卖房不卖车位导致不能过户,卖房人违约?

郑重声明：严禁抄袭、违者必究！

有些房屋是带车位的，在房产证的附记栏内会标注在地下##有面积##的车位一个，这样的车位是没有独立产权的。卖房人在卖房时必须做出处理：或者一起卖给买房人，或者单独转让给其他人。否则，房产交易中心不予办理房屋过户手续。这就会导致卖房人不能完成过户的义务，会构成根本违约。因此，卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约。

当然，有些车位是有独立产权的。对于这种车位，在卖房时不作处理是不会影响房屋的过户的。如果房屋和车位一起出售，要签订两份独立的网签合同，办理两套独立的过户和交付手续。

附：费某某等诉林某某等房屋买卖合同纠纷案

案情简介：上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋（以下简称系争房屋）产权登记于费某某、徐某某、费某名下，产权登记日为2009年1月5日，产权证附记栏内登记有幢号为“某某弄某某号”、部位为“地下＊层车位（人防）＊＊”、建筑面积为31.51平方米的车位一个。2013年8月28日，林某某作为购买方（乙方）、费某作为出售方（甲方）、上海世上居房地产经纪事务所作为丙方（居间方），三方签订《购房定金合同》一份，约定甲方将系争房屋以人民币（以下币种除特别标注币种外均相同）290万元的价格出售给乙方，合同约定乙方支付定金4万元、2013年9月5日前签订合同当日支付86万元、银行贷款195万元等。当日，林某某向费某支付定金4万元。2013年8月31日，双方共同至交易中心，汤某某称当日咨询了涉及汤某某外籍问题的过户、贷款事宜，没有提及车位问题；费某某称当日双方将签订的买卖合同提交交易中心，交易中心发现产证上有车位，买卖合同无车位，将买卖合同退回。2013年9月3日，汤某某、林某某向费某某、徐某某、费某支付购房款86万元。2013年9月4日，汤某某、林某某作为买受人（乙方），费某某、徐某某、费某作为出售人（甲方），双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）一份，合同约定：系争房屋转让价款为290万元；合同第六条约定，甲乙双方于2014年1月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定：1、乙方于2013年8月28日支付购房定金4万元；2、乙方于2013年9月5日前支付86万元作为首付款；3、乙方于2014年2月28日前向银行申请贷款195万元支付给甲方；4、乙方于2014年1月31日前房屋交接当日支付尾款5万元整。买卖合同中对合同解除的违约责任未作约定。合同签订当日，双方办理了买卖合同的公证手续，林某某、汤某某支付公证费7，600元。2013年11月8日，林某某、汤某某与某某银行（中国）有限公司某某支行签订了《房地产抵押贷款合同》，以系争房屋为抵押向后者贷款323，785.80美元（等同于人民币195万元）。2013年12月18日，费某向林某某手机发送短信，内容为：“我爸觉得你们太搞，叫我把钱还掉，他不卖了。”次日，费某再次向林某某手机发送短信，内容为：“原来那个合同肯定是没效了，你现在可以去外面再看下房子，你有更好的选择我马上把钱还给你，要是你还是比较喜欢我这套房子，我跟我爸再说说看，不过房子和车位一起卖，你那个贷款是一月底的，你春节前给我个答复，到时可以直接来找我……。”

裁判原文节选：

一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第3086号】林某某、汤某某和费某某、徐某某、费某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。因系争房屋的房地产权证上附属车位产权，根据上海市的相关规定，房屋过户时产证上附属车位应一并转让或过户前单独转让给特定买受人。费某某、徐某某、费某作为系争房屋的出售方，就系争房屋的实体和权利交付系其主要合同义务。现双方买卖标的明确为系争房屋并不包括车位，且双方于2013年9月4日签订买卖合同时均已知晓车位对房屋过户的影响，在此情况下双方既签订了买卖合同，则费某某、徐某某、费某负有消除房屋上过户障碍的义务即将车位产权转移，至于费某某、徐某某、费某辩解买卖合同仅为林某某、汤某某办理银行贷款而签订的意见，其未提供相应证据，法院不予采信。现费某某、徐某某、费某未于买卖合同约定的房屋过户期限内积极处理车位问题，更通过短信向林某某、汤某某明确表达了拒绝履约的意思表示，致双方最终未能于约定期限内完成房屋过户，系费某某、徐某某、费某违约。林某某、汤某某据此提出解除房屋买卖合同，于法有据，法院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上述买卖合同解除后，费某某、徐某某、费某已收取的房款90万元应返还给林某某、汤某某，双方办理系争房屋的网签撤销手续，至于费某某、徐某某、费某提出的产证返还问题，因费某某、徐某某、费某自述产证交予中介而非林某某、汤某某，非本案合同解除双方应承担之后果，现其要求林某某、汤某某返还，无相应事实及法律依据。因买卖合同解除系费某某、徐某某、费某违约造成，虽双方在买卖合同中对合同解除的违约责任未作约定，但林某某、汤某某仍有权要求费某某、徐某某、费某赔偿因合同解除导致的实际损失。现林某某、汤某某要求费某某、徐某某、费某支付房款的利息损失，于法有据，但林某某、汤某某主张利息的计算标准按逾期交房的违约责任计，无相应合同依据，法院根据合同履行情况及违约情形，确定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。至于林某某、汤某某诉请要求费某某、徐某某、费某支付评估费及公证费，因公证费的发生确系合同解除的实际损失，法院予以支持，但评估费林某某、汤某某未提供评估发生依据，且金额及开票时间均与林某某、汤某某主张不符，故法院对林某某、汤某某主张的评估费不予支持。

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第3407号】本院认为，上诉人费某某、徐某某、费某名下的系争房屋产权证上记载有附属车位产权，对此上诉人在出售系争房屋时应就车位产权一并转让给买受人，如果买受人不需要车位的，上诉人应在系争房屋产权过户之前将车位产权单独转让给特定买受人。上诉人在与被上诉人林某某、汤某某签约时，被上诉人就系争房屋附属车位产权问题询问过上诉人，显然双方知晓车位产权可能对系争房屋产权过户存在的影响，上诉人告知被上诉人由其另行解决，导致双方在买卖合同中未对车位问题进行约定，由于房屋产权过户时必须就车位产权问题处理完毕，而车位问题属于上诉人履行合同的附随义务，即便双方在买卖合同中就车位问题未作约定，也不能就此否认上诉人在双方约定的房屋过户之前负有解决车位产权转移之义务，故上诉人未按时处理车位问题，应认定其构成违约，一审法院对违约责任认定并无不当，本院予以维持。上诉人提出的合同中对车位问题未作约定以及车位问题导致的房屋无法过户属于客观原因，以此主张其在签约及履行合同过程中不存在违约的上诉意见，本院不予采信。本院也注意到，被上诉人提起诉讼时的诉请为要求上诉人继续履行合同，但被上诉人在一审审理中变更诉讼请求为要求解除合同，一审法院根据被上诉人的诉请进行审理判决，并认为被上诉人提出的解除合同主张符合合同约定，据此作出的解除双方签订的买卖合同之判决是正确的，本院予以维持。虽然上诉人在一审审理中对被上诉人要求继续履行合同表示同意，但双方之间的表述并不具有法律效力，在一审未作出合同继续履行之判决情况下，上诉人诉称的房屋过户障碍可以解决仅为其单方面的假设，本院难以采信。至于上诉人提出的被上诉人提出解除合同构成违约一节，因被上诉人行使合同解除权符合合同约定，故被上诉人在一审审理期间变更诉请的行为不构成违约，据此，上诉人主张被上诉人违约解除合同的该项上诉意见，本院亦不予采信。根据法律规定，合同解除后，上诉人应将被上诉人已付的房款予以返还；同时，基于对合同未能履约的原因及责任的认定，上诉人还应在返还房款时赔偿被上诉人占用房款期间的利息损失，并对被上诉人支付的公证费予以赔偿。一审法院对利息及公证费的认定亦属合理，本院予以维持。上诉人不同意承担房款利息及公证费的上诉意见，理由不足，本院不予采信。综上所述，上诉人费某某、徐某某、费某的上诉请求，依据不足，本院难以支持。