生产经营性贷款调查报告
关于XX申请办理最高限额贷款
XX万元的贷前调查报告
2010年5月7日,XX向我部申请办理最高限额抵押贷款XX万元,抵押期限XX年。用本人位于XXX营业用房XX平方米作最高限额抵押。该贷款的主要用途为本XXXX,通过调查了解情况如下:
一、借款人的基本情况:
XX,男,生于XX年XX月,现年XX岁,大专文化,系XXX,家住XXXX,。该同志于XXX,1993年-1999年在国营116厂上班,2000年开始从事个体经商,主要从事模型制作、塑钢门窗制作销售等。2005年至2007年在四川农业管理干部学院学习,2008年7月在XX投资60万元组建XX,股份占比98%,现任公司总经理,法定代表人。妻子,XX,生于1973年8月,现年37岁,高中文化,于1993年-1999年在XX厂上班,2000年开始与丈夫一起从事个体经商,现系广元市鸿飞建材有限公司股东,股份占比2%。女儿,XX,现年10岁,现在xx小读小学四年级。
该同志现经营的XX营业执照注册号为:[**************],组织机构代码证代码为:XX7地税登记为:川地税广字XX7,国税登记证为:川国税广字XX。该公司经营范围:加气混凝土砌块生产、加工、销售;塑钢门窗加工、制作、销售。此人所
经营的企业连续二年被广元市工商局评为守合同重信用企业,业务市场遍布广元市四县三区和相邻的巴中、汉中市等地。各种证照真实有效合法,因此借款人主体资格合法,符合《农村农村信用社信贷管理基本制度》的规定。
二、借款用途分析
目前由于广巴、广南高速全线动工,导致原材料(粉煤灰、石灰、水泥)紧缺,价格不断上涨,为了保证公司正常生产,确保原材料不段链,计划投入500万元购买原材料。因为该同志经营的公司所签定的销售定单均按5%收取定金,其余的资金都要按工程建筑进度拨款支付。垫支金额较大,资金周转时间较短,资金使用特别频繁,为了目前和今后的资金不足提供方便,所以特向我部申请签订最高限额抵押贷款280万元,抵押期限三年,具体用款金额、期限根据购买原材料时,实际资金需求量分期办理贷款手续。通过对该户目前所生产规模进行测算,每天的需要的主要原材料为粉煤灰21吨、石灰11.2吨、水泥1.6吨以及其它化学原料,日需流动资金8万元(见流动资金测算表),所申请的贷款金额和实际用途需要的流动资金相匹配,符合信用社贷款支持对象。因此该贷款用途符合信用社贷款发放条件。
三、该户资产负债情况
该户现有商品住房一套,面积198.84平方米,价值57万元,XX一楼营业用房365.39平方米,现评估价值438万元。广
州本田牌XX小车一辆,牌照号为川XX,购买价值25万元。根据提供的发票依据计算XX目前已总投入512万元(见投入清单),截止贷款调查日该户有应收货款299万元,库存商品和原材料价值100万元。合计资产1431万元。
通过对该夫妻俩的征信系统查询,该户在XX有住房抵押贷款30万元,在广元市农业银行抵押贷款146万元,均在其他金融机构和个人处无任何借款和不良信息记录。根据调查了解和本人的口头叙述,现有应付材料款50万元,设备质保金15万元,应付人工工资12万元,共计负债253万元。通过测算该户资产负债比率为18%,因此该同志有较强的经营管理能力,资产负债率较低,经营状况良好,盈利能力较强,符合信用社贷款发放条件。
四、借款抵押物分析
该笔借款是以XX私有房产作最高限额抵押,该房产位于XX,该房产购买于2005年10月,当时整个购买价值和办证及相关税费共计150万元。房屋产权证为(XX号),土地使用权证为(XX号),建筑面积为365.39平方米,土地用途为商业用地,使用类型为出让,终止日期为2053年8月30日,使用权面积65.41平方米。该房屋属砖混全框架主体结构,地基基础稳定,在5.12地震中基本没有损失。抵押对象为一楼独立临街营业用房。
该房所处地理位臵交通通达度良好,商业繁华度较高。区域内规划为建材、装修材料销售商场,属经商的黄金口岸。该房屋产权明确无争义,独立使用性和变现力较强,现该营业门面出租给XX代理商,经营销售地板砖,年租金收入22万元。根据广元目前房地产价格和房屋收益法计算,按年收入22万元,15年收回成本,该房产价值为330万元。按20年收回成本,该房的价值为440万元。该抵押物经XX评估,评估值为438.47万元,按照《四川省农村信用社贷款担保管理暂行办法》规定不超过抵押物的70%。按评估价438.47万元计算,可以在306.9万元以内设定抵押。因此该抵押物足值、合规、合法、符合信用社抵押贷款相关要求。
五、还款来源及贷款风险分析
该户资金来源主要是公司的营业利润收入和房屋租赁收入。
1、第一还款来源
该同志目前经营的公司已实际投入资金800余万元(包括土地回填的相关费用),已于2009年9月8日正式投入生产。现日产量达504立方米,按每月生产20天,月可生产10000立方米,按目前所签订的销售订单均价260元每立方米,月可实现销售收入260万元。除去生产成本和相关税费可实现纯利润35万元,年纯利润在420万元左右。加之该户的资金又是短期周转,一旦垫资款一收回,即可还清贷款本息。若下次需
要资金时,只要在抵押合同约定的范围内办理贷款手续,即可减少利息支出,因此第一还款来源应该有保障。
2、第二还款来源
该抵押物属独立临街营业用房,又是目前商业最繁华的黄金口岸,商业聚集非常集中。房屋产权明确无争义,独立使用性和变现力较强。根据目前的租赁价格,年租金收入在20万元以上,可支付近10个月全部贷款利息。按广元现行房地产价格和该房所处的位臵计算,现挂牌价为12000元每平方米,实际成交价均在每平方米10000元以上。即使贷款发生风险,按现行成交价值的80%处臵变现,即可处臵变现价款295万元,也能够全额抵偿贷款本息。因此第二还款来源也有保障,此笔贷款风险较小,风险可控。
六、信贷调查意见
本人认为借款申请人主体资格合规合法,抵押物落实。家庭固定资产较大,经济实力雄厚,又有丰富的经商经验和经营管理能力。现所申请的贷款抵押足值,易变现风险相对较小,同意与该户签定最高限额抵押贷款合同280万元,抵押期限三年,实际用款金额、期限、利率,根据实际用款时的资金需求量分期办理,由贷款审批小组讨论后同意后,报联社审批发放。
调查人:
2010年5月8日