中国购物中心发展新趋势

中国购物中心发展新趋势

2003年左右，购物中心随着城市的发展、人们生活需求的多样化孕育而生，最初的购物中心是由百货业态演变而成。目前，购物中心在全国快速发展，据了解，2012年底全国购物中心将达2542个，同时，购物中心也迎来了各种发展新趋势，包括购物中心向郊区扩张、社区型购物中心成主流、业态配比调整、去主力店化、去百货化等。

郊区购物中心的出现，是避开拥挤式购物的新希望，它为消费者找到了“趋冷避热”的好地方。随着城市中心居住人口向郊区迁移，汽车大规模地进入家庭生活，郊区购物应运而生。

PART 1：购物中心向郊区扩散 广州购物中心向郊区拓展，番禺、白云、花都是重点区域，目前郊区的项目有广州白云万达广场、5号停机坪、白云绿地中心中心、白云YH城、花都广百新一城花都购物广场，在上海，以友谊股份为首的上海商业巨头纷纷制定郊区发展战略，积极拓展郊区市场。万达、苏宁、永乐、国美、万得城等企业也在市郊加速扩张，在北京，郊区很多大型购物中心都已在建设之中，辐射范围越来越大…

专家点评：

近年来，中国城市化进程持续提速，越来越多的农村人口涌向城市，这使得城市商业面积需求量大增。城市化进程是导致购物中心数量大幅增加的主要原因。洲联集团·五合智库总经理邹毅表示，就目前北京、上海等一线城市而言，由于人口的大量涌入，对商业配套设施面积需求也随之大增，

因此近期大量建设购物

中心，让人不难理解。因此，未来必将成为我国主要商业业态的购物中心物业，其中蕴藏着巨大的投资潜力。

PART 2：社区型购物中心是未来重点

相关资料指出，中国购物中心的主体类型为社区型购物中心，超区域型购物中心将退居到数量最少之地位。据了解，2010年北京社区型购物中心新增56万㎡，北京绿地缤纷城、圣熙8号等大型购物中心都是这一类型。万科多个商业项目也是社区型购物中心（如万科红产品系）、深圳绿景的商业项目也主要是发展社区型购物中心。此外，李沧宝龙城市广场要打造社区型购物中心、银泰百货在杭州布局社区型购物中心。

专家点评：

从老百姓消费频率上，社区型购物中心是日常生活离不开的，在中国区域性、都市型的购物中心，都已经在接近市场饱和的状态下，从2012年开始，更多的机会是来自社区型的购物中心。目前城市发展的一个新特点是，很多城市开始转向老城区的改造，改造地块向引导投资商策略转移。中国每年需要有230万㎡的商业面积，按照3-5万㎡的社区型购物中心面积规模计算，每年应新增的社区型购物中心是40-50家。社区型购物中心将是未来发展重点，是成长潜力最好的。

PART 3：去传统百货主力店

从早先的美瑞百货在蓝色港湾开业不久变身为每克拉美，到 “朝阳大悦城和永旺百货和平分手”事件，购物中心去“传货百货主力店”正在成为一种趋势、此外还有大融城、正大广场、IFCMALL等购物中心，原本的主力店现在取而代之

为多家次主力店的引入，一方面以减少百货商场主力店与购物中心零售招商之间的冲突，一方面亦可实现更高的租金坪效，另一方面亦可丰富购物中心的商家组合。

专家点评：

业内人士指出，当前，越来越多的购物中心不断崛起，百货店自身的招商品牌同质化，对购物中心的租金和品牌丰富等贡献上的缺失，都使购物中心对百货店的信心渐失，购物中心的“去百货化”也逐渐成为一种趋势。同时，随着购物中心更加注重创新打造年轻、时尚、个性化的购物体验，将有越来越多的千店一面、模式难变的百货被“单飞”，购物中心去百货化的时代已到来。

PART 4：品牌集合店将成主力

对于购物中心来说，引进集合店的好处要远大于传统百货。集合店就相当于主题区，在某一品类放大了其选择性，并能形成多个亮点，这样既避免了和传统百货店业态重叠，同时又让品牌的丰富度变得更高。通常由两三百个品牌构成的SHOPPING MALL，充分把集合店的概念引入后，就有可能形成两三百个集合店，单品牌的总数就有可能变成了两三千，呈现放大的趋势

专家点评：

有业内人士认为，未来，购物中心将会逐渐演变成“集合店+专卖店+配套”这样三足鼎立的格局。集合店占比应在40%，但这个“40%”给购物中心带来的租金收益比之前同样面积的百货店带来的租金收益多了不止一两倍。

PART 5：业态调整—餐饮、娱乐比重大幅上调

新开业的北京凯德MALL·太阳宫餐饮业态占比增至40%、广东购物中心普遍上调餐饮业态、上海名人购物中心餐饮业态占比40%、日月光中心餐饮占比上调至45%、沈阳天地餐饮娱乐业态占比更是超过85%、深圳coco park负一层星空广场周围基本给轻食、餐饮店所霸占着；海岸城二层的服装大卖场取而代之的是一家即将开业的知名火锅店，四楼新开设娱乐项目“麦烧音乐工厂”。

专家点评：

广东商学院流通经济研究所所长王先庆教授认为，购物中心行业正处于快速发展的阶段，经过盲目发展时期之后，是shopping mall的专业化和细分化会出现更加明确的趋势。餐饮、娱乐店铺的增多会对购物中心产生“聚客效应”，这对购物中心未来的发展大有裨益。此外，众多餐饮品牌也想通过购物中心来提升自身的形象，现在有不少连锁餐饮企业只愿意进驻购物中心，对其他场所一概不考虑，这也是购物中心餐饮区域迅速扩张的一大原因。

PART6：业态调整之——服装类占比下调

今年上半年，北京各大商场进行品牌调整，服装首当其冲。首地大峡谷年初清退了两家服装品牌，用于引进国际知名早教机构；

华润五彩城则调整了三四家

知名度较低的服装店，合起来做了个儿童乐园；北京APM原先在地下一层的运动品牌，今年将调至较高的楼层，以减轻其租金压力 …

专家点评：

郭增利认为，在阶段性上出现部分购物中心调低服装类商品占比的现象，是因为服装服饰品牌的盈利能力下滑也就是说，它的销售额增长幅度跟不上成本的增长幅度，导致服装品牌自身的开店能力在下降，虽然有热情，但开不了。

PART 7：业态调整之——儿童业态成新“标配”

记者近日走访金源新燕莎MALL、天通苑龙德广场、大钟寺中坤广场、首地大峡谷购物中心、大红门银泰购物中心等商场发现，目前有关儿童消费的服装、教育和服务等业态已经占据了相当大的比重。而且，不少商场的调整还在向儿童业态倾斜。新兴购物中心基本上都引入儿童业态，以前的购物中心也开始调整业态，重新规划儿童业态的比例

专家点评：

高力国际调研及咨询部董事陈厚桥：“越来越多的购物中心把儿童商业做成主力店，并不是因为它们能为商场赚钱。一般主力店的租金都很低，100

多到

200多不等。从租金层面来讲，儿童商业即便做成主力店交的租金也相当少，而且投资大型的儿童商业一般回本周期也在5-8年，甚至更长。但是因为儿童是家庭的核心，所以抓住了儿童，就等于抓住了整个家庭，商场的人气自然就上来了。”

PART 8：跨界合作

在大钟寺中坤广场中的部分餐馆吃饭或美容店美甲，可以获得新华国际影城的电影体验券;在华润五彩城，买滑冰票可以获得太平洋咖啡代金券……今年以来，蓝色港湾、大钟寺中坤广场、华润五彩城、金宝汇购物中心等商场内，不同业态商户之间的互动正在开始慢慢加强。在目前国内各大商场竞争日益剧烈的大背景下，打折促销、买赠、积分返券等临时性争取客流的方式已经不能为客户提供专项增值服务…

专家点评：

购物中心与品牌之间通过跨界营销相互映衬和相互诠释，实现了品牌从平面到立体、由表层进入纵深、从被动接受转为主动认可的转变，同时使企业整体品牌形象和品牌联想更具张力，从而合作双方都能够从中获益。跨界合作已经成为购物中心新的尝试和选择方向。