保利地产财务能力分析

保利地产财务能力分析

一．公司简介： 1.公司概况：

公司前身为广州保利房地产开发公司,是于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业。 2002年8月22日,经中国国家经济贸易委员会以国经贸企改[2002]616号文批准,广州保利房地产开发公司改制为股份有限公司,名称变更为"保利房地产股份有限公司"。 2006年3月,保利房地产股份有限公司更名为"保利房地产(集团)股份有限公司"。 2006年7月31日,经中国证券监督管理委员会证监发行字[2006]30号文核准,本公司股票在上海证券交易所上市交易,证券代码600048,股票简称"保利地产"。现为国务院国有资产监督管理委员会监管的115家大型中央企业之一。经过20多年的发展，保利集团已经形成了军民品国际贸易和房地产开发两大主业，培育和发展文化产业的业务格局。集团公司所属企业及项目遍布北京、上海、广州、深圳、武汉、长沙、天津、哈尔滨、沈阳、重庆、海南以及香港等地区，在资本规模、经济效益、企业管理、制度建设等方面都取得了明显成效，实现了专业化、规模化经营和资源的优化配置。

2．经营范围：

一级房地产开发、出租本公司开发商品房、房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工、室内装修、冷气工程及管理安装、物业管理、酒店管理、批发和零售贸易(国家专营专控商品除外)。

3．上市情况：

2006年7月31日，保利地产作为IPO重启后第一家获准发行上市的房地产企业，在上海证券交易所挂牌。上市一年后，截至2007年7月30日，保利地产的市值已达760.76亿元。销售收入超过100亿元，提前实现了公司的远景规划目标。

2006年度保利地产被评为“国有企业房地产企业品牌第一名”；2007年，在《2007中国房地产上市公司TOP10研究成果》中，上市不到一年的保利地产晋身综合实力第二名，中国房地产上市公司绩优股第二名。上市不到一年，资产翻番，这就是上市后，保利地产的扩张速度！

二．2010-2012年度财务报表：

1.资产负债表：

资产负债表（单位：元）

流动资产

货币资金 应收票据 应收账款 预付款项 其他应收款

存货 流动资产合计

非流动资产

长期股权投资 投资性房地产 固定资产原值 累计折旧

2010-12-31 2011-12-31 2012-12-31

[1**********]

-- 587180000 [1**********] 3664210000 1.09898E+11 1.46672E+11

[1**********] 300000 1057640000 [1**********] 4128680000 1.52107E+11 1.87991E+11

[1**********] 450000 1880280000 [1**********] 2512220000 1.89644E+11 2.43128E+11

936959000 4239600000 424994000 102049000

986581000 4801210000 1093640000 153836000

1350790000 4717960000 1624760000 246330000

固定资产净值 固定资产净额 无形资产 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 非流动资产合计

资产总计 流动负债

短期借款 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 应付股利 其他应付款 一年内到期的非流动负债

流动负债合计

非流动负债

长期借款 应付债券 递延所得税负债 非流动负债合计

负债合计 所有者权益

实收资本(或股本)

资本公积 盈余公积 未分配利润 外币报表折算差额 归属于母公司股东权益合计

少数股东权益

所有者权益(或股东权益)合计 负债和所有者权益(或股东权益)总计

2、利润表：

一、营业总收入 营业收入 二、营业总成本 营业成本

322944000 322944000 8956360 10378100 5163680 132311000 5656320000 1.52328E+11

450000000 7760100 4209510000 [1**********] 240519000 -1478090000 143933000 21397700 6873510000 6883800000 [1**********]

[1**********] 4271790000 109802000 [1**********] 1.20308E+11

4575640000 [1**********] 475631000 [1**********] -307710 [1**********] 2311040000 [1**********] 1.52328E+11

利润表（单位：元）2010-12-31 [1**********] [1**********] [1**********] [1**********]

939802000 939802000 10208100 10342500 11340900 263698000 7023180000 1.95015E+11

2123400000

-- 9544920000 [1**********] 56960400 -3951930000 143490000 44210300 7894630000 [1**********] [1**********]

[1**********] 4282410000 102015000 [1**********] 1.5295E+11

5948330000 [1**********] 627750000 [1**********] 1434920 [1**********] 6806750000 [1**********] 1.95015E+11

2011-12-31 [1**********] [1**********] [1**********] [1**********]

1378430000 1378430000 10865100 10342500 36575800 535626000 8040590000 2.51169E+11

1348000000

-- [1**********] [1**********] 94122300 -4084600000 151142000 6158430 [1**********] [1**********] 1.40471E+11

[1**********]

-- 67550700 [1**********] 1.96389E+11

7137990000 [1**********] 811702000 [1**********] 1449350 [1**********] [1**********] [1**********] 2.51169E+11

2012-12-31 [1**********] [1**********] [1**********] [1**********]

营业税金及附加 3584210000 销售费用 802837000 管理费用 572539000 财务费用 -102416000 资产减值损失 9004170 投资收益

42002100 其中:对联营企业和合营企业的投资收益

-15010100 三、营业利润 7424460000 营业外收入 30206800 营业外支出

50093600 非流动资产处置损失 97587.7 利润总额 7404570000 所得税费用 1899300000 四、净利润

5505280000 归属于母公司所有者的净利润 4919980000 少数股东损益 585294000

基本每股收益 1.08 稀释每股收益 1.08 六、其他综合收益 -32292500 七、综合收益总额

5472990000 归属于母公司所有者的综合收益总额 4919640000 归属于少数股东的综合收益总额

553347000

3、现金流量表：

现金流量表（单位：元）

2010-12-31 一、经营活动产生的现金流量

销售商品、提供劳务收到的现金 [1**********] 收到的其他与经营活动有关的现金 3442060000 经营活动现金流入小计 [1**********] 购买商品、接受劳务支付的现金 [1**********] 支付给职工以及为职工支付的现金 635822000 支付的各项税费

6703790000 支付的其他与经营活动有关的现金 1227610000 经营活动现金流出小计 [1**********] 经营活动产生的现金流量净额 -[1**********]

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资所收到的现金 -- 取得投资收益所收到的现金

2901750 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额

285069 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

-12586600

5073380000 1252530000 750335000 390274000 50620700 -18188200 -20180900 9964090000 154071000 44069500 4593520 [1**********] 2706890000 7367200000 6530950000 836255000

1.1 1.1 1742630 7368940000 6532690000 836255000

2011-12-31 [1**********] 4206710000 [1**********] [1**********] 1079320000 [1**********] 3213420000 [1**********] -7921910000 9000000 1992720 417836 --

8120270000 1645610000 1222700000 892093000 70794200 411369000 400211000 [1**********] 189445000 50891900 100775 [1**********] 3553530000 9978600000 8438230000 1540360000

1.18 1.18 16459.4 9978610000 8438250000 1540360000

2012-12-31

[1**********] 9908090000 [1**********] [1**********] 1455950000 [1**********] 5125820000 [1**********] 3092580000 177932000 2503890 344619 27397000

投资活动现金流入小计

购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 投资所支付的现金

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额 三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金

分配股利、利润或偿付利息所支付的现金

支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 附注

汇率变动对现金及现金等价物的影响 现金及现金等价物净增加额 期初现金及现金等价物余额 期末现金及现金等价物余额 净利润 资产减值准备

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性物资折旧 无形资产摊销 长期待摊费用摊销

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 财务费用 投资损失

递延所得税资产减少 递延所得税负债增加 存货的减少

经营性应收项目的减少 经营性应付项目的增加 经营活动产生现金流量净额 现金的期末余额 现金的期初余额

现金及现金等价物的净增加额

-9399790 66440000 710889000 1070620000 1847950000 -1857350000

330631000 330631000 [1**********] [1**********] [1**********] 3235190000 33688000 [1**********] [1**********]

-1868990 3903530000 [1**********] [1**********] 5505280000 9004170 194282000 1978580 3956180 -97587.7 24895200 -42002100 -81350600 -14091300 -[1**********] -4444740000 [1**********] -[1**********] [1**********] [1**********] 3903530000

11410600 48585500 101235000 309437000 459257000 -447846000

3694900000 3694900000 [1**********] [1**********] [1**********] 5348380000 100497000 [1**********] 7393420000

-2498490 -978830000 [1**********] [1**********] 7367200000 50620700 220598000 2927040 5280660 4533690 480927000 18188200 -131387000 -7787630 -[1**********] -109259000 [1**********] -7921910000 [1**********] [1**********] -978830000

208178000 71230500 300000 130458000 201988000 6189500 4082640000 4082640000 [1**********] [1**********] [1**********] 6852540000 226395000 [1**********] [1**********]

2961730 [1**********] [1**********] [1**********] 9978600000 70794200 282467000 3004460 12626600 -95889.8 795679000 -411369000 -271928000 -34463900 -[1**********] -3080020000 [1**********] 3092580000 [1**********] [1**********] [1**********]

三．财务能力分析及行业对比 1.偿债能力分析

认为此比率在2左右，是短期偿债能力最理想的数字。保利地产在2010-2012年度的流动比率指标在2附近波动。而万科地产的流动比率指标在1.5附近波动。由此可知在一定程度上保利地产与万科地产相比偿还流动负债的能力较良好，但指标却逐年下降，说明保利的短期偿债能力正逐年减弱。

力，扣除了不能变现能力较差的存货。速动比率正常值保持在1附近较好。保利地产和万科地产的速动比率都小于1，且与2010年相比，2011及2012年度保利地产和万科地产的速动比率都有明显的下降，说明保利地产和万科地产在2010年度的短期偿债能力较强，从资产负债表来看有可能是由于在2010年度保利和万科的存货都较少导致的。

业在清算时保护债券人利益的程度。资产负债率越高，说明企业偿还债务的能力越差，财务风险越大。万科的资产负债比率逐年上升，而保利则趋于稳定，这主要由于保利2010-2012年度资产跟负债大致呈同比增长，说明企业近几年举债经营控制在一定的范围，能较好的运用财务杠杆，进行稳定经营。但是保利和万科的比率都大于60%趋高，若是能通过融资、对房款收回政策改动来减少企业的负债，规避其过高。

部资产中所占的份额。股东权益比率越大，负债比率就越小，企业的财务风险也越小，偿还长期债务能力就越强。保利和万科2010-2012年度的股东权益比率都

逐年下降，说明其风险正增大，对于股东权益，我们可以相应改变企业的筹资方式来改变所有者权益的比例。

所有者权益总额的多少倍。权益乘数越大，表明所有者投入企业的资本所占的比重越小，企业对负债经营利用得越充分。保利2010-2012年度的权益乘数趋于稳定，而万科则逐年上涨，保利对负债经营利用保持不变，而万科则逐年充分。

2、营运能力分析

保利2010-2012年的应收账款周转率逐年下降，而万科则逐年上升，这是由于保利和万科的营业收入都逐年增加，但是保利的应收账款平均余额逐年增加且增幅较大，而万科的应收账款平均余额趋于稳定导致的，

因此保利回收应收账款的速度正变慢。

周转率越高，说明存货周转速度越快，企业销售能力越强。由上表可知，保利和万科

10-12年度的存货周转率差距较小且趋于稳定，波动不大。

企业流动资产的利用效率越高。由上表可知，保利和万科10-12年度的流动资产周转率趋于稳定，波动不大。但保利略低于万科，

说明流动资产的利用效率仍有上升空间。

分析; 固定资产比率主要用于分析企业对厂房、设备等固定资产的利用效率，该比率越高，说明固定资产利用率越高，管理水平越好。由上表可知，保利的固定资产周转率逐年下降且下降幅度较大，而万科则逐年上升。这是由于在保利和万科的销售收入都上升的情况下，保利的固定资产也逐年上升，且上升幅度较大导致的。

产经营的效率较差，会影响企业的营运能力，企业应采取措施提高销售收入或处置资产。由上表可知，保利和万科的总资产周转率差距较小，但保利总资产周转率趋于稳定，而万科有较小的上升。

3、盈利能力分析

a、销售毛利率=（销售毛利/营业收入净额）*100 (%)

明在营业收入净额中营业成本占比重较小，企业通过销售获取利润的能力越强。 保利2010-2012年的销售毛利率较为稳定，而万科则逐年下降，但是，保利的销售毛利率却略低于万科，说明保利销售获取利润能力较万科有略微不足。

说明企业通过扩大销售获取报酬的能力越强。由表可知，保利和万科的销售收入差别较小，且波动不大。说明保利通过扩大销售获取报酬的能力在正常水平范围内，且趋于稳定。

明保利和万科2010-2012年每100元的资产可以为股东赚取4元左右的净利润。保利与万科差别不大且波动较小。

d、股东权益报酬率=净利润/股东权益平均总额*100% (%)

东获取投资报酬的高低。该比率越高，说明企业的盈利能力越强。由表可知，保利和万科在2010-2012年的股东权益报酬率正逐年上涨，且涨幅差距较小。说明保利的盈利能力正逐渐增强。

六．财务报表分析 1.资产负债表分析 a.资产变化分析：

（1）总资产变化分析：2011年的资产总额[1**********]0元，比2010年增加[1**********]元，增长28.02%；2012年资产总额[1**********]0元，比2011年增加[1**********]元，增长28.79%。

（2）流动资产变化分析：2011年流动资产总额[1**********]0元，比2010年增加[1**********]元，增长28.17%；2012年流动资产总额[1**********]0元，比2011年增加[1**********]元，增长29.33%。

（3）非流动资产变化分析：：2011年非流动资产总额7023180000元，比2010年增加1366860000元，增长24.17%；2012年非流动资产总额8040590000元，比2011年增加1017410000元，增长14.49%。 以上分析说明，保利地产2011年总资产增长速度较快，其中流动资产增长速度比非流动资产增长速度要快，其中流动资产中货币资金增加幅度较大，非流动资产中固定资产增加幅度较快，反映了保利地产资产规模的扩张速度。 b.负债变化分析：

（1）负债总额变化分析：2011年的负债总额[1**********]0元，比2010年增加[1**********]元，增长27.13%；2012年负债总额[1**********]0元，比2011年增加[1**********]元，增长28.40%。

（2）流动负债变化分析：2011年的流动负债总额[1**********]元，比2010年增加[1**********]元，增长40.09%；2012年流动负债总额[1**********]0元，比2011年增加[1**********]元，增长42.49%。

（3）非流动负债变化分析：2011年的非流动负债总额[1**********]元，比2010年增加2953200000元，增长5.74%；2012年非流动负债总额[1**********]元，比2011年增加1553800000元，增长2.86%。

以上分析说明，保利地产负债增长速度较快，其中流动负债的增长占较大比重，其中短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、其他应付款以及一年内到期的非流动负债增长幅度都较大导致的，而非流动负债的较小增幅主要是由于长期借款的增加导致的。但是由于负债增长速度与总资产增长速度差距不大，可以认为企业对财务风险不会因负债总额的增加带来重要影响。

c.股东权益变化的分析：2011年的股东权益总额[1**********]元，比2010年增加5548400000元，增长18.68%；2012年股东权益总额[1**********]元，比2011年增加7228700000元，增长20.50%。由此可知保利地产的股东权益呈告诉增长，财务状况较稳定。

2.利润表分析

（1）营业收入变化分析：2011年营业收入年为[1**********]元，比2010年增加[1**********]元，增长31.04%；2012年营业收入[1**********]元，比2011年增加[1**********]元，增长46.50%。

（2）成本费用变化分析：2011年成本费用为[1**********]元，比2010年增加8542200000元，增长29.96%；2012年成本费用为[1**********]元，比2011年增加[1**********]元，增长50.93%。

（3）利润变化分析：2011年营业利润为9964090000元，比2010年增加2539630000元，增长34.21%；2012年营业利润为[1**********]元，比2011年增加3429510000元，增长34.42%。

（4）净利润变化分析：2011年净利润为6530950000元，比2010年增加1610970000元，增长32.74%；2012年净利润为8438230000元，比2011年增加1907280000元，增长29.20%。

以上分析说明，11、12年营业收入增长较快，且12年增长幅度更大，但净利润在12年的增长幅度却减小了，这是由于12年成本费用增加速度加快，具体由于营业成本和管理费用的增加幅度较大导致的。总的来看，保利地产的财务状况稳定，财务风险没有增加的趋势，但是公司净利润增长速度并不是很快，因此，应当加强公司管理，努力做好增收节支的工作，尤其要加强主营业务，控制各种期间费用，这样才有可能使公司的净利润有较大幅度的增长。 3.现金流量表分析

2010-2012年现金流入总额分别为：1.07亿、1.11亿、1.48亿，现金流出总额分别为：1.03亿、1.12亿、1.34亿。

（1）经营活动产生的现金流量分析：经营活动产生的现金流入占现金流入总额的比值分别为：56.49%、54.61%、47.46%；经营活动产生的现金流出占现金流入总额的比值分别为：80.28%、69.89%、70.64%。

（2）投资活动产生的现金流量分析：2010年投资活动产生的现金流入为负值，2011-2012年投资活动产生的现金流入占现金流入总额分别为：3.31%、25.11%；2010-2012年投资活动产生的现金流出占现金流出总额分别为：1.79%、0.41%、0.15%。

（3）筹资活动产生的现金流量：2010-2011年筹资活动产生的现金流入占现金流入总额比值分别为:43.52%、42.07%、27.44%；筹资活动产生的现金流出占现金流出总额比值分别为：17.93%、29.70%、29.21%。

以上分析说明，保利地产现金流入产生主要来源为经营活动和筹资活动，投资活动对企业现金流入贡献很小，但也逐年增加。而贡献较大的经营活动和筹资活动的贡献逐年降低。现金流出主要在经营活动方面，投资活动和筹资活动占用现金流出较小。而经营活动中3年的现金流入都明显小于现金流出量，表明经营流入流出比不合理，其原因可能是资金投入后沉淀在应收项目、存货是经营活动获利较差，同时经营性应付项目使得资金用于归还以前欠款也是的资金流出增大。其次，筹资活动的现金流入在10年-12年都大于现金流出，表明经营现金流量不足的部分主要由筹资活动中借款的现金流入来弥补，其经营活动的活力能力较差，企业偿债能力较差，财务风险也较大。而此现象在2012年有所改善。