产权名词解释

产权

是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。产权可以分为三类：所有权，所有权的暂时分割，信托。

产权界定

产权界定是指国家依法划分财产所有权和经营权等产权归属，明确各类产权行使权利的范围和权限的一种法律行为

完整产权

是指某一财产具有可以完全实施的排他性的使用及收益权、自由的转让权。

交易费用（成本）

是指在产权交易过程中，寻求买方或卖方、买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。

科斯定律

科斯第一定律-当交易成本为零时，只要产权界定清楚，而无论是如何界定的，市场运行的最终结果都是一样的，且达到帕累托最优。

科斯第二定律-交易成本为零在现实生活中根本不存在，不同的产权安排会有不同的交易成本，因而，最初的产权界定会影响到市场配置资源的效率。

土地所有权

定义：是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利

土地所有权属性：土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利。

土地所有权权能：占有、使用、收益、处分

土地使用权

土地使用权是依法对一定土地进行占有、使用并取得部分土地收益的权利，是土地所有制的法律体现。

狭义土地使用权：包括在土地所有权之内，与土地占有权、收益权和处分权并列的关系。 广义土地使用权：独立于土地所有权权能之外，含有土地占有权、狭义使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。（如出让的土地）

房屋产权

是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

房屋产权分类

标准价产权（房改房产权证类型之一）

说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了，标准价的房屋也不能赠与。首先，标准价的产权只能说明产权人对该房屋拥有部分产权，原产权单位拥有其中部分价值份额，产权人要想上市交易，原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，售房款在扣除税费后，由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是，已经按照标准价出售的公房，原产权单位无权按照原价格收回。

成本价产权（房改房产权证类型之二）

成本价的产权说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。成本价的产权人可

选择两种收益方式：（1）直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。（2）产权人先将成本价房变为商品房，然后再上市交易，具体操作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的3%，到房管部门补交土地出让金，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样，成本价产权证就变成商品房产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。

微利房产权（经济适用房）

公民个人购买的经济适用房，房屋产权归公民个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%，交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。

市场价房屋产权（商品房）

商品房完整的房屋所有权包括4个部分：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有了全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由地转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。

建筑物共有产权（见附文）

地役权与相邻关系之比较

(百度文库>教育专区>高等教育>法学)

在物权法中，与地役权制度最接近的制度便是相邻关系，两者均涉及他人不动产的利用，在某些方面有所交叉与重叠，但又各具其内涵，极易混淆。

一、地役权

所谓地役权，系指土地使用人为了提高自己不动产的效益而使用他人不动产的权利。其中，不动产使用人的土地称需役地，提供便利的不动产称供役地；相应的，享有地役权的人成为地役权人，供役地权利人称为供役地人。

地役权在本质上是相邻土地各方所有人意定的产物，构成一项独立的物权，是以用意为内容的不动产他物权，是土地用益物权体系重要组成部分和基本形态之一，其成立必须满足不动产登记要件。

一般而言，地役权有以下特征：

其一，地役权是地役权人使用他人（供役地人）土地的权利；

其二，地役权是为自己土地的便利所享有的权利；

其三，地役权具有从属性和不可分性。地役权的从属性，是指地役权依附于需役地和供役地的同时存在而存在。它是地役权的固有属性，也是其与其他用益物权的本质区别。地役权的不可分性，是指地役权存在于需役地和供役地的全部，即使需役地或供役地的权利发生转移（如将其使用权移交他人），地役权也不可分。

二、相邻关系

相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系的实质是不动产权利内容的限制和延伸，是所有权内容限制的一种，是所有权社会化的具体实现。相邻关系的主体涉及到两个或两个以上的不动产所有人或者使用人；其客体不是物而是行使不动产所有权或使用权所获得的权益；相邻关系与自然自理环境有关，更强调毗连性。 比较常见的相邻关系有几下几种：

（1）相邻土地使用关系；

（2）相邻防险、排污关系；

（3）相邻用水、流水、截水、排水关系；

（4）相邻管线安设关系；

（5）相邻光照、通风、音响、震动关系；

（6）相邻竹木归属关系。

(7) 相邻安全关系

三、比较

我国《物权法》第七章和第十四章分别就相邻关系和地役权作了规定，《民法通则》对相邻关系也有原则性规定。从《物权法》的规定看，相邻关系和地役权的关系均为不动产关系，都是对不动产物权的一种限制，都是使用他人的不动产，二者之间紧密相连。首先，在权利内容方面，二者均涉及通行、排水、通风、采光、越界建筑等问题；其次，在法律救济途径上，两者的权利人均可请求使用物权的保护措施或者债权的保护措施。除以上相同之处以外，地役权和相邻关系也有不少联系：第一，相邻关系是地役权存在的前提和基础。第二，地役权是相邻关系基本内容的特定化和补充。

纵使地役权和相邻关系有诸多联系，但二者仍有不少区别：

1、二者的法律性质和对抗要件不同。相邻关系不属于一项独立的物权类型不能单独抛弃，属于所有权的内容，是不动产所有权（使用权）行使的限制或延伸，是基于法律的直接规定而产生的，其成立于对抗第三人均无须登记。地役权则是不动产所有人或使用人之间超出法律赋予的当热权利范围之外，设立地役权合同而发生的一项独立的用益物权，是一种典型的物权类型，可以单独抛弃，属于他物权的范畴，成立及对抗第三人非经登记不具效力。

2、二者的调整程度不同。相邻关系是为了使自己的不动产物权得到正常的行使，向相邻方提出提供便利的最低要求，是对他人权利的最低限制。地役权则是为了使己方能获得更大的利益，当事人双方逾越乃至排除、改变相邻关系而约定的权利义务关系，是相对更高程度的调节。如果当事人不约定地役权，并不影响一方当事人对自己不动产的基本利用，而仅仅可能是不能实现更优的利用。

3、二者的客体不同。相邻关系不属于物权，其客体显然不是物，而应当是相邻方追求方便的利益所在。而地役权作为一项他物权，其标的主要是土地、房屋和其他附属物。

4、二者的存续期间有所差异。相邻关系的存续期间是法定的，一般无限制，具有永久性，又有一时性。而地役权的存续期间由当事人约定，可有期间限制，也可设定永久地役权。

5、二者在有无对价上不同。相邻关系由法律直接规定，排除权利人行使权利给邻人造成损失，否则一般而言相邻权人行使权利是无偿的。地役权的有偿或无偿则属于意思自治的范畴，当事人双方可在契约中自由约定。

6、主动性不同。一般认为相邻关系主要是维持一种静态的秩序，侧重于消极的禁止；地役权则是主动利用他人不动产，侧重于积极地利用。

7、二者受到损害后的救济请求权不同。相邻关系受到损害后，应提起所有权的行使妨害之诉；而地役权受到损害后，受害人可以直接提起地役权受到损害的请求之诉。 另外，二者的不同还在于权属不同的两块土地是否应当"相互毗邻"。

综上所述，相邻关系和地役权既有联系又有所不同，严格区分二者的关系，将有利于实现对二者最大限度的调整与保护。