非流动资产分析与总括分析

一、投资性房地产

13年投资性房地产 12年投资性房地产

66,245.10 8,996.51

59,776.20 41,370.90

59,776.20 7,328.98

8,996.51 7,328.98

对比12年与13年，投资性房地产增加了57248.59，增长率636%，公司对于资金的需求，企业持有投资性房地产的目的是赚取租金或者资本增值，或者两者兼有之，公司对于资金的和提高业绩的需求，也说明公司购置了新的商业项目。

企业采取的是公允价值计量模式，说明投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，同时通过说明来看，企业购买了北京光彩国际公寓部分地产长期持有并出租盈利，这提高了企业的盈利能力，而且将一部分投资性房地产作为抵押，去贷款，将暂时不能盈利的投资性房地产用来换取更多的银行存款，增强了企业资金的流动性，降低了风险。

二、无形资产

13年无形资产 12年无形资产

742.45 567.23

514.31

164.90

486.48 175.37

534.22 234.98

对比12年13年的无形资产，增长了175.22，增长率30.9%，无形资产是一项盈利性很强的资产，泛海拥有的无形资产增加，代表了它的可持续发展能力和竞争能力的增强。

从无形资产的盈利性来看，主要是从它的账面价值和内在价值来看。首先，软件的账面价值7112181，报警系统6985144，数据监控平台研发系统4075272，消防安全疏散研发系统519224。其中，软件增加了4084656，其他的并没有增加，经过摊销，净值742万元相比于同行业的万科的104499，就发展前景来看并不如万科。而且同时觉得账面价值明显高于内在价值，所以盈利性并不高。

从无形资产的变现性行来看，主要是从他的减值准备来看，但是四种无形资产都没有集体减值准备，所以他的变现性还是比较好的。

从无形资产的与其他资产的组合的增值性来看，泛海主要从事建筑行业，同时还有报警系统和消防安全疏散研发系统这两个和房地产行业息息相关的无形资产，这三样可以进行生产链上的捆绑，组合成完整的房地产系统，这种组合能够给企业带来不少的利润，所以就组合增值性而言，还是不错的。

三、商誉

13年商誉 12年商誉

706.85 706.85

706.85 706.85

706.85 706.85

706.85 706.85

从12年到13年，商誉上并没有什么变化。

从上表数据来看，受让的泛海信华子公司计提了全部的减值准备，说明子公司的超额获利能力下降，同时收购了深圳光彩的少数股权，但是并没有计提减值准备，说明光彩的盈利能力并没有波动，处于比较稳定的状态。

四、长期待摊费用

13年长期待摊费用 12年长期待摊费用

87.30 65.83

95.13 70.82

55.86 75.81

60.85 80.79

对比12年13年的长期待摊费用，相对于12年，13年增加了21.47，增加了大约30%，长期待摊费用是按照权责发生制原则资本化的支出，没有交换价值，不可转让，所以并没有变现性，同时也显示了未来企业的费用负担越来越重，同

时不断变化的费用也说明了并没有挂账行为。

五、长期股权投资

1. 盈利性分析

从表中可以看出该范海控股本期的长期股权投资相对于上年度有所的增长。从年初[1**********]增长到[1**********]，增长了3,615,088,625，增长幅度较大。

子公司的业务类型主要是房地产开发，和母公司的业务类型相一致。泛海控股在房地产行业上有核心竞争力的条件下，会在技术管理市场等方面对子公司进行实质性的贡献。在业绩方面，母公司和子公司呈同方向变化。

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。

泛海控股在长期股权投资收益的确认使用成本法，因为成本法下的投资收益会给企业带来稳定的发展，同时防止权益法带来的利润泡沫。

2.变现性分析

重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额进行确定。

除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资，如果可收回金额的计量结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额确认为减值损失。

从数据中可以看出，由于并没有计提减值准备，子公司的发展前景较为稳定，变现性良好。

六、其他非流动资产

13

年其他非流动资产 12年其他非流动资产

23,582.70 12,000.00

26,000.00 7,500.00

23,500.00 3,000.00

13,500.00

--

对比13年和12年的数据，发现相对于12年13年增加了11582，近乎100%的增长率，说明了企业的正常生产经营活动已经受到了影响，因为其他非流动资产基本属于质量不高的资产，而它的增长幅度却很高，说明企业的生产运营存在这很大的问题。

七、递延所得税资产

13年递延所得税资产 12年递延所得税资产

74,205.80 40,941.70

51,180.50 9,311.49

50,169.10 7,954.84

44,494.60 2,102.48

对比12年13年的数据，发现相对于12年，13年增长了大约33000的递延所得税资产，增长率大约在75%左右。

同时，根据上表可知，递延所得税的资产远远大于递延所得税负债，说明企业在之后的几年要缴纳的税款会大幅度增加，表示企业的税务情况要恶化，这对于企业的发展与正常的生产运营造成了很大的阻碍。

八、固定资产分析

1.固定资产规模分析：

由上述图表可以看出， 固定资产是泛海建设的一项重要资产，其占总资产比重高于应收票据，它的变动及配置合理性对企业发展的重要性不言而喻。固定资产占比过大，企业资金流动性较低，不利于企业盈利。

2.固定资产结构分析： 2011年：

2011年初固定资产账面净额97572712.44元，年末103872061.70元。其中： （1）房屋及建筑物：由年初的70085511.12元，跌至年末的68598498.34元，占固定资产年末账面净额66.04%。

（2）机器设备：由年初的4247985.39元，涨至年末的4269180.62元，占固定资产年末账面净额4.11%。

（3）运输设备：由年初的11034804.15元，跌至年末的10103980.40元，占固定资产年末账面净额9.73%。

（4）电子设备及其他设备：由年初的12204411.78元，涨至年末的20900402.34

元，占固定资产年末账面净额20.12%

2012年：

2012年初固定资产账面净额103872061.70元，年末139076936.99元。其中： （1）房屋及建筑物：由年初的68598498.34元，涨至年末的105126015.74元，占固定资产年末账面净额75.59%。

（2）机器设备：由年初的4269180.62元，跌至年末的4048837.67元，占固定资产年末账面净额2.91%。

（3）运输设备：由年初的10103980.40元，跌至年末的9652539.86元，占固定资产年末账面净额6.94%。

（4）电子设备及其他设备：由年初的20900402.34元，跌至年末的20249543.72元，占固定资产年末账面净额14.56%。

2013年：

2013年初固定资产账面净额139076936.99元，年末134252557.23元。其中： （1）房屋及建筑物：由年初的105126015.74元，跌至年末的89840730.88元，占固定资产年末账面净额75.59%。

（2）机器设备：由年初的4048837.67元，涨至年末的7442963.75元，占固定资产年末账面净额5.54%。

（3）运输设备：由年初的9652539.86元，跌至年末的15105621.95元，占固定资产年末账面净额11.25%。

（4）电子设备及其他设备：由年初的20249543.72元，跌至年末的21863240.65元，占固定资产年末账面净额16.29%。

从图表中可以清晰地看出来，在2011到2013年这三年中，泛海建设固定资产结构中占比较高的是房屋及建筑物和电子设备及其他设备。而机器设备和运输工具占比则相对较小。另外，注意到固定资产中房屋及建筑物的比例在2012年有明显的提高。原因在于有部分是从出租开发产品重分类。

3、减值准备： 2013年

2012年

通过分析各年的数据，发现资产减值准备合计增加，而且主要是坏账准备计提突增，这说明企业对应收账款等的回收出现了问题，可能是企业内部控制的问题，也可能是企业经营在这个季度没有采用合适的策略，需要在下季度转回。

4.固定资产折旧分析：

泛海建设的固定资产采用年限平均法，折旧年限基本按照国家有关规定进行确定，折旧费用处于基本合理的区间范围。且在2011、2012、2013年折旧方法并未发生变更，说明公司经营良好，无需依靠更改折旧方法增加利润。

5.固定资产周转分析：

固定资产周转率=销售收入净值/平均固定资产原值

经计算，2013年固定资产周转率为0.0985。由于泛海控股并没有太过固定资产，且周转率在逐渐上升，说明固定资产的规模结构越来越合理，利用效率在增加，给公司带来了更大的利润，这对企业至关重要。

九、 资产总括分析

1、资产总体规模：

13年期初资产总额为[1**********].08元，报告期增长到[1**********].40元，增长了31.69%，公司仍处于增长期，资产增长幅度正常。其中，流动资产总额是[1**********].17元，占总资产比重95.57%；非流动资产总额1789953595.23元，占总资产比重4.43%。由于公司所在行业是属于房地产行业，流动资产占了总资产的绝大部分，远高于非流动资产比重，而流动资产中，存货又占了78.13%，主要是2013年的存货滞销导致了存货占有率高。

2、资产结构及盈利模式

固定资产结构：

通过图表可知，泛海建设是经营主导性企业，2013年泛海集团生产用固定资产占比达83.71%，非生产经营用占比16.29%，表明泛海生产经营用固定资产比重较大，没有造成资金的浪费，能较大限度的为公司产生经济效益，利润结构与资产结构也达到了一定程度的一致。在2013年泛海建设的经营性资产结构中，占比最高的为存货，占经营性资产的74.69%，说明该公司当年有大量存货，若长久积压易造成流动性不足风险；其次是货币资金，占经营性资产12.14%，说明该公司现金储备较好，当前的流动性充足；固定资产和无形资产比重很小，均低于1%但是2013年较2012年生产用固定资产有所下降，非生产经营用固定资产有所增加，表明公司生产经营规模处于平稳阶段，没有扩增，这与公司董事会明确提出公司应以项目销售为先导，要求公司各项工作都要服从于、服务于这个核心的公司战略相符。

3、主要资产变动区域及其变动方向的质量含义

从上述表格可以分析出，货币资金从2011年到2013年均有所增加，主要是由于公司销售收入增加，企业在投资方面没有作为，引起不必要的的利息支出。应收票据和应收账款从2012年至2013年有了显著的提高，表明企业业务发展迅速，对业务采用商业汇票结算，一定程度上保证了回款质量，然而回款质量不高导致长期难以收回，迫于竞争压力而主动放宽信用政策。2013年的其他应收款较于2011年有所减少，表明了企业业务有了一定的萎缩。存货从2011年至2013年每一年均有较大幅度的增加，一定程度上说明了企业的销售能力出现了问题，存货滞销越来越严重，企业经营战略急需调整。投资性房地产也呈现逐年递增的趋势，说明企业投资性房地产规模增加，有关资产的公允价值也有所增加。企业的固定资产净额在最近两年有了小幅度的减少，表明企业意识到了存在的问题，开始进行产品结构调整，一定程度也反映了企业整体经营规模萎缩。无形资产也在逐渐减少是由于质量下降，企业计提了减值准备。

4.主要的不良资产区域：

（1）其他应收款

母公司其他应收款数额巨大，合并后数额变小，说明母公司其他应收款主要是向子公司提供资金，此时则需要分析子公司的盈利能力。由利润表可以看出，子公司盈利能力并不太好，主要依靠营业外收入将利润“扭亏为盈”，说明企业收回其他应收款的能力不高。

（2）周转缓慢的存货

经计算，存货周转率的增长率为13.74%。作为房地产公司，由于其行业特点，所以周转速度比较慢。但是2013年存货周转率比上期增长了13.74%，说明泛海建设的存货周转速度加快，加速周转可以有效提高公司的盈利能力，从而创造更多的价值。周转速度加快，也可以减少存货，有效减少资金占用、降低经营风险，改善财务状况、提高抗风险的能力。

（3）固定资产

固定资产是泛海建设的一项重要资产，其占总资产比重高于应收票据，它的变动及配置合理性对企业发展的重要性不言而喻。固定资产占比过大，企业资金流动性较低，不利于企业盈利。

（4）无形资产

从无形资产的盈利性来看，主要是从它的账面价值和内在价值来看。首先，软件的账面价值7112181，报警系统6985144，数据监控平台研发系统4075272，消防安全疏散研发系统519224。其中，软件增加了4084656，其他的并没有增加，经过摊销，净值742万元相比于同行业的万科的104499，就发展前景来看并不如万科。而且同时觉得账面价值明显高于内在价值，所以盈利性并不高。