关于房地产预收账款的预计利润的分析(发送360)
关于房地产预收账款的预计利润的分析
根据国税发【2009】31号文第九条规定，“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”
我们认为文中提到的“毛利额”是指收入减去成本后的余额，是净利的对称，因其尚未减去相关期间费用和税金，还不是净利，故称毛利额。
我们认为房开企业在开发产品完工之前的企业所得税汇算清缴基本计算公式如下：
（1）调增的预计毛利=本年实际收到的预收房款×预计毛利率
（2）调减企业已缴纳但未结转损益的的营业税金及附加
（3）本年度应纳税所得额=会计利润总额+调增的预计毛利额+其他调增项目－调减企业已缴纳并未结转损益的的营业税金及附加－其他调减项目
下面是国税总局的回复意见：
房产企业预缴营业税及土地增值税在税前如何扣除？
【发布日期】： 2011年03月22日
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问题内容：
房产企业销售未完工产品预缴的营业税及土地增值税，在年度企业所得税清缴时如何扣除？1、在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，也就是预收房款乘以预计毛利率计算出毛利额后，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计算当年的所得额。2、不在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，而是在产品完工后，预收房款结转销售收入的那年税前扣除。上述那种方式是正确的理解？ 回复意见：
您好：
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”你的第一种理解是正确的。
上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。 欢迎您再次提问。
国家税务总局
2011/03/22
上述国税回复的网址：
http://www.chinatax.gov.cn/n8136506/n8136563/n8136874/n8137351/11031213.html
我们认为，上述国税总局的答复体现了企业所得税法的权责发生制原则，很好地解决了营业税金及附加是否可以在发生当期税前扣除的问题。