房地产私募基金进入活跃期
2011年04月15日03:08第一财经日报我要评论(0)
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张艳红
若追踪最近两年从房地产公司离职的高管去向，会发现他们中很多人都投身到房地产私募基金当中。
自从2008年国内商业银行对开发商实施了一轮“彻底禁贷”之后，越来越多开发商意识到拓宽融资渠道的迫切。截至目前，金地、中海、保利、复地等公司准备或者已经开始拓展房地产基金业务。
房地产私募战国时代
仲量联行资本市场投资部经理刘裕通表示，虽然房地产私募的概念炒作很热，但其实推进速度比较慢，而且很多基金存在募集不完的问题。
仲量联行日前发布的一份名为《中国房地产市场投资动态》的报告指出：目前，人民币基金及其投资房地产的法律依据尚且模糊，上海、北京和天津等地正在努力为吸引和发展中国的私募股权产业而制定相关制度并进行试点。尽管如此，市场尚存在一些不确定因素，其原因在于房地产没有在外商投资目录中被归为“鼓励发展的投资行业”。
尽管如此，这并没有影响人们对这个行业前景的乐观判断，无论美元基金，还是人民币基金，都处于极为活跃的状态。
2009年，凯普投资基金（Prax Capital）在上海浦东新区募集了6亿元人民币房地产基金。2010年3月，凯雷集团和内地投资者复星国际成立了中国第一家投资合伙企业，并掀起一股房地产私募发展高潮。
例如金地集团成立了专门运作房地产基金的稳盛投资，并宣称金融将与地产一起，成为集团业务增长的引擎。更为重要的是，有消息显示从金地出走的两大高管张华纲与赵汉忠也开展了自己的房地产私募基金生意。
一位房地产私募基金的负责人透露，目前市场难以统计房地产私募的数据，原因在于很多基金都是私下募集，外界不了解其具体的规模和募集情况。“市场很活跃，但你很难看到其中到底涉及了多少钱。”
但也有报告披露了相关的数据。例如清科研究中心发布的报告显示，房地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升，年内共有10只基金募集到18.59亿美元。进入2011年，房地产基金募集进一步提速，且其中多有专业房地产企业参与设立，基金规模逐步扩大。
数据显示，与上年房地产基金主要由本土机构募集的情形相比，一季度募集到位的5只房地产基金中，有3只为外资机构管理，单只基金平均募集为2.39亿美元，大幅超越本土机构房地产基金1.22亿美元的平均募集规模。清科研究中心预计，2011年将是私募房地产基金募资、投资集中发力的一年。
房地产私募多重身份
对于很多涉足房地产基金的开发商来说，其初衷在很大程度上是为企业融资服务。例如金地集团与UBS合作募集的第一期美元基金，便已经投入到集团旗下的项目当中。
而中海、华润、绿城、海尔乃至保利地产，也都积极推进房地产基金这项工作。因为开发商们都看到，在资本市场和银行借款均受到政策限制而使得融资困难的境地下，开拓房地产基金无异于一条新的资金来源。同时，房地产基金可以采取股权和债券两种融资模式，可以灵活运用。
一位知情人士透露，现在很多基金都采取债券和股权兼备的模式募集资金，即向投资人承诺保底收益，因为房地产项目投资周期长，单纯的股权模式很容易让投资人担心资金安全。因此，为了确保募集成功，一些过去坚持股权模式的基金也开始用债券的方式募集。
大多数房地产公司在描述设立房地产基金的初衷时，均采用“拓宽企业融资渠道”的字眼，这也就是说，房地产企业成立房地产基金，最根本的目的是为了企业的融资服务。
稳盛投资负责吴涛接受《第一财经（微博)日报》采访时并不否认行业内的上述现状，称“目前将房地产基金定位为一项利润增长点来做的公司恐怕只有金地一家。”在他看来，只有金地明确了将基金管理作为一项业务来开拓，而其他公司则不是。
“我们预计今年开始有50%的募集资金会投向金地之外的项目。”吴涛称，早在今年初，金地集团作为主要投资方，已经明确了不将基金作为集团融资的工具。
经营上，基金也会尽量实现自负盈亏。据悉，去年稳盛投资已经实现了成本与收益之间的平衡。吴涛称，随着管理的资产规模扩大，基金未来的利润会实现成倍增长。