国土部拟扩大别墅定义

国土部拟扩大别墅定义 类别墅“擦边球”将难打

2011-02-21 来源： 国土资源政策法律网

在2003年开始限批别墅用地后，近些年来以各种“花园洋房”名义出现的所谓“低密度住宅”不断增多。而有消息传出，国土资源部表示即将出台一项全面的界定及监管别墅用地的措施，联排叠拼式建筑或将被纳入控制用地范围。 据悉，国土资源部土地利用司相关负责人透露，“下一步将具体给别墅做一个定义,新别墅定义除此前的高度、容积率两方面的限制外,还将包括套型、面积等多方面。不排除将联排、叠拼等项目也包括进来。”

以往开发商往往利用概念上的模糊打“擦边球”。由于别墅用地限制，推出的别墅产品多属于类别墅。在售的别墅项目中，仅有1/3的项目以纯别墅项目出现。其余项目均为所谓的“类别墅”或双拼、叠拼、联排等产品，而属于别墅用地的不到1/3。

各种类别墅大量上市，主因在于发展商钻了空子，因为以往国土部对于别墅的定义是“独门独院、两至三层”，这就意味着除独栋形式的别墅外，包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型，仅仅是高档住宅。而地产商的惯用“擦边球”手法，一是“高低搭配”做容积率，二是在产品设计上规避独栋概念。 据悉，国土资源部目前正在做一项关于别墅、大户型项目供地用地的分项调查，然后将具体给别墅做一个定义，新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，还将包括套型、面积等多方面，也不排除将联排、叠拼等项目包括进来。有专家预计此举是为了更严格地执行“停止别墅用地供应”。

类别墅的开发商普遍打出国家限制别墅用地的“绝版”牌，叫出高房价。为追求高利润，开发商总以低容积率别墅搭配高容积率集合式建筑，使建筑用地总容积率达标。这看起来并不违反国家现有规定，但这种钻政策空子的行为却使本该提供同一容积率的建筑项目中部分住户享有更多环境空间的低容积率住宅，而集合式建筑中的大多数住户本该享有的空间环境变小，使生活品质受到影响。 很显然，将别墅用地规定细化可提高全面界定和监管别墅用地的力度，使别墅用地真正得以控制。中原地产投资顾问部认为，严禁利用非别墅用地开发别墅项目，可以提高普通住宅供应量，控制房价快速上涨。

国家禁批别墅用地，对于别墅有什么样的明确定义吗？究竟什么样的是不能兴建的别墅？

国土资源部、发展改革委日前联合发布实施2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地被明令禁止。 对别墅用地供应的限制始于2003年，当年2月18日，国土资源部发布紧急通知(45号令)：加强土地供应调控，停止别墅类用地的土地供应。但是，全国各大城市别墅类新楼盘依然层出不穷地推出。这一现象令许多人感到困惑。人们猜测，可能是国土资源部的禁令未能得到切实执行的缘故。然而，事实却令人大吃一惊：问题竟然出在别墅定义上。

2007年4月8日，国土资源部土地利用司一位副司长在接受中央电视台《经济信息联播》采访时透露，别墅是指“独门独户独院的那种，占地面积又相当大，容积率非常低的那种”，目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及Townhouse项目，并不属于别墅，应划入高档住宅的范围。这意味着，在人们常说的五种别墅(独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅)中，已有多半被排除在外。

在2006年中国地交会上，国土资源部地籍司一位司长面对记者给“别墅”下了一个新的定义：别墅是指独门独院、两至三层楼形式。这就意味着，除了独栋别墅，其他形式的别墅差不多都被排除在了别墅的涵盖范围之内，并因此不会被停止供应土地。而且，有人沿着这位司长的思路走下去，发现独栋别墅也不一定是别墅，假如独栋别墅不是“两至三层楼形式”而是两至四层楼或者更高，也不能说是别墅，因为这与国土资源部这位司长“独门独院、两至三层楼”的定义不符。这无疑将救活一大批别墅。

别墅类土地供应从2003年就开始停止，到2006年，相关禁令连续出台，竟然连别墅定义都没有搞清楚，又如何执行呢？在这种情况下，全国各大城市的别墅楼盘一个接一个推出也就毫不奇怪了。日前，国土资源部有关负责人曾表示，将出台对“别墅”的准确界定，并对高档住宅和别墅用地进行不同程度的限制。但是，最终定义是什么，我们至今不得而知。

有关部门在别墅定义含糊不清的情况下，多次发出停止别墅土地供应的禁令，人们根本无所适从，更谈不上执行，而开发商从来不缺少钻政策空子的悟性。这种低级错误长达近三年时间得不到纠正，也算是一个奇闻。当然，对别墅定义的模糊对有关部门是有好处的，至少是不是别墅由他们自己掌握，他们自己说了算，握着这种自由裁量权，有哪个开发商敢不毕恭毕敬？

别墅定义如果继续模糊下去，有可能成为一个天大的笑话，而它给政府公信力、土地、房价等方面带来的伤害却是难以估量的。我国房价之所以持续快速上涨，跟土地供应紧张有着直接的关系，而别墅楼盘耗费大量土地，无疑将加剧这种供应紧张的状况，进一步推动房价的上涨。这次，别墅被列入了禁止用地项目，人们不禁要问：别墅定义现在弄清楚了吗?