民宿.客栈专题研究
民宿
·客栈
目录:
一:民宿的概念及起源二:目前发展现状三:投资经营研究四:发展建议
概念及起源民宿一词,最早源自日本的「民宿」(
音
Minshuku)。 风情民宿是指利用自用住宅空闲房间,结
合当地自然与人文景观、生态 环境资源及特色农业生产活动,以家庭副业方式经营,为游客提供
乡野生活 之住宿处所。
民宿不同于传统的饭店旅馆,也许没有高级奢华的设施,但它 能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。
风情民宿脱胎于“农家乐”,但产业形态高于“农家乐”。时下盛行的 民宿旅游—如洋家乐--风潮,就从一片原属于低度发展的行业中,创造出了 欣欣向荣的景象,并正在深刻地改写着中国乡村旅游与休闲度假旅游的的型态。
世界各国及地区民宿案例国内民宿、客栈发展国内民宿、客栈案例
世界各国及地区民宿发展
欧洲加拿大美国台湾
世界各国及地区民宿案例
欧洲民宿
卡兹城堡
项目位置:法国 -朗格多克-鲁西永区经营规模:16间客房客房价格:约1736元/间/晚
世界各国及地区民宿案例加拿大民宿
村里的古怪小屋
项目位置:Spences Bridge, BC, 加拿大经营规模:4间客房客房价格:494元/间/晚
世界各国及地区民宿案例美国民宿
花园工作室公寓
项目位置:旧金山, CA, 美国经营规模:3间客房客房价格:1045元/间/晚
世界各国及地区民宿案例日本民宿
上野之家民宿
项目位置:日本国 東京都 台東区 東上野经营规模:约10间客房客房价格:300-1000元/间/晚
世界各国及地区民宿案例
台湾民宿
“日据时期”的儿童诊所民宿
项目位置:台湾花莲市节约街经营规模:5间客房
客房价格:300元/间/晚
栈客·
国内住宿产品发展历程
国营住宿产品 (20世纪80年代以前)—— 住宿产品以国营饭店、招待所为主
外资高端酒店(20世纪80年代) —— 1980-1988年,外资进入中国,带来先进管理经验和服务标准,合资或外资单体酒店成为高端酒店的市场主体
星级标准酒店(20世纪90年代) —— 1989-1998年,市场经济的发展催生高端酒店标准化需求,外资、合资和民营酒店数量迅速增加,酒店评星体系逐渐完善
经济标准化酒店(20世纪90年代-2010年代) —— 20世纪90年代以来,大众雏形需求迅速增加,经济型酒店盛行;商务出行是主体,对服务标准化的需求催生经济连锁酒店迅速扩张
个性化住宿(目前)
—— 近年,我国旅游度假需求增长迅速,大众出行主体由商务转向个人,消费主体
由
60
后、70后转向80后乃至90后,客栈等个性化住宿的需求明显增加
2011-2013年,特色客栈投资年均增长13.1%,超过行业整体增长率3个百分点。从整体行业态势来看,借助于电子商务及互联网平台的信息流通优势,以及自助游市场规模的急剧拉升,中等价位、具有明确特色定位的中小规模民宿及客栈相关市场份额开始凸显,并在未来5年内成为行业主要领导者。 ——《中国客栈(民俗酒店)业发展报告》
栈客·
国内民宿·客栈发展
国内常常将客栈、民宿、家庭旅馆三个概念混淆使用,三者无严格、明确的界定边界
说明:此次专题研究不对这三种住宿形式做深入区分。
栈客·
国内民宿·客栈发展
国内客栈发展历程
栈
客·
国内民宿·客栈发展
目前发展格局
梯队
代表
区域丽江
客栈数量3000多家2000多家1300多家1000多家600多家800多家近千家300多家150多家100来家
第一梯队
阳朔大理厦门
第二梯队
同里
凤凰
丽江
大理
杭州
乌镇
周庄西塘
第三梯队
凤凰西塘杭州乌镇周庄同里
阳朔
厦门
栈客·
国内民宿·客栈发展
国内客栈资源依托
1赏景度假
3
农村体验
6艺术体验
栈客·
国内民宿·客栈发展
目前主要经营模式
3
4
整体经营
由某一组织或企业统一包装开发民宿再转包给当地居民或组织经营。
由某一组织或企业统一包装开发经营民宿。
江西省婺源县篁岭古村天福庵村法式民居芦茨土屋篁岭古村法国山居
栈客·
国内民宿·客栈案例
芦茨土屋
项目位置:杭州桐庐芦茨湾经营形式:独立经营经营规模:9间客房
客房价格:980-1780元/间/晚配 套:餐饮、娱乐、停车
栈客
·
国内民宿·客栈案例
篁岭古村
项目位置:江西省婺源县江湾镇篁岭村经营形式:集中开发-转租经营经营规模:147栋古宅
客房价格:400-800元/间/晚配 套:配套齐全
栈客
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国内民宿·客栈案例
法国山居
项目位置:浙江省 德清县 莫干山镇 紫岭村经营形式:集中开发-集中经营经营规模:30间客房左右
客房价格:3200-8900元/间/晚配 套:配套齐全
栈客
·
投资与回收经营模式发展困境经营管理困境
栈客·
产品与游客
游客特点
自由行游客为主;青睐自助游的散客,更喜欢特色化的住宿产品;客栈发展成熟区域的散客比重都高。散客 —— 以背包客、
年轻人 —— “中国客栈民宿预订市场用户调研”显示,18-35岁的用户占中国在线客栈民宿预订用户的近90%。2014年中国客栈民宿预订用户年龄分布
十大自由行境内目的地(2012年)
17岁以下18-25岁26-35岁36-45岁
8%38%50.7%8.8%1.5%0.2%
排名245目的地厦门九寨沟桂林排名7910目的地成都西安杭州
46-55岁56岁以上
厦门、丽江、桂林(阳朔)都是国内目前客栈发展相对成熟的区域;北京为北方客栈发展相对较快区域;杭州为客栈发展兴起区域。
数据来源:中国旅游研究院、携程旅游2013年初发布的《中国自由行发展报告》
数据来源:易观智库2014年《中国客栈在线民宿预订市场调研报告》
栈客·
3000元以下3001-5000元5001-7000元7001-10000元
10001-15000元
15001-20000元20001-25000元25001-30000元30001元以上
25.3%32%19.8%12.9%5.4%3.4%0.6%0.2%0.4%
数据来源:易观智库2014年《中国客栈在线民宿预订市场调研报告》
总结:客栈是国内旅游散客化和休闲度假趋势的产物,本质上是一种个性化和深度游的体验方式。虽然目前以低价为主,游客以背包客、驴友为主,以中低收入群体为主;未来,其产品与客群都必将走向多元化,特色化与体验性才是客栈不变的吸引。
栈客·
产品与游客
产品模式:【按吸引特色分】个性化客栈和服务型客栈是未来趋势
客栈类型
吸引点
代表性客栈
纯住宿型观景型个性主题型服务制胜型
满足基本的住宿和安全卫生需求,价格便宜
依山傍水,或紧邻风景区,有观景阳台,具备良好的观景视角
丽江2005年以前的客栈;大部分初级的客栈大理洱海边客栈;凤凰沱江边客栈;丽江阅古楼客栈
主题鲜明,每间客房都不一样,建筑、室内设计、装饰等都极具特色丽江、大理、厦门的品牌客栈或家庭旅馆,如花间堂提供热情友好的个性化服务、院落式的公共交流空间、并有小型的特
品牌客栈,如丽江的纳西妈妈风情客栈、瓦蓝客栈
色体验项目,如手工等
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产品与游客
产品模式:【按档次分】客栈一般具备价格优势,未来将多元化发展,尤其旅游成熟区域
客栈类型经济型小资型
价格区间
特点
代表客栈
发展评价
100元/间以下为主,
面向驴友、学生等;满足基本住宿需求
或按床位收费200
-300/间为主400元/间以上,600-800元较多
大部分初级的客栈初期较多
目前主体
面向追求品质和情调的游客;设计个性化,有明显的主丽江2008年之后建的大部
分客栈人印记、注重“院子文化”
精品型
面向高端人群;强调设计与服务,管理模式趋于企业化很少,丽江等地已有趋势
山上千里走单骑
栈客·
产品与游客
按档次分 案例
丽江北纬
27
度客栈(经济型)
项目位置:云南省 丽江经营规模:11间客房
客房价格:105-218元/间/晚
栈客·
产品与游客
按档次分 案例一米阳光客栈 (小资)
项目位置:云南省 丽江 经营规模:15间客房
客房价格:200-360元/间/晚
栈客
·
产品与游客
按档次分 案例
花间堂(连锁)(精品)
项目位置:云南省 丽江 花间堂客栈经营规模:18间客房
客房价格:880-1680元/间/晚
栈客·
产品与游客
按档次分 案例法云安曼 (享受)
项目位置:杭州市西湖西侧的山谷经营规模:47栋古宅
客房价格:5865-10695元/间/晚
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投资与回收
投资经营主体
总体而言,外来投资者是趋势;但当地居民投资经营对旅游的原真吸引和当地社会经济效益都更有利,政府应引导。
目前,客栈的投资主体与经营主体一般都是统一的,有丽江、杭州等部分地区出现聘用职业经理人方式;未来,随着客栈连锁品牌的发展与成熟,很可能会出现投资主体与经营主体分离的趋势。
产权方
体得方式当地居当地居民
民个人
自有
典型案例
评价
•初期的主要方式特点:自发性,投资小,风险小,管理服务水平较低。
部分家庭旅馆
•适用:一般在旅游发展初期,或者经济发达区域,居民市场意识较强、管理服务水平较高
•最主要的方式特点:相对前者主动性更强,投资更大,风险也更大,有一定的经营管理水平,租赁为
外来投资当地居丽江大部分客
但严重依赖投资者个人。主,或
者民栈
购买•适用:一般在旅游快速发展期,旅游越成熟,外来投资者越多。企业
当地居租赁或
民购买
•非常少见的方式特点:投资大,管理服务水平高,定位中高端。
中青旅西栅
•适用:具备良好发展条件的旅游区,且企业的资金实力和旅游管理水平高的情况。
•非常少见的方式特点:投资大,企业化管理,主要为了先期培育或示范,最后还是会转为市场
台儿庄古城内
化运作的。
客栈
•适用:旅游起步期,且政府有一定资金实力的情况。
政府政府自有
栈客·
投资与回收
投资经营主体
各地客栈投资经营主体结构
旅游区丽江大理厦门凤凰同里西塘杭州
客栈的外来投资经营者占比
21世纪初仅8%,2008年即达68%,目前90%
80%(大理古城的大多数客栈平均3年就会经历一次转让)约90%约50%约90%
本地居民为主本地居民为主
投资与回收
投资规模 客栈投资额总体呈现小规模特点,在成熟区域有快速增长趋势
客房数量 —— 大多为30间以内
客房面积 —— 大多为10-30平米,则客栈面积一般为400-1000平米(客栈一般都有较大的公共空间)。
投资额 —— 单间客房投资2-10万,客栈投资总额一般在40-300万,根据地区有差异,根据是否自有房产有差异
区域丽江凤凰杭州同里
客栈客房数量
85%的客栈房间数量在20间以内
客栈投资额(万元)
20-30平米为主
般100-200万,并出现千万级的客栈单间客房面积
10-25平米为主约50万左右
11-20间,16%为21-30间,11%为20大多为10间以内20-30平米为主100-300万
5-10间为主,基本都在30间以下12-20平米为主
区域),精品客栈则在10万/间房左右,总投资额在60-100万之间。
以丽江的外来投资者投资客栈为例
投资成本转让费租金
投资额
比重
直接装修改造的无需转让费,目前稍微低端一点的客栈转让费一般在100-200万元,好约30%-50%根据市场竞争情况会有较大一点的一般可以到200-300万元差异一般300-400平米的客栈占地面积,一年的租金在28万元左右,基本是五年一付
约20%-30% 根据市场竞争情况会有较大
差异
约15%-50% 根据客栈定位会有较大差异约5%——
装修成本按照纳西风格(或者是当地风格)的土建筑以及房间软装,投入大约在100万元左右其他费用设备购置、办证费用等合计
约300-600万
投资与回收
投资规模
丽江古城客栈单体规模
连锁客栈品牌春天客栈
代表客栈名称花园店
半山假日观景店
观景店[1**********]6兰庭苑木家苑少府狮山人家
开业时间[***********][***********]
客房数(间)
[**************]7
单间客房面(㎡)
15-3020-3520-3018-6530-96/25-
45
2030-70
价格100-260200-500260-650300-600300-[1**********]-400100-300300-1400
千里走单骑
真美
投资与回收
投资规模
凤凰古城客栈单体规模
客栈名称
凤凰等你客栈
凤凰时光如初见咖啡旅馆凤凰摩尔·江景客栈凤凰万千卉翠风格小居印象凤凰公馆
房型/面积
间
2011
15-30㎡
2010
-25㎡
2013房间15㎡
2001
12-25㎡
201325-30平方米
同类客栈情况
数日)[1**********]0-100元200-500元100-260元150-318元
投资与回收
投资规模
杭州客栈单体规模
客栈名称山沟沟竹景园农家乐如来心灵客栈水杉晓庐精品酒店客栈
新龙门客栈连锁湖悦居客栈
西湖小事客栈蓝莲花开主题客栈
开业时间[***********]13
20132013
客房数(间)
11298
208914
单间客房面积(㎡)
13-2312-1515-4012-1518-2012-1613-25
房价(元/间.夜)72/80/90/108218/258/268/298228/258/268/288/388
80/90/118
262/280
173/194/211/228/245/313
229/289/299/359
西湖同里西溪湿地
投资与回收
投资回收 客栈盈利性很大程度上受旅游区游客基础影响
盈利方式 —— 基本都是以客房收入为主,少部分客栈尤其是连锁品牌客栈,有餐饮、休闲娱乐收入。
客房价格 —— 近2/3在200元以下,近90%在300元以下。
入住率 —— 热点的休闲度假型旅游区,入住率都在80%以上;观光型旅游区入住率不太乐观。投资回报期 —— 一般最好的情况是2年,5年左右比较正常。
区域丽江
盈利方式
客房价格
入住率
投资回报期/率
栈老板的访谈,一般投资300万,5年左右能收回成本
2-4年门票新政后影响暂不明租房开客栈,年回报率约20%
化、高端化,回报期有拉长趋势
凤凰同里杭州
率为100%);淡季也有70%,5-10月为平均价格集中在150-300元之间
最旺季,1-2月为最淡季
一般客房
旺季一般在80%以上,门票新政后明显
200元以内,门票新政后下80%在收入占
下滑,有个别很有特色的客栈入住率不
95%以上,降较明显
受影响
少数客栈
有餐饮
客栈经营情况总体不是很好元之间,精品客栈在500-600元
旺季一般在90%以上,平均约85%
出现七八百甚至上千的客栈
投资与回收
客栈价格
2014年中国客栈民宿在线预订价格分布 87%为300元以下
凤凰客栈价格分布(旺季)- 携程网
80%为300元以下
1%0-99元19.9%
0-99元19.9%
13%
0-99元
38%
100-199元200-299元300-399元400元及以上
100-199元45.3%200-299元22.1%300-399元6.4%
42%
200-299元22.1%
100-199元45.3%
西塘客栈价格分布 - 携程网 81%为300元以下
5.3%23.0%
400-499元3.8%500-599元0.9%600元以上
1.6%
0-99元100-299元300-499元500元以上
57.8%
数据来源:易观智库2014年《中国客栈在线民宿预订市场调研报告》数据来源:奇创机构根据携程网整理
经营模式
客栈经营的主要方式,95%以上客栈为单体经营;
定位多元化,中低端为主,投资门槛较低,中小投资者为主;投资者个人经营管理;
单体
经营
连锁经营
客栈经营的新生方式,极少部分品牌客栈的发展方向;
多基于一定的品牌效应进行扩展,定位中高端,单店投资额相对较高,前期扩张需要较大资金支持;标准化的企业管理趋势;
单体经营的客栈,在较长阶段内都会是客栈发展的主体;连锁客栈虽占比很小,却是趋势。一方面,连锁客栈都是已经有一定品牌基础的优秀客栈,在市场竞争中处于领先地位;另一方面,品牌连锁利于规模化,所需要解决的关键问题是规模化的同时还能不失甚至强化单体客栈的多元个性。
连锁客栈发展情况
【扩张条件】 —— 内外兼顾
成熟旅游区:约80%的连锁客栈出自丽江;
高端创始人:连锁客栈的创始人大多为具有高学历、专业管理经验的高端人士。【品牌定位】 —— 中高端为主
单店投资千万级:真美单店投资在500-1000多万;花间堂周庄店投资2000多万;客房定价千元级:80%的客房价格都是600元以上,约三成为1000-2000元。【扩张情况】 —— 快速小规模集中式
时间集中:连锁客栈大多从2010年开始扩张;速度较快:基本年均扩张1-3家,且有加快趋势;
区域集中:连锁客栈还是主要在客栈成熟区域拓展,如丽江、大理、阳朔、江南古镇;规模有限:客房大多不超过20间;连锁客栈多为3-5家;
经营模式
连锁客栈发展情况
第一家店出现第一家店开开始连锁
连锁客栈品牌
地区业时间扩张时间花间堂真美他乡故事正福草堂丽江大研古城丽江大研古城丽江大研古城同里2010年2005年2010年2001年连锁扩张区域
目前客栈数量(家)
131253创始人及背景张蓓;曾为曼哈顿商务酒店集团副总裁郑传勇,日本海归管理顾问有限公司
家、主持人平均单店客房客房价格数(间)203577880-1680200-2000120-600400-12002011年同里、周庄)2007年2010年2006年丽江、阳朔、大理
丽江为主(后退出)花间堂真美他乡故事丽江童话西风瘦马
经营模式
连锁客栈发展情况案例 花间堂
花间堂定位唯美人文客栈,瞄准30-50岁中高端旅游度假商务人士, 且以女性为主。主要在云南和江浙古镇扩张,是目前扩张最快的客栈品牌。
客栈分店
花间堂(13家,另1
圣地艺术空间
家在建,
1家毁)
客栈品牌
开业时间2012年(2014年毁于火灾)
地域香格里拉客房数量(间)
3客房均价(元/间.夜)
不详
经营模式
连锁客栈发展情况案例 真美
真美是丽江首家度假旅馆;经过9年发展,旗下已拥有11家门店,包括6家中高端、
5家适中型和1家经济型。
客栈品牌
客栈分店开业时间2011.9地域阳朔客房数量(间)
72客房均价(元/间.夜)
200-880真美
阳朔西街瑗源店(12家,
其中1家转让)栈客·
发展困境
营销困难
主要问题 —— 小投资与专项投入的矛盾
缺资金,客栈多为中小投资,专项营销投入有限;
随着市场竞争加剧,一方面,依托第三方网络营销平台将成为趋势,且客栈与周边景点门票、交通等其他旅游产品打包销售,即客栈被整合进目的地产品包的方式来销售将成为趋势;另一方面,体验经济与网络时代,游客日趋重视体验与口碑,基于网络的口碑效应将倒逼客栈本身的产品与服务更快提升。
营销渠道自发营销自建网站
简述
通过微博微信、论坛、口碑等方式
客栈自建独立网站
网络营销平台,如去哪儿、携程、艺龙、淘宝等
第三方营销平台
评价
成本低、不系统;适用于大众化客栈,但效果有限
成本高,效果好;适用于极少数品牌客栈
有效、有一定成本,单一的预订功能为主;未来趋势,适用于大
部分客栈可采用,
但不是营销的主要手段
使用较少,将逐渐被淘汰
客栈联盟其他非网络营销平台
栈客·
发展困境
营销困难
我国客栈在线预订平台现状
国内主要在线客栈预订平台客栈覆盖数量
(数据截至2014年第2季度)
2014年中国在线客栈民宿预定用户主要预定网站
去哪儿网
携程旅行网艺龙旅行网淘宝旅行美团美团同程旅游酒店自营网站大众点评agoda
马蜂窝亲芒果穷游途牛旅游网
多驿站其他
排序平台
覆盖客栈数量(万家)
32.21.51.40.90.4
123456
去哪儿淘宝旅行美团携程艺龙青芒果
数据来源:易观智库2014年《中国客栈在线民宿预订市场调研报告》
栈客·
经营管理困境
主要问题 —— 规模化发展与客栈个性化特色的矛盾
对于单体客栈,其经营管理基本依赖投资者个人,最终由市场优胜劣汰;
对于连锁客栈,追求规模效应是连锁扩张的重要原因,规模效应实现必须依赖标准化的产品和管理;但客栈的核心竞争力在于特色,是非标准化的产品。这种先天矛盾使得连锁品牌客栈几乎都会面临经营管理的困境。解决方法可能在于,在坚持产品非标准化的基础上,尽量剥离可被标准化的流程进行标准化管理。
运营管理的主要问题
花间堂对策
效果
组团式发展(每个分店约6-9名服务人员,人房比约0.5:1)
有一定的效果,但受区域限制,相对的规模
即将客栈按区域分组团(如大丽江组团、江南组团),区域
运营成本高效应只能在组团内部实现,跨组团无效,故
分公司建立市场、行政、财务部门,分店只配备必要的前厅
总体效果有限。
接待和服务人员。
人才瓶颈(非标准化的高自设教学基地为了培养人才,花间堂在“植梦”院对面弄了有一定效果,但相对于其发展速度而言是杯
素质管理人才)一个教学基地,传授专业技能和朋友式的待客理念。水车薪。
政府管理困境
主要问题 —— 客栈先天难满足相关标准而导致的无证经营
现状:
全国大部分客栈都是无证经营
客栈多为古民居改建而成,外部交通、建筑间距等无法满足消防安全等要求,故政府不能批准其取得工商许可证。如厦门鼓浪屿仅13%的家庭旅馆是合法经营。目前对策:
政府默认:如丽江、西塘等大部分的无证经营客栈,由于市场的强大需求,政府基本都是默认其存在。
弥补措施:如西塘景区管理委员会下设“安全保障部”,将旅游部门与公安部门合作,定期对民居客栈进行安全检查,并组织居民进行消防安全学习,防止民居客栈出现安全隐患。
客栈协会认证:如同里的大部分客栈都不能办理工商许可证,而由同里客栈协会颁发客栈认证。
栈客·
栈客·
对于投资者
区域选择很关键
客栈基本还无力形成独立的旅游吸引,必须依赖旅游目的地而发展;选择具有较大客源基础(直接相关的年游客一般至少200万
以上)、且是休闲度假型的旅游目的地(游客停留时间超过1天),或是有希望在可承受的期间内成为这种目的地的区域,更易存活和盈利。
客栈特色是根本
客栈的兴起根本上是自助游与休闲度假旅游发展的必然结果,本质上是一种个性化和深度游的体验方式,至于价格、主题等都是会多元发展的,个性化的客栈设计、可体验的独特文化、友好的服务应是核心关注点。
外部资源要善用
专业的网络平台、客栈协会、政府政策等都是在客栈运营管理中可资利用的外部资源,以降低成本、提升效率。
总结
旅游目的地、游客、产品特点是进行民宿投资的关键所在,三者之间也是相互促进的关系。