2015年5月份深圳市房地产市场分析

深圳市房地产市场月报

2015年5月

目 录

一、政策动态 ............................................................................... 1 二、深圳市场资讯 ....................................................................... 3 三、深圳市房地产市场分析 ........................................................ 5

（一）土地市场——供应低迷，成交同比降九成左右.................................. 5

1、土地出让与成交情况................................................................................ 5 2、热点：深圳出台土改重大举措拓宽农地入市渠道................................ 5 （二）新建商品住宅市场——供需两旺，市场行情全面大涨 ...................... 6

1、市场供应.................................................................................................... 6 2、成交分析.................................................................................................... 8 3、市场库存与去化周期................................................................................ 9 （三）二手住宅市场——成交持续活跃，基价均价大幅上涨11.6% ............ 9

1、成交量........................................................................................................ 9 2、VISS住宅基价 .......................................................... 错误！未定义书签。 （四）商铺市场 ........................................................................................... 10

1、新增供应.................................................................................................. 10 2、成交分析.................................................................................................. 10 3、存量分析.................................................................................................. 10 （五）写字楼市场 ........................................................................................ 11

1、新增供应.................................................................................................. 11 2、成交分析.................................................................................................. 11 3、存量分析.................................................................................................. 11 （六）总结与展望 ........................................................................................ 12

同约定作后续处理。政府对项目公司承担有限

一、政策动态

责任，不提供担保或承诺。

通知明确，政府自建自管公共租赁住房项目，政府收购的符合公共租赁住房条件的存量商品住房项目，符合公共租赁住房条件且手续完备、债务清晰的停工未完工程项目，以企业为主建设管理的公共租赁住房项目，均可以采用PPP模式投资建设和运营管理。（中国经济网）

深圳出台土改重大举措拓宽农地入市渠道

5月6日，深圳印发实行的《关于促进安居型商品房用地供应暂行规定》、《深圳市养老服务设施用地供应暂行办法》，拓宽了农地入市的渠道。其中明确，农地盖安居房分成方式包含“四六分”等两类，而办养老服务设施分成则对半。这是深圳“土改”的重大举措，目前正在探索在医院、学校等民生用地领域也让“农地”准入。（南方都市报）

深圳发布《深圳市住房建设规划2015年度实施计划》

从深圳市规划国土委获悉，《深圳市住房建设规划2015年度实施计划》已经市政府审议通过，并于5月29日印发实施。

根据该计划，2015年深圳市住房建设安排如下：

1、商品住房年度建设安排

加强普通商品住房有序供应指引，本年度新增安排建设商品住房5.67万套、建筑面积510万平方米。

央行:下调存贷款利率各0.25个百分点

中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。（人民银行网站）

财政部等六部门鼓励地方运用PPP模式推进公租房建设

5月22日财政部会同住房城乡建设部等六部门印发《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》（以下简称通知），鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理。

通知规定，运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理，主要是政府选择社会资本组建公共租赁住房项目公司，项目公司与政府签订合同，负责承担设计、投资建设、运营、维护管理任务，在合同期内通过“承租人支付租金”及必要的“政府政策支持”获得合理投资回报，依法承担相应的风险。政府负责提供政策支持，定期调整公共租赁住房租金价格，加强公共租赁住房工程建设及运营维护质量监管。合同期满后，项目公司终结，并按合

2、保障性住房年度建设安排

加大保障性安居工程建设力度，多渠道落实保障性安居工程新增筹建项目。本年度新增安排保障性安居工程项目5.3万套，建筑面积约337万平方米。

用地指标方面，深圳市计划安排供应商品住房用地85公顷，其中，新供应用地10公顷，城市更新用地75公顷。计划安排保障性安居工程用地85公顷，较上年增加6.3%，其中，新供应用地20公顷，存量用地65公顷。（深圳商报）

深圳城市定位重新定义：建成现代化国际化创新型城市

中共深圳市第六次代表大会21日在深圳会堂开幕。深圳市委书记马兴瑞代表五届市委作的党代会报告，围绕落实“四个全面”提出全新的发展思路和定位，重新定义深圳的城市定位。报告首次提出“建成现代化国际化创新型城市”新概念，提出努力打造国际创客中心和创业之都、打造“创投之都”等新的发展目标。（南方都市报）

出台将符合规定条件外来务工人员逐步纳入

二、深圳市场资讯

住房保障体系的政策措施。（深圳商报）

深第二批城市更新计划草案公布 以居住、商业功能为主

从深圳市规划国土委获悉，《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》（草案）已正式对外公布。据了解，此次第二批城市更新计划共包括22个城市更新单元，总拆除用地面积116万平方米。其中，改造成工业的城市更新单元共5项，总拆除用地面积14.3万平方米，改造成居住、商业的城市更新单元共17项，总拆除用地面积101.7万平方米。

截至目前，2015年两批次城市更新单元计划，共32项城市更新单元，总拆除用地面积175.8万平方米。改造成工业的共11项，总拆除用地面积42.3万平方米、改造成居住、商业的共21项，总拆除用地面积133.4万平方米。(深圳商报)

深圳公积金年报首次公布：去年缴存337.87亿

《深圳市住房公积金2014年年度报告》27日“出炉”，这也是深圳首次公布公积金年报。根据报告，2014年，深圳缴存金额337.87亿元，同比增长14.16%。截至2014年底，累计缴存总额1099.17亿元，缴存余额722.43亿元，比上年底分别增长44.38%、32.09%。2014年当年提取住房公积金162.34亿元，占当年缴存额的48.05%，比上年同期增加8.92个百分点。当年住房公积金业务收入共计

深圳行协叫停0.5%佣金 搜房回应继续坚守用业绩说话

4月30日，深圳房地产经纪行业协会下属的自律专业委员会发文对搜房网进行通报，勒令其停止0.5%佣金广告及涉嫌不正当竞争的行为，并按自律要求进行整改，压迫再度升级。搜房网在北京、上海、广州等城市测试 “直客式”服务后，已经不断遭遇地方中介的谩骂指责甚至恶性袭击。对于此次谴责，搜房控股二手房集团总裁苏婕坦诚相见：“我们认为搜房网本次的定价政策是市场行为，我们将继续坚持，并持续给业主和购房者提供低价、高效、透明、安全的二手房交易服务。”（中国新闻网）

深圳《市政府公报》：外来工将纳入住房保障

深圳市委办公厅、市政府办公厅日前联合下发《2015年全市社会建设工作要点》，从推进包容社会、多元共治社会等六个方面对2015年工作进行了部署。

在推进包容社会建设方面，《要点》提出，协调推进中小学现代学校制度建设和依法治校示范学校建设，探索义务教育大学区制等多种办学和管理模式改革。推动新建市属公立医院所有权与经营权分离，促进公立医院开放式发展；推动医疗服务价格机制、医师执业注册方式等改革；推动按疾病诊断相关分组医保支付方式、公立医院人事制度综合配套等改革。开展共有产权性质政策性商品住房试点工作；

25.01亿元，业务支出共计13.80亿元，实现增值收益11.21亿元。其中，在业务支出款项中共支付职工利息12.72亿元。 (深圳商报)

深圳楼市疯狂政府表态继续限购 严查“日光盘”

正值深圳楼市疯狂之际，市场又传出深圳将取消限购的传言，立即引来了官方辟谣。

近日，深圳市规划和国土资源委员会发布消息称：近期出现“6月17日我市将取消住房限购政策”的传言，此为不实谣传，深圳市将继续执行现有住房限购政策。

针对日前市场上不断出现的“日光盘”，深圳规土委表示，将严格依法查处那些通过故意制造“日光盘”等人为加剧供求紧张的“捂盘惜售”等违法违规行为。此外，深圳将推出系列措施全力保障房地产市场健康有序发展，包括加快商品住房预售审批，加快新增住宅用地供应等。（第一财经日报）

包含“四六分”等两类，而办养老服务设施分

三、深圳市房地产市场分析

成则对半。这是深圳“土改”的重大举措，目前正在探索在医院、学校等民生用地领域也让“农地”准入。

《关于促进安居型商品房用地供应暂行规定》明确，在符合规划前提下，鼓励原农村集体经济组织继受单位将未完善征(转)地补偿手续的用地用于安居型商品房建设。在具体收益分成方面，有两种方式可供选择：

（一）原农村集体经济组织继受单位提出申请，通过市土地房产交易中心，以招拍挂方式公开出让土地使用权，所得收益60%纳入市国土基金，40%归原农村集体经济组织继受单位。

（一）土地市场——供应低迷，成交同比降九成左右

1、土地出让与成交情况

2015年5月份,深圳市有3宗土地公开出让，全部成交，总成交额为13.67亿元，同比下降88.9%，环比增长76.1%；总成交面积为1.29万平方米，同比减少95.7%，环比增长72.5%。土地市场供应总体低迷，成交也因此难有起色。

图1 2014年1月-2015年5月深圳市土地成交面积

与成交额

（二）原农村集体经济组织继受单位提出申请，通过市土地房产交易中心，以招拍挂方式公开出让土地使用权，所得收益90%纳入市国土基金，10%归原农村集体经济组织继受单位。选择此方式的，原农村集体经济组织继受单位还可获得不超过总建筑面积10%的物业。

《深圳市养老服务设施用地供应暂行办法》明确，原农村集体经济组织继受单位尚未进行开发建设的、规划为机构养老设施的合法用地，鼓励原农村集体经济组织继受单位自行举办机构养老设施，免缴地价，土地使用权期限重新计算。也可采取招拍挂方式公开转让土地使用权，土地使用权期限重新计算，所得收益归原农村集体经济组织继受单位。尚未完善征(转)地补偿手续且规划为机构养老设施的用地，可以采取招拍挂方式公开出让土地使用权。所得收益的50%纳入市国土基金，50%归

来源：深圳市规划和国土资源委员会公布数据统计

5月份出让并成交的土地包括2宗工业用地和1宗办公用地，平均楼面地价分别为1142元/平方米和21176元/平方米。

2、热点：深圳出台土改重大举措拓宽农地入市渠道

5月6日，深圳印发实行的《关于促进安居型商品房用地供应暂行规定》、《深圳市养老服务设施用地供应暂行办法》，拓宽了农地入市的渠道。其中明确，农地盖安居房分成方式

原农村集体经济组织继受单位。原农村集体经济组织继受单位所得收益部分，由竞得单位先支付至市土地房产交易中心账户监管，待土地使用权出让合同等相关手续完善后，再由市土地房产交易中心将监管款项划转至原农村集体经济组织继受单位指定账户。

近年来，捉襟见肘的土地资源已成为制约深圳城市规划发展的瓶颈。实际上，经过1992年特区内统征、2004年原特区外城市化转为国有地之后，深圳市域范围内已不存在严格法律意义上的“农地”，但问题在于，大量土地并未完成相应的补偿返还手续，因此实质上依然属于村集体及股份公司所有。随着城市化过程中土地价值不断提升，政府越来越难以支付这笔数额巨大的补偿，因此这部分土地一直处于“政府拿不回、集体用不了、市场用不好”的尴尬局面，无法盘活入市。在深圳1900多平方公里的土地上，类似土地面积约有300平方公里。本次两项新政联袂出台，即是对这一困境尝试进行求解。这样一来，原村集体所占土地在出让后将在事实上转变为国有用地，建立城乡统一的建设用地市场，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，另一方面，深圳政府鼓励“农地”入市建设安居房、养老服务设施，也是想借“农地”来扩展保障房、养老设施土地供应渠道，缓解政府的建设压力。

（二）新建商品住宅市场——供需两旺，市场行情全面大涨

5月份央行实施新一轮降息，应对当前国内经济结构调整、外部需求低迷、我国经济面临较大的下行压力的形势。这对楼市来讲也是一大利好，有利于购房者资金成本降低，将提高市场的购房需求，同时贷款利率的下调将意味着房企融资成本的降低，有利于缓解房企资金压力。在近几个月一系列宽松政策作用下，市场观望情绪大幅消退，预期看涨，5月份深圳楼市呈现火爆之势，全市共成交6106套一手住宅，面积60.80万平方米，环比增长50.1%，同比增151.2%；成交均价为28487元/平方米，环比上涨8.0%。二手住房成交量也再创近两年新高，成交13378套共110.76万平方米，与去年同期相比增长了103.6%。

从目前房地产市场的表现看，一系列宽松政策实施之后深圳房地产市场迅速活跃，房价也出现连续上涨的态势，4月份，深圳再次以1.8%的环比涨幅高居全国榜首，实现“5连冠”，第二季度深圳房价大涨将是大势所向。在政府保增长、实施宽松政策的大背景下，市场需求强劲、库存低、供应能力有限的深圳楼市非常容易受利好政策环境刺激，将迎来新一轮快速上涨行情。

1、市场供应

2015年4月份深圳市共批准预售6898套商品住房，总面积71.09万平方米，环比增长16.5%，同比增长222.7%。房地产回暖，房企推盘积极性高涨，加快速度拿预售证，新房供

应连续两月处于高位水平（见图2）。

图2 2014年1月-2015年5月深圳市新增商品住

房面积

信义嘉御山、绿景虹湾、中骏四季阳光、博林天瑞、中海锦城二期、全盛紫悦龙庭、京基御景印象家园、尚水天成、京基御景印象等。

热点楼盘——鸿荣源·尚峰

鸿荣源·尚峰是鸿荣源集团继公园大地、熙园山院后打造的又一高端城市山居系力作，位于龙岗南湾石芽岭体育公园东北侧，近地铁3号线大芬站，集石芽岭山景、教育、交通、商业于一体。项目由享誉全球的“贝尔高林”以国际顶尖设计水准量身打造顶级风情园林、中央泳池、休闲广场、商业风情商业街等。

5月份深圳市新开盘的商品住宅楼盘比4月份有所增加，详见下表：

客户定位： 主要为龙岗、罗湖及部分福田工作的刚需首置型需求。

定价策略：此次推出房源价格在27000元

/平方米至31500元/平方米之间，均价29000元/平方米左右，不同户型价格差别较大。当前周边无在售楼盘。但在龙岗布吉片区属于部分房源价格首个突破三万的楼盘。

优惠信息：前期认筹2万享95折，商业贷款99折，按时签约98折。

开盘形式： 摇号选房 现场活动： 文艺演出，抽奖

鸿荣源·尚峰已于5月9日开盘，成交情

况如下表：

由于市场行情火热，房价高涨，房企纷纷抓住机遇加大推盘力度，5月份楼盘加推情况也大幅增多，加推楼盘有同创·九著、招商花园城、麟恒·中心广场二期、东都中央王座、光明1号、万科麓城二期、万科天誉花园二期、

2、成交分析

5月11日央行年内第二次降息，带来资金面的持续改善，利好供给方的开发商和需求方的买房者，增量资金将进入市场，市场看涨预期不断增强，进一步推动楼市行情行情上涨。5月份全市共成交6106套一手住宅，总面积60.80万平方米，环比增长50.1%，同比增151.2%；楼市调控政策的放松和成交火热也促使房企提价，房价大幅上涨，5月份均价为28487元/平方米，环比涨幅达8%，同比上涨18.8%（见图3）。

图3 2014年1月-2015年5月深圳一手住宅成交走势

表3 2015年5月份深圳市一手住宅成交面积结构分布

按区域统计，5月份龙岗区成交一手住宅3286套，共30.13万平方米，占全市成交量的49.6%；其次宝安区成交1878套，面积18.93万平方米，占比为31.1%；南山成交6.89万平方米，占全市11.3%；罗湖、福田、盐田的成交量分别占总成交的3.4%、3.3%、1.3%。

图4 2015年5月份深圳市各区一手住宅成交情况

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

各区域房价方面，5月份南山区最高，成交均价由4万元的水平猛增至6万元，成交均价高达61398元/平方米，主要源于5月份区内大户型山景住宅、公寓项目的入市、加推；其次福田区，均价46540元/平方米；罗湖区均价为43593元/平方米；宝安、盐田、龙岗分别为24974元/平方米、23801元/平方米和21063元/平方米（见图4）。

各楼盘成交量，5月份深圳市一手住宅成交面积前十楼盘如表4所示，其中位于坪山的京基御景印象，以较低的门槛赢得刚需置业者的青睐，5月份成交440套、38083.28平方米，

从成交面积结构来看，今年以来，由于政府开始放松对市场改善型、投资型需求的限制，因此相比去年，90㎡以上户型的成交比重有上升趋势，而90以下的刚需户型比重则略有下降。5月份深圳市成交4716套共39.43万平方米90㎡以下的小户型商品住房，占全市总成交量的64.8%，比去年同期下降5.3个百分点，成交均价为23284元/平方米；90㎡-144㎡的改善型成交面积占比分别为18.4%，与去年持平；144㎡以上的大户型成交比重由去年的11.5%上升至16.7%。

成为当月全市成交量月度冠军，市场参考价14000元/平方米。

表4 2015年5月份深圳市一手住宅成交前十楼盘

数据来源：根据深圳市规土委发布数据整理

（三）二手住宅市场——成交持续活跃，基价均价大幅上涨11.6%

1、成交量

全市成交量：5月份信贷、税收利好政策效果持续发酵，加上央行宣布5月11日起再次下调存贷款利率，直接刺激部分需求积极入市，5月份深圳二手住房成交量继续高位上涨，共成交13378套，110.76万平方米，环比增长25.2%，同比增长178.3%。

从各区域成交情况看，5月份各区成交表现活跃，全面上涨，各成交套数与面积如下图所示。与上月相比，罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗成交面积分别上涨25.6%、24.9%、10.0%、3.5%、22.3%和45.2%。

图7 2014年1月-2015年5月深圳各区域二手住宅成

交量

3、市场库存与去化周期

自去年年底以来，深圳一手住房成交高位回升，超过供应量，库存量、去化周期开始从高点回落。截至5月末，深圳可售一手住宅为33858套，可售面积368.71万平方米，环比减少3.5%。以最近12个月平均月销售43.48万平方米计算，深圳目前一手住宅库存去化周期为8.5个月，相比上月下降1个月，市场交易行情的大涨大大降低了去库存压力。（图5）

图5 2014年1月-2015年5月深圳一手住宅库存与去

化周期

（四）商铺市场

1、新增供应

5月份全市共批准预售一手商铺281套，面积6.8万平方米，同比增长225.0%，环比下降36.2%。

2、成交分析

5月份深圳市一手商铺成交量大幅增长，共成交1154套，总面积9.79万平方米，环比增加70.1%，同比增加290.0%；成交均价为36756元/平方米，环比下降6.6%，同比上涨2.8%(见图11)。

图11 2014年1月-2015年5月深圳一手商铺成交走势

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

成交均价方面，4月份南山区成交均价环

比上涨4.1%至73386元/平方米，福田区为64086元/平方米，上涨5.7%；罗湖区、盐田区分别为44571元/平方米、31746元/平方米；宝安区、龙岗区则分别为22002元/

平方米、24566元/平方米。

3、存量分析

图13 2015年5月份深圳市各区一手商铺可售面积

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

5月份各区一手商铺成交量情况如图12：龙岗区成交大幅上升，共成交810套、5.81万平方米，占全市的59.4%；其次南山区成交148套，共1.44万平方米，占比为14.7%；福田区成交68套、1.22万平方米，占全市的12.5；宝安区成交87套、0.96万平方米；盐田区、罗湖区成交面积分别仅有0.30万平方米和0.05万平方米。

图12 2015年5月份深圳市各区一手商铺成交情况

截至5月末，深圳市一手商铺存量为14965套，面积179.25万平方米，环比增加0.4%。各区一手商铺存量如图13：龙岗区可售面积为61.51万平方米，占全市的比例为34.3%；其次宝安区46.95万平方米，占比为26.2%；南山区可售面积26.0万平方米，占比14.5%；福田区占比为13.8%；罗湖区、盐田区占全市比重分别为6.2%和5.0%。

（五）写字楼市场

于高端商务综合体卓越前海壹号4月底入市热销，成交量大涨，5月份全区共成交271套，6.86万平方米，占了全市成交量的78.4%；福田区成交45套共1.13万平方米，占全市的12.9%；罗湖区成交75套，0.35万平方米，占比为4.0%；龙岗区、宝安区成交面积占比分别为2.9%和1.8%；盐田区无成交。

成交价格方面，卓越前海壹号的入市热销，大大拉升了南山区成交均价乃至全市均价，5月份南山区均价达62941元/平方米，环比上涨30.7%；福田区均价为45258元/平方米，环比涨1.5%；罗湖区为38879元/平方米；宝安区、龙岗区均价则分别为25862元/平方米和19077元/平方米，环比均小幅上涨（见图15）。

3、存量分析

1、新增供应

深圳市5月份一手写字楼供应低迷，接近于零供应，仅批准预售1套写字楼，面积408.05平方米。

2、成交分析

5月份，受房地产市场整体回暖大环境影响，深圳一手写字楼成交也出现大幅增长，共成交476套，面积共8.75万平方米，环比增长5.43倍，同比增长4.23倍；受成交结构影响，成交均价高达57750元/平方米，环比同比均大涨，达到近年最高位(如图14)。

图14 2014年1月-2015年5月深圳市一手写字楼成

交走势图

截至5月份末，深圳市可售一手写字楼总量为3722套，面积62.36万平方米，环比减少8.8%。

全市一手写字楼存量集中在福田区，其5月份可售面积为41.01万平方米，占全市的比

例为65.8%；其次南山区可售面积7.98万平方米，占比为12.8%；龙岗区5.62万平方米，占比为9.0%；宝安区、罗湖区、盐田区所占比例分别为7.5%、4.5%和0.4%（见图16）。

图16 5月份深圳市一手写字楼可售面积区域分布

图15 2015年5月份深圳市各区一手写字楼成交情况

全市各区一手写字楼成交情况：南山区益

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

4月份，深圳再次以1.8%的环比涨幅高居全国榜首，实现“5连冠”，第二季度深圳房价大涨是大势所向。整体来看，在政府保增长、实施宽松政策的大背景下，市场需求强劲、库存低、供应能力有限的深圳楼市易受利好政策环

境刺激，楼市持续火热，6月份会将这一波上涨行情进行到底。

（六）总结与展望

5月份央行宣布年内第二次降息，继续给房地产市场带来利好，降低购房者资金成本，刺激市场的购房需求，同时贷款利率的下调将意味着房企融资成本的降低，有助于缓解房企资金压力。

房地产作为中国经济的支柱行业，由于其行业关联性高，对拉动经济增长和就业增长方面有明显的效果，因此在当前经济增长低迷的背景下，重新被中央政府用作为经济调节的重要推动力。政府最近几个月一系列的调控放松和信贷、税收刺激措施，大大释放了市场购房需求，房地产市场整体引来自2008年、2009年以来最宽松的政策环境。市场表现也不含糊，呈现全面回暖的迹象，成交量价跌幅正在不断收窄，止跌回升指日可待。

从目前深圳房地产市场的表现看，一系列宽松政策实施之后深圳市场迅速活跃，房价也出现连续上涨的态势，根据国家统计局发布的数据显示，去年至今，深圳房价涨幅领跑全国，且涨幅呈越来越大趋势。据国家统计局统计，