关于中国房价问题的调研报告

关于中国房价问题的调查报告

伴随着“蜗居”、“蚁族”、“房奴”等词的日渐流行，买房已经成为中国老百姓的一大负担，房价问题也成为了关乎国计民生的社会问题。本次调查针对中国房地产的现状、直接原因、政府出台的政策以及大众反映，描述和反映当今中国的房价问题。

一. 房价现状

我们将以房价收入比、房价收益率、空置率、还贷/收入比、房地产投资占GDP比例五个指标作为切入点来分析中国房价现状。

1. 房价收入比

房价收入比是家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是 5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的 5 倍不能买到一个可满足居住（90平米）的房子的话，房价就太高了。

2. 房租收益率

房租收益率是房子总价格和每月的房租的比值，用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应该在150到230之间。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般 都在360以上，而且房租的上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系，另一方面也反映了租房 者的消能力

3.空置率

空置率是指一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在 5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在 10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大 商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在 20%以上为商品房严重积压区。中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题， 不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大

4.还贷收入比

还贷收入比是指居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款，而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是 28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动，往往会造成大面积的不良贷款。而对于目前数量巨大的房奴， 还贷收入比恐怕已经远远超过了这个警戒线.

5. 房地产投资占 GDP 比例

房地产投资占 GDP 比例指标反映整体经济对房地产的依赖程度。中国从有据可查的记录来看，从 1997 年的 4.02%开始一路上涨，到 2007 年时 这个比例到了 10.13%，这是任何国家任何时候都没出现过的高度。考虑房地产对相关经济的带动作用，其对 GDP 的影响将高达 3.15*10.13%=32%中国的房价已经高到了非常严重的地步。关于中国的高房价，某些人士认为中国的房地产市场是特殊的，可以不符合国际惯例的。然而那都是谬论，都是经不起分析的。

二．产生原因分析 （1）供需关系不合理是高房价的重要原因。

供需决定价格是经济学的铁律。第一是住房价格，由住房的供给与需求决定，供给方为房地产开发商，需求方为购房者。没有住房的都是穷人和年轻人，在不违背价格规律的前提下，房价理应由没有住房的人决定。多数普通城镇居民最迫切需要的是与他们收入水平相应的中低价位房。据调查显示，我国银行储蓄存款的80%由20%的持有者持有。这20%的持有者属于中高收入者，他们大多已有面积较大的住房，一般不考虑购置商品住宅。事实上，真正

用于住宅消费的居民储蓄并不多。

（2）通货膨胀及预期导致房价继续上涨。

全球金融危机本来可以使我国严重泡沫的房地产沉淀下来，但是中央政府和地方政府联手推出的超大规模经济刺激计划，又“适时”地刺激了房地产。物价上涨，没有房子的人担心再涨就买，追涨。有些人担心货币贬值，不如购买房子保值。房地产开发商则利用这种政策效应和消费者心理，制造更多的涨价恐惧以牟利

（3）城市化进程是房价攀升的潜在力量。

根据官方数据的统计，每年中国的城市都要涌入至少1300万人，城市居民的住房需求日益迫切，这也是房价能够坚挺的力量。无论是商品房还是政府提供的保障房，都是房地产的潜在需求

（4）大规模的基础设施建设是城市的商品房有了极高的附加值。

北京、上海、深圳和广州等一线大城市，每年投入几百亿的资金进行城市基础设施建设。这些大规模的建设直接让该城市的商品房有了极高的附加值

（5）大规模的基础设施建设是城市的商品房有了极高的附加值。 北京、上海、深圳和广州等一线大城市，每年投入几百亿的资金进行城市基础设施建设。这些大规模的建设直接让该城市的商品房有了极高的附加值

三，对策

1. 加强商品房结构规划的管理

针对我国少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的问题，要切实调整住房供应结构，就需着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效的调整了商品房结构，才能解决商品房市场供求失衡的状况

2确定政府公共管理绩效的考核标准

必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准，减少经济指标，包括GDP增长、财政收入增幅等，增加社会性指标，如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等，以避免地方政府为单纯追求GDP增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等，以减缓政府政策对房地产业的推动力

3引导房地产的理论管理

当前，我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况，其真实原因是在于市场需求过高但不理性。政府对经济与社会问题的公共政策从解决问题的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。首先，政府应实施引导性政策，宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念，避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念，以降低社会公众的主观需求

4积极履行经济调节和市场监管职能

首先，政府应以科学发展观为统领，尊重经济规律，通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施，科学调节房地产发展的结构和速度，力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡. 其次，建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系，加强对房地产开发与销售行为的监管，制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为，确保房地产销售市场信息对称、公平交易，切实降低交易成本

四．小结

总体上说，政策严厉，决心坚决，但是控制房价的工作是一项艰苦的持久战。

政府政策对打击投资投机性购房甚至改善性住房，都将产生深远影响，加之2月9日开始上调人民币存贷款基准利率，首次与改善性置业的购房群体均将受到较大程度的冲击，此次调控将是长期性调控。我们期待更长期、有效的政策能够颁布实施，从而有效控制房价，正真

解决百姓的居家置业之忧。