商业中心布局

商业中心布局

1. 商业中心的概念

商业中心，是指在一定区域范围内组织商品流通的枢纽地带。按规模它可分为两大类，一类是担负一定区域的商业职能的中心城市，又可分全国性商业中心城市和地方性商业中心城市两种，它们大多分布于商品易于集散、位置优越的地点，其性质、功能、布局模式实质上是与贸易中心相一致的；另一类则指的是一个城市内部的商业活动集中地区，各种零售商业、批发商业、金融事业和各类服务性行业大量集中，形成城市内的商业中心。下面着重论述城市商业中心的布局问题。

对于商业中心概念，西方地理学者普遍把它理解为是由多种商店组成的综合体，一般都有经营各种商品的一个或几个大型商店，并配备有一定数量的小型专业商店、综合服务场所和停车场等设施，其总面积要求能保证满足商品销售（营业面积）、商品储存（仓库堆栈面积）和顾客服务（包括休息、娱乐场所和停车场）等方面的需要，其总面积一般要求比营业面积大一倍。中国地理学者对商业中心的理解，则大多是指在一定区域内组织商品流通的枢纽地带。对概念表述中“枢纽地带”的解释又众说纷纭：有人认为这“枢纽”乃指在一定地区范围内由众多数量的商业、饮食、服务业及其辅助设施有规律、按比例组合而成的有机综合体；有的认为商业中心既是商品生产中心，又是商品集散和消费中心；既是生产协作中心，又是技术交流与信息交流中心；也有的则认为从宏观上看，这个枢纽地带是担负一定区域商品流通职能的中心城市。看来，似以第一种解释较为确切。

2. 现代城市不同环带的商业中心分布

无论是世界或是中国，近数十年来城市化步伐都呈现明显加快的趋势。一些经济发达国家城市化高度发展，发展中国家也推进了城市扩展的速度。商业乃是城市发展的重要标志。在城市化加速发展情况下，怎样在复杂的城市地域结构中优化商业中心布局，就成为愈益紧迫的实践课题。

对于现代化城市地域结构的模式问题，早期曾有美国学者所提出的同心带模式、扇形模式（功能区模式）和多核模式；中期曾有日本学者提出的多中心模式，以及中国和前苏联所提出的分散集团模式；近期则普遍提倡一种多层向心环带模式。如果加以适当归纳，现代化城市地域结构所取模式基本上有三种，即：①向心集中型，是现今世界上许多中小城市所取模式，②离心分散型，矿业城市多以取此种模式为主；③向心分散型，则是当今大城市的规划大多趋向采取的一种模式。

向心性是由于城市中心区对周围地区的引力所致。大多数城市，尤其是大城市，都呈现经济和人口的密度由城市中心向四周逐渐减低的趋势，即所谓距离衰减规律。由于这一规律的作用，城市形成发展的初期一般均呈团块状，中期呈现

星罗状。后期则出现大量卫星城镇，形成城市体系。总的看来，现代大城市的地域结构一般都明显地呈现向心环带状，由城市中心向外依次是：①中央商业区（CBD ）；②中心外缘带；③中间带；④市区边缘带和⑤卫星城镇带。中央商业区乃是全市商业、服务业和金融中心，这里银行、大型商场、专业商店、高级宾馆、风味餐厅及各类文化娱乐场所高度集中，呈凝聚型分布态势。中心外缘带是中央商业区的支配、供应区，分布有较多的对外交通场站、批发业货栈和食品、服装厂等单位，由于这里原是居民聚居地区，故而仍广泛分布着一般商店和服务行业机构，但其分布大体均匀。中间带是主要的居民区，有众多居住小区和居住街，商业、服务网点均匀分布，以就近满足居民需要。市区边缘带是城市与郊区的结合部，交通比较便利，同卫星城镇和外地联系方便，应运而生的停车旅馆、贸易货栈、大型超级市场分布此带适宜地区。这里商业、服务设施的分布视交通道路和居住区的分布而定，有些条件适宜地段则有可能发展成为城市商业的次中心。卫星城镇带地域最为开阔，有大量工业、科教等单位穿插分布在广泛分布的农田村落之间，其商业、服务中心的分布一般属于随机型，但在个别小城镇或某个工业区内部，也呈现局部凝聚型分布格局。

不过，现代城市地域结构的环带状商业分布格局并非固定不变。本世纪60年代以后，社会不断发展，经济亦发生全球性变化，城市商业布局亦相应地出现新的变化。这具体表现在：①随着城市交通条件的显著变革与改善，许多发达国家在城市外围陆续修筑了不少高速公路和快速道，车速由每小时50公里提高到100公里以上；而市内因道路陈旧，交通阻塞，车速由每小时50公里减为25公里。这样，顾客到市区边缘带高速公路沿线的新商业中心购物反而省时方便。时间原则代替了空间原则，成了新的商业网布局的重要原则；②由于市中心区中产阶级以上家庭纷纷外迁到城郊新建住宅区，家庭人均收入较低的阶层聚居在市中心区内，这便出现了顾客购物潜力的离心倾向，一些交通方便、接近新居住区或卫星城镇的外围地区遂成为吸引顾客购物潜力的有利区位；③在新的商业网络设计中越来越重视消费者空间行为的研究，充分考虑到消费者对市场区位的反应和需求特点，以及消费者对市场的了解和购物心理，从而促使商业设施的内部构成产生巨大的变化，在新型商业中心区，将把大型商店、各类专营名牌商店、中档商店和廉价商店等多种类型的商业网点紧凑地组合在一起，以适应满足层次不同的消费者的购物心理。

3. 商业中心的分类和等级体系

现代城市乃是由工业、商业、居住、科教文化、娱乐、金融、行政等功能区和市政公用设施网络结构组成的统一协调的整体。城市商业承担着商业从流通领域向消费领域最终转换的职能。这种转换职能则是由城市内部有结构的商业网点体系来体现的，而这一商业网点体系的核心部分即是分布在城市各处的各类商业中心。

按照德国地理学家克里斯塔勒所提出的“中心地学说”思想，假设所研究的区域内人口密度作均匀分布；区内人口、居民购买力大体亦为均匀；向区域内任一方向的交通可达性相等，消费者购物活动遵循最短距离的原则，则区内任何一个商店或服务企业，任何一个商业中心，所拥有的理想的销售和服务范围——市场区当是圆形。但实际上因为一个地区往往具有几个商业中心，一个居民区也会

有多家商店，如每个商业中心，每家商店的市场区都是圆形，彼此相切而不重迭，则圆与圆之间必将留有空档，居住在这空档区的居民势必购物不便。若要不留空档，圆与圆之间必须重迭，把重选区交点连成线，便形成一个圆内接多边形。考虑到市场区的形状一要符合使市场覆盖面积尽量增大的要求；二要符合使各个市场区之间不留空档的要求；圆形及正八边形覆盖面积固然最大，但整个地域必然要留下空档；正方形及等边三角形则包揽的地域又太小，只有六边形既符合覆盖面积尽量大、又不留空档的要求，故是市场区最佳形状可供作首选。克氏中心地学说理论所以要以六边形市场作为商业活动地域细胞，原因主要即此。不过，由于各地客观形成、存在的自然、社会经济条件往往呈现出某些不均匀性，从而导致产生一些变异，六边形图形的市场区往往演变为异形六边形，但这仍然符合商业活动地域细胞的基本分布规律。

实际情况便是如此，每个中心地皆有其一定功能，为居民提供尽可能方便的服务。任何一种商业服务都要求赢得一定的利润，中心地提供的服务项目和种类就必然要求同它所在的那个地区的居民人口数相适应，这就决定了中心地的规模和它在地域空间上的服务范围。居民的消费需要是多种多样的，除经常需要的副食品、食品和日用百货商品外，还需要一些较耐用、昂贵，而又不必经常补充的自行车、电视机、洗衣机等商品，为了选购此类满意商店，消费者往往宁愿前往较远的商业中心或网点去。于是，根据居民消费对各种服务要求的经常性，为满足居民消费的多层次需要，中心地便可以也有必要成为一系列等级，从数量多、分布广、以满足居民日常生活消费需要为主要目的的小型商业中心地，到各个更高一级（能提供中、高档商品）的商业中心地，便组成为一个逐级排列的商业服务中心体系。各级中心地的服务等级高低和服务区域范围大小，决定着它们空间分布的趋势。

上述商业中心区等级体系的分类和排列。一般要受到市场最优、交通最优和行政最优等原则的制约和影响。所谓市场最优原则，就是从商品和服务供应范围最大的角度出发，一个上级中心地的商业服务点，不仅吸引本中心地的商业服务活动，而且还支配相邻6个下级中心地的商业服务活动。但是以亚中心支配次中心为例，在6个次中心中，只能支配其1／3，这是因为每个次中心地同时还要被另外两个亚中心地的吸引；这样，主中心所支配的次中心就是2＋1=3个，称为K 值。这种以市场最优原则拟出的中心地序列，称为K= 3系统，乃是克氏市场区位论的核心（K= 3模式）。K= 3系统一般适用于经济发达、交通方便地区（或城市内部）。

交通最优原则，指的是在新开发地区或交通线对经济发达起着重要作用的地区，由于各个商业中心地之间凭借重要交通线相连，次中心处于主、亚中心的联结线上，这时，主中心的商业服务范围除包括本身的六边形地域外，还包括每一个亚中心吸引地区的1／2的商业服务活动。这样的次中心共有 6个，其1／2即为3个，加上主中心，一共是 4个，即 K= 4系统。大凡在城市市区扩展的初期，商业、服务单位易于沿主干道分布，商店象行道树似地建立在主干道两侧，遂出现连续的商业街。这一般不利于居住在干道之间空档地段的居民方便购物。因为消费者上商业街购物经常需要横穿马路，对干道交通形成干扰。因如，当市区范围趋于相定稳定时，城市商业服务业企业网点的分布，仍将由K= 4系统进化到K= 3系统（K=4模式）。

行政最优原则，是指为行政管理方便而形成的商业中心地分布、排列模式，即一个主中心地能控制周围6个亚中心地，每个亚中心地又可控制6个次中心，即K= 7系统。当交通条件改善和商品经济获得发展之后，此模式也将向K= 3系统、K= 4系统转化（K= 7系统）。

综观现代城市商业中心的等级体系，一般都分成三级，即一级商业中心（或商业网点群区）、二级商业中心和三级商业中心。一级商业中心相当于市级商业中心，要求合理选择、布局大中小型商业网点。当今世界发达国家零售商业发展变化的总趋势，乃是实现商品的集中化、商店大型化。在一级商业中心应注重建设大型综合性商店和超级市场。二级商业中心，相当于区级商业网点群区，应选择、布置大型副食品商店或集市场，并应以中型百货商店、各类专业商店为主，以选建小型商业营业点和个别大型商店为辅。如上海的徐家汇、中山公园地区、大自鸣钟地区、提篮桥地区、十六浦地区等，北京的新街口地区、集市口地区、朝阳门外大街、东单地区、天桥地区、北京火车站地区等，它们大多位于区内交通要道，接近群众，那里既有商业营业点，又有饮食服务点；既有文化、银行、邮电等设施，也有较多修理服务行业；高中低档商品齐备，以中、低档商品经营为主；大、中、小型商业服务点兼有，以中、小型为主；吃、穿、用、服务并重，以满足消费者购买基本生活用品为主；二级商业中心的商业网点结构及其布局合理与否，关系到能否减轻对一级商业中心的购买压力、缓和三级商业网点之不足，满足社会和人民生活的消费、服务需要，故而应作为城市商业网点布局的重点认真抓好。三级商业中心多分布于小街道的交叉路口和居民住宅区中心，主要为附近居民服务。商店类型以粮店、小型综合商店、副食杂货商店、代营代销购店等为主，其特点是规模小，铺面小，商品大多是居民日常生活必需、购买次数多、数量零星、花色品种简单、挑选性不大的品种，在方便居民购买商品方面有十分重要的作用。

4. 商业街和商业小区布局

（1）商业街布局

商业街指的是较多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和构成，组合而成的带状商业网点群。其基本职能是为顾客购买所需各类商品提供方便，亦可供消费者在此从事文化娱乐、品尝风味食品和享受综合服务。一般都具有占有城市一定地域、以独立的专业商店为中心、主要由流行物品与消费商店组成等特点。衡量、测定商业街大小的指标，一是地价，商业街规模往往视其所处地段的地价而定；如 1949年前市中心是上海地价最高之处，其次是现南京西路、淮海中路等地，这些市区便都形成、发展成为大型商业街；二是步行者通过量，此乃商业街之兴起与兴旺与否的关键；如天津南市食品街上商店林立，商品齐全，风味特色俱佳，却因交通条件欠佳而输入客流较少，故利润率不甚理想；青岛中山路商业街，建筑并不十分雄伟，但因地处商品运输线和繁忙客流线上，却能获得比较理想的经济效益；此外，还有零售店率、流行商品率，夜间街道的亮度、平日与休息日步行者通过量的变化及商店集团组织状况等指标。

现代商业街有多种类型，主要的有四类：①邻里型商业街。一般地处地方城镇几何中心，街区长为100～200米。商业设施立面高度为1～2层，商店密度为

50～80％，构成形状为线状路线构造、商店数目约50家，行业构成以经销生活日用品为主，核心商店是副食品店或食品超级市场，来此购物主顾多为家庭主妇或保姆，所购商品数额小而日频率高。②地域型商业街。地处地域中的城市内，街区长500～700米，商业设施立面高度为2—4层，商店密度为70～90％，所设商店有三、四百家，行业以经销经常购买的中、低档日用品为主，粮油食品店和百货店为其核心商店。来此购物的数额较大，周频率也比较高。③地区型商业街。多地处中等城市中心区或大型城市的副中心区，其辐射人口可达100万人，构成形态为环状或圈状构造，拥有1000～3000家商店，其行业构成以中档商店为主，核心商店是百货、服装、五金交电等专营商店；来此购物的顾客日流量达5万人，主要是社会集团及复合阶层人口，购物有较大的日频率。大型商业街。多地处大城市几何中心或交通便捷地段，长可达1000～5000米，商业设施立面高度为6层以上，商店密度达80～100％，辐射人口可达300万。其形态为平面圈状构造，包括有观赏、服务、饮食、商业等综合性设施；所设行业以高档商店、高档餐馆、高级娱乐中心、高级服务设施为主，高级时装店、大型游乐场所、各类专业服务店、贸易洽谈场所和汽车商店等则是其核心营业点；主要顾客多为复合阶层人口和外籍流动人口，购物频率小而数额巨大；豪华、舒适、个性鲜明、新潮，是此类商业街的商业风貌特点。

商业街的形成和发展，取决于生产力的发展水平、消费人口的集聚、社会公共设施的完备程度，及商业核心的形成。其中生产力的发展乃是商业街形成的前提。如中国西北的甘肃兰州市，1949年后经过几十年建设和发展，已成为西北最大的工业中心，生产力发展水平提高了，商业街得到迅速发展。原先全市只有城隍庙内几十个货摊，如今先后形成了张掖路、酒泉路、中山路和庆阳路等4条商业街。消费人口的集聚，乃是商业街形成、发展的决定因素，一定量的客流（还有一定量的设施）则是商业街形成、出现的最基本要素。人口密集的地区越是广阔，人口流动密度越大。商业街也越会兴旺繁荣，反之则难以形成或趋向衰落。商业街一旦形成之后，其发展状况又将受制于商业圈人口增加的比例与速度、商业街行业结构比例之适宜性、商业核心设施辐射力之大小、商店外观装璜和交通环境优劣变化等的因素。近几年来，在中国城市和农村集镇曾形成、出现过多种类型的商业街，但其中有半数以上只是昙花一现，趋于衰落了。究其原因，不外乎是由于在竞争性强化中商业街缺乏竞争力、商业辐射圈内人口大量迁移、商业街内或其附近交通便捷程度降低，以及商业设施的陈旧和服务质量的低劣等几个方面。

从商业街在城市中选择的区位看，大体有三种类型：一类是商业街位于城市的几何中心，可称内核心型商业街，如德国的波恩；一类是商业街设置在城市近环路边缘，可称中核心型商业街，如英国首都伦敦；第三类是商业街位处城市外环路边缘，叫做外核心商业街，如法国首都巴黎。这三类商业街城市区位的选择，应视城市人口分布及其变动状况而定。人口密集在城市内核地区的，可取第一类区位；人口如逐步向城市郊外转移的，则宜取第二或第三类区位。

至于商业街设置的具体模式，一般有环形设置和带形设置两种。

（2）商业小区布局

所谓商业小区，是指在居民住宅区内设立的商业、服务业营业点组成的商业网点群。按其规模，大体相当于城市内的三级商业中心，是城市三级商业网点群——商业中心中基本的一个层次。它一般多由粮店、小型综合商店、副食品杂货店、代营代销代购店和摊点等众多营业点组成。购买方便，能节省消费者购物时间，是其明显优势，它可以经常、大量地为消费者提供日常生活必需品和劳务服务，使社会生活的正常进行得到保证，故而商业小区乃是居民住宅区内不可或缺的一个重要组成部分。

商业小区的构成，视居民住宅区规模不同而有所差异。在少于2000人的居住街坊，一般只设置供应副食品、粮食等必需品的小型零售商业网点；在超过2000人、不足3500人的居民住宅区，一般亦仅设置供应生活必需品的商店，其营业面积则应大于街坊零售网点；在居民住宅组团内，商业小区主要设置副食品、菜蔬店、粮店、小饮食店、自行车存放站和综合服务站等；在居住小区，人口为6000～l 万，其商业小区的网点构成渐趋复杂多样，一般除住宅组团内所设置的各类网点外，还有小百货店、理发店、自行车修理店、服装加工门市部、物资回收站、储蓄所、邮电所、书店、牛奶站等网点；在居住人口为15000～30000人的居民住宅区，除设置有居住小区的各类网点外，还增设有综合百货商店场、食品店、中西药店、洗染门市部、日杂商店等类的网点。居民住宅区人口规模越大。其商业小区所设置商业网点的类型、数量也要相应增多，以就近满足住宅区各个层次消费者购物和获得服务的需求。

商业服务业网点的布局，对外要有利于商品流通，最大限度地为消费者提供方便；对内则应讲求经济效益，保证所布局的网点能够赢得利润。在具体安排商业小区内商业服务业网点群布局时，则应以四个结合为依据。一是区内和区外相结合。商业小区所设置的商业、服务业网点群，是一个相对独立的供应、服务系统。但它所在的居民住宅区同区外一、二级商业服务业网点群也会发生或多或少的关系，如居民住宅区同一、二级商业中心距离较近，或交通便利，则商业小区网点设置的行业类别和规模均应相应削减；反之则应相应适当地增加。二是现实与长远相结合。商业小区网点的设置应当考虑未来的发展变化，但亦要防止两种偏向，即一方面只顾眼前需要，规模过小，导致未来重复建设；另一方面估计过高，规模过大，难以确保区内网点的盈利。三是集中与分散相结合。商业小区网点设置要参照有关指数标准体系要求，从居民住宅区实际出发。如按有关指数标准，在5万人口的居住区内若均匀地设置450平方米的副食店4家，不如设置1个800平方米的大副食店和各为500平方米的2个小副食店。此外，还应注意使分散设置的网点有利于消费者就近方便购物，集中的网点则要按消费者一般的购买程序进行优化组合。四是国有、集体、个体相结合。商业小区网点设置要坚持三种经济成分的网点各得其所，相互协调配合，而防止相互挤占，打乱布局，以免有损居民住宅区的整体观瞻。

就中国城市商业发展与布局状况的整体来说，40多年来是有明显演进和变化的，但目前还存在着商业地区布局与城市地域结构不相协调等问题。如吉林省长春市，1949年后工业发展较快，市内西南部已形成为汽车生产基地，西部、北部和二道成了以铁路交通机械为主的生产基地，随之而来的是人口、物资、城市建设逐步向周围地区扩展，已开始形成多中心向外辐射的城市地域结构。但市内商业地区布局却仍维持原有向心内向型结构，商业网点高度集中于市中心区，

商业中心等级体系不完善。从理论上说，城市各级商业中心数目应是由高级向低级逐渐递增，形成呈现金字塔式的等级体系。但长春市一级商业中心的数目却多于二级商业中心，三、四级中心数目也较少，且发展水平也低。另外，商业网点密度与人口分布密度也不相适应。市内商业网点布局内向结构的高度集中，势必造成主要商业街道网点密度过大，市中心区人流密集，交通拥塞。城市边缘地带、新城区的新建商业网点数量少，规模小，行业又不配套，给新住宅区、工厂区居民购物带来极大不方便。

解决的对策，一是应把商业网点——商业中心的建设布局纳入城市建设总体规划，使商业网点建设布局与城市各方面基建同步进行；二是积极筹划建立次市级商业中心，在人口百万以上的特大城市，尤其是人口密度高的特大城市，如仅有一个或少数几个传统的市级中心，往往不能适应现代经济、社会的发展，特别是第三产业发展的需要。国外一些特大城市当今发展趋势之一，就是在城市边缘地带建立副都心，以便分散市中心的吸引力，由单一中心向多中心城市发展；如日本东京建有新宿、池袋、涉谷等3个副都心；法国巴黎建有台方斯、克雷泰等副都心；我国上海市亦可考虑在有利地点建立一、二个副都心；三是要大力加强区级商业中心的建设。从目前中国国力看，建立副都心有一定困难，而且其建设周期又长，短期内难以收效。所以宜把建设副都心作为远期目标，近期内则应加强区级商业网点群的建设，这种“加强”主要有两个方面，即：①要扩大现有区级商业中心的规模；②要扩大某些居民住宅新村之商业网点群，着重扩增那里的专业商店、名特商店（分店），尤其是中型百货商店，以利于吸引新村地区居民前来就地购物，减轻对市级商业中心购物压力