企业跨期租金收入会计处理
企业跨期租金收入会计处理
作者： 申加强 张娟
来源：《财会通讯》2011年第09期
企业在生产经营过程中，把闲置的资产对外出租取得收益，由于出租期限较长，假若合同签订时一次收取3年租金300万元，对跨期租金是一次性确认还是分期确认收入？是全额纳税还是分期缴纳？假若租金是合同3年期满后收取，又该如何处理？这是实务中遇到的比较有争议的问题，如果处理错误了，少缴纳了税款将面临补交和处罚。企业取得的租金收入涉及营业税、所得税、城建税、教育费附加、印花税，如果是房屋出租，对于房产税还应改变由房屋余值计税变为按收入额计税。跨期租金收入的会计与税务处理解析如下：
一、跨期租金收入会计处理
会计上，在经营租赁下对于经营租赁的租金，出租企业应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；假若适合本企业其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。出租企业发生的初始直接费用，应当计入当期损益。经营租赁中出租企业发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，应当计入当期损益；金额较大的应当资本化，在整个经营租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销。或有租金应当在实际发生时计入当期损益。因此，会计上对租金的处理坚持权责发生制原则和配比原则。
收到跨期租金时：
借：银行存款
贷：预收账款
确认收入及税金：
借：预收账款
贷：其他业务收入
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交营业税、城建税、教育费附加等
确认房产税及印花税：
借：管理费用
贷：应交税费——应交房产税（印花税）
计提折旧
借：其他业务支出
贷：累计折旧
支付手续费、律师费、差旅费等
借：其他业务支出
贷：现金（银行存款）
二、跨期租金收入的涉税处理
一是跨期租金收入涉及的营业税。一次性提前取得跨年度租金的，应如何确认营业税的纳税义务发生时间？根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条进一步明确，纳税人提供租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。原规定：财税［2003］16号文单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。
［例1］2011年1月1日，位于某市区的甲企业将该企业拥有的固定资产办公楼租赁给乙企业使用，一次性取得二年的租金收入200万，那么租金收入是在取得时一次性全部确认收入还是分三年确认收入?营业税是取得时一次性缴纳还是分次缴纳?
2011年，甲企业确认租金收入100万元， 并同时确认相应的营业税纳税义务。 根据《营业税暂行条例》第十二条规定， 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、 转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 会计分录为：（单位：万元）
借：银行存款 200
贷：其他业务收入——租赁收入 100