能否以"经租房"产权为由主张不动产权利
案例
广东韶关居民谭某的母亲新中国成立初期曾在市区拥有一处私有房产，1958年在私有房屋进行社会主义改造时，该房屋纳入改造范围收归国家经营出租（经租），由住建局管理并以公有住房出租（2013年住建局取得该房屋产权证）。1998年5月，黄某（谭某之妻）因住房困难申请承租该房屋，1999年3月，住建局与黄某签订公房租赁合同，约定租赁期限21个月。2001年1月，黄某与谭某离婚后该房屋转由谭某继续使用，但自2003年3月开始，谭某以争议房屋产权按1984年《落实房产政策通知书》已退归其母亲为由拒缴租金，也未办理合同续签手续。2013年12月，住建局将黄某诉之法院，请求判令：终止租赁关系，交回承租房屋；支付租金2400元、违约金2000元。谭某被追加为第三人参加诉讼。人民法院经审理后判决，谭某支付所欠租金2400元；驳回住建局其他诉讼请求。住建局、谭某不服一审判决，向二审法院提起上诉。
疑惑
1.公有住房实际承租人变更能否导致租赁关系中止？
2.能否以“经租房”产权为由主张不动产权利？
问题解惑
本案是包含了历史遗留问题的公有住房租赁纠纷。
本案中公有住房租赁关系的问题，根据《合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但租期为不定期”的规定，住建局与黄某签订的公房租赁合同届满后，黄某继续使用该房屋，黄某与住建局是不定期的租赁合同关系。
2003年3月，住建局向黄某发出限期办理公房租赁合同续签手续通知后，黄某并未办理续签，但以书面形式通知房管所停止使用该房屋，黄某以实际行为解除了双方的租赁关系。黄某于2001年1月起停止使用涉案房屋后转由谭某继续使用，谭某为涉案房屋的实际居住使用人，即实际承租人。虽然谭某未与住建局签订租赁合同，但由于黄某与谭某原为夫妻关系，该房屋原为谭某母亲名下私产，以及该房屋为公有住房等特殊因素，导致实际承租人的变更并不必然导致租赁关系中止，谭某与住建局之间的租赁关系应予以确认，谭某应当支付租金。“经租房”是我国特殊历史时期特殊政策的产物。目前，在国家政策尚未改变的情况下，司法机关和有关行政部门对此问题的处理较为慎重，一般不会支持当事人以此为由提出的不动产权利主张。
本案中，虽然谭某提出涉案房屋是其母亲私有财产、1984年落实国家房产政策已经发还其母所有等理由，但是法院认为，《落实房产政策通知书》记载退回面积与本案争议房屋面积不符、位置不明确，谭某未提交足以推翻住建局产权登记的证据，从而认定住建局为争议房产的产权人。但是，考虑到谭某因“经租房”这一特殊历史遗留问题而未支付租金，故对住建局要求支付违约金、终止租赁合同关系和收回房屋的请求未予以支持。
本案二审法院经审理认为，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。谭某不服二审判决，以涉案房屋原是私有财产、从未被没收和充公以及与住建局不存在租赁关系等为由，向省高级人民法院提起再审。2015年，省高级人民法院再审认为：住建局领有房屋产权证，系案涉房屋权属人，谭某为案涉房屋实际承租人，谭某提交证据不能证明涉案房屋产权已被退回。据此，对一、二审法院判决予以维持。
原文敬请关注《中国不动产》2016年第2期
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