农村集体建设用地基准地价评估问题初探
农村集体建设用地基准地价评估问题初探
0 引言
党的十七届三中全会明确了建立城乡统一的土地市场,允许集体建设用地流转的农村土地政策改革方针。“依法征收农村集体土地,按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿,解决好被征地农民就业、住房、社会保障。”“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外,经批准占用农村集体土地建设非公益性项目,允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”[1] “规范集体建设用地流转,逐步建立城乡统一的建设用地市场。”“各地要充分依托已有的国有土地市场,加快城乡统一的土地市场建设,促进集体建设用地进场交易,规范流转。” [2]
土地作为特殊商品进入市场的核心问题就是产权的明晰和价格的确定。但目前,我国的基准地价体系是相当不完整的,集体建设用地使用权价格体系还是空白。目前关于农用地价格的评估研究较多,而对于农村集体建设用地价格评估研究较少,对其基准地价评估的研究更少。因此,要将集体土地推入市场,当务之急是要尽快细化各种权利,建立相应的地价体系及地价评估方法。
1 农村集体建设用地的内涵
农村集体土地建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括:乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地,以及农村居民住宅用地。集体建设用地所有权归集体所有,农民只享有使用权。[3]
2农村集体建设用地的特点
2.1开发建设的随意性
由于政府部门法律、法规的滞后,势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一,正是这“四不统一”的现象,影响了集体土地市场健康发展。
2.2使用风险较大
集体建设用地在使用上和国有建设土地相比使用风险较大,这是由于:1、使用