胜利油田社区经营模式优化与改革发展探索

北京交通大学

硕士学位论文

胜利油田社区经营模式优化与改革发展探索

姓名：柳耀平

申请学位级别：硕士

专业：工商管理

指导教师：王稼琼

20060301

摘要

摘要

胜利油田社区管理是国有企业进～步深化体制改革，石油工业实行油公司运行体制，走社会化大生产，适应建立社会主义市场经济和现代企业制度，在解体“小而全”、实行专业化管理、社会化服务、市场化运行，从各主业二级单位分离出来的社会服务单位，按系统重新组织，在相对集中的矿区集中设立的，对区域内所有单位提供社会服务，包括房产物业、托幼管理、医疗卫生、公共事业管理、离退休职工管理、社会保险等社会服务职能，企业内部的公共事业服务机构。

胜利油田社区生产经营管理模式是油田１９９７年设立社区时按当时生产经营形势设立的，随着油田不断深化改革和生产经营形势的发展，内外部条件的变化，原经营管理模式已不适应发展的要求。为提高胜利油田社区的生产经营效率，本文对胜利油田社区生产经营模式中存在的主要矛盾和问题加以探讨，重点分析胜利油田社区的组织使命，建立科学的、以市场经营为重心的组织方针目标。分析企业的内外部环境。制定企业职能战略，建立科学的决策、计划、实施、控制系统和约束激励机制。综合运用现代管理方法对企业生产经营的各项管理方式进行系统分析和整体优化，推行目标管理和现代计划方法和决策技术，建立适应现代企业管理制度的科学生产经营模式。并探索胜利油田社区下步改革发展的方向，胜利油田社区和油阳分离走社会化服务、市场化经营、企业化管理的发展道路，是胜利油田和油田社区改革和发展的必然趋势。

关键词：社区经营优化改革发展

Ａｂｓ仃ａｃｔ

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前言

前言

社区管理对我国来说是一个比较新型的社会服务管理体制。胜利油田社区管理中心是胜利油田企业内部的社区管理服务机构，是从事公共事业管理和服务性质的非盈利性的组织机构，胜利油田对社区采用费用补贴承包经营的管理模式。油田社区管理改革对石油系统来说是一项新鲜事物，没有现成的管理模式和运行经验，如何做到运用市场机制有效配置各种资源，减少社区管理费用，提高油田整体效益，并保证社区服务水平和居民生活环境水平的稳步提高，达到经济效益和社会效益全面提高的经营管理目标，必须建立良好的社区生产经营管理模型，并良性健康有序运行。同时，随着石油石化改革发展进程，油田社区必然走市场化经营的发展道路。

笔者作为胜利油田社区的经营管理人员，本论文试图通过对胜利油田社区管理中心的组织使命、企业的内外部环境进行分析，制定的企业职能战略，统筹合理安排企业的内部组织机构，建立科学的决策、计划、实施、控制系统和约束激励机制，从而建立一种较为理想的管理模式，以促进胜利油田社区管理水平的提高，并探索胜利油田社区的市场化发展方向，希望对胜利石油社区的经营和改革发展有所启示和帮助。

本论文共分五章：

第一章：序论。

第二章：国内外及胜利油田社区经营管理模式简介

第三章胜利油田社区经营管理模式的优化

第四章：胜利油田社区下一步改革与发展方向第五章：结束语

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１．序论

我国经济体制改革的目标是建立高效的社会主义市场经济体制。市场机制在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用，达到资源有效配置，促进生产力的快速发展。国家行使对社会经济宏观管理职能，保证经济社会协调发展。政府代表国家承担相应的社会管理职能，从事办社会提供公共服务是国家和政府的责任。企业最根本的职能是有效配置生产要素，最大限度的提高经济效益，社区管理是企业办社会的一种基本形式，企业办社会是与市场经济条件下企业职能的要求严重相悖的。

胜利油田社区管理中心（以下简称胜利油田社区），是胜利油田企业改革内部办社会的公共事业服务机构。胜利油田社区生产经营管理模式是胜利油田１９９７年设立社区时按当时生产经营形势设立的，由于成立初期缺乏可借鉴的经营运行模式，只是由油田按区域设立，采用费用补贴承包经营的运行模式。随着胜利油ｆｆｌ不断深化改革和油田社区生产经营形势的发展，内外部条件的变化，原经营管理模式已不适应发展的要求。为提高胜利油ＦＦｌ社区的生产经营效率，本文对胜利油田社区生产经营模式中存在的主要矛盾和问题加以探讨，并提出相关优化解决方案。胜利油田分离企业办社会职能，进行社区改革，和油田分离，走社会化、市场化经营的发展道路，是胜利油田和油田社区改革和发展的必然趋势。

本论文是就胜利油用社区生产经营管理模式提出优化方案，对优化方案应用过程中的主要矛盾和问题加以探讨，并提出相关解决方案，探讨今后胜利油田社区改革的方向，改革中的问题和具体应对措施。论文分五章。第一４章：序论。第二章：困内外及胜利油田社区经营管理模式简介。第三章：本文重点，借鉴先进经营管理模式，对胜利油用社区经营模式优化，阐述经营模式实施和运行中必须注意的问题和解决方案。第四章：探讨胜利油田社区下步改革方向，提出进一步发展的构想。第五章：结束语。主要研究内容：首先介绍国内外社区管理的发展历史和经营管理模式，胜利油田社区管理的历史背景和基本情况。学习邯钢经营管理模式和零管理层先进的经营管理模式，以期对胜利油田的社区管理模式的优化提供理论上的指导、启发和帮助。２

序论

重点分析胜利油田社区的组织使命，建立科学的、以市场经营为重心的组织方针目标。分析企业的内外部环境，制定企业职能战略，建立科学的决策、计划、实施、控制系统和约束激励机制。综合运用现代化管理方法对企业生产经营的各项管理方式进彳亍系统分析和整体优化，推行目标管理和现代计划方法和决策技术，建立适应现代企业管理制度的科学生产经营模式，并提出运行保证措施。阐述经营模式实旋和运行中必须注意的问题和解决方案。对优化模型的应用介绍和不足进行评价，并探索下步改革发展的方向。在国家不断加深国有大中型企业制度改革，进行主辅分离，实施改制分流的新形势下，提出胜利油田社区进一步改革发展的构想，明确胜利油田社区的市场化发展方向，市场化经营发展中油田社区管理存在的问题，思路和对策。真正树立起胜利油田社区管理的市场意识，服务理念，形成自己的服务文化，打造出自己的服务品牌，在未来的市场竞争中站稳脚跟，不断发展和壮大。３

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２．国内外及胜利油田社区和经营管理模式简介

我国的社区管理主要是物业管理，兼有文教、卫生管理职能。近

年来，我国国有大中型企业大都对企业办社会职能部分实行“组织上

分开，人员上分离，资产和经济核算上分清”，专门埘分离ｍ来的企

务业、家政服务业、商业餐饮服务业、建设安装业，其中重点是物业

管理。

２．１．物业管理的产生与发展

“物业”一词是由英语“Ｅｓｔａｔｅ”或“Ｐｒｏｐｅｒｔｙ”引译而来，含

义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，是指受物业所有人的委托，

依照物业管理委托台同，对物、Ｉｋ的房屋建筑及其设备、市政公用设施、

绿化、卫牛、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整

泊，并向物业管理人提供综合性的有偿服务。

２１．１．物业管理的起源

物业管理起源于１９世纪６０年代的英国，当时英国工业高速发展，

有一名叫奥克维皿．希尔（ＯｃｔａｖｅＨｉｌｌ）的女士为其名下出租的物

业制定了一套行之有效的管理办法，取得了出人意料的成功，首开物

业管理的先河。从那以后，物、№管理工作逐渐被业主和政府有关部门

重视，被普遍推广于世界各国，并不断发展成熟。真正意义上的现代

物业管理一般认为产生在１９０８年美国芝加哥组建Ｊ，“芝加哥建筑管

ｃｈ｛ｃａｇ（ｊＢＵｊｌｄｊｎｇ朋ａｎａｇｅｒｓ０ｒｇａｎｉｚａｔｌｏｎ）”，

发展，社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理已成为个新型

的服务行业。

２．１．２．物业管理在我国的产生和发展２．１．２．物业管理在我国的产生和发展业办社会部分，实行集中统一管理，设立“社区管理中心”。其服务产业丰要有以下力面：物业管理、教育培训、医疗卫生、社区文化服理人员组纵（ＣＢＭＯ宣告了世界上第个专门的物业管理行业组织的诞生，逐渐发展成为真正现代意义上的物业管理。迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并得到蓬勃

国内外及胜利油田社区和经营管理模式简介

我国物业管理起步较晚，直到本世纪８０年代后，随着改革开放的不断深化，才由沿海地区逐渐兴起的。１９８１年３月１０日，深圳市物业管理公司正式成立，标志着我国内地物业管理行业的诞生。近年来，物业管理在我国迅速发展。目前，据不完全统计，全国已有物业管理公司８０００余家，从业人员ｌｏｏ多万人。物业管理已经被证实为住宅小区管理的最佳模式，和千家万户密切相关，得到了各级政府和房地产业人士的高度重视。国家建设部在９３年确定了“社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理发展方向”，并树立了“４勿业管理要发展，必须引入市场竞争机制”的理论思想。物业管理这一新兴行业在我国正得到广泛健康的迅速发展。

２．２．国内外物业管理和经营模式

２．２．１．物业管理及其经营的特点及性质

ａ．物业的特性

物业是房地产开发建设的物质产品，除具有一般物品的特性外，还具有以下特性：位置的固定性，表现为明显的地域特点；物业的单一性，在房地产市场上不可能出现大量供应同一物业的情况；物业的耐久性，表现为使用期限的长期期；政策限制性，政府基于公共利益，可采取支持和限制政策并具有行政征用权；保值增值性，随社会的发展，物业价格呈现不断上涨的趋势；相互影响性，物业价格和管理受周围环境影响和关联程度大。

ｂ．物业管理的性质

明确物业管理的性质，对制定社区经营模式具有十分重要的意义。从物业管理的起源来看，是房地产开发在经营领域的延伸，是以其专业化、现代化、规范化的管理提供给用户，进而参加国民收入的再分配。物业管理是集管理、服务、经营于一体并寓管理、经营于服务之中的产业部门，是集高度统一管理，全方位、多层次的服务和市场化经营为一体的新型产业。集中表现为以下特点：

（１）物业管理是一种社会化的管理。是适应社会化大生产和专业化分工的要求，分离物业丌发和管理职能社会化管理，也是全社会参与和监督的事业。

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（２）物业管理是一种市场化的管理。物业管理机构是市场的主体，非行政性组织，物业管理实行有偿服务，自负盈亏。在市场经济条件下，费用标准和经营情况由市场决定，同时，物业公司按市场需求，可开展多元化的面向市场的经营服务。

（３）物业管理是一种专业化管理。物业管理公司有专门的人员配备，有专门的组织机构，有专门的工具设备，有科学、规范的管理措施和工作程序。

（４）物业管理是一种规范化管理。按国家法规、法令，在工商管理部门注册登记，接受审核，合法经营；物业管理公司按规范化的程序接管物业；用科学规范的手段，按照合法规范的程序来实施物业管理，并接受业主管理委员会和政府主管部门的检查、监督。

Ｃ．物业经营的特点

经营的内涵是筹划与管理，泛指计划和组织。广义的物业经营指房地产生产、流通、消费与服务整个经济过程的筹划与管理，包括房地产开发、销售、租赁、维护与服务管理等。通常的物业经营指狭义的专指房地产进入消费领域后的筹划和管理。

物业经营的内容和特点：物业经营的主要内容是房地产经营，其特点是经营形式具有：多样性，在经营交换过程中形式多样，并且交换过程和消费过程是一个统一的过程；服务性，整个经营是一个自始至终的、经常性的维护、修缮、管理与服务；生产经营双重性，物业经营一边组织经营流通，一边组织物业的再生产。

ｄ．我国物业管理的类型划分

物业管理的类型不同，其经营模式相差极大。根据彳ｉ同的分类方法，主要划分如下：

（１）依据管理性质划分为行政、福利性管理；行政性与专业化相结合的管理：社会化、专业化、市场化物业管理。

①行政、福利性管理：它是由房屋所有单位实施管理，住户只有使用权，而无所有权。是计划经济条件下的公有制住宅管理模式，管理费用靠财政或单位拨款，低租金、福利型。

②行政性与专业化相结合的管理：指政府建造，按一定的优惠条件内销给单位职工的房屋管理形式。物业所有权已部分商品化，由独立核算、自我运作的专业管理部门对其实行综合管理、有偿服务和政６

国内外及胜利油田社区和经营管理模式简介

府或开发单位补贴的管理办法。这种管理是半市场化管理。

③社会化、专业化、市场化物业管理：指由开发商修建的，按照市场价格出售的物业管理活动。物业管理所有权完全归业主所有，由具有法人资格的管理企业进行统一的管理和服务。这种形式的物业管理包含着物业维修、市政、环卫、供电、供暖、给排水等全方位综合服务，并承担日用百货、家政服务、医疗、托幼原所、学校、小区文化管理等。这种管理模式是商品经济体制下产生的，按市场经济规律，参照国际惯例运作。市场化物业管理是有偿的，由管理和服务对象承担费用。物业管理企业按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我完善、自我发展”的管理体制建立和运作。有利于对业主产业管理水平的提高，并接受业主的严格监督。随着我国房地产业的发展和住房制度改革的深化，规范化、法制化的市场物业管理是物业管理的必然趋势，并占主导地位。

胜利油田的社区管理模式正是油田近年来由行政、福利性管理通过住房制度改革后转化成目前行政性与专业化相结合的管理模式，同时其管理范围已完全包含市场化物业管理范围，并随石油企业的改制，将最终走向市场化。

（２）按物业权属划分：主要类型有委托服务型和自主经营型。其主要区别是前者仅有经营管理权而无产权，后者既有经营权也拥有产权。同时，在管理上和服务对象上有一定的区别。

（３）依管理主体划分：有以区街办事处为主成立物业管理委员会实施物业管理；以房地产管理部门为主体，由下属房管所或成立物业

（４）依照物业管理的侧重点不同，可将物业管理划分为管理型、（５）以管理的目标划分，可将物业管理划分为盈利性和非盈利性从发展的角度来看，一业为主，多种经营是现代物业管理的发展

７管理公司进行管理；以物业产权拥有单位（业主）为管理主体进行管理和以物业管理公司为管理主体实施管理。服务型和经营型。物业管理。方向，按照物业管理的社会化、专业化、市场化取向，未来的物业管理将以经营型占主导地位，并且，获取适当利润，盈利性物业管理比重将不断增加。

国内外及胜利油田社区和经营管理模式简介

ａ．胜利油田社区成立的历史背景

胜利油田的物业管理和我国大多数国有大中型企业一样在９０年代以前是典型的计划经济条件下的公有制住宅管理模式，职工住房靠分配，住户只有使用权，而无所有权。管理由房屋所有单位实施，管理费用靠油田拨款，住户基本不承担任何管理费用，是行政、福利性管理。在管理中只是简单的维护，物业管理水平和住居条件参次不齐。

９０年以后，随着我国公有制住房制度的改革和物业管理的产生和发展，胜利油田积极推行物业管理，实行住宅小区的统一管理、综合经营，逐步建立适合矿区特点的住宅小区管理体制。９０年成立了房产管理处，负责全油田的房产管理的组织协调工作，完善了房产管理和小区管理的组织机构。９３年胜利油田住户购买房屋使用权。９７年，由当时的石油天然气总公司下发了《中国油天然气总公司住宅小区物业管理试行办法》，胜利油田的社区管理中心也于同年成立。２０００年，胜利油田住户购买房屋了房屋产权，胜利油田的物业管理走向了行政性与专业化相结合的管理。这种按一定的优惠条件内销给单位职工的房屋管理形式，物业所有权己部分商品化，由独立核算、自我运作的专业管理部门对其实行综合管理、有偿服务和油田补贴的管理办法。

ｂ．胜利油田社区概况和经营模式简介

胜利油田社区管理是国有企业进一步深化体制改革，石油工业实行油公司运行体制，走社会化大生产，适应建立社会主义市场经济和现代企业制度，在解体“小而全”、实行专业化管理、社会化服务、市场化运行，９７年从各主业二级单位分离办社会职能，按系统重新组织，在相对集中的矿区集中设立的公共事业管理和服务性质的非盈利性的组织机构。目前，胜利油田共有社区管理中心１０个，人员３万余人。管理住宅小区１７０余个，住宅１５万余套，建筑面积１０９０万平方米；托幼园所９０余所；卫生院所１８０余所，供暖面积１８００余万平方米，固定资产净值近１５亿元。随着在国家不断加深国有大中型企业制度改革，对国有大中型企业进行主辅分离己不能适应发展的需要，办社会职能的还原给政府，社区的社会移交，走改制分流的道路，才能适应石油企业生产、经营形势的变化。油田的社区管理必然要走向经营型道路

胜利油田社区经营管理模式的优化

３．胜利油田社区经营管理模式的优化

随着国有大中型企业制度改革的不断深入，推行改制分流的新形势下，油用的社区管理必然要走向经营型道路，胜利油田的主管部门中石化公司２００４年己明确提出办社会职能的改制方向，胜利油田社区经营模式的确立已迫在眉睫。

３．１．胜利油田社区经营的方针目标

组织的使命规定了组织存在的目的和理由，描述了组织的根本性质，是把企业赖以生存的经营业务与其他类似企业的业务区分开来。从胜利油田的社区成立和发展历史背景来看，其组织使命是“服务居民，发展经济”。

３．１．１．服务居民

胜利油田社区管理中心的成立是油田职工居住、生活水平发展和提高的必然结果，其历史使命决定了其组织的根本属性是服务居民。石油工业的各个油田，地处偏远地带，胜利油田６０、７０年代，建立了多个低矮平房的居民生活点，８０年代开始了较大规模的矿区住宅建设，到９０年代，胜利油阳的住宅小区建设已基本从绿化、文体活动场所、商业服务和科学管理各方面全面配套。胜利油田积极推行物业管理，物业所有权已部分商品化，在这种条件下，油田职工的居住条件已得到了局部的改善，但职工住宅小区由油田各二级单位实行分散建设，分散管理，缺乏全局性统一规划，使善后管理工作无法跟上。特别是几个单位建在一起的住宅区，配套建设和管理中存在的问题很多。如水、电、气、暖的供给，一方面多头重复建设，另一方面，各家都因资金、规划、规模、管理而无法正常保证职工的生活需要。而且同一小区内职工享受的物业管理服务水平参差不齐，小区整体物业管理水平无法提高。油田推行物业管理的方向和目标是为了实现住宅小区的统一管理和规划，提高油田的物业管理水平，将过去多头分散以房产管理为主兼顾物业管理的管理模式，变为集中统一的以物业管理为主的兼顾房产管理的模式，为职工家属提供更加优质的服务。从以上推行物业管理的方向和目标，成立社区的历史使命确定了油田社区的

胜利油田社区经营管理模式的优化

３．２．胜利油田社区管理中心内外部环境分析

企业内部环境分析包括企业所拥有的客观物质条件和主观工作情况，企业内部环境分析的目的是为了结合环境研究的结果，正确地制定企业经营管理模式和各项运行机制。企业通过外部环境研究明确了外部环境中存在的严重形势和发展的机会，从而找出适应企业发展的外部条件来制定企业的战略方针。

３．２．１．胜利油田社区管理中心外部环境分析

ａ．社区发展是随着我国国民经济的发展而产生并有着良好的前景。

我国社区管理产生和发展从本质上讲是国民经济发展的结果。改革开放以来，我国的国民经济以年均增长８％左右的速度高速发展，随着生产力的高速发展，使我国城市得到了极大的发展，新建房地产需要现代化的管理，同时随居民生活水平的提高，原有的低水平的住宅房产管理模式不能满足人民的物质文化生活的需要，是我国社区管理诞生的根本原因。在我国社区发展的过程中，生产力的发展、房产产权、经济体制的变化，由计划经济体制的转轨和经济结构的变化，以市场为取向，为社区发展提供了基础。

ｂ．油田重组改制、股份公司的上市给油田社区的发展和生存提出严重的挑战。

为了进一步深化国企改革，建立现代企业制度，石油工业在９７年后，通过结构调整和资产重组，实现了“油公司”和非油公司的分离，对非油部分也按技术服务、辅助生产、多种经营、社会服务等进行了结构性调整，在解体“小而全”的基础上，按专业化、集团化、市场化原则进行了重组。为吸收国外资本，提高石油工业融资和发展能力，中石化股份有限公司２０００年在国外上市，胜利油田股份有限公司作为中石化股份有限公司的子公司也同时和胜利石油管理局实行财务分开核算，股份公司的上市给油田社区的发展和生存提出严重的挑战。社区作为非上市管理局的下属，承担着管理局的企业办社会职能在油田重组改制、股份公司上市后面临着严重的资金来源困难。油田社区管理的目前状况是行政化、专业化的半市场经济管理模式，经费

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的主要来源是油田拨款和物业管理收入。其中物业管理收入由于石油行业的艰苦性，石油企业对职工物业管理采用福利补贴的内部政策原因，油田的物业管理收费标准低，收费项目仅限于水电暖项目，且水电暖收入远远低与供给成本。在油田重组改制前，上市和非上市部分在一起，非上市二级单位依靠油公司的经济补贴，使油田社区的经费相对宽裕，经济环境较好。由于油田上市部分为主业生产，所带走的基本上是优良资产，是油田利润的主要来源，上市后，上市部分和非上市部分之间按关联交易进行经济往来，非上市部分依靠为上市部分提供劳务收入和自身其他收入，但留给管理局的各专业公司和办社会部分在经济上最多只是勉强自负盈亏，基本上都是费用补贴单位，管理局的整体经济形势的变化，必然影响到社区补贴费用的额度，使社区面临着补贴费用大幅下降的局面，使油田社区的发展和生存面Ｉ临严重的挑战。

ｃ．油田居民相对宽松的经济条件给油田社区的发展提供了广阔的舞台。

胜利油田人均收入水平较高，社区的发展是和社区居民的经济状况密不可分的，并随着社区经济的发展而发展。由于油田经济较为活跃，使油田社区在为居民搞好物业和家政服务的同时，可大力开展多元开发、扩展社区服务领域，围绕为居民搞好服务做文章。建立完整的服务网络和管理体系，广泛开展为满足居民多样化生活需求的工程装饰、商饮服务等第三产业，做到居民的需求不出社区就能解决。油田居民相对宽松的经济条件为社区的发展提供较好的外部经济环境。

ｄ．油田社区的历史、文化和环境背景决定了严重的市场进入壁垒。从油田社区的发展历史来看，油田社区是从油田主业分离出来的，对油田社区的内部环境非常熟悉，并和油田居民有着密不可分的联系，和居民有着共同的社会文化背景，这些因素决定了外来单位无法承担油田社区的职能。同时，油田社区作为油田的二二级企业，本身为非法人企业，不具有独立经营的自主性，经济运行部分依靠油阳补贴完成，因此外来企业无法进入油田社区管理市场，其市场是一个不完全的市场，市场竞争最多只是油田内部的社区之间的内部模拟市场竞争，但由于油田社区成立是以区域为界限，各社区间空间距离比较远，因此，社区间的市场竞争在一定意义上说也是极其有限的，市场进入壁垒严１４

胜利油田社医经营管理模式的优化

体制，在社区机关一般都设立财务资产科，从事社区财务资产管理工作，在各三级单位一般设财务资产组，管理本三级单位的财务资产管理工作。从各社区目前财务管理状况来看，各单位财务主要职能只是对本单位的成本进行记帐核算，企业『Ｆ常的财务结算往来，日常现金管理，纳税申报、绘制财务报表和基本的资产台帐、实物管理业务。从运行情况来看，只是基本能适应目前社区以费用补贴为主的经济运行机制，如何以财务管理为中心，及时分析财务资金收支状况来指导企业日常的生产经营和重大决策，以及下一步对深化社区改革后如何筹集资金、提高资金利用效率和加强资产经营和提高资产利用效率等等，这些问题尚未涉及。各社区都进行了一定的内部市场核算，但对社区内部三级单位之间的经济往来和核算各社区的管理程度不尽相同，从总的来看基本上是下达一下指标，年底各单位按指标相互结算劳务，内部市场流于形式，财务没有核算到位。

ｄ．生产管理和设备管理状况分析

胜利油田的社区生产管理从广义上讲应包含物业管理、教育、医疗、矿建、生活管理，但从油田社区成立和管理状况来看，由于文教、医疗管理自成体系，且比例较小，各社区的生产管理以物业管理为中心，主要工作为环卫、绿化、供暖、供水、供电和治安保卫。日常的生产运行一般由生产物业科统一组织协调，由各物业公司、物业站到住宅小区逐级实旌。各社区的生产管理目前基本上能做到科学组织、分工明确，运转正常。但生产系统人员过于庞大，对生产过程过于偏重，对技术经济分析没有足够重视，基本上没有经济效益观点。在生产管理系统中，最明显的缺陷是：各物业公司各自独立地进行了所有物业管理方面的人员、设备和物资方面的配备和生产，一方面没有进行专业化管理，使人员、设备、物资无法集中配置，形成资源上极大浪费，且力量分散，利用率低，另一方面造成各单位人员众多，而真正需要的生产力量却不足。各社区的设各主要集中在供热系统和车辆，各单位的供热系统基本上多为燃油供热锅炉，设备新度系数在Ｏ．６左右，其运行成本高，但对环境的污染少，从目前来看，短期内这种局面不会改变，各社区的设备管理水平参差不齐，大多数管理水平较高，能保证居民采暖需要。１７

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３．３．油田社区的经营管理模式的优化

３．３．１．胜利油田社区目前的内部经营运行机制

油田目前对社区采用“以收抵支后的费用补贴和承诺服务水平”为主要内容的承包办法，其运行机制的本质就是承包制。社区按管理范围承担工作任务，由油田拔付资金，并考核完成情况。各社区内部的运行机制基本上是采用类似如油田对社区承包模式采用定补贴和满意率的承包方式，并实行工资总额和承包指标完成情况挂钩的考核办法。

一般社区的内部经营运行机制如下：物业系统主要承担水电暖管理、维修、环卫、绿化、治安、便民服务等管理和服务工作。社区一般对物业系统实行以收抵支、有偿服务，大力发展面向主业、面向居民的服务产业，在社区建设实行统一规划，资金统筹安排的前提下，建立“量入为出，自我调节，自我约束”的经营管理模式。社区对物业管理系统一般实行以收抵支后的费用补贴和承诺服务水平为主要内容的内部承包办法。教育系统：承担着托幼管理和服务任务。社区对教育系统一般实行以收抵支后的费用补贴和承诺服务水平为主要内容的内部承包办法。同时确定幼教管理质量等管理指标。医疗系统：承担着社区的医疗服务及卫生防疫管理和服务工作。社区对医疗系统一般实行以收抵支后的“费用补贴、承诺服务水平”为主要内容的内部承包办法。同时确定提高医疗质量和管理水平指标。生活服务系统：一般承担管理中心的液化气、公寓、食堂和职工生活管理。社区对生活服务公司一般实行“管理费用、综合服务满意率”为主要内容的内部承包办法。同时确定收入指标、天然气安全管理指标、公寓、食堂达标率等其他管理指标。多种经营系统：社区一般对多种经营系统实行“模拟资产经营”承包办法，考核指标为内部利润，资产收益率以及增值率。

油田社区的内部承包经营运行机制通过实行内部经济责任书的形式把相关的责、权、利落实到各单位和部门，同时配套一定的成本管理措施，从社区成立后运行的几年情况看，基本能满足现行的福利型物业管理的需要。但随着油田形势的变化，其缺点以十分明显：一是无法适应向市场化物业管理的道路的转化；二是对服务质量的考核基１８

胜利油田社区经营管理模式的优化

本不能转化为量的概念，无法进一步促进承诺服务水平的提高；三是机制不活，等、靠、要思想严重，平均主义和大锅饭盛行，无法调动职工的积极性和提高企业经营效益；四是企业臃员严重，在目前油田减人增效全面开展实施的情况下，无法生存和发展。

３．３．２．胜利油田社区经营管理模式优化的指导思想

对油田社区经营管理模式的优化本着二个方面的指导思想：一是要建立适应现代企业管理发展方向的先进管理模式，建立扁平式的组织结构，精简管理层次；走市场化经营管理的道路，学习邯钢管理模式，在油田社区建立“内部模拟市场”，在物业管理系统成立专业化服务公司，实行“模拟法人”运行机制，借鉴和学习邯钢的现代企业内部经营管理模式。二是经营管理模式建立的要解决目前社区经营运行中缺陷，把服务质量量化为经营效益指标，促进承诺服务水平的提高，并紧密结合油田社区的改革实际，全面开展实旋的减人增效工程，解决平均主义、大锅饭及、靠、要思想，全面调动职工的积极性和提高企业经营效益。

ａ．“零管理层”——精干管理的最高组织形式

组织是指为达到某些特定目标，经由分工与协作以及不同层次的权利和责任制度，而构成的人的结合，任何组织都有其特定的结构形式。在现代组织中，占主导和典型的组织结构有：简单式结构、直线职能式结构、事业部式结构、混合式结构和距阵式结构。在组织中针对管理幅度和管理层次的差异，一般又分为扁平式结构和高长式结构。

高长式的组织结构是现有国有企业通常采用的一种管理模式，其特点是管理幅度窄，管理层次多，管理人员多，其优点是相互管理层之问，上下级之间联络迅速，可以进行严密的监督和控制，但缺点是上级往往过多地参与下级的工作、管理层次多、管理费用多，最高层与最低层的距离大，信息慢，容易失真。

扁平式组织结构是现在股份制公司大多采用的一种管理模式，其优点是管理幅度宽、层次少、人员少、管理费用低。其特点：要求上级对下级要授权，必须制定明确的目标、政策和计划，要求管理人员的素质高，其缺点是：上级负担过重，上级对下级有失控的危险，对管理者的素质要求较高。比较这两种模式，扁平式组织结构以节约管１９

胜利油田社区经营管理模式的优化

业化公司实行“模拟法人”运行机制，物业公司和专业化公司按市场规律运行，靠在内部市场中提供符合服务质量要求的劳务收入生存，自负盈亏，自我发展。详见下图３—２：

社区管理中心

物业管理系统教育管理系统医疗管理系统生活系统多种经营系统

Ｉ

物业公司环卫公司绿化公司供热公司工程公司保卫公司

图３—２社区内部模拟市场结构图

在油田社区实行企业“内部模拟法人”运行机制是十分必要的。实行企业“内部模拟法人”运行机制后，和目前“费用补贴的承包制”相比，最明显的改变是社区物业管理系统的物业公司不在承担所有的管理和服务工作量，而只承担管理工作量，使社区的物业服务工作量由专业化公司承担。在社区内部形成市场化经营，一方面物业公司和专业化公司劳务收入来自经营，改变活，等、靠、要思想，平均主义和大锅饭现象，调动职工的积极性和提高企业经营效益。并且把服务质量和价格挂钩，使服务满意率转化为量的概念，进一步促进承诺服务水平的提高。另一方面随油田社区经营形势的改变，实行企业“内部模拟法人”运行机制也是油田社区向市场化物业管理的道路的转化的必然选择和过渡方式。

胜利油田社区对物业管理系统企业“内部模拟法人”运行机制，内部模拟市场的具体做法如下：

（１）建立适合市场化的物业管理公司和专业化公司问的甲乙方运行机制的组织机构。

在现有的社区管理模式下，重组物业管理公司，组建专业化服务公司。按目前物业管理的内容，可按服务系统成立专业化公司，如：供热、工程、环卫、绿化、治安、车辆专业化管理队伍。以从组织体系上形成甲乙方。油田或社区代表居民行使对物业管理的所有权

胜利油田社区经营管理模式的优化

企业的组织形式是根据企业的生产经营战略和经济运行机制设立的，油田社区的经济运行机制的改变和健康运行必须有相应的组织结构形式来保证。相对于“内部模拟法人”运行机制，适宜油田社区生产经营实际，学习先进的组织结构形式，对油田社区的组织结构形式做相应的调整，进行人员和资产重组，建立起精干、高效扁平式组织结构和管理模式。

油用社区组织机构调整和设置的指导思想是为管理模式和经营机制的改变服务，精简管理层次，做到过程有效，结果明确，各部门、单位职、责、权分工明确，建立适应市场化经营的扁平式油田社区的组织结构。

相对于油田社区现组织结构（见图３一１）对油田社区组织结构调整。详见图３３。

具体做法是：

（Ｉ）对机关科室按照工作性质和职能进行精简和合并，机关按系统分为党政管理系统、生产管理系统和经营管理系统。

党政管理系统由党群工作科、纪检检察科、武装保卫科和老年科组成。把原党委宣传科、中心办、群众工作科合并为党群工作科，承担相应的管理职能。生产管理系统由生产物业科、基建科、物资供应科、机动安全科组成。合并原房产物业科、生产办为生产物业科，承担相应的管理职能。经营管理系统包括规划计划科、财务资产科、企管合同科、人事管理科、审计科。合并原计划科、规划监督站为规划计划科，合并原党委组织科、劳资培训科、劳动就业站为人事管理科，合并后各科室承担原相应的管理职能。对机关科室职能不明显的教育科和卫生科予以撤消，原教育科和卫生科职能下放到重组后的教育管理中心和医疗管理中心。通过重组和合并职能相近的相关科室，精干管理层，减少管理人员，提高社区的运行效益。

（２）重组物业管理系统，成立专业化服务公司。

胜利油田社区在成立社区时物业管理系统的物业管理小区一般都包含小区内的小学、幼儿园和卫生所，但经过几年来的调整，幼教、卫生服务在各社区基本调整为专业化管理，一般形成独立在物业管理系统外的教育、医疗三级或四级单位，目前的物业管理系统一般不在包含幼教、卫生服务，但包含从供热、维修、环卫、绿化、治安各专

图３—３：优化后的胜利油田社区组织机构设置图

向服务单位（参见图３—２）。这种管理体系是典型的计划经济体制的‘‘大而全”的管理体制，物业管理公司对各下属的专业化队伍只可能是成本的加强控制，对服务质量、成本的测算和管理只是一相情愿的下达指标，而缺少必要的控制措施和评价标准，各单位在大多数情

胜利油田社区经营管理模式的优化

况下不是在自身管理上下工夫，而是想办法等、靠、要，在年底大家都是完成任务了事。这种管理体制明显和现代企业的市场化经营，专业化管理的发展方向相悖行，也和现代化的物业管理方向，市场化、专业化的服务体制极不适应。针对这种情况，我们重组物业管理体制，成立专业化管理服务公司，对分离成立专业化管理公司后的物业管理公司同时压缩管理层次，不在严格划分四级和班组的管理层次，把原物业管理站下的物业管理小区变为直接由物业管理公司管理，减少管理人员，对专业化公司的人员机构设置同时打破四级班组界限，按管理范围在各物业小区可以是四级单位也可以是班组，都直接由专业化公司统一管理，不在增设管理层次。对物业管理公司和专业化公司的人员设置必须本着精干、高效的原则，物业管理公司将只承担管理职能，只保留必要的管理、抄表、家政服务人员，专业化公司要按其盈亏平衡点，以收定人，精简队伍。对重组后的剩余人员结合油田政策，实旌带资分流一批，进行多元开发经营。

专业化公司成立后和各物业管理公司之间，通过内部模拟市场，订立内部劳务合同，按提供的工作量和工作质量进行结算收入，在内部市场自主经营、自负盈亏。物业管理公司贝Ⅱ按服务范围、工作量和服务质量在社区结算收入，自主经营、自负盈亏。

（３）对教育和医疗管理系统进行精简、重组，设立教育管理中心和医疗管理中心，为社区的管理教育、医疗管理单位，同时承担原教育科、卫生科的管理职能。合并教育、医疗的三级、四级、班组管理体制，为教育系统、医疗系统实行教育中心、医疗中心直管模式（参见图３—３）。

对教育和医疗的管理模式在一定期限内仍可探讨，在特定情况下的承租经营等管理模式，但由于油田社区的非法人性和教育、社区医疗的特殊性，有待国家和管理局进一步明确有关政策，以便积极稳妥地进一步升华油田社区的教育、医疗改革。

３．３．４．确立油田社区生产经营良性运行管理方式

确立油田社区科学的投资决策、成本管理、激励约束等生产经营良性运行管理方式。良好的运行机制必须有科学的管理方式加以保障，油田社区在确立科学的运行机制基础上，要建立科学的投资决策、成

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本管理、生产管理、服务质量、约束激励等生产经营良性运行管理方式。

油田社区经济运行机制的落实是以落实岗位责任制为中心，根据社区组织机构的设置和社区服务的特点，按照各部门岗位职责，对社区运行中的投资决策、成本管理、生产管理、服务质量等工作分别明确相关的责任部门和协作单位，强化管理，落实岗位责任制，科学分工、统一协调，以形成最佳合力，建立科学的投资决策、成本管理、生产管理、服务质量、约束激励的管理方式（参见图３—４）。

ａ．加强投资管理，实行科学决策，确保投资效益

投资管理由计划、基建、财务部门等分工负责，成立社区的投资管理领导小组，全面负责管理中心的投资项目管理工作，油田社区本身无投资权，做为油田委托投资管理单位，对投资管理宜实行项目管理法，对投资的前期准备、施工阶段和验收、总结实行全过程的管理和监督，保证投资效益。

ｂ．运用现代化管理方法，应用目标成本管理，提高油田社区的成本管理水平和经济运行效益

油田社区经济运行的重点是成本的控制，对于成本管理，油田社区应运用现代化的目标成本管理方法，推行成本倒逼机制，建立内部模拟市场，进一步完善内部经营责任制，细化经营管理，大力推行班组价值形态核算

对各单位目标成本的确定：由企管、财务部门负责和相关部门参加，组成管理中心资金预算委员会。推行由下而上、上下结合的指标测算程序，各单位部门根据各自运行情况，做到财权和事权相结合，测算编制目标成本上报，预算委员会将全部测算收支总量平衡研究后，运用成本倒逼的方法，将总指标层层分解下达。

目标成本的控制：在油田社区对目标成本进行横向按费用要素和按纵向按单位层层分解后，在社区形成单位承包和部门负责的纵横交错目标成本管理网络体系。社区对下属单位实施经营承包和模拟法人经营责任制，建立了自上而下的多层次的目标成本管理体系，同时，社区又将指标横向分解到各职能部门，做到职能部门与基层单位对目标成本共同负责。特别是对重点要素费用成立要素费用项目组管理和实行专项费用控制责任人制度。在明确甲乙双方责、权、利的基础上，

胜利油田社区经营管理模式的优化

严格考核和奖惩兑现，实行风险抵押金制度，全面落实内部岗位经济图３—４胜利油田社区的投资、成本、生产、服务管理模式图

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责任制，形成社区内部横向交织共同把关，风险共担，利益共享的承包网络和成本控制体系。加强班组价值形态核算，将班组核算在实物量化管理的基础上，推行价值形态核算。即以班组为费用运作单位，实行班长负责制，由班组长负责具体操作，明确各班组控制成本责任，使社区的成本控制工作真正落实到基层，班组和个人，实现了全员、全方位、全过程的成本管理。在成本节约的具体措施上，加大基础工作和技改力度，挖潜增效、节能降耗，推行现代化管理方法，如：ＰＤｃＡ循环控制法、ＡＢｃ管理法，经济技术分析、全砸质量管理等现代化管理的方法。

ｃ．以生产物业科、教育管理中心、医疗管理中心全面负责，搞好生产管理和服务质量

健全社区的生产和承诺服务管理网络，成立承诺服务领导小组，按系统的职能划分，生产物业科负责承担维修、绿化、环卫、供热、供水、供电和治安的日常生产管理和服务质量管理工作；教育管理中心承担幼儿园的管理工作；医疗管理中心承担医疗、卫生、防疫管理工作。完善生产和服务管理体系，建立覆盖社区的生产实施管理层和生产实施执行层，明确职责，以人为本，在生产和服务中，充分发挥广大干部职工的积极性和能动性，全面搞好社区的生产管理和服务质量。

３．４．经营管理模式优化中应注意的问题和解决的方案

油田社区内部经营管理模式由目前的“费用补贴承包制”向“内部模拟企业法人制”的转变是建立现代化的企业管理方式发展的方向。这种管理模式的变革为油ｍ社区的发展和生存带来了很大的机遇，也为油田社区逐步走向市场化经营和管理提供了一个探索的方向。但在组织体制和经营机制的优化应用中，必须注意科学安排，以期将经营机制转换的代价和费用降低到最低限度，并最大地发挥新机制的效益。３．４．１．油田社区经营管理模式优化应用的计划性

油嗣社区应是有计划的改变现有管理模式，有计划的建立和应用新型管理模式。现代管理科学认为组织的变革就是综合运用组织和行

胜利油田社区下一步改革与发展方向

４．胜利油田社区下一步改革与发展方向

４．１．油田和社区改革和发展的必然趋势

油田社区和油田分离，走社会化服务、市场化经营、企业化管理的发展道路，是油田和社区改革和发展的必然趋势。在市场经济条件下，国家行使对社会经济宏观管理职能，保证经济社会协调发展。政府代表国家是社会的管理者，理所当然的承担相应的社会管理职能，从事办社会提供公共服务是国家和政府的责任。在市场经济条件下，企业是自主经营，自负盈亏，自我发展，自我约束的市场竞争主体。虽然企业应为自我发展承担相应的社会道德责任，但其最根本的职能仍是有效配置生产要素，最大限度的提高经济效益。在我国建立社会主义市场经济体制中政府和企业在办社会职能上应分工明确，只有政府才是办社会的主体，企业和政府各司其职，才能促进市场经济按正确方向，快速发展，减少失误和偏颇。

企业办社会是政府和企业职能错位，政企不分的结果。在长期的计划经济体制下，我国的政府和企业的职能错位，集中表现为政企不分。政府作为社会经济管理者，把管理社会的职能加给了企业，使企业办社会，负担沉重，政府的社会职能和企业的自我发展都存在很大的限制，影响了社会的发展。在我国计划经济时期，在企业形成了低工资、高福利、高就业的办社会形势，这是政府和企业职责不清的必然结果。在当时特定的历史时期有它一定的合理性，为职工解决了一系列生活问题，增加了职工对企业的依赖性和企业的凝聚力，促进了企业的发展。但随着我国市场经济的逐步发展，企业办社会已成为企业沉重的负担，严重阻碍了企业的经济发展和经济效益的提高，严重影响了企业的发展潜力和后劲。企业办社会是与市场经济条件下对政府和企业职能的分工的严重相悖的，不适应建立社会主义市场经济体制的要求。胜利油

田的社区走社会化、市场化经营的发展道路，和油田分离，是油田

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胜利油田社区下一步改革与发展方向

员尽量短期外聘，并通过离退等方式逐步自然减员，达到人员配置逐步合理。其次是要注重人才培训工作，提高队伍素质，逐步引入职业资格准入制度，建成一支高素质的社区管理队伍和专业施工队伍。油田各物业公司员工年龄普遍大、文化低、女性多，缺少应有的科学技术和服务意识。而社区管理是一门新专业，需要高学历、高素质的人才，需要网络等先进科技，也需要现代化的企业管理方式。只有具备专业背景、知识面广、理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才，才能适应智能化、网络化、信息化等高质量社区管理服务的要求。但这类人才在油田的社区管理中简直是凤毛麟角。而要解决物业管理人才匮乏的问题可以有多方面的途径：外聘、引进管理人才或相关专业的大学生，强化内部培训工作，引入物业管理职业资格准入制度等都是可行之举。只要我们把社区管理人才提高到应有的地位来认识并实施，油田物业管理服务队伍素质会有很大改观。

４．３．３．组建油田社区管理集团，实现油田社区管理的规模化发展

随着社区管理的市场化竞争的日趋激烈油田社区的发展战略是油田社区今后生死存亡的关键。油田社区目前的画地为牢不可能适应社区形势发展的需要，无法适应市场竞争的要求，只有在油田社区真正市场化之前，建立适应发展需要的体制，才能生存和发展。在油田社区行业市场结构尚未稳定的情况下，以前瞻的眼光组建油田社区管理集团，实现油田社区管理的规模化发展。可以在行业战略特性和资源的限制范围内，在服务方针、市场营销方法和价格策略、运行模式等方面建立一套有利于自身发展的游戏规则，利用胜利油阳的信誉和品牌以及资金、技术和人才优势，打造胜利物业品牌，形成规模优势，主动打破行业的胶着状态，进行体制创新、管理创新和技术创新，站稳或垄断油田内部物业市场，创造竞争优势，积极参与油田外的市场竞争。从而有利于企业建立长远的行业地位，牢牢占领油田市场并尽快向社会发展。在社区管理集团公司内部组建好上游的物业管理队伍和下游的各专业施工队伍，实行专业化管理与服务。４．３．４．拓宽物业管理经营业务范围，实行上下游一体化战略

胜利油田社区Ｆ一步改革与发展方向

立起市场意识，建立起自己的服务理念，形成自己的服务文化，打造出自己的服务品牌，建立起自己的市场竞争战略，胜利油田社区才能在未来的市场中站稳脚跟、生存，不断发展和壮大。３７

参考文献

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