上海房产新政急挫房价回暖苗头
“十一”期间，上海的房展会极为冷清，成交数据显示，这也是近几年来最为惨淡的黄金周。不仅如此，与四月调控之后上海反应迟缓相比，上海几乎成为反应最快的城市之一。
国庆长假的最后一天，上海市发布了此轮楼市调控以来的地方调控细则，跟中央的地产“二次调控”新政保持一致。不过，此前呼声颇高的房地产税并未出台。
“银十”不再
据CRIC中房信提供的数据显示，“十一”黄金周前三天(即1~3日)，上海全市商品房零成交。
直到10月4日，黄金周的成交才算“开张”。当日，全市商品住宅成交9357平方米。10月5日，形势也并未有大的好转，当日商品住宅成交5926平方米，随后两天的商品房成交分别达到4887平方米、5986平方米。今年“十一”黄金周总成交量不到3万平方米。
查阅近5年的“十一”黄金周供应量和成交量的数据显示，今年的“十一”或将沦为上海史上最惨淡的黄金周。从2005年到2009年，“十一”七天成交量最高的为2005年的17.8万平方米，最低的则是2008年的4.6万平方米，余下的分别为：2009年成交9.3万平方米，2007年为17.0万平方米，2006年为13.8万平方米。
多家机构分析师向记者表示，新政策的出台将使得购房者“主动”或者“被动”地陷入观望。“主动”多因看跌房价未来走势，“被动”多因信贷门槛的提高阻挡了部分购房者的脚步。
深度的观望和胶着，记者已从上海秋季房展会明显感觉出来。比起“国十条”出台后的“五一房展会”，“十一房展会”人气颇高，据主办方统计，即便是房展会的第二天，参观人数仍达到4万余人。但这样的人流量大也与参展楼盘多定位于刚需不无关系，记者现场发现，以往一些打着投资旗号的活跃住宅楼盘，在今年的“十一房展会”现场几乎销声匿迹。
据记者观察，前来参展的购房者以两类为主：或是80后，或是80后的父母。虽然这些
人中大多为购买首套自住的刚需，但多属走马观花看盘，在楼盘介绍前驻足者较少。“看的多问的少，问的具体仔细的则更少，真正有实力的买家数量相当少。”一位保利展台工作人员表示。
有观点解读，9月29日国家七部委发布的“新五条”实为“抑制需求”：不仅抑制了投资、投机需求，还有刚性需求。中房信集团执行董事朱旭东说：“‘借钱买房’人的数量减少，未来楼市成交量将进入急剧下滑状态。”
不是“空调”
正如中国指数研究院副院长陈晟说：“在8月‘楼市回暖’引发大规模舆论的情况下，中央层面开始高调施压，地方层面的政策也趋严。”
据央行和人民网最新民意调查结果显示，消费者对房价预期还是看涨居多，决策层发现，此前被称为“史上最严厉调控政策”似乎仍没有改变老百姓预期。另一方面，土地溢价也开始回升。29日当天，上海土地市场活跃，上海地方政府也因当日出让的12幅地块，将197亿元土地出让金收入囊中。其中长风地块创出单价地王，雅戈尔置业以19.58亿元拿下长风8号东地块，楼板价为每平方米25966元，溢价率73%。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，从溢价率来看，住宅用地去年平均溢价率为143%，今年为137%。两年的溢价率相差不大，比较稳定，“这说明土地市场在今年就没有冷过，也没现过底。”
中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华曾多次公开表示，过去7年，不少城市房地产调控“雨过地皮湿”，成为“空调”，甚至是“调涨调涨再调涨”。
与4月调控政策后上海本地政策迟迟不出相比，“二次调控”中上海市成为反应最快的地方之一。
10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房
地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》(简称“沪12条”。其中规定居民不分户籍每家限购一套新房，这比深圳的限购令又进了一步。“沪12条”意见明确提出房产税试点，使房产税试点城市更为清晰。“沪12条”主要内容还包括：对三套房停贷;按销售价格确定土地增值税预征率;动迁安置房上市交易期限由取得房产证满5年调整为3年;提高预售门槛，房地产企业须完成至主体结构封顶并通过验收才可申请预售许可。
对于新一轮调控的出台，很多开发商表示并不觉得意外，“今年的8月和9月，全国房地产销售情况环比有所好转，且地价和房价有冒头的迹象，选在‘金九银十’相接的时间点出台‘新五条’，也正是想防患于未然。”绿地集团董事长张玉良表示。
对于9月29日出台的“新五条”，有业内人士指出，新措施主要在信贷方面着力，看起来似乎仅是“国十条”的细化，然而取消弹性空间却对市场的预期影响颇大。
“此次中央采取一刀切的做法，虽然会被理解为误伤刚性需求，但又再一次向投机者表明中央的调控态度的坚决。”张玉良认为。
金地集团上海总经理陈必安则表示，新措施的影响首先会在成交量上体现，紧接着就是价格。“我的判断是，当前一系列调控政策效果将逐步显现，未来半年甚至更长时间里，房价都会处于下调期。”