佛山市三旧改造经验总结与制度创新
现代物业・新建设 2012年第11卷第8期
Municipal Construction 市政建设
佛山市“三旧”改造的经验总结与制度创新
李志
（广东省城乡规划设计研究院，广东 广州 510290）
摘 要：作为广东乃至全国的“三旧”改造政策研究试点城市，佛山市当前正面临着产业发展转型、城市快速发展的关键时期，佛山市政府在探索创新方面因地制宜，不断创新改造模式以顺利推进“三旧”改造，走出了一条以改造促调整、促转变的特色之路，总结其改造工作经验的四个方面，为实现经济社会持续发展，进一步统筹利用有限的土地资源，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。关键词：三旧改造；佛山市；改造经验
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）08-0135-03
2003年以来，国家采取土地紧缩政策以调控宏观经济的良性运行，颁布了一系列的政策法规，紧缩“地根”和“银根”，抑制地方政府“过度征用农村集体土地”，控制土地出让价格，从外延粗放型向内涵集约型转变。同时，国家又着手推动农村集体用地的流转使用，以充分体现土地的价值，让农民享受到城市化、工业化所带来的土地增值收益。广东省政府选择佛山等城市进行“三旧”改造政策研究试点就是在这一背景下产生的。
对佛山市来说，当前正面临着产业发展转型、城市快速发展的关键时期，一方面土地资源紧缺、发展空间有限正成为新一轮发展的瓶颈；另一方面，土地利用率低、产值不高，经济的持续增长得不到保证，这直接影响到佛山持续、快速、健康地发展。为了整合土地资源，推动城市走上紧凑经营、集约化、内涵式的发展道路，化解土地资源紧缺矛盾，创造产业发展新空间，改善城乡居民生活质量，促进经济增长方式的转变，提升城市竞争力。佛山市因地制宜，不断创新改造模式以顺利推进“三旧”改造，走出了一条以改造促调整、促转变的特色之路。在旧厂房改造方面，通过实施“优二进三”，淘汰落后产能，就地提升企业层次，促进二产向三产转型，腾出空间引进新兴产业，成功实现了“筑巢引凤”、“腾笼换鸟”。在旧城镇改造方面，通过政府引导连片开发，改变过去自主开发、零星开发的格局，最大限度地整合分散、零星的土地，建设具有示范作用的主题功能改造片区和改造项目，成功打造了“岭南天地”等一批新型产业街区和都市型产业基地。在旧村居改造方面，通过以环境整治改造打造城市标志性生态景观带，以村集体经济投入改造促进都市型经济发展，以土地入股或BOT模式引入开发商联合改造开发，既实现了“拆除旧村居，建设新社区，发展新产业”的目标，又保障了农民长期稳定的收益。
佛山市“三旧”改造工作经验具体体现在以下几个方面。
一、树立先进典型，以点带面铺开“三旧”改造工作
在推进“三旧”改造建设过程中，涌现出一批改造进度较快、效果明显的先进典型，创造出了旧城镇改造区、旧村居改造区、工矿厂企改造区、生态环境改造区、都市农业和现代农业综合开发区、主题文化公园建设区六种改造类型和多种改造模式。如旧城镇改造方面，佛山最大的旧城镇改造项目——祖庙东华里片区改造工程引入瑞安房地产公司开发的改造模式；在旧村居方面，以环境整治改造为主的三水西南涌整治；有由村集体经济投入、改造后的产出效益归村组集体的“夏西村模式”；有以土地入股、引入开发商联合改造开发的“石头村模式”；有由开发商垫资建设，建成后开发商拥有5年租赁经营权，“以地引资、以租抵建”的大沥镇“凤池村BOT模式”；有自筹资金改造，获取租金收益的“澜石金属交易市场”模式；有政府先行征收，再引入社会资本的“天富来工业城”模式等等。
二、研究制订扶持政策，破解改造过程中遇到的重点难点问题
佛山市政府分别针对旧村居、旧城镇和旧厂房制订了规划、建设、土地、财政等方面的扶持政策。在土地管理方面，明确了权属确认、土地登记、土地出让、集体建设用地流转等政策。如，把旧城镇范围的工业用地调整、引导到工业园区；将已纳入旧城镇改造规划范围内的集体土地，统一经合法程序征收为国有土地；涉及建筑物或不同产权人地块之间的通道、边角地、间隙，属原用地批文范围的经公示后确权；无用地批文或在批文范围之外，无法证实权属的公共通道、空地、间隙，视实际情况或公告后确权，或由政府收回土地使用权重新出让或划拨；旧村居用地经集体经济组织同意并经批准转为国有土地后，土地的使用权、处分权、收益权等仍属于农村集体经济组织不
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