房屋认购书是主合同,定金合同是从合同
房屋认购书是主合同,定金合同是从合同
房屋认购书是主合同,定金合同是从合同,定金合同的目的就是为了担保主合同的履行。对此,笔者的建议就是:
(1)当事人应当注意保存定金的收据。定金合同是一种实践性合同,从交付定金之日起合同生效。《担保法》第90条规定:“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”
(2)如果房屋预订合同本身是无效的,或者是根据法律被撤销的,开发商应当返还定金。《担保法》第4条明确规定:“担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同也无效。”定金合同无效后,开发商当然应该返还定金。
(3)定金和订金有着截然不同的法律意义。定金有担保功能,而订金没有担保功能。《担保法》第89条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的义务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的义务的,应当双倍返还定金。”购房者应当提防房产商的文字游戏,如果使用“订金”字样,建议最好在合同中约定违约时的处理方式。
(4)购房者需要注意的是,房屋预订书只是要求购房者去签订房屋买卖合同,而并不要求一定要签成房屋买卖合同,除了预订书中已确定的条款必须直接写入买卖合同中外,其他的合同条款还是可以跟房屋开发商具体协商的,比如房屋质量、权属保证、支付等等,如果因为预订书约定条款以外的条款达不成一致意见而签不成合同的,购房者不存在违约行为,开发商必须将定金退还。
(5)还需要注意的一点是,在实际的操作过程中,购房者向房产商所做的通知、告知等等,最好采用书面的形式,而且要注意把相关的证据保存下来,以便发生纠纷时能更好地维护自己的合法权益。
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