河北省土地储备贷款的调查与分析

　　摘 要：加强房地产金融管理，加大对“土地、信贷”两个闸门的有效监控，抑止全社会固定资产投资过热增长，是当前人民银行贯彻落实国家宏观调控政策的主要措施。该文通过对河北省金融机构土地储备贷款情况的深入调查，指出了当前土地储备贷款业务中存在的问题并提出措施建议，为各级领导决策提供参考依据。 　　关键词：宏观调控；房地产金融管理；土地储备贷款 　　中图分类号：F830．572　文献标识码：B　文章编号：1007－4392(2006)11－0043－03 　　 　　一、河北省土地储备贷款的基本情况 　　 　　2003年以来，河北省房地产市场发展迅速，推动了全省土地交易市场和土地储备贷款市场的较快发展。截至2006年6月末，河北省除华夏、中信、光大3家分支机构外，其他金融机构均不同程度开办了土地储备贷款业务，累计发放土地储备贷款107亿元，全省土地储备贷款余额为64．1亿元。近年来全省金融机构土地储备贷款业务呈现以下特征： 　　一是分机构看，贷款主要集中在国有商业银行和国家开发银行。2006年6月末，全省国有商业银行和开发银行土地储备贷款余额分别为22．5亿元和22．1亿元，占全部土地储备贷款余额的比分别为35．1％、34．4％，股份制商业银行贷款余额为15亿元，占比为23．4％，其他金融机构占比为7．1％。二是分地区看，贷款主要分布在经济及房地产市：场发展较快地区。2006年6月末，秦皇岛、廊坊、石家庄和保定4城市土地储备贷款余额分别为17．3亿元、11亿元、9．4亿元和8．2亿元，分别占全省的比为27．1％、17．2％、14．7％和12．8％。三是从贷款方式看，以抵、质押为主。2006年6月末，全省土地储备贷款中，抵、质押贷款余额58．1亿元，占比为90．6％。其中，抵押贷款余额41．1亿元，占比64．1％其他贷款中的质押贷款余额17亿元，占比26．5％；信用贷款余额5．3亿元，占比8．3％；保证贷款余额0．7亿元，占比1．1％。四是从贷款对象看，以政府土地储备机构为主。2006年6月末，全省金融机构对土地储备机构放款余额为45．7亿元，占全部土地储备贷款的比为71．3％，其他机构贷款余额1 8．4亿元，占比28．7％。五是从贷款用途看，基本全部用于土地储备。2006年6月末，全省土地储备贷款中除0．3亿元(占比0．5％)是用于土地基础设施建设外，其余的63．8亿元贷款全部用于土地储备。六是从贷款质量看，目前阶段土地储备贷款属优质的信贷资产。2003年以来，全省土地储备贷款不良率保持在较低水平，2006年6月末仅为0．4％，不良贷款金额为0．2亿元。 　　 　　二、土地储备贷款管理运作流程 　　 　　河北省金融机构所发放的土地储备贷款在严格考查土地储备机构资金实力的同时，重点关注所征购土地的收储、整理、出让等各环节，严格掌控土地储备机构资金的流出及流入，努力确保整个项目资金运作全部置于金融部门监督之下，具体要求：一是贷款发放前，尽可能协调受补偿单位在金融部门开立账户。贷款发放后，做好监督支付，将相关资金转入受偿单位账户，从而确保贷款资金专项用于征地补偿。二是与土地储备机构签订协议约定土地出让(划拨)实施方案应事先征得金融部门同意；土地出让(划拨)应率先通知相关金融部门，土地出让时应有金融部门工作人员参加，从而对土地出让进度及时掌握。三是加强对征购土地的管理，未经金融部门同意，不得对贷款取得项目的土地使用权进行出让(转让)、划拨、作价入股等处置。四是在金融部门设立土地出让收入专户，确保所有的土地出让收入资金全部划回到相关金融机构。据调查，近年来全省金融机构能够较好地贯彻人民银行总行的各项信贷管理政策，落实贷款“三查”制度，在对贷款项目全面深入调查的基础上，对符合授信条件的及时发放贷款并办理抵、质押等资产保全手续。建立台帐，定期深入借款单位了解贷款使用情况，监督资金流向，跟踪土地储备、开发、供应进度，确保贷款专款专用．直至收回贷款本息。 　　 　　三、土地储备贷款工作中存在的主要问题 　　 　　(一)土地储备贷款面临政府信用风险 　　土地储备机构只是政府为规范土地交易而成立的机构，不是严格意义上的市场主体，也不是实质意义上的土地使用者：一是自有资金少，收购土地资金几乎全部依赖银行贷款。石家庄市地产交易市场注册资本仅10万元，但目前贷款额却近7亿元。二是政府对土地的绝对垄断。除政府设立的建设投资公司外，几乎所有的土地交易必须通过土地储备机构进行。2006年6月末，建设投资公司和土地储备机构贷款分别占全省金融机构土地储备贷款的29％和71％。三是土地出让收入作为贷款唯一还款来源，政府一旦资金紧张或出现诚信危机，随意上划和动用土地出让金，金融机构贷款则面临不能按期归还的风险。四是抵押物处置难。土地储备机构一般隶属政府土地监管部门，土地的收购、出让、抵押和登记全部是由一个部门来完成，若贷款所购土地出售不畅，金融部门依法维护金融债权则而临很大困难。 　　 　　(二)土地储备中心滚动经营与金融部门信贷管理矛盾 　　由于土地收购、出让在时间、面积、地段等方面的多样性与复杂性，决定了土地储备中心在经营过程中必将实行滚动运作，不断的买入卖出土地，这对银行按每宗土地交易贷款，封闭管理，专户监控的管理模式提出了严峻挑战，特别是当对储备较大地块进行分割拍卖时，由于拍卖进度的先后时间差，对银行贷款按合同的回收造成了一定的不确定性，如果监控不严，拍卖的土地出让金很容易被挪作下一宗土地的储备，同时，这也造成了银行贷款期限的确定很难与实际相匹配。 　　 　　(三)相关制度法规建设滞后 　　为了规范土地储备贷款的发放管理，防范金融风险，国家陆续出台了一些相关政策规定，但大都是2003年以前出台的，对当前出现的一些新情况、新问题难以有效制约。据调查，由于土地的垄断经营和政策法规的不健全，土地储备贷款抵押物形式多样。有的土地储备机构先将收购土地过户到自己名下，办理一个以自身为使用者的土地使用权证，再到银行按地块办理抵押；有的直接把规划红线图拿到银行进行抵押。由于缺乏完善的制度和办法，也使得各行在发放土地储备贷款时只能比照房地产开发贷款进行操作，而土地储备贷款无论在贷款操作还是在贷款抵押方面都具有很强的特殊性。当前房地产市场活跃，土地储备中心还款能力较强，一旦市场出现疲态，金融机构土地储备贷款将面临很大的风险隐患。 　　 　　(四)土地收购价格趋高，贷款展期时有发生 　　房地产市场的迅猛发展拉动了地价的快速上升。据河北省统计局数据显示，2006年上半年全省土地成交价格同比上升5l％。另据廊坊人行调查，2005年该市土地储备收购价上涨26．5％，

2006年上半年涨幅达39．1％。土地收购价过高，易造成土地拍卖失败和贷款逾期的发生。特别是在经济发展相对落后县(市)区的旧城改造项目中，由于涉及政府换届、农民补偿、拆迁补偿等不可预见因素影响较多，加之土地出让工作关联性较高，易受国家宏观调控政策影响，所以该类贷款运作期相对较长，金融机构在2年合同期内无法收回贷款的现象时有发生，不得不通过借新还旧来延长贷款期限。 　　 　　(五)土地运作趋热加大了金融风险 　　近年来，为提升城市形象，各级政府不断增加基础设施投入，加快城市向外扩张速度。由此造成上地的区域规划规模迅速扩大，土地出让压力加大，银行贷款潜在风险增加。 　　 　　四、措施和建议 　　 　　(一)健全政策法规，建立具有独立市场主体地位的土地储备机构 　　一是应按照现代企业制度的要求，建立资金实力雄厚、内控机制健全、经营管理规范的土地储备营运机构；二是总行应尽快出台《土地储备贷款管理办法》，加强土地储备贷款准人管理，严格控制土地储备贷款发放范围，指导金融机构选取地理位置较佳、规划条件附加值较高、出让价格预期高的地块发放贷款，以防范因土地出让困难造成贷款收回风险。 　　 　　(二)区别对待，规范土地储备贷款业务 　　当前，土地增值收益是各级政府筹措建设资金的一项重要渠道。建议总行根据全国各省市房地产市场发展现状、市场化程度高低、政府调控经济行政手段的强弱等情况，采取鼓励、维持和限制等不同的信贷管理政策，通过规范土地储备贷款的发放，约束或消弱政府的投资冲动。在现阶段，可将金融机构土地储备贷款额度与土地储备机构资本金挂钩，要求土地储备机构从金融机构获得的贷款总额不得超过其注册资本的一定比例，即以资本总额制约资产规模，促使政府部门增加其资本金，降低金融部门贷款的风险。 　　 　　(三)处理好土地储备机构滚动经营与信贷管理的关系 　　为防止土地储备机构滚动经营后造成金融部门贷款的失控，建议总行与国土资源部协商联合下发文件，对土地储备贷款实行封闭管理和运作。明确金融部门有权对贷款所购土地的收购、补偿、储备、基础设施建设及出售等全过程实施监控，土地储备机构必须予以协助和配合。收购土地的资金数额必须经过土地储备中心的上级主管部门的认可，金融机构的资金应直接划入被征地单位帐户；土地出让后的资金不得直接用于滚动经营，应在扣除经营成本后首先偿还银行贷款。 　　 　　(四)开展土地储备的执法检查 　　人民银行、国家银监会与建设部、国土资源部等部门要联合开展土地储备状况的执法检查，加大对土地市场的整饴力度，深入挖掘和查处土地储备过程中涉及金融机构及政府职能部门的违规违法行为，采取有效措施，确保土地储备和土地交易市场的规范有序运行。 　　作者简介： 张文红　中国人民银行石家庄中心支行货币信贷处信贷管理科科长，大学本科，经济师。 　　杜文忠　中国人民银行石家庄中心支行货币信贷处副处长，大学本科，政工师。 　　(责任编辑　黑延成)