房地产开发企业关于土地使用税的三个问题

房地产开发企业关于土地使用税的三个问题

1、还未取得土地使用证的开发用地是否要缴纳土地使用税？

问：我公司通过投标方式取得一宗土地,已签订了出让合同,但因未缴清出让金,尚未获取国有土地使用证, 而我们当地的地税局就要求我们缴纳土地使用税,请问税务机关的要求有依据吗?

答:税务机关的执法行为是有依据的.对如房地产开发企业开发用地应自何时缴纳土地使用税,原税收规定是自取得建造商品房用地土地使用权的次月起按规定缴纳城镇土地使用税。但《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）已对此作了变更，规定：出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。如此税务机关的要求是有依据的。

2、商品房建设期间缴纳的土地使用税应计入“开发成本”还是“管理费用”？

答：这个问题目前在会计和税收上均无特别具体明确的规定，但鉴于该项业务的特殊性，应属于《企业会计准则-存货》所规定的：“使存货达到当前状态和场所所必须的必要、合理的支出”，应计入“开发成本”，而不应依一般的会计处理规定，计入期间费用。

这对纳税人而言一般是有利的，即计入开发成本，对企业所得税仅会构成时间性差异，但因计入开发成本并可享受20%加计扣除，对土地增值税却是实质性的利好，可减少土地增值税数额。

3、已部分销售的住宅小区，还要全额计提土地使用税吗？

问：我公司开发的某住宅区，已销售了约50%以上，且购房者多已办理了房产证和土地证，即相应的土地使用权已经转移购房户而不归我公司了。我们还要全额计提土地使用税吗？ 答：对购房户已经办理土地权证的相关土地面积，因相关的土地使用权已经不再归属你公司所有，依《土地使用税条例》规定精神，原则上应是随销售进度下的产权分割，自购房业主获取商品房权属证书后逐步将其相应的土地面积从自身计税面积中剔除，房产公司即不再负有计提缴纳的义务，并且据我们了解，绝大多数地方税务局也是据此执行的。但对该土地计税面积减除的具体操作程序，国家税务总局和多数省市地税机关并无明确的规定，这里援引北京市地税局《关于房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税有关问题的通知》（京地税地〔2005〕550号）中对此事项的具体规定，供参照——“房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。已销售房屋的占地面积计算公式如下：已销售房屋的占地面积＝（已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积）×总占地面积。”

但需提请您注意的是，欲获取税务机关对减少计税土地面积的认可，须提供相关土地使用权转移的证明资料，同时也须在会计上对权属已经转移的开发产品有相应的确认销售收入和成本的账务处理作为辅助和配合，而若相关预收账款和开发产品仍未结转收入和成本，却即认定土地权属已经转移，或招致税务机关不认可贵公司相关土地不予计税的行为，更存在直接认定贵公司存在推迟结转销售收入成本并滞后清算相应的土地增值税和企业所得税的可能，故提请贵公司注意相关税种间和会计税收处理的协调，规避其间潜存的税收风险。

房地产企业城镇土地使用税缴纳的几个误区

房地产开发企业一般经历前期准备、建筑施工和销售房产三个阶段，由于一些房地产开发企业对城镇土地使用税政策不求甚解，在认识上存在误区。具体表现在：一是既然商品房在售出前不缴纳房产税，企业也就无需缴纳城镇土地使用税；二是只要缴纳了土地出让金就无需缴纳城镇土地使用税；三是拿到建设部门的预售证以后，税务部门就按照预收账款收取营业税等地方税款，既然你收了税，就等于承认企业的销售行为，那么从收到的第一笔预收款起，就应停止缴纳该处房产所占土地的城镇土地使用税；四是从拿到预售证之日起就应停止缴纳该预售证注明房产所处土地的城镇土地使用税；五是一些外资房地产开发企业认为，缴纳城镇土地使用税有过渡期优惠政策。

房地产开发企业如何来正确缴纳城镇土地使用税呢？要搞清这个问题，首先要了解房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务时间的产生过程，其次要了解房地产开发企业城镇土地使用税的正确计税方法。

一、房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务时间的产生

分三种情况，一是根据《城镇土地使用税暂行条例》

第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。二是根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。这里特别要注意“合同签订时间”和“合同约定时间”，不少企业就是因为没有弄明白这两个时间概念而少缴了城镇土地使

用税。三是根据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复》（国税函[2007]596号）规定，外商投资企业和外国企业，应从2007年1月1日开始缴纳城镇土地使用税，其纳税义务时间的产生与前述相同，故外资房地产开发企业缴纳城镇土地使用税无过渡期优惠。

二、房地产开发企业城镇土地使用税的正确计税方法

以《商品房买卖合同》约定的交房时间为土地使用权的转移时间，或者说纳税义务减少的发生时间，然后计算城镇土地使用税，有法规逻辑依据，理由是该时间与国税发[2003]89号文件第二条第一款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间无缝对接。国税发[2003]89号文件第二条第一款是这样规定的：“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”这里特别要注意“自房屋交付使用”这个关键词，这里指的是《商品房买卖合同》约定的交房时间。顺其意，从交房之次月起，纳税人已转移，从房地产开发企业转移到购置新建商品房的业主，新的纳税人的产生意味着旧的纳税人的消失，只不过根据国税地字[1988]15号文件第18点第1项的有关规定以及各地出台的相关规定，个人自用住宅是暂免征收城镇土地使用税罢了。因此，对房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。

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