房地产企业财务结构分析

房地产企业财务结构分析

——以两家上市公司为例

摘要

财务结构分析是企业财务管理中重要的一个环节，财务结构不但影响企业的融资、投资，而且影响企业的财务风险和收益水平，不同的财务结构导致不同的筹资成本，不同的收益，同时使企业承担不同的财务风险，我们必须重视财务结构的分析，但是财务结构不是一概而论的，不同的行业，财务结构稳定性的标准有所不同，本文以房地产行业为例，对两家上市公司进行对比分析，通过分析相应的指标，说明财务结构的稳定性。

关键字：财务结构，财务分析，房地产财务结构 引言

财务结构分析是财务分析的重要组成部分，是非常重要的，他关系到企业融资方式，融资成本，财务风险，公司受益率等，房地产背景房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用,开发周期通常为二至五年,项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时,房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控,为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成,只有加强财务管理与监督,才能降低成本、增加利润增长点,提高企业的经济效益。

1. 财务结构分析概述 1.2 财务结构分析概述

财务结构是指企业全部资产是如何筹资取得的，也就是企业全部资产的对应项目，是指资产负债全部项目是如何构成的，及它们之间的比例关系等等；与企业财务结构密切相关的是资金结构。财务结构分析是指以会计报表中的某个总体作为100%，再计算出其个组成项目占总体的百分比，从而得出各个项目的结构比例及其对总体的关系大小。这样既可以用于同一公司不同时期财务状况的纵向比较，又可以用于不同公司的横向比较。同时可以消除不同规模差异的影响，有利于分析公司的财务状况和经营成果。 财务结构分析又称资本结构分析，就是诊断企业体质健全与否的根据，故为评估企业长期偿债能力与长期安全性的一项重要指标。

一般而言，企业财务结构包括：从资产负债表可以看出股本结构、资产负债结构、流动资产与流动负债的结构、流动资产内部结构、长期资产内部结构、长期资产与长期资本的结构、负债与所有者权益的结构、负债内部结构、股东权益内部结构等。

财务结构的风险主要体现在：资本结构之间勾稽关系是否匹配

合理；财务杠杆与企业财务风险和经营杠杆与经营风险是否协调；所有者权益内部结构与企业未来融资需求是否具有战略性；各种资本结构有无人为操纵现象等。从损益表可以看出各种不同收益对净利润的贡献大小和耗蚀程度，包括收入结构、成本结构、费用结构、税务支出结构、利润结构和利润分配结构等。从现金流量表可以看出现金流入比、现金流出比和现金流入流出比等。 财务结构是否合理合规合法，是否能够为实现企业价值最大化起到促进作用，是否会成为将来

企业财务风险的隐患，都是企业财务管理人员和学者极为关注的财务问题。虽然说世界上没有公认的财务结构标准，但是一些有意无意遵循的规律性的东西，还是对识别和防范财务结构风险有一定裨益。 1.2 财务结构的相对合理性 1.2.1 财务杠杆原理运用充分

杠杆是一种物理现象，其基本原理是作用力乘臂长等于反作用力乘其臂长。若将这种原理用于企业筹资决策，则可以负债加权益资本作为企业资本的“臂长”，在同等的经营“力度”下，该臂长越长，企业所获取的经营效益越大，在企业权益资本一定的情况下，要加强其资本的“臂长”，只有加大负债比重。这种以负债手段获取企业权益资本收益的现象，称为财务杠杆。其作用可通过下式显示出来。式中，期望收益率若大于负债资金成本率，则期望权益资本收益率必然大于期望收益率，且负债比值愈大，其率愈高；反之，当期望收益率小于资金成本率时，期望权益资本收益率必然小于期望收益率，且负债比值愈大，其率愈小。一个成功的经营者要善于利用负债手段提高企业权益资本收益率，以实现企业收益最大化。

对财务杠杆的量化衡量指标是财务杠杆率，其意指权益资本收益率的增长幅度与全部资本收益率的增长幅度之比。为了便于操作计算，其公式可以强化为：可见当企业利润既定的情况下，资本结构中负债越大，利息支出越多，则财务杠杆比率越大。良好的财务结构能够在充分运用财务杠杆作用。 1.2.2 财务风险得到适当控制

企业的财务风险主要表现为债务到期无力偿还，资金运转调度不开以及因债务无法偿还引起的信誉危机从而使再度举债困难等等。究其根源一是资本结构不合理、负债率过高，二是经营不力，与预期收益偏离太大。因此，在研究资本结构的合理性时，要结合分析企业的偿付能力，也即是财务风险。包括短期偿债能力和长期偿债能力。 1.2.3 财务收益的相对最大化

财务结构的稳定合理性要求在控制财务风险的同时，获得相对较大的财务收益，它虽然与经营风险相联系，但却直接影响到企业的财务风险及资本结构。因此，研究不得不涉及对收益的衡量问题。如果实际的收益与预期的收益偏差太大，则直接影响到未来现金流入量的大小，进而影响到其偿债能力，因此要求预期收益的偏离度不能太大。 2. 财务结构指标分析

一般，在进行财务结构分析时常用的比率有以下几种： 1.股东权益比率

股东权益比率=股东权益总额/资产总额*100% =股东权益总额/(股东权益总额+负债总额) *100%

显示企业总资本中，属于企业自有资本所占的比率，反应企业的基本财务结构是否稳定。 一般来说，比率高是低报酬、低风险的财务结构；比率低是高报酬、高风险的财务结构。 2.资产负债比率

资产负债比率=负债总额/资产总额*100% =负债总额/(股东权益总额+负债总额) *100%

可衡量企业的总资本中，究竟有多少百分比是仰赖外来资金提供。负债比率与股东权益比率，可说是一体两面，两者总和恰好是100%。一般而言，负债比率以不超过50%为理想，不过，这没有绝对的标准。 3.资本负债比率

资本负债比率=负债总额/股东权益总额*100%

此项比率，比资产负债率更能准确地揭示企业的长期债偿能力状况，因为公司只能通过增加资本的途径来降低负债率。资本负债比率为200%时为一般的警戒线，若超过则应该格外关注。 4.资本总额比率

资本总额比率=长期负债/ (长期负债+股东权益总额) *100% 企业资本总额，指的是企业永久或长期的资本，即为长期负债及股东权益总额的加总。企业资本总额，指的是企业永久或长期的资本。资本总额比率，是被公认为负债比率分析中最具有意义者之一。一般来说，并没有一定的标准根据，大多用于各企业在不同会计时期间的比较、或企业与企业间的比较。比率越低，相对长期负债的包袱就越小，对企业体质来说就越健康。以平均来说， 35%为合理可接受之比率上限。 5.长期负债比率

长期负债比率=长期负债/资产总额*100% =长期负债/ (负债总额+股东权益总额) *100%

长期负债，不会增加到企业的短期偿债压力，但是它属于资产结构性问题，在经济衰退时会给企业带来额外风险。 6.有息负债比率

有息负债比率= (短期借款+一年内到期的长期负债+长期借款+应付债券+长期应付款) /股东权益总额*100%

无息负债与有息负债对利润的影响是完全不同的，前者不直接减少利润，后者可以通过财务费用减少利润。因此，公司在降低负债率方面，应当重点减少有息负债，而不是无息负债，这对于利润增长或转亏为盈具有重大意义。在揭示公司偿债能力方面，100%是国际公认的有息负债对资本的比率的资本安全警戒线。 7.流动负债占总负债比率

流动负债占总负债比率=流动负债/负债总额*100%

流动负债为企业对外负债中须于短期内偿还的债务。流动负债为企业对外负债中须于短期内偿还的债务。此项比率过大，将影响资金流动的安全性。此项比率过大，将影响资金流动的安全性。 8.固定资产对股东权益比率

固定资产对股东权益的比率=固定资产/股东权益总额*100% 固定资产为生产事业的根本，应以自有资金投资为原则，否则将仰赖负债为之。固定资产为生产事业的根本，应以自有资金投资为原则，否则将仰赖负债为之。

就长远眼光来说，最安定的资金是企业的自有资本(即股东权益总额)，固定资产最好是以这种安定的自有资本来筹措。因此，固定资产对股东权益的比率，应以不超过100%为理想。

9.固定资产对长期资金比率

固定资产对长期资金比率=固定资产/ (长期负债+股东权益总额) *100%

当企业要大幅度扩展时，购置固定资产往往非自有资本所能负荷，不足部份即需仰赖负债。而长期负债，亦属较安全的长期资金来源。故，以固定资产对长期资金比率来衡量长期资金的安全性，应较固定资产对股东权益比率为合理。此项比率，一般以不超过100%为理想标准。

10.利息保障倍数，又称利息保障率

利息保障倍数=所得税及利息费用前纯益/银行利息费用支出 = (继续营业单位税前净利(净损) +利息费用)/利息费用 利息保障倍数是企业中期营运的财务指标，一家公司向银行借钱做生意，所赚来的纯益是否足够支付银行利息，公司虽然短期速动比率及流动比率符合标准，但若是负债重，获利不足以支付利息，中、长期将走向亏损灭亡的命运。该比值越高越好，至少要大于1。 3. 房地产公司财务结构分析

财务结构稳定性的标准与行业特征密切相关，纵观我国房地产行业，其资产负债率普遍较高，一直以来，我国房地产企业运营效果较好，很重要的一个原因是依赖于我国促发展的政策鼓励，但是，近两

年，随着我国对房地产政策的调控，我国房地产企业逐渐开始走下坡路，有些民营企业逐步开始暴露出严重的财务危机，无论是怎样的财务危机，归根结底都表现在财务结构上。保利地产是我国房地产行业的龙头企业，运营良好，华丽家族在2011年之前也曾辉煌过，但是近两年有严重的资金链断裂的危险，本文以这两家企业为例进行对比分析。

表1 房地产企业财务结构数据与盈利水平数据

项目

资产负债率

保利地产 华丽家族 地产行业 流动负债率

保利地产 华丽家族 速动比率

保利地产 华丽家族 地产行业

长期负债资产比

保利地产 华丽家族 资产收益率

保利地产 华丽家族 地产行业

净资产收益率

保利地产 华丽家族 地产行业 每股收益

2011

2011 78.40% 57.40% 66.20%

2011 64.00% 97.00%

2011 0.36 0.11 0.7

2011 0.28 0.015

2011 6.03% 13.64% 5.65%

2011 18.52% 31.22% 12.37%

2012

2012 78.20% 42.90% 68.50%

2012 72.00% 87.00%

2012 0.38 0.08 0.83

2012 0.22 0.049

2012 6.47% 3.75% 5.04%

2012 19.86% 1.80% 9.68%

2013 2013 79.30% 40.80% 70.80% 2013 68.00% 81.00% 2013 0.38 0.14 0.67 2013 0.25 0.068 2013 2.11% 1.93% 2.92% 2013 7.68% 0.76% 3.67%

保利地产 华丽家族 地产行业

2011 1.1 0.53

2012 1.18 0.03

2013 1.21 0.02 0.37

数据来源：保利地产、华丽家族财务报告 3.1 资产负债率分析

我国房地产行业在开发过程中，借款比例相对较大，造成了房地产行业资产负债率普遍偏高。按照国际惯例，资产复制率一般不高于50%，但是2011年房地产行业资产负债率为66.2%，2012年为68.5%，2013年为70.8%。这说明，房地产企业虽然经历了一轮高增长时间，但是也隐含着财务风险，财务风险之所以没有表现出来，可能跟前几年的国家政策有关。

图1保利资产、华丽家族资产负债率对比分析

由图1可知，2011到2013年，保利地产资产负债率高于行业水平，高于华丽家族。 3.2 流动负债率分析

流动负债比率是只流动负债与总负债的比，从图2可知，保利地

产流动负债比低于华丽家族，说明其财务结构相对较好，因为流动负债过多，可能造成企业短期偿债风险，而短期偿债风险恰恰是企业资金链断裂的根源。华丽家族流负债比相对较高，这说明其负债中主要是流动负债，这是非常危险的，这说明华丽家族近几年一直在短贷长投，随时都可能资金链断裂。

图2保利资产、华丽家族流动负债率对比分析

但是从数值上来看，保利地产流动负债比也是相对较高的，这说明目前，由于经济下滑，政府政策吃紧，房地产企业普遍不景气，要用短期贷款来补充资金。 3.3 长期负债资产比分析