房地产估价师考试试题_案例分析精选模拟试题

一、综合分析

1、 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（ ）。

A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

2、 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（ ）途径。

A．自行改变

B．经上级主管部门批准改变

C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续

D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

3、 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（ ）。 A．该两幢房屋的正常市场价值 B．该两幢建筑物的重新建造成本 C．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

D．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

4、 甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

确定评估结论的依据应是（ ）。

A．以1500万元作为评估值

B．以(1400+1580)÷2=1490万元作为评估值

C．以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。

D．以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。

5、 甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估

价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为（ ）。 A．1993年12月 B．1995年7月 C．项目转让日期

D．项目建成日期转

6、 甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

该商品房预计1998年5月建成，要估测建时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（ ）。

A．估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态

B．估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态

C．估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态

D．估价对象状况为1995年5月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态

7、某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时购入价格为500万元，同型号空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用为5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师改换空调主机和置换空调机房用于出租不违反规划要求，附近一酒店一楼出租的年客观净收益为营业面积4000元/m2，出租面积的装修改造费用由承租方自负。问：

若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为（ ）万元。

A．530

B．472

C．455

D．450

8、甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后3年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。问：

甲公司拟其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（ ）。

A．因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高

B．因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低

C．该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值

D．该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价

9、 卖房者甲与购房者乙一2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按贤?进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

估价时点应是（ ）。

A．2002年4月25日

B．2002年5月25日

C．2002年7月25日

D．2002年7月25日以后的某一天

10、 卖房者甲与购房者乙一2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按贤?进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

估价的价值范围应是（ ）。

A．合同1规定的房款

B．合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

C．合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70% D．合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费 答案： 1、D 2、B 3、C 4、C 5、B

6、B 7、D 8、D 9、D 10、D 球 球 1 0 6 9 9 6 4 6 7 8

甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14无人承接，退还给甲公司。当1996年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖低价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理

请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？

乙估价所可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因

素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；二是从估价时点看，拍卖时是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；五是从市场销售结果看，拍卖底价为3800元/m2，售出6栋的平均价格为3860元/m2，比较吻合，尚有14栋没有拍出，也从市场方面反映了估价结果的合理性。

甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售费用为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1380.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙认为该套房屋的实际成本为25万元，故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元，自己应得1368.05万元。

若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该如何分配？为什么？

1．甲乙两者的分配方案均不够合理。甲未考虑该套房屋的价值分割，乙则只考虑该套房屋的成本分割，而未考虑房屋的利润分割；

2．正确的分配方案应该是按50%的分成比例对该房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应分得： ，乙应分得：

某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/m2,而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。

请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？

1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；

2.而实际发生的成本可能超过社会平均水平；

3.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化；

改错题

当地2003年1月～8月房地产价格定基指数为：

1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051

比准价格计算：

一、交易日期修正系数：

1．KA＝99.7%

2．KB＝99.0%

3．KC＝99.2%

二、求取比准价格：

1．比准价格A

6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/1006617（元/m2）

2．比准价格B＝＝＝6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102

＝6344（元/m2）

3．比准价格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103＝6201（元/m2）

4．比准价格计算结果：

（6617+6344+6201）/3＝6387（元/m2）

答案：

1．KA计算错，应为：

1051/1048＝100.3%

2．比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：100/101：

比准价格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100

×100/100×100/99×100/99×101/101＝6487（元/m2）

3．比准价格C，容积率修正系数错误，应为：100/99：

比准价格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103＝6326（元/m2）

球 球 1 0 6 9 9 6 4 6 7 8

指错题:

甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡；会议室5间，建筑面积共500㎡；自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：

1层餐厅和咖啡厅价格＝20000×900＝18000000（元）＝1800万元

酒店客房年总收益＝250×280×365×（1－6%）＝10220000（元）＝1022万元 酒店会议室年总收益＝1000×20×12＝240000（元）＝24（万元）

酒店年总费用＝1022×40%＝409（万元）

酒店客房及会议室年净收益＝1022＋24－409＝637（万元）

酒店客房及会议室价格＝637/10%×［1－1/（1＋10%）30］＝6007（万元） 酒店办公室价格＝300×10000＝3000000（元）＝300（万元）

该酒店总价格＝1800＋6007＋300＝8107（万元）

标准答案：

1．酒店客房年总收益＝250×280×365×60%＝1533（万元）。

2．酒店会议室年总收益＝5×1000×20×12＝120（万元）。

3．自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。

4．总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。 黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使

用权出让金，办理了产权证变更手续。2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价（估价依据正确），估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为（40＋50）÷2＝45（万元）。请问：这样确定估价结论是否正确？为什么？

标准答案：

这样确定估价结论不正确。因为：

1．将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价（因为50万元大于40万元），但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。

2．将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。

赵某于2005年6月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型（指重新装修前）的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：

1．赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件； 2．赵某的购房发票； 3．商品房预售许可证复印件； 4．其他有关房地产市场资料。

请问：

1．上述资料用于抵押估价是否齐全？

2．估价人员可否承诺按170万元进行估价？

3．可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值？为什么？

标准答案：

1．上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。

2．房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。

3．不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。

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