都匀广惠国际市场调查报告(改-TONG)
提案机构：贵州友联伟业投资顾问承接机构：丰和地产都匀分公司 提案编号：200909161 提案时间：2009年9月16日
项目：广惠国际
提案：都匀市市场调查报告
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目 录
前言
4 5
宏观经济环境
2009年房地产政策回顾及其相关都匀概况
8 9
都匀市规划情况概述
11 13 14 15 17 29
都匀市房地产发展阶段判定
都匀市2009年上半年劳动工资情况分析房地产宏观市场分析的启示
都匀市各区域在建在售项目对照表及其价格图示市场调查表
都匀市房地产基本情况重点楼盘对比分析
30
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2009年都匀市现房、期房1—7月销售一览表项目背景地块研究
33 34 36 38 41
消费者群体分析
省内类比项目案例分析致谢
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前 言
为详尽地了解都匀市房地产市场态势、掌握广惠国际项目概况、熟悉竞争对手现状，给下一步深入的市场研究、竞争对手个案研究与营销策划打下良好基础，本次都匀市场调查主要针对以下方面展开工作：宏观市场运行相关资料收集整理、区域在建在售楼盘基本情况实地调查、政府相关部门资料的收集以及省内类比项目案例借鉴等；全面的市场研究将在此基础上展开，并通过细致的分析研究，得出本项目的营销发展方向。
调查方法：
宏观市场：获取政府相关部门资料，各渠道资料收集。（如：网络、报纸等）
资料内容包括：贵州省、都匀市年度经济情况，都匀市规划情况，都匀市年度国民生产总值、产业划分、固定资产投资情况以及09年度房地产销售情况。
区域在建在售项目调查：采取实地调查法。
调查内容包括：目前在建在售项目基本指标及其市场价格，在建在售项目形象包装，各区域特征情况 调查时间：2009年9月1日——2009年9月5日
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宏观经济环境
1、据2009年贵州省《政府工作报告》介绍，预计全省生产总值3350亿元,增长10%左右；财政总收入和一般预算收入分别达到674.56亿元和349.53亿元，增长21.1%和22.6%；全社会固定资产投资1800亿元以上，增长20%以上；社会消费品零售总额1015亿元，增长23.5%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别实际增长2%左右和8%以上。
2、2008年，都匀生产总值预计完成58.23亿元，为年计划的106.16%，同比增长11.50%。三次产业结构比为10.65：42.04：47.31。财政总收入完成5.23亿元，为年计划的100.14%，同比增长15.20%。招商引资到位资金13.19亿元，为年计划的109.92%，同比增长12.85%。社会消费品零售总额预计完成21.34亿元，为年计划的109.38%，同比增长29.30 %。全社会固定资产投资预计完成35.78亿元，为年计划的115.57%，同比增长38.47%。农民人均纯收入达3548元，比上年增加460元，同比增长6%。城镇居民人均可支配收入达12000元，同比增长7.2%。
2009年房地产政策回顾及其相关
1）《土地增值税清算管理规程》
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《土地增值税清算管理规程》作为一项技术性文件下发，目的是为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，以利于规范土地增值税清算工作。
2）《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》
保障性安居用地的落实，是中央政府在“民生”政策执行年所需要关注的重点。《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》出台，也在警醒行业参与者，保障性住房的推出定然会与行业的整体发展密切相关。 3）物权法
最高人民法院公布《物权法》两部司法解释，就车位车库纠纷、住改商纠纷处理等热点问题从法律角度给出了处理意见。《物权法》规定小区车位车库“应当首先满足业主的需要”；而对于“住改商”，物权法规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 4）物业税规定
物业税尚处于研究阶段，短期内对房地产市场的实际影响还是有限。在物业税研究开征消息发布之后不久，国务院又决定大比例下调普通商品住房项目最低资本金比例。其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。 资本金比例下调，降低了贷款门槛，对于开发商而言是一种信心激励。不过，基于目前潜存的楼市风险，银行对于风险把控更加严厉。
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5）多地90/70政策低调退出 将户型权交还市场
北京：北京今年1月出台的“15条政策”的第11条规定：“对商品住房项目，在全市总量平衡的前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。”
上海：上海一开发商透露，上海宝山区规划局高层曾经在6月举行的一次宝山区土地推荐会上表示，未来“90/70”政策在操作上将被淡化。
兰州：兰州2月出台的“16条政策”规定：“从2009年1月1日起，将商品房建筑面积中，把90平方米以下比例达到总面积70%以上的规定暂时调整为50%以上。”
南京：去年底，南京市发布房地产调控意见，“鼓励根据市场需求调整规划设计”，开发商可以申请修改套型比例，意味着将“90/70政策”全面放开。 6）房屋贷款
自2008年10月27日起，央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
银监会发放[2009]59号文件《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，其中重点强调了二套房贷的执行问题，
《通知》指出，要严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。要坚持贷款标准，严格借款人资格审查，审慎评估借款人风险，确定合理的贷款利率。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。二套房贷首付40%，利率执行基准利率的1.1倍至6.53%。
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7）都匀房地产建设相关
政府大力支持，特别着重解决用地审批难、项目融资难、征地拆迁难等问题，确保项目建设顺利进行。
项目开发宏观环境：国家宏观政策的调整，在世界金融危机的背景下，扩大内需，增加固定资产投资，加强基础设施建设挖掘城
市发展潜力，进行旧城拆迁改造、规划新区建设，培育国民经济新的增长点，是政府的重心之一，所以项目开发环境较为宽松，政府及政策支持力度较大，开发更加规范。
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都匀概况
都匀市是贵州省20个经济强市（县）之一，是“中国优秀旅游城市”。 市辖1个省级经济开发区、5个办事处、10个镇、8个乡（其中有3个水族自治乡）。都匀匀市位于苗岭山脉南侧，南北长63公里，东西宽65公里，总面积2274平方公里，平均海拔938米，城区海拔785米，全市人口46万，城区人口25万，生活着布依、苗、水、
汉、侗、彝、瑶等30多个民族，少数民族人口占总人口的65.6%。黔桂铁路和320、321国道及207省道贯通南北、丹桂公路、都惠公路横穿东西，是云、贵、川三省通往两广、两湖和华东地区的黄金通道；都匀距省城贵阳铁路里程146公里，距广西防城港直线距离400
公里，是大西南南下入海的最近通道。贵阳
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至广西新寨高等级公路穿过都匀，都匀到贵阳龙洞堡机场仅130公里，到南宁只需半天汽车行程，当天即可抵达广西北海市 。
都匀市规划情况概述
据《都匀市城市总体规划修编（2005—2020年）》，都匀市城镇规划思路是：依托黔桂铁路、贵新公路、321国道，以贵新公路为都匀市城镇发展主轴，以丹寨—都匀—惠水、王司—墨冲—凯口公路作为都匀市城镇发展次轴，形成，“—区（中心城区）—城（卫星城）三轴”为特点的都匀市城镇空间结构，划分五个经济区：一是北部及东北部经济区，以现状老城区为中心，包括新华、文峰、小围寨、剑江、沙包堡、杨柳街、甘塘、洛邦、大坪，重点发展机械、电子仪表、建材、化工、医药、轻纺、现代物流、房地产开发、商贸、旅游等产业；二是南部经济区，以墨冲为中心，包括沙寨、良亩、河阳、平浪，重点发展能源工业、特色食品和农副产品加工、服务业；三是东南部经济区，以王司为中心，包括奉合、阳和、基场。重点发展采矿、矿产品加工、民族村寨旅游业、特色农业和农产品加工；四是西北部经济区，以摆忙为中心，包括江洲，重点发展采矿、矿产品加工、农副产品加工、旅游业、生态农业；五是西南部经济区，以凯口为中心，包括石龙，重点发展特色农业和食品加工业。据此，《都匀市城市总体规划修编（2005～2020年）》将城镇等级和规模结构划分如下：
一级：都匀市中心城区（现状城区、开发区、沙包堡、小围寨、杨柳街、甘塘、洛邦、大坪），50.00万人，建成区面积3244.12公顷；
二级：卫星城（墨冲），4.00～10.00万人，建成区面积297.35公顷；
三级：中心镇（凯口、摆忙、坝固、王司），1.00～3.00万人，建成区面积分别为296.72公顷、118.47公顷、338.43公顷、258.01公顷；
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四级：一般镇（石龙、沙寨、奉合、基场、江州、阳和、平浪、河阳、良亩），＜0.50万人，建成区面积分别为石龙97.03公顷、沙寨262.12公顷、奉合91.93公顷、基场68.91公顷、江州158.85公顷、阳和89.22公顷、平浪155.65公顷、河阳190.02公顷、良亩172.09公顷。
都匀市中心城区具体划分为“一城二区三片”，包括现状老城区，开发区，杨柳街片区，洛邦—大坪片区、甘塘片区。 老城区功能：老城中心以调整产业结构，优化用地布局，提升城市品位为重点，强化政治、商贸、金融、信息、文化、旅游服务等职能。
开发区功能：开发区紧邻老城中心，首要任务是接纳老城中中心疏解人口，完善城市功能，同时形成以第三产业为重点，环境优良的综合性新城区，以居住、商贸、金融、文化娱乐、科研教育职能为主，通过土地置换，特区内环境影响较大的工业企业进行搬迁。
依托都匀的地理优势、区位及交通优势，融入贵阳市1小时经济圈，城市扩容势在必然，实行新区规划开发，旧城分块拆迁改造， 将形成布局合理、配套完善的城市。
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都匀市房地产发展阶段判定 单位：亿元
都匀GDP及其增速
70116%
60115%50114% 40113%112%30 111%20110% 10109%0
108%
[***********][***********]
都匀市城市经济发展水平，增长速度较为波动，至2008年有所回落 城市人均收入逐年递增，生活水品逐渐提高
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都匀产业比重
产业结构：第三产业占主导；零售及服务业比重高。其次为第二产业，矿产资源所占比重较高
都匀固定资产投资
单位：亿元
403020100
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009年一季度止，我市共有34个（交通局项目10个）固定资产投资在建项目。其中城镇固定资产完成投资25036万元，同比下降8%，农村非农户固定资产完成投资2019万元，同比增长107.5%。按构成分： 1、 基本建设完成4423万元，同比增长59.7%； 2、 更新改造完成8302万元，同比下降48.1%； 3、 房地产开发完成12311万元，同比增长46%；
从以上分析可以看出：都匀的房地产开发处在快速发展阶段，城市经济发展增长趋势明显，城市人均收入逐年递增，生活水品逐渐提高，购买力水平稳步上升。
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都匀市2009年上半年劳动工资情况分析
上半年，都匀地区城镇国有、集体经济单位季末从业人员为30334人，比去年同期29872人增加462人，增长1.55%。从业人员劳动报酬增长2.42%。 一、从业人员变动情况
从经济类型看，其中：国有经济单位从业人员为28783人，比去年同期增加474人，增长1.67%。集体经济单位从业人员为1551人，比去年同期减少12人下降0.77%。
二、从行业看，从业人员增减变动幅度较大的是建筑业、科学研究技术服务和地质勘查业、公共管理和社会组织， 分别增长18.01%、20.79%和15.51%；主要是中建四局五公司增加季节性临时工和增补单位及行业调整等原因所致。 三、从业人员劳动报酬稳步增长
上半年，都匀地区城镇国有、集体经济单位从业人员劳动报酬为37608万元，比去年同期36718万元增加890万元，增长2.42 %。 1、从经济类型看，其中：国有经济单位从业人员劳动报酬为36165万元，比去年同期增加713万元，增长2.01%。集体经济单位从业人员劳动报酬为1443万元，比去年同期增加177万元，增长13.98%。工资增长的主要原因是都匀地区州级单位实行阳光工资，同时市级单位补发2008年度年终奖和补贴，
2、从行业来看，从业人员月平均劳动报酬较高的前三个行业是电力、燃气及水的生产和供应业为3841元，金融业为2850元，批发和零售业为2604元。月人平均劳动报酬偏低的三个行业是住宿和餐饮业为908元，采矿业为1124元，水利、环境和公共设施管理业为1194元。人均收入最高的行业是最低行业的4.23倍。
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房地产宏观市场分析的启示
1）国家宏观政策的调整，在世界金融危机的背景下，扩大内需，增加固定资产投资，加强基础设施建设，挖掘城市发展潜力，进行旧城拆迁改造、规划新区建设，培育国民经济新的增长点，是政府的重心之一，所以项目开发环境较为宽松，政府及政策支持力度较大，开发过程中政府的管理行为更加规范。
2）依托都匀的地理优势、区位及交通优势，融入贵阳市1小时经济圈，城市扩容势在必然，实行新区规划开发，旧城分块拆迁改造， 将形成布局合理、配套完善的现代化都市。
3）都匀市房地产步入快速发展阶段，市场需求为数量与质量并重，大量不同层次发展商及产品出现，房地产市场处于参差不齐的高速发展时期。形成了以本地房开商、贵阳房开商为主，其他地区的房开商加入的大开发之势。 4)社会购买力水平正稳步上升，房地产市场明显回暖，住宅价格呈上升趋势，房地产投资增速放大。
5)旧城拆迁改造，以改善人居环境、提升城市品位、重构城区商业布局为宗旨，政府支持力度大。旧城人文资源优良、交通便利、配套完善，是城市消费的主流区域，在未来几年内仍具备城区开发的竞争优势。
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都匀市各区域在建在售项目对照表及其价格图示
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元/㎡
元/㎡
[***********]502400
[***********]0010005000
文峰家园
海新花园
帝景豪园银河之都水岸绿
洲
都
[***********][***********]
都市龙庭
银河之都
金麒麟财富华庭
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东山怡
景
御庭苑
聚林世纪
城
匀1号
市场调查表
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都匀市房地产基本情况
区域简述：
城南开发区，为大多污染性厂矿集中地，周边环境较为脏、乱、差，都匀新火车站建于此区域小围寨处，紧临城市主干道剑江南路，是目前都匀市大盘较为集中的区域之一，但配套较为缺乏。
城市中心区，区域项目多为旧城改造且以单体建筑，少有大规模性体量项目，广惠国际项目是目前旧城改造开发体量最大的项目。按规划老城中心以重构商业结构，优化用地布局，提升城市形象为重点，强化政治、商贸、金融、信息、文化、旅游服务等职能。老城生活配套成熟，交通网络通达，人文环境优良，优质名校汇聚，都匀居民多有老城情节，关注度较高，区域认同感深入人心。
城北开发区，属城市新区，斗篷山路连接剑江路为市内龙骨贯穿南北，交通较为便利，该区域房地产开发于02年左右起步，是目前都匀市大盘较为集中的区域之一，但该区域生活配套较为不足，入住率低。 各区域异同点：
1. 南、北区域的大盘开发主要聚集在城市主干道沿线两侧，城市中心区域主要为旧城改造项目，多数为单体建筑，规模性旧城改造
项目缺乏。
2. 都匀市房地产在建在售项目主体主要以小高层、高层为主，占总体开发的80%以上。 3. 消费群体产品需求，主要集中于90—130㎡户型。
4. 南部区域房屋销售价格较低，具备价格优势；城市中心区域房屋销售价格较高，价格为3000元/㎡以上，区位优势明显，人文资
源优良，配套完善。北部区域房屋销售价格较为中和，区域综合均价为2563元/㎡，生活配套较为不足，入住率低。
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重点楼盘形象包装对比分析一览表
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其中较为突出的楼盘为银湖星城，项目主入口建有景观广场，销售中心各功能分区合理且做了精致的细分；沙盘比例较大且制作精致，为深圳山之田模型公司作品，凸显楼盘品质；整体装修及装饰做工细致，灯光合理，展示材质使用上较为考究；地面采用大理石、实木地板及优质地毯铺装，尊贵大气。户外大型广告颇有大盘气势，投入明显。社区内景观应用较为合理，架空层平台应用，但存在导视系统较为缺乏，引导性不足等问题。现场销售人员形象素质较好。
其余项目形象展示不够全面，沙盘做工粗糙（均为贵阳模型公司制作），展示效果不理想，多媒体楼盘展示手段有限，项目整体形象尚未形成，局部未完善工程影响楼盘品质，展示中心用料材质较差，无特色。
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2009年都匀市现房、期房1—7月销售一览表
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从项目报价上看，城市中心区价格较开发区高，超出20%以上，而实际成交平均价格超出近40%，市区期房实际成交均价尚未突破3000元/㎡，商业物业价值提升明显。
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项目背景
⏹ 项目坐落于都匀市广惠社区，剑江支流河畔，毗邻都匀三中、一中、一小
⏹ 项目红线占地面积为94437平方米，其中A1地块面积54564平方米；A2地块面积2965；C1地块面积5668平方米；C2地块面积31140平方米
⏹ 本项目地块东靠环东北路，南靠胜利路，西临剑江中路，北临剑江北路，区位优势明显，交通便利
⏹ “广惠国际”项目属于旧城拆迁改造，是城市拓展及改善旧城市人居环境、整合社区商业功能布局提升城市品
位的开创性项目，相对于其他单独地块旧城改造，项目实施成片改造开发，且每一开发区块独立成型，又互相映衬
⏹ 拆迁量大，待拆迁房屋形式多样，影响开发周期。
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地块研究
都匀市老城区域
☐ 项目紧靠城市主干道剑江
中路，毗邻都匀客车站，交通便利。
————1、2、3、8、10、12、15、29路公交车均可到达项目现场。
☐ 项目为旧城改造，先天优势
得天独厚，周边商业氛围浓厚，配套完善。
————都匀广场超市，连接北面云都商业广场，依托客车站人流聚集，欣欣向荣。
项目现状
项目B区地块
三中操场
项目B区地块围墙
项目B区地块入口
剑江河支流
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地块解析初步结论：
✓ 项目为旧城改造，坐拥城市繁华之地，周边配套完善，商业氛围浓厚，毗邻剑江河及其支流，具备河道改造能力，未来升值潜力
巨大。
✓ B地块（一期开发）内置都匀三中名校资源，毗邻都匀一中、剑江中路，交通便利，人文环境良好。 ✓ 项目整体地形呈北高南低延缓之势，利于居家日照需求，有较为理想的视觉空间享受。 项目待拆迁量房屋较多，建议与政府协调处理拆迁问题，利于未来形象展示。
B地块毗邻旧城剑江河支流沿线，目前周边较为杂乱，沿线旧城房屋需尽快协调处理，加快河道改造，目的为点缀外在环境衬托
项目整体品质。
未来几年内市场供应放量，必将对潜在购买力产生分流。
消费群体分析
一般消费群体分类 1、 满足居住的需求：为新增刚性需求，主要为的首次置业者，有一定积蓄，购买力相对较弱。 2、
改善居住环境，提升居住品味
1） 房改房业主
2） 低层次开发时期的置业者 3） 周边县市、乡镇投资置业者 3、
享受及投资型需求：
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1） 目前有较好的居住条件，有能力追求更高品味的居住空间 2） 资源投资，项目本身的教育资源以及周边配套升值空间巨大 消费者年龄构成
户型面积选择
6%6%
13%
13%
29%
33%
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消费者职业划分
21%
购买群体细分
10%9%21%
60%
消费者市场情况：
90—110平方米和110——130平方米的户型为市场主要需求产品，分别占比29.09%和33.49%。
小于或等于90平方米的户型的需求对象主要为20—30岁的首次置业者和低收入家庭。 20——40岁年龄段的需求群体比重较大，占消费总量的54.64%，置业地点多选择城区中心，且户型面积多选择在130平方米以下。 公职人员在置业区域上没有明显的倾向性，且多为二次置业。选择户型面积大都在110——150平方米，交通便利、环境优美、配
套完备的舒适型住房为首选对象。
以上资料来源于都匀市房地产管理局关于房地产市场需求情况的调查报告
[**************]0
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省内类比项目案例分析（附）
品牌营销——金阳世纪城 项目简介
贵阳世纪城是一个集中高档住宅、低密度住宅、大型购物中心、五星级酒店、学校、医院、商业街、写字楼等多种物业形态的超大型复合地产项目。
项目园林设计强调与自然和谐共存，充分利用地块条件，创造气势恢弘的内部园林景观，形成多层次、互渗型的复合景观空间。
据称，项目开盘当天推出的500套住宅全部售罄，创造2亿元的销售额。深圳国际认为有炒作嫌疑，数据有所夸大。
营销特点
以“世纪城”命名的项目对于世纪金源集团来说并不是首次。集团曾以“造城”模式成功开发过北京世纪城和昆明世纪城，因此在营销上一依托企业品牌、项目名称，二依托生态进行宣传推广。重点突出”大“的特色、即——地产大鳄、生态大盘、建筑大气。
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产品策略
☐ 项目采用现代建筑风格，是一个集中高档住宅、低密度住宅、大型购物中心、五星级酒店、学校、 医院、商业街、写字楼等多种物业形态的超大型复合地产项目
☐ 引入香港流行的风水概念，选择”中国龙“作为城市意象与向心力的源泉。
☐ 以打造21世纪生态花园城市为目的，保留自然地貌内的多座重要山体并规划为特色不同的山体森林 公园，并在项目内建造200多米高西部明珠观光塔，利用城内小湾河，打造龙形滨河公园。
价格策略
项目采
取抬高价
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格、低价销售的策略。首先抬高价格以占高位，宣称每平方米3300元－3400元，使消费者接受高档大盘就应该高价的观念，然后在实际销售中，以低于宣传的价格成交，使消费者切身感受到高档大盘也能低价购买的实惠，以平易近人的价格拉近与消费者的距离。
贵阳世纪城2008年价格走势图
3300
3250
3200
3150
3100
2008.12008.2
2008.3
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渠道策略
采用直接营销渠道
促销策略
☐ 广告：1、推广主题语：我们造城
2、项目于08年1月开盘，到目前3月广告投入量不大，更多是依靠企业的品牌口碑宣传，目 前广告以报纸媒体为主。
☐ 为更好的展示形象，开发商在楼书、售楼部、沙盘的设计与装修上下功夫，尤其是楼书与售 楼部的设计上，大气、喜庆，充分体现了大盘的形象与气质。
☐ 人员 忱，实行客户电话追踪，综合业务素质较强。
☐ 公关：项目目前所作的公关活动不多，但却名声在外，究其原因，首先是企业携名企声势而来，其 次是在项目初期已进行了声势浩大的”软公关“，如拿地就有多家知名媒体报道，还在项目亮 相前夕召开了大规模的记者招待会，没花多少精力就已经引起了市民的注意，起到了事半功 倍的成效。
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环保营销——兴隆·珠江湾畔 项目简介：
是贵州省首家环保节能住宅示范工程，其依托周围环城林带，湿地环境，打造生态人文美宅。总占地面积631亩，总共有五个组团。由于开发时间长，项目采取分按组团分期分批推出的销售步骤，现已推出天鹅堡及滨河湾组团，按照其规划，产品主要为多层、花园洋房、高层。
由于目前紧邻项目的珠江路还未开通，交通稍显不便，因此项目先期推出的两个组团主要以低密度的多层、花园洋房为主，利于销售，之后交通达到便利后顺时推出高密度的高层和档次较高、价格较贵的别墅，届时就能达到”锦上添花“的效果。 营销特点：
项目营销推广较为低调，主要依托中铁五局的良好品牌，围绕项目内外优美的生态环境资源做文章，倾力打造“兴隆”品牌，打造“生态人文美宅”的名片。
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产品策略
☐ 材料创新：兴隆珠江湾畔天鹅堡D3、D5栋高层宽景HOUSE作为贵州省建筑节能试点工程，严格按照国家建设部及贵州省建设厅重点推广的建筑节能的技术规范，重点从建筑维护墙体（外墙）、建筑屋面（屋顶）、建筑地面（底层自然通风的架空楼板）、住宅窗户（含窗框及玻璃）等建筑构造节点入手，提升建筑热工性能指标要求，达到节能标准，实现住宅节能目的。 ☐ 产品创新：首家在贵阳市推出退台式花园洋房；设计大面积入户花园；情景花园洋房、loft公寓、高层宽景洋楼
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价格策略
项目采用低开高走的价格策略，以顺应市场变化，同时满足业主购买产品的升值需求。从走势图可以看出，其价格变化呈阶段性上涨，每次价格的上涨项目都让市场有一个适应过程。
兴隆·珠江湾畔价格走势图
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2006
2007.1
2007.7
2007.9
2007.10
2007.11
2008.2
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渠道策略 促销策略
项目采用间接营销渠道，邀请华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司担任项目营销顾问；邀请贵阳骏弛置业顾问有限公司作为项目销售代理；邀请重庆五格广告有限责任公司进行整合推广。
☐ 广告： 1、主题推广语：山光水色，一宅一生
2、由于2005、2006年项目推出时进行了较大规模的广告宣传，而07年没有新组团上市， 因此该年项目广告投入不多，以维续过去两年所做的广告为主。其广告主要有报纸、 户外路牌、墙体、电视广告等表现形式。
☐ 展示： 利用楼书、售楼部、样板房、建筑表现并且自办报刊《兴隆大家庭》等多种展示，让客户全 面立体的了解项目情况。
☐ 人员： 十分重视对全体员工的培训，认为员工也是反映自身企业的一面镜子。因此项目员工秉承微 笑服务，从小区保安到售楼顾问，都能详细介绍项目整体情况，素质较高，服务态度良好， 业务能力强。
☐ 为进一步树立“兴隆”的品牌形象，延续兴隆与业主的良好联系，开发商联合其他兴隆系列产 品，在项目社区内举办了第九届兴隆业主文化节，这已成为建立开发商与业主良好沟通的 惯例。同时，从06年举办“贵阳新娘”、“雕塑展”，到2007中国·小河灯谜文化节、“情满兴 隆——爱心自驾游”，给瑶山民族小学捐资助学，参加全省地州市房地产巡展等活动，这些 系列营销公关活动对珠江湾畔项目进行了必要的点缀，增加了该项目的人文气息，但影响 力不足。此外，开发商还与贵阳六中协商在项目内兴办学校，并在节日和天气变化时发短 信给业主，并在项目内设置了看房电瓶车，方便客户的同时也体现了对客户的人文关怀。
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