住宅建设用地使用权期满后续期法律问题研究

　　摘 要：我国《物权法》虽然对住宅建设用地使用权期满后作出了“自动续期”的规定，但并没有对自动续期的适用范围、条件、期限以及是否有偿等问题进行有效地解决。文章通过研究得出，我国应明确住宅建设用地使用权自动续期适用的范围、条件以及期限，并且应确定无偿续期的原则。 　　关键词：住宅建设用地使用权；自动续期；无偿续期 　　中图分类号：D922.3 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2017）01-108 -02 　　一、引言：住宅建设用地期满续期问题的提出 　　近日，随着国内首个“住宅建设用地使用权到期”案例的出现，温州地方政府要求按房产交易价格三分之一缴费续期的做法引起了热议。人们围绕着“该怎么续期”，“是否应该缴纳如此高额的续期费用”等焦点问题展开激烈争论。 　　我国《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”也就是说《物权法》只规定了到期后自动续期，但在自动续期的适用范围、条件、期限以及自动续期是否有偿等问题上有所保留。这些问题得不到有效地解决，自动续期这一概念就形同虚设，不能解决实际的住房问题。笔者认为，研究建设用地使用权到期后的实际操作途径，对解决现实存在的问题有着重要的意义。 　　二、住宅建设用地使用权自动续期的适用范围 　　（一）自动续期适用的客体不明 　　《物权法》以用途为根据对建设用地使用权续期的方式加以区分，即住宅建设用地使用权期限届满时适用自动续期规则，而非住宅用建设用地使用权适用期满后经申请方可续期的方式。这种划分保障了居民的居住权，提高了居民对国家的信任感。虽然住宅建设用地使用权到期后适用自动续期的方式得到了《物权法》的确定，但就这项规则适用范围并未划定明确的界限。随着时代的发展，开发商为了追求更高的收益常会在同一地皮上建造集住宅、娱乐、购物为一身的商业广场，那么这种商住混合的用地在其期限届满后该适用哪种方式进行续期，并没有具体的规定。另外，很多居民为了创造更多的利润将自己的住宅改造为商业用途，那么这种改造为商业用途的住宅该适用哪种方式，同样值得商榷。 　　（二）明确自动续期适用的范围 　　1.应明确混合型住房用地属于住宅建设用地 　　现今社会能够拥有自己房屋的居民越来越多，而开发商为了获得更高额的利润往往会选择商住一体化的混合型住宅，称为商业广场。这种商业广场往往地处城市的心脏地带，并且集商业、娱乐、购物等现代人所需要的功能为一体，极其方便，相应的这种混合型住宅的售价也比很多小区高出很多。即使这样人们也愿意为寻求生活上的便利，花高价愿意购买这类房产。由于没有对自动续期的范围进行明确划分，如果在这类房产使用期限到期时适用需要申请续期的方式，无疑对高额购买住房的住户是种经济上的打击。笔者认为，在考虑这类房产时，需将小区内的每一间房屋看成一个独立空间区分对待，而不是将小区看作整体。既然使用这种方式去看待小区，那么每个房屋的性质和用途就要区分开来适用不同的规则。换言之，用来盈利的商用空间，在其使用权期满后，应当适用非住宅建设用地使用权的规则，也就是申请后放得续期；而用以居住为目的的空间，在其使用权期满后，应当适用自动续期的原则。 　　2.住改商用房应明确属于非住宅建设用地 　　《物权法》中对住改商用房并没有进行禁止性规定，对其保持一种不鼓励不阻止的态度，只要是具备不违法和经过有利害关系的业主的同意的条件即可。在生活中这种情况多存在于中小型企业或公寓式酒店中，是年轻的创业者降低成本的一种手段，不可能完全取消。但是如果对他们适用统一的自动续期制度，那么就违背了该制度设立时造福人民的宗旨，而且会导致更多的投机行为，所以商用房应采取申请后方可续期的方式。笔者认为，这种商用房是居民自愿的情况下改变其用途的，在对其的认定上，就不再能认为其属于住宅建设用地。 　　三、住宅建设用地使用权自动续期的条件 　　（一）关于自动续期的条件的各种观点 　　在自动续期适用的条件上法律没有具体的规定，学界存在不同的看法。一派学者认为，自动续期应当以建筑物仍然存在为前提，换言之，如果土地上原有的建筑物已不存在，那就无需续期；另一派学者认为，不管原有的建筑物是否仍然存在，都应对土地自动续期；还有一派学者认为，住宅建设用地使用期满后，在该土地长时间没有进行再利用或原建筑物损坏后没有重建的情况下，就不应自动续期。上述学者指出的问题说明自动续期原则的适用需具�湟欢ǖ那疤幔�相关的法律应明确规定其适用条件。 　　（二）自动续期应以建筑物仍然存在为条件 　　学界对自动续期的条件有着不同的看法，笔者支持“以建筑物仍然存在为前提”这种看法。也就是说，如果住宅建设用地使用权到期后，该建筑物还存在，那么就应自动续期，反之则不应续期。即房屋仍然存在，土地使用权也存在。但这样的话就有可能存在房地产商建造高质量的建筑物或者在建筑物有损坏时，就算花高额费用也修复建筑物，使建筑物一直存在，从而达到永久续期之目的。这不仅会导致私权的滥用，还会造成公共利益的损害。笔者认为，我国要明确规定自动续期在实用中的细节问题，就一定要慎重考虑使用期限内建筑物重新建造的问题，对可以重造建筑物的次数及规模等问题进行明文规定，从而遏制投机分子永久续期，防止损坏公共利益，使居民的合法权利得到保障。 　　四、住宅建设用地使用权自动续期的期限 　　（一）关于自动续期期限的各种观点 　　关于自动续期的期限，是该采取续期年限不能过长且只能续期一次这种观点，还是该采取永久续期这种观点，学者们展开了激烈的探讨。前者的观点笔者认为国家不能因土地出让量的增加就收回居民合法取得的使用权，这破坏了居民和建筑物之间的关系。而且居民需要的是安居乐业，短期的续期并不能适用于建筑物使用权稳定的需要，反而会导致居民住所的频繁流动，影响社会的稳定性。后者的观点在用益物权人的利益得到保护的同时，又与其时限性原则冲突。虽然持此观点的学者表示：“永久续期并不代表国有土地会永久的受到限制，在权利人放弃该权利或者死亡时其权利无人继承，该土地所有权即恢复最初的状态。”但这种做法无疑是对土地国有这一概念造成了极大的冲击，达到这一状态的前提必须是宪法对此作出一定的修改。 　　（二）自动续期的期限应于明确 　　关于自动续期的期限，较为稳妥的办法是以建筑物实际的剩余寿命来决定其续期期限。建筑物实际使用寿命，是指建筑物的安全使用年限。现在很多房屋的质量都很好，土地使用权到期后仍可以安全居住；但也存在着一些地产商为了节省成本，偷工减料，使房屋过早损坏。因此对于其使用的时限绝不能刻板的给出一段时间，应按不同楼房的实际情况，经测评后来确定其剩余寿命。对此，笔者认为应采取政府和居民共同测评的方式，这样不仅能从政府角度对建筑物剩余寿命有宏观认识，而且还可以通过居民的测评对建筑物剩余寿命有具体认识。在综合宏观和具体的结论后，相信能对建筑物剩余寿命呈现一个较为客观的评测结果，从而防止私权被侵犯，并且使权利人的利益受到保障。 　　五、住宅建设用地使用权自动续期是否有偿 　　（一）有偿续期与无偿续期 　　《物权法》没有规定自动续期是否有偿，学界对此问题存在着诸多的争议，这些观点大体来说分有偿续期和无偿续期两个方面。 　　1.有偿续期 　　支持有偿续期的学者们认为，住宅建设用地使用权到期之后的续期从根本上来说是重新获得住宅建设用地使用权，既然是重新获得新的住宅建设用地使用权，那么应当缴纳一定的费用，但与此同时，他们也认为在获得新的住宅建设用地使用权时，可以采取一年一缴这种方式，而不是一次性缴清所有的费用。笔者认为，这种观点看似为民众减轻了经济上的压力，但是其实质上是改一次性付清出让金为年租的方式，与租住没有太大区别。 　　2.无偿续期 　　支持无偿续期的学者们认为，自动续期也就是说在住宅用途的建设用地使用权期满之后，权利人无需申请便可以自动续期，如果给这种续期加上一定费用的话，那么就失去了自动续期的原本意义。其次，现在我国的房价居高不下，很多人一生为了一套房而奋斗，而这这些居民省吃俭用还清巨额房贷后，还要缴纳高额的土地使用费，那么居民们很难能接受自己只是花着高额的租金租了70年房子这种残酷的现实。 　　（二）自动续期应以无偿续期为原则 　　虽说我国采取土地国有的原则，要用国家所有的土地去进行住宅的建造就必须缴付一定的费用，从而获得住宅建设用地使用权。住宅建设用地使用权的续期从根本上看，是重新获得原土地的使用权，既然是重新获得就应缴付费用。但是，我国是一个社会主义国家，一直以来将人民放在首位，立法的根本目的也是为保障人民权益。作为一个社会主义国家，就应负有一定的社会义务性，“居者有其所”也一直是我国社会主义理想的目标。住房问题本身就带着社会福利性质，这也符合了《物权法》区分住宅和非住宅建设用地使用权续期规则的初衷，因此自动续期应无偿的原则具有合理性和合法性。其次，如果采用有偿续期的原则，在如果权利人在使用权到期时不愿支付一定的续期费用，比较恰当的做法是国家给予该权利人一定的费用作以补偿，并收回其土地使用权和住宅。现如今，由于城市土地的紧缺大多数住宅小�^都以多层或高层的方式存在着，国家收回极个别的不愿缴付费用的权利人的住宅，对土地重新利用毫无意义，而且还会引发一定的社会矛盾。无偿续期就不会面临这样的问题，并有助于提升权利人住宅的稳定性，从而达到安居乐业的效果。在不重建的情况下尽可能延长建筑物的剩余寿命，也能更好地节省资源，减少浪费。综上，笔者认为，在现今这样一个大多数人“一生奋斗为了一间房”的社会，只有采用无偿续期原则才是高明之举。 　　参考文献： 　　[1] 侯纲.关于住宅建设用地使用权续期的讨论[J].现代城市研究，2013，（09）. 　　[2] 胡博. 关于住宅建设用地使用权期间届满后无偿续期问题的探[J].经济研究导刊，2014，（10）. 　　[3] 朱广新.论住宅建设用地使用权自动续期及其体系效应[J].法商研究，2012，（02） . 　　[4] 王利明.物权法研究下卷[M].北京：中国人民大学出版社，2007. 　　作者简介： 　　祖力甫卡尔，男，新疆维吾尔族人，新疆师范大学硕士研究生，研究方向：民商法基础理论。