浅析地役权登记中存在的问题
摘 要:随着《不动产登记暂行条例》的实施以及经济的发展土地更加深入综合高效地利用,地役权将再次进入大众视野,逐步发挥其“地尽其力、物尽其用、人得其需”的功效。地役权登记是地役权发挥功效的保障,也将逐步引起人们的重视。
关键词:地役权;登记;问题;对策
中图分类号:F301.2 文献标识码:A DOI:10.11974/nyyjs.[1**********]
2007年3月颁布实施的《物权法》将地役权明确定位为用益物权,地役权被当作一种他项权利对待,并对登记做了要求。随后2007年12月公布的《土地登记办法》对地役权登记做了更加完善的要求。2015年3月颁布的《不动产登记暂行条例》再次规定地役权应依法办理登记。现实情况是地役权不为大众所知,本文旨在通过一个平常的案例剖析让大家认识到地役权就在人们身边,地役权是大众的一项合法权益,地役权登记同其他登记一样重要,也是维护自身合法权益的有效途径。
1 地役权的概念、特征及登记的意义
1.1 地役权的概念
地役权源于罗马法,大陆法系很多国家都把地役权作为一项重要的权利来加以规定。如《法国民法典》、《德国民法典》、《日本民法典》、《意大利民法典》、《瑞士民法典》、台湾地区民法典等都用专门的章节对地役权做了规定。地役权的传统概念是指为自己特定土地的便利而利用他人特定土地的权利,承担地役权的土地称为供役地,利用地役权的土地称为需役地[1]。
我国《物权法》第156条规定地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。地役权的主体多为不同的土地使用权人。在我国“房随地走,地随房走”的前提下,土地及其上的建筑物、其他附着物都成为地役权的客体[1]。
地役权既可以调节集体土地所有权之间、国有建设用地使用权及房屋所有权之间、宅基地使用权及房屋所有权之间、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物之间、土地承包经营权之间、海域使用权之间的利益,也可以调节上述不同权力之间的关系。同时,地役权的设立突破了物权法定的原则,根据当事人合意约定,使双方的利益最大化,是一种种类繁多可以广泛使用的不动产权力。地役权具有地尽其力、物尽其用、人得其需的功效。
1.2 地役权登记的意义
《物权法》第158条规定,地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。
地役权大多数时候存在于签订合同双方的当事人之间,外人无从知晓。根据这条法律规定可以看出地役权登记采用登记对抗主义,登记的主要目的是对抗善意第三人。
随着经济的发展,不动产的变更日益增多,善意第三人也不断增加。未经登记的地役权,不得对抗善意第三人,通过有偿方式取得的地役权,在不动产发生变更时,直接影响到受让人之间的经济利益。地役权只有经过登记才能对需役地权利人产生完整的保护,对供役地人产生有效的约束[2]。
因此,地役权登记才是减少不必要损失、维护自身合法权益的高效有效途径。
2 地役权登记中存在的问题及原因
如今,地役权登记中存在的最大问题是,以安州区为例没有人申请地役权登记,地役权成了一项被人们遗忘的权利。笔者认为造成这种局面的原因主要有以下几点。
2.1 对地役权认识不足
在我国的土地利用实践中,注重建筑法规和城市规划,这些建筑法规和城市规划在很大程度上减少了地役权的使用。当可以利用地役权来调节不动产关系时,人们往往通过规划的手段解决问题,避免使用地役权。
《物权法》、《土地登记办法》、《不动产登记暂行条例》对地役权做了相应的规定。但地役权作为舶来品,在我国实施的时间太短,加之国民素质等因素,在我国老百姓意识中根本没有地役权的概念。不知何时何地该如何使用这项权利,以及该项权利被侵害后该如何寻求法律救济。
国土部门从事登记的工作人员也极少了解地役权,当地役权可以调节各方利益时不知该如何向权利人解释。
2.2 对地役权合同认识不足
根据《物权法》关于地役权的规定,签订地役权合同是地役权设立的唯一途径。同时,《物权法》第157条对地役权合同的内容作了详细的规定。然而,这种标准制式的合同不同于《商品房买卖合同》、《存量房买卖合同》,在登记部门找不到。权利人自己拟定的合同不能详尽的保护各方利益。这无疑减弱了申请登记的意愿。
2.3 对地役权登记认识不足
《物权法》第158条的规定地役权采用登记对抗主义,而不是登记生效主义。地役权通过签订合同产生效力,登记只是对抗善意第三人的手段。当物权发生变动的时候登记才发挥效力,如果物权不变动登记的效力得不到体现。通常情况下,人们因对潜在善意第三人带来的利益变化缺乏预见性而忽视登记带来的利益。
2.4 地役权与相邻关系混淆
地役权和相邻关系很容易混淆。多数人认为相邻关系即可调节地役权才能调节的利益关系。然而,相邻关系属于所有权范畴,是法定权利具有强制性,不存在有偿问题;地役权属于用益物权范畴,根据合同设立具有自治自主性,可以是有偿的,也可以是无偿的。相邻关系的适用范围以相毗邻的不动产为存在必要,地役权涉及到的不动产可以是相邻的也可以是不相邻的,只要是事实上的利用关系,都可以设定。相邻关系仅能满足相邻不动产最低限度的需求,而地役权可满足相邻不动产和远隔千里的不动产更高程度的利用需求。可以说相邻关系解决的是吃的饱的问题,地役权是解决吃的好的问题[1]。
3 案例剖析
在安州区花�D镇某街有A、B、C、D、E、F六宗国有土地(位置如图1,均已办理国有土地使用权登记)。其中A-E等5宗土地毗邻,中间有一个空坝及一个通道,空坝位于5宗土地的中间位置,通道位于A宗地与C宗地之间。E宗地和F宗地有自己的空坝及通道。经4宗土地的使用权人协商,该空坝和通道由4个土地使用权人共同分摊。这时,这4宗土地的使用权人各自享有空坝和通道的土地使用权。 2013年,为了提高房价, 6个人协商自愿将各自的土地统一规划,统一修建形成了一个风格统一稍具规模的商品房小区,建筑物后的空坝形成了车位及一条车辆可以通行的通道(如图2)。重新规划后由原来的6宗独用宗地,变更成为了现在的3宗独用宗地和1宗共用宗地(B、C、D合并为G宗地)。为了方便车辆进出,G、E、F宗地各退让了10cm形成了更宽的通道。F宗地只留有一个楼梯间,人可以通行,车辆必须从A宗地与G宗地之间的通道及G宗地上通过。
在该案例中,规划的作用充分展现。建筑物的位置、外观、进出大门的位置、车辆通行的道路及车位都依据规划而建。规划在很大程度上避免了地役权的使用。
G宗地与E宗地相邻,构成相邻关系,E宗地从G宗地上通行是法定权利,具有强制性;F宗地与E宗地相邻,构成相邻关系,F宗地从E宗地上通行是法定权利,具有强制性。
3.1 地役权的确认
F宗地与G宗地不相邻,不能构成相邻关系,F宗地的不动产权利人从G宗地上通行不属于法定权利。这时就要运用到地役权。
笔者认为F宗地的不动产权利人从G宗地上通行符合地役权的定义。F宗地的不动产权利人为了提高房价,与G宗地统一规划,统一修建形成了一个风格统一稍具规模的商品房小区。F宗地与G宗地的不动产权利人,达到了双赢。F宗地的不动产权利人实现了利用他人不动产提高自己不动产效益的目的。F宗地为需役地,G宗地为供役地。
地役权的原始取得方式之依长期持续利用的事实,即根据事实上存在的土地利用关系,通过默示同意之推断,或依据公平原则,而确认地役权之成立[1]。
根据规划及建成的事实,F宗地必须从G宗地上通行,存在了事实上的土地利用关系,且在6宗地的不动产权利人协商建设时已默示同意了F宗地对G宗地的利用。或者依据公平原则,F也退让了10cm作为通道,本应享有在G宗地上的通行权。由此可以确认地役权的成立。
如果,E宗地的不动产权利人对于从G宗地上通行有更高程度的要求,F宗地的不动产权利人对于从E宗地上通行有更高程度的要求,双方也可以通过协商的方式签订地役权合同,办理地役权登记。
3.2 地役权登记
G宗地和F宗地均修建的商品房,当不动产转移后,面对几十个不同的不动产权利人,F宗地的不动产权利人该如何维护自己的权利,地役权登记的主要目的就是对抗善意第三人。
根据《物权法》第158条的规定, G宗地受让人可能不知道G宗地上存在地役权, 基于公示公信原则,G宗地受让人所取得的不动产上视为不存在地役权负担。如果G宗地受让人不允许F宗地受让人通行,F宗地的受让人不得主张地役权。因此,为了维护自己的合法权益,F宗地的土地使用者和G宗地的土地使用者应共同向国土资源管理部门申请地役权登记。
根据《物权法》第166条规定,购买F宗地的不动产权利人依然对G宗地享有地役权。根据第167条规定,购买G宗地的不动产权利人依然对F宗地负有地役权。
根据《物权法》第169条规定,已经登记的地役权变更、转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。
2015年6月公布的《不动产登记暂行条例实施细则》第4章第8节对地役权的初始登记和变更登记都做介绍。2016年5月30日,国土资源部印发《不动产登记操作规范(试行)》对地役权首次登记、变更登记、转移登记、注销登记的适用范围、申请资料、审查要点都做了详细的介绍,具有操作性。
本文所举案例发生在人们身边且司空见惯, 是简单的关于通行地役权的设立及登记,但因从事土地登记的工作人员对地役权知之甚少避免引起行政官司和权利人对地役权不了解,未提出登记申请而未做登记。
在现实生活中人们接触到的,改革后的“公产房”,房子按照建筑面积分给了职工,空坝、通道等公共设施还留在原单位,当原单位想对这些资产进行处置时,势必会使享受了“公产房”的业户在空坝、通道等公共设施的使用上受到限制。如果,进行了地役权登记,业主和原单位之间的矛盾可以很轻松的化解。发生在人们身边的与人们息息相关的信号发射塔的建设、广告牌的安放、空调外挂的安放、通过协商进行的排水排污、农村中取水通行等都会运用到地役权。
4 对策措施
地役权可以广泛地调节人们日常生活中不相邻不动产或是相邻不动产为提高自己的效益而在通风、通行、采光、用水、管道铺设、电力电信设施安放等方面的利益。在登记情况下的地役权,可以使不动产的效能得到最大限度的发挥。
笔者认为改善地役权登记状况主要从以下几个方面入手。
4.1 完善法律法规条款
《物权法》中对地役权和相邻关系分别在不同的章节做了介绍,规划的作用进一步减少了地役权的使用。地役权与相邻关系调节的内容有交叉重叠的之处,重新整合地役权和相邻关系的适用范围[3]。可以学习国外的做法将地役权按照不同的标准进行分类,以明确在什么情况下通过哪种方式使用何种地役权。
鉴于地役权今后可能在例如铁路用地和铁路保护、文物用地和文物保护、地铁项目建设、水利项目建设[4-5]、西气东输、南水北调、城市风貌提升、电力事业、电信事业、开放式小区[6]等公共事业方面的诸多应用;以及满足需役地人经济利益要求的营业地役权[7],例如乡村旅游[8];政府出于保护生态环境而设立的环境保护地役权[7]。由此,对地役权的适用范围进行拓展是极有必要的。
鉴于地役权使用的广泛性,种类纷繁复杂,《物权法》规定地役权实行登记对抗主义,不利于地役权登记工作的开展,也不利于保护地役权双方的利益,借鉴同为用益物权的建设用地使用权的登记原则,采用登记生效主义。
4.2 加强地役权相关宣传
《物权法》中关于地役权的规定是地役权登记的法律依据。在现实生活中,人们却不知道何时何地该如何使用地役权。
借着《不动产登记暂行条例》的实施加强对地役权的宣传,让更多的人了解地役权。在进行不动产登记培训中加强地役权的介绍,让从事登记的工作人员可以清楚的辨别出何时何地怎样使用地役权。在工作过程中,不断地向社会大众宣传地役权以及地役权登记。
4.3 重视启动登记工作
以绵阳市安州区为例,同为他项权利的抵押权,每年都有70宗左右进行登记,而地役权却一宗也没有。随着不动产统一登记工作和“六五”普法工作的开展,在不动产登记过程中,鼓励有地役权使用需要的不动产权利人签订地役权合同,申请地役权登记。并向社会公布,引起社会的关注,做到家喻户晓,提高地役权登记在社会大众中的认识度。
参考文献
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作者简介:赵静(1983-),女,四川绵阳,绵阳市国土资源局安州区分局。