刍议中国房产税改革试点的金融意义

　　摘要：本文剖析了我国目前现行房地产税收制还存在很多的问题，例如：房地产税费种类多，出现严重重收费现象；内外资税收制度不一致；税费在保有环节少，却在开通和流通环节多；统计税费的方法不科学；税率的定制以及税费的管理等。在此，本文专门针对所存在的问题进行分析，并提出相关的改革策略，制定更适合我国现状的税收制度。

　　关键词：房产税 税制改革 改革策略

　　一、我国房产税的现状

　　（一）税费种类多，重收费现象严重

　　房地产税是房地产企业因获得国家机关所提供的房地产方面的某种服务而上缴国家的费用，也是国家财政来源的重要途径。我国与房地产有关的费用有以下几个种类：房地产开发：房产税、营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税；房地产持有：房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税；房地产出租：房产税、营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、城市维护建设税、印花税；房地产转让： 营业税、企业所得税、个人所得税、契税、土地增值税、印花税。

　　从上文费用种类中可以看出很多税都是重复收取的，例如：土地使用税和耕地占用税都属于土地课税；房产税和城市房产税都属于房产课税；对房屋租金收入收营业税和房产税；房屋转让出收营业税外，还收土地增值税；转让房地产产权还要缴纳印花税和契税。

　　（二）内外资税收制度不一致

　　我国目前的内外资的税收制度存在以下几方面的差异：所得税不同。内资企业适用的是《中华人民共和国企业所得税暂行条例》，外资企业适用的是《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》，两类企业的课税项目和税收优惠存在差异；耕地占用税的不同。向内资企业征收耕地占用税，而向外资企业不征收。

　　（三）税种设置不合理

　　目前，我国现行房地产的开发流通环节的税费多、负担重，房地产保有环节税费少，负担轻。我国房地产仅在投资阶段税收负担率为18.6�，再附加各种类型的税费，致使最后房地产税费负担占到开发成本的45�左右，而国外的税种设置与我国的正好相反，我国税费负担远远高于国外同行业。

　　二、我国房产税改革面临的困难

　　（一）对征税对象的评估难

　　要征收房产税就要对房地产进行有效的评估。我国目前的评估师数量是供不应求，要想对全国各地的不动资产进行评估几乎是不可能的。

　　（二）房产税制不完善和重复征税的问题

　　我国现行房产税制度收费程序繁杂，首先要缴纳税收机关所征收的营业税、房产税、城镇土地使用税、所得税、城镇税和教育费附加、契税等；其次，在从房地产登记到过户整个环节还要缴纳多项费用。在整个收费中有很多费种是重复征收的，而且短时期内科学合理地制定出房产税制还是较困难的，也对阻碍了房产税的改革。

　　三、我国房产税制改革策略

　　（一）科学建立税费体系

　　一律取消不合法、不合理的收费项目，减轻纳税人的税收负担。同时，分离出不属于行政事业性收费的项目，例如房地产税收（属经营性的），避免即征税又收费的重复征收现象。这样既降低了征税管理的成本，又减少了纳税人对缴税的不良情绪，而且政府也能够有效控制房地产行业。重新构建和整合房产税和土地税法，应科学设置税种，合理精确计算税率，与其他的法律法规应该协调和配套。对土地的出租方面也应有相应的法规存在。

　　（二）调整征税范围，增大税基

　　充分发挥房地产税收的作用，从这几方面扩大征税范围：

　　（1）对全民、集体所有制单位所购买的房屋应征收契税；

　　（2）将“三资企业”的城建税、耕地占用税、教育费附加税收设置成和内资税收相同的税率，体现公平原则；

　　（3）城镇土地的转让、继承、赠与和抵押对象也要承担相应的税费。

　　通过扩大税收范围，即可体现公平原则、有效调节利用土地资源，还可保证国家房产税的税收收入。

　　（三）减轻流通环节税费，增加保有环节课税

　　房地产转让和租赁属于资源流通环节，而降低这部分环节的征税，提高保有环节的税费，即不会减少国家税收的总收入，而房地产企业开发土地和房产经营成本显著下降，从而使商品房的房价逐渐下降，房屋的空置率减少。另一方面居民可以承担得起相应房价，也调动了居民的买房热情，缓解了商品房的空置率，使房地产市场发展进入良性循环。我国大多数农民工进城都是以租房为主，城市的租赁房也较频繁，如果能够合理的降低租赁房的相关税收，有利于使不合法的房屋租赁交易走入正轨渠道，保证房地产市场的秩序正常，可以使房地产的二级市场更健康地发展。同时也能增加税收收入。

　　（四）加强征管力度

　　我国目前征税缺点是税种繁多，税率也较高，而且重复征收现象严重。一般城市房屋交易环节的契税明显很高。比如北京市规定商品房购买者要承担房款1.8�的契税，而且房屋面积越大承担的契税率也越高，这种做法极大地阻碍了房地产市场的健康发展。房管部门应大力进行房产产权的普查，完善其管理制度。

　　四、结束语

　　及时取缔房地产行业中不合理、不合法的收费种类，减轻纳税人的税负，规范房产交易过程中的税收。房产现代人生活的必须用品，也是相当可观的投资品，它在我国国民经济中占有较大的比值。因此，通过房产税的改革来优化地方制度结构，建立完善的房地产体系，体现真正与市场发展相符合的公共财政政策。

　　参考文献：

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　　[2]郭玮.讨论适合中国的房产税制度设计―以房产税在重庆和上海的试点为例[J].商情，2012，（34）：3

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