全球经济都在流入CBD,深圳狂挖金融蓄水池

经济世界是不均衡的分布，也可以说是不公平的分布。

在全球贸易尤其是传统贸易流通低迷的形势下，全球的CBD市场却逆势高亢。也就是看全球经济走势，CBD平台，正在成为吸纳、流通资源的最强平台。而且有越来越强化的趋势。

货币主义主导的全球化，催生了金权城市的中心化、平台化和效率化。

深圳正在抓住这一波最强的趋势，针对CBD扩容升级。未来深圳金融流量入口的地位，将由这一波升级开始，更加强化。

█ 全球经济：CBD逆势上扬

纽约曼哈顿夜景

1、纽约

纽约建筑商会去年发布调查数据，2016年曼哈顿新建19座办公楼，新办公面积总计达到970万平方英尺。这是纽约市新建办公楼面积创25年新高。

此前的2000年至2009年的10年间，曼哈顿新增办公面积仅为2230万平方英尺。

纽约建筑商会主席安德森称：“尽管近些年我们致力于让办公建筑往曼哈顿商业区外围扩展，曼哈顿仍然是绝多大数公司的唯一可行性选择。”

2、伦敦

伦敦西区一直是全球最贵的写字楼市场。但貌似还是不够用。

2016年伦敦在建办公大楼数量达20年之最！全伦敦地区有51栋办公大楼处于施工状态，远超过去10年平均数（19栋），也打破之前最高纪录——2007年的37栋。

英国脱欧让英镑应声下跌，却没有动摇当地对写字楼市场的信心。

也是没天理。

3、香港

香港连续3年蝉联全球写字楼租金最贵城市，但还继续上扬。

悦涛之前分析过，香港经济已挂。但由于地处中外贸易、金融、信息流的入口，写字楼市场需求稳定，空置率极低。中资外资机构竞相加持。

莱坊报告估算，由2015至2018年的三年间，香港商厦租金增幅约12%。

4、东京

经贸萧条而CBD独好的最强证据在东京。从3年前打破衰退气息，连续上行。

日本经济持续了20多年的通缩。2013年开始，东京主要商圈一级写字楼空置率连续下滑，但从2014年开始，东京房地产市场交易规模跃居全球首位，需求日渐走高。

其中主要是写字楼市场上涨所带动的，比如苹果、摩根斯坦利、瑞穗银行等跨国企业对东京写字楼物业的增持。

█ 因为资源在加速集中

全球金融中心指数：最有潜力的全球十五大金融中心

悦涛不看好中国未来几年的住房市场，尤其国家连续加码调控和变相加息的背景下。

但是放水不会停。CBD就是一个必流之地，可以视为CBD绑架全球经济，而且还将继续绑架下去。

根本原因是，2015年开始，全球货物贸易暴跌，同期全球的服务业贸易则保持高增长。综合统计的全球贸易总量增长了2.7%。在货物贸易暴跌13%的背景下，这些增量大部分是以CBD为流转中枢。

因为全球经济都在换档。在全球高债务和贸易保护主义之下，传统贸易的低迷不可逆，只能靠资金流、信息流、科技创新和越来越巨量的数据处理业务。

CBD是全球中心城市的服务器。也是世界经济走到今天的实际链接点。

这是残酷的，也是现实的：CBD是富人的高速公路，产业的收费站。

世界财富分化的趋势是不断集中，在最富的那群人手里。

瑞士联邦理工学院2011年曾收集由全球3700万家公司及投资方组成的数据库，分析了全球4.3万家跨国公司及股权关联，绘制出全球经济整体图景。

“当团队深入探究所有权关系的网络时，他们发现网络的很大一部分都可以追溯到一个由147家联系更为紧密的公司所组成的超级实体它们全部的所有权都属于超级实体中的其他成员。

这147家公司控制了全球经济网络总财富量的40%。 实际上，不到1%的公司控制着整个40%的全球经济。格拉特菲尔德表示。其中大多数为金融机构。”

以下是这147家联系密切的公司中的前20家。

天下富人是一家

也就是说，CBD能逆世界大势而上扬，是因为全球财富越来越向这些顶尖财团集中，而未来最重要的资金流、数据流，也是以CBD为运作平台。

全球经济已经离不开这些核心节点的服务器。全球央行放水，首先要通过这些服务器的处理，才能流进实体，最终收获最多利润的，也是它们。

█ 国内一线城市：中央商务区和金权争夺战

和国际趋势一样，中国的经济资源越来越向三大城市集中：京、沪、深。

这种城市竞争格局的大背景在于，货币主义拉动全球经济。

一线城市的竞争越来越取决于金融话语权。北、上、广、深，四大一线城市是中国最强的内外贸易流量入口，但近十年里，京沪深崛起而广州地位渐失，很大程度上是在金权中心的争夺上失利。

金融流量入口决定了城市的资本运作能力、盘活经济资源的能力、参与全球竞争的效率。

体现在城市地理资源上，主要在于城市中心商务区的中心化、平台化和效率化。

北京、上海和深圳CBD对金融资源的吸纳、运营和转化能力明显高于广州和其他二线城市。体现在银行、证券、保险、基金的体量，带动实体的能力如上市公司数量，都远超其他城市。

从现实体量上看，北京和上海高于深圳，但从发展趋势看，深圳金融业的增速是最快的。2006-2016的十年间，深圳金融业增加值年均复合增长率超过20%。

2006年，深圳金融业增加值仅约为北京、上海的四成；2016年，这一比例已经提升到2/3以上。

相比京沪，深圳的地位不是来自政策和资源扶持，而是市场化的效能产出。比如在央企、外企资源和资金总量上不如京沪，深圳就发挥自身强项，把实体结合能力最大化，创投机构和资本数量占据全国1/3，中小板和创业板上市公司数量，深圳连续九年位居全国第一。

4平方公里的深圳CBD核心区，体量不是最大，却聚拢了最高效的金融和服务业资源。客观来说，比邻深交所和香港两个独有资源，也是深圳CBD的地利之便。

█  深圳CBD：全球化趋势下的扩容升级

深圳CBD的扩容是由现实需求的，虽然金融体量不及北京上海，但深圳的人民币流通量长期占全国1/10以上，最高峰时达到全国的一半。这体现的是深圳金融业的活跃度。

集约度上，2016年深圳CBD创造的GDP则达到188亿元/平方公里，不但超越深圳市内各区，而且超越了香港、新加坡的地均GDP创造力。

按9%的年均增速，深圳CBD四年后将达到265亿元/平方公里，达到北京CBD的水平。

过去十年，深圳金融业的增速远高于城市整体经济增速。金融业增加值占GDP比值，从2006年的7%，增加到2016年的15%。提升了一倍。

福田区则是深圳金融业资源最集聚的地方。

目前福田聚集深圳市一半以上的总部企业、60%分行以上的银行机构、79%的保险公司、89%的证券公司、94%的基金公司、几乎100%的期货公司。

福田区金融业带来的产值已经占全区GDP的1/3以上。另一维度：总部经济带来的产值约占比4成。

2017年，深圳CBD的升级由金田路开始，首先推出的是深南大道与金田路双龙交汇的金地中心。随后将有9栋大厦先后入市。

金田路高端物业将增加75万平方米，比之前增加近一半的体量。

这条路，正在打造一个超级金融走廊：金融企业253家、50家科技公司、45家前海注册企业，多家大型集团总部：卓越、富德生命人寿、地铁集团、安信证券……

深圳CBD在规划上，也在向更大规模和更高层次的CAZ（中央活力区）转型，官方则匹配了大量配套政策，并结合深圳的科技优势，打造全国金融科技中心。

管中窥豹，在这一波货币主义主导的全球化趋势下，深圳正在抢占未来十年的金融话语权。