室负责人(应对方要求故隐去采访对象姓名，以下简称“天津国土”)。 　　《今日楼市》：去年天津无论是供应量、成交量还是土地出让金都有显著的增加，今年天津±地市场的趋势将会如何发展? 　　天津国土：2010年天津土地市场仍将继续这种增长趋势。天津2010年全年详细的供地计划，正按国务院下达的新要求做最后的修改和审定。天津第一季度的土地供应量依旧排名全国各城市首位，即使在春节前后，全国大部分城市都因春节原因减缓了土地供应，但天津依旧保持着每周上百万平方米的供应量，这种情况在全国来说是绝无仅有的。 　　另外天津2010年土地出让金的涨幅将大于土地成交量的涨幅。在2009年以前，天津土地市场对于京沪等城市来说，竞争并不激烈，地块以底价成交为主，所以土地出让金与土地成交量的涨幅相差不大，但是随着2010年天津土地市场的参与者越来越多，竞争程度越来越强，成交土地的溢价率开始上升。 　　《今日楼市》：2010年天津土地市场会从地域上明显向滨海新区倾斜吗? 　　天津国土：2010年，是滨海新区城市建设的关键一年，从斥资1300亿元兴建城市基础设施就可看出天津市重点发展滨海新区的力度，土地供应必然要配合城市发展的需要，为城市开拓提供广阔空间。 　　为了滨海新区建设的需要，天津市把每月的10日定为滨海新区的土地集中交易日。2010年2月10日，第一次滨海新区土地集中交易日就推出了36宗地块，总面积高达200公顷，这些地块分别位于塘沽、汉沽、大港和高新区、空港经济区及天津港等滨海新区重要区域，如果全部成交将实现60亿元的土地出让金。 　　《今日楼市》：去年全国保障房建设用地供应完成率不足50％，天津是少数几个完成保障房供地计划的城市之一，今年天津的保障房供地又将如何进行? 　　关津国土：去年我们计划供应664公顷保障房用地，而当年实际供应量为669公顷，能够超额完成保障房土地供应，这对城市、经济、民生都大有好处。从今年第一批推出的23块天津市区地块中，大家可以发现，其中14块土地中有配建保障房的要求，而且都处于市区中地段位置不错的区域。天津市对保障房土地供应的重视，由此可见―班。 　　《今日楼市》：前不久单价地王南开兴业里地块，刷新了天津楼面价的纪录；但此前位置更佳的南市地块却以底价成交。是什么原因造成两地有如此差距? 　　天津国土：你所说的南市地块的确是以14，2亿元底价成交的，没有其他企业参与竞争的原因有三点：首先，这一地块有很大的拆迁压力；其次，地块要求在五年内开发近66万平方米1：1的商业金融业和居住型公寓，这对开发企业实力的要求很高；最后，地块推出时值年末，可能很多企业由于年底的资金、计划等原因推迟拍地的计划。而南开兴业里地块的成交正处于2010年3月，正处于企业资金充足的时期，各企业也都制定了各自的拿地计划，所以出现了多家大型企业争夺同一地块的局面。 　　天津住宅市场不确定性增强 　　索　袁 　　警惕房价报复性上涨 　　 　　目前天津市内六区的房价已经冲击每平方米2万元的高度，而且供应量也日益减少。针对天津房地产市场今年的发展趋势，《今日楼市》(天津刊)记者分别采访了南开大学经济学博士、中国房地产信息网专家库成员刘玉录，泰达建设有限公司董事长、津滨发展股份有限公司董事长许立凡和红�集团营销总监张志刚。 　　《今日楼市》：据您预计，2010年天津住宅市场与往年相比将有哪些变化? 　　刘玉景：首先说供求。经测算，2010年内全市可供销售的新增商品住宅3190万平方米(2009年末全市结余可供销售新增商品住宅1690万平方米+2010年按计划竣工新增商品住宅1500万平方米=3190)。假定年内蓝印户口、新婚用房和计划拆迁规模诸项政策不变化，而占上年交易量20％的投资／投机性购房基本上退市，201 0年新增商品住宅的交易量应该恢复到近几年来的常规水平，很可能在1000～1200万平方米之间。 　　2010年全市二手住房交易量很可能与近几年的常规数量接近，估计在850万平方米的可能性比较大。 　　在价格走势方面，2009年末，中央政府明确提出遏制房价过快增长的政策目标。目前，在一线城市房地产市场的交易

量和价格上，都不同程度地出现了政策反应。在第一季度，对房价走向，现在说涨、说降的都有。因为新的一轮房价博弈才刚刚启动，还没有过真正的交锋，所以现在就下结论恐怕为时过早，一些表态充其量不过是愿望而已。但是，有一点可以肯定，由于楼市所处的宏观环境、政策取向和市场预期的变化，200g年的房价疯涨在2010年不可能再现。在政策驱动下，投资异常活跃，新旧过滤加快，2010年市场环境面J临着诸多变化，天津住宅市场的不确定性增强。 　　许立凡：2010年的房地产市场在地产政策等因素的影响下，可能会出现一段相对平稳的时期，但是房地产政策在购房人群中引发的观望情绪不会持续太长的时间。通过对房地产市场多年来走势的观察，大家可以发现，政策引发的观望持续时间越来越短，而在每次观望结束后发生的往往是房地产成交量和房价的报复性上涨。 　　张志刚：对于房地产政策的未来走势，我认为调控虽然出现，但是调整幅度将会被控制在一定范围之内，因为目前金融危机的阴影并未完全散去，房地产业对国民经济的重要性也有目共睹，所以房地产出现大规模或根本性的调整不太可能。 　　《今日楼市》：随着天津城市发展，除了和平、南开等原有房地产热点区域之外，您认为未来天津房地产市场还有哪些热点区域7 　　许立凡：近年来天津随着城市的建设和经济的发展，各个区域呈现均衡化趋势，原有一些相对发展滞后的地区迎来了快速发展的机遇，所以房地产市场由此产生一些新兴区域也是一种必然。但是值得注意的是，新兴区域与原有热点区域的差距也会依然存在，一些几十年积累下来的人文优势是新兴区域短时间内无法复制的，不同区域的城市基础设施配套也需要长期建设完善。 　　从目前天津房地产市场的发展趋势来看，城市东部地区由于滨海新区的带动，显示出领先全市的上升势头；在城市另一面，受京津一体化影响的地区也在随着基础设施的完善而更加成熟，北京已经从曾经的吸收型城市转变为扩散型城市，对外辐射能力日渐增强，天津与其接壤的一些新兴区域能否利用好这一优势，成为它们未来发展的关键。 　　张志刚：目前在天津地产市场整体供应量中，新四区已经占到二分之一以上，另外随着天津的城市建设，地铁、轻轨、快速路等交通设施的延展，购房者从市中心高房价地区向新四区流动的趋势十分明显。同时近两年多家实力房企连续进驻津南，除了最早布局津南的红�集团外，碧桂园、中信、星耀等国内房企陆续进驻津南。从3月份的成交来看，津南区成为天津房地产成交量上升最明显的地区，津南区在2010年领跑天津房地产市场的趋势已经开始显现。 　　《今日楼市》：近年来随着京津经济继续发展、滨海新区价值逐步体现，您认为京津一体化的趋势又有哪些新的动向? 　　许立凡：京津一体化是中国北方尤其是环渤海地区经济保持快速发展的最佳出路，也是一种符合经济规律的大势所趋。由于京津地区国有企业比重较高，民营经济相对较弱，可能近年来京津一体化的进程略显缓慢，但是随着经济结构的自然调整，更为活跃的经济将使京津融合变成一种必然。 　　多年前我曾提到，京津塘经济带将是京津一体化的根本。如今天津及滨海新区新的规划和定位正是在为京津塘经济带奠定基础。当然，京津塘经济带打造成型的过程中，一些问题也亟待解决，比如交通，这个问题从宏观上看是结构问题，而从微观E看是经营成本问题，一旦城市间硬件问题解决，京津同城效应将飞快显现。