香港挤压房地产泡沫注定不会成功--叶檀20110625--南方人物周刊
香港挤压房地产泡沫注定不会成功
叶檀 (2011-06-24 23:46:53) 2011-6-24 南方人物周刊
挤压房地产泡沫直接关系到中国宏观经济的稳定，关系到资产泡沫风险，挤压房地产泡沫是急迫的任务。
市场经济有所为有所不为，在房地产领域，什么该为？什么不该为？什么触及了市场经济底线，什么是危急时期的正确举措？在这方面，我国香港与台湾地区提供了借鉴。
香港二手房指数创出十三年来新高，房价超过1997年东南亚金融危机之前。为了应对节节上升的房地产泡沫，我国香港政府使出杀手锏，动用了从金融到税收、行政的种种手段。
香港的政策与内地相同。
鉴于房价上升是货币流动性过剩的必然结果，香港首先收缩房地产金融杠杆。2010年11月，香港金管局即要求银行提高房屋贷款首付，包括总价1200万港元以上物业首付5成及800万-1200万港元物业首付4成等规定。今年6月10日，香港金管局陈德霖宣布特区政府向各银行收紧楼宇按揭的指令要求银行调高楼宇按揭的成数。总价值在1000万港元以上的香港住宅首付必须5成；价值在700万-1000万港元之间的物业首付4成；价格在700万港元以下的住宅首付则可3成。同时，香港金管局还宣布，非香港本地买家在香港买楼，其首付按相应标准上调10%。与此同时，香港政府加大了土地供应，希望缓和供需矛盾。
不仅如此，香港提高内地移民门槛，移民标准由600万港元提升至1000万港元，且房地产投资不计在内，制止内地的钱转移到香港的房地产市场。此举是对内地人在香港投资房产做出了某种程度的限制。这与香港自由港资金自由流动的本义相悖，却是房地产泡沫节节上升时的非常之举，否则，香港将迎来第二次泡沫危机，香港普通收入阶层将失去立锥之地。
香港挤压房地产泡沫的努力很难成功。
因为货币。房地产从来都是货币贬值、通货膨胀最好的对冲手段，香港水浸银根，抬升了房地产价值。过去10年来，港币对所有货币（除了墨西哥比索）全都贬值，而人民币自2001年以来升值20%以上，拥有香港房地产成为对冲货币资产的最好对冲手段。不仅如此，由于香港与深圳相邻，在文化、语言、法律、金融自由度上拥有数重溢价，希望渗透到内地的国际机构在香港停留，如索罗斯再次在香港驻扎，而希望一闻西方市场之风、饱受压力的内地企业家、投资者们对香港心向往之。来自于国内外的双重资金压力，让香港成为人民币国际化的前沿，首先表现在房地产市场上。
与1997年金融危机不同，当时香港内地之间的资金勾通渠道不通畅，内地资金只能通过特殊管道流入香港，但目前人民币资金已经成为重要的资金来源。数据显示，香港人民币存款4月底已达5107亿元，预计年底将达到1万亿。而内地的存款余额居高不下，维持在70万亿元人民币以上，只要有5%通过地下钱庄流入香港，庞大的货币规模足以冲垮任何一个拦截堤坝。在此背景下，香港本地的银行缩短金融杠杆毫无作用。
不仅如此，内地的人流与资金流滚滚流入香港，成为高房价的重要推手，虽然香港政府不愿意伤内地投资者的心，对此态度暧昧。
数据说明一切。自2001年以来，内地父母在香港产下的婴儿数的年复合增长率为55%；2010年这类内地居民在港产婴共计32653名，占香港当年出生婴儿总数的37%。与之同时，在港内地学生人数的年复合增长率为22%。此外，地区总部设在香港的公司数量从1996-1997年度的819家，增长至1285家，增幅达64%。这些公司大多数职员服务于公司的内地业务。最近5年来，月入8万港元以上的家庭从8.55万户增加到了12.19万户。
香港政府除了收缩金融杠杆、变相限购以后，还采用了其他的辅助手段，如增加土地供应、增加人民币债券供应化解房地产压力。
两项措施治标不治本，香港政府本财政年度预计可推出2.16万个单位的住宅土地供应，过去10年香港年吸纳住宅单位量为1.8万-1.9万个。不要说如此小规模增加供应无济于事，就算大规模增加供应，房地产投资讲的是风险与收益，与供求没有多大关系，换句话说，只要内地与香港流动性继续宽松，房价就有上涨的基础。另一方面，到3月底，共有超过30个机构在港发行人民币债券，总金额约为800亿元人民币，第一支人民币计价股票在香港交易所正式挂牌，只要投资收益抵不上房地产投资收益，只要房地产持有成本不上升，资金就会一窝蜂涌入房地产市场。
在特殊情况下，采用行政手段抑制房价无可厚非，但是，如果抑制手段瞻前顾后，不涉及金融与税收根本，为既得利益阶层服务，这样的打压手段就是昙花一现的施政秀。别忘记，香港同样靠卖地维生。
并不算多余的提醒是，根据联合国开发2009年的报告，以0至100分计算，香港的坚尼系数达到43.4，是报告中贫富差距最大的先进经济体，而这与香港的土地出售、资产大鳄纷纷进军房地产密切相关。
注：想起赵晓先生说的，内地房产学香港、学新加坡，如此大的经济体学城市经济体。
买拐，真瘸了。
香港，卖地，大企业主囤地，看看数码港的土地资产。
就知道为什么房价下不来。