南京市住宅工程质量通病防治导则

南京市建设委员会

南京市建筑工程局文件

宁建基字[2004]154号

宁建工字[2004]38号

关于印发实施《南京市住宅工程

质量通病防治导则》的通知

各区、各建设（建工）局，各建设、勘察设计、施工、监理单位： 住宅工程质量通病防治工作是提高住宅工程质量的有效途径，是各级建设行政主管部门执政为民，维护群众利益的重要举措。二年多来，市建委、建工局组织专题组，经在28个项目上进行试点，取得了防治质量通病的阶段性成果，并在此基础上编制了《南京市住宅工程质量通病防治导则》（以下简称《导则》）。住宅建设、勘察设计、施工和监理等单位应高度重视，采取切实可行的措施，宣贯《导则》，狠抓落实。凡二00四年三月十日起新开工的住宅工程，应全面贯彻《导则》的要求。图纸审查机构应重视审查施工图中防治住宅工程质量通病的措施，各级质量监督机构必须将这项工作列入日常重点检查内容，加大监督力度。已经过审查的施工图等设计文件应作相应修改。凡应执行《导则》而未执行的住宅工程，一律不予验收备案。 现将《导则》印发给你们，请认真贯彻执行。在《导则》的执

行过程中，如有问题请与南京市建筑工程局质量安全处联系。

二00四年三月一日

抄报：江苏省建设厅，江苏省建筑工程管理局

抄送：市（区、县）建设工程图纸审查中心、市（区、县）工程质量

监督站

天印花园33#楼住宅工程

住

宅

编制人：

审核人：

审批人： 工 程 通 病 防 治 措 施

南通建工集团有限公司

2006-12-11

南京市住宅工程质量通病防治导则

1总则

1.1 为提高住宅工程质量，克服住宅工程质量通病, 规范住宅工程质量通病防治(以下简称通病防治) 工作, 制定本导则.

1.2 本导则适用于本市行政区域内新建的住宅工程.

1.3本导则是结合本地区住宅工程质量实际, 对住宅工程存在的裂缝、渗漏等质量通病进行有效的控制。

1.4 在住宅工程的设计，施工和监理等建设过程中，除执行国家有关法律、法规和工程技术标准等规定外，还应执行本导则。

2基本规定

2.1 通病防治由建设单位组织实施，参建各方质量责任主体应按各自职责履行本《导则》的规定。

2.2 通病防治所发生的相关费用应列入工程概预算。

2.3 施工图审查机构应重视审查通病防治的设计措施，并将其列入审查内容。

2.4 工程质量监督机构应将通病防治列入监督重点。

2.5 住宅工程竣工验收时除执行现有法律、法规和工程技术标准所规定的以外，还应提供下列相关资料：

2.5.1 由参建各方会签的《住宅工程质量通病防治任务书》（附录1）。

2.5.2 施工单位《住宅工程质量通病防治内容总结报告》（附录2）。

2.5.3 监理单位《住宅工程质量通病防治工作评估报告》（附录3）。

3 参建各方责任主体的管理措施

3.1 建设单位

3.1.1 在开工前下达《住宅工程质量通病防治任务书》。

3.1.2 批准施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》。

3.1.3 定期召开工程例会，协调和解决质量通病防治过程中出现的问题。

3.1.4 不得随意压缩工程建设的合理工期。

3.1.5 应将通病防治列入工程检查验收内容。

3.1.6 应明确通病防治的奖罚措施。

3.2 设计单位

3.2.1 在住宅工程设计中提出相应的设计措施。

3.2.2 将通病防治的设计措施和技术要求向有关单位进行设计交底。

3.3 施工单位

3.3.1 认真编写《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，经监理单位审查、建设单位批准后实施。

3.3.2 做好原材料、构配件和工序质量的报验工作。在采用新材料时，除应有产品合格证、有效的新材料鉴定证书外，还应进行必要检测。

3.3.3 记录、收集和整理通病防治的方案施工措施、技术交底和隐蔽验收等相关资料。

3.3.4 根据经批准后的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，对作业班组进行技术交底，样板引路。

3.3.5 专业分包单位应提出分包工程的通病防治措施，由总包单位核准、监理单位审查、建设单位批准后实施。

3.3.6 工程完工后，总包单位应认真填写《住宅工程质量通病防治内容总结报告》。

3.4监理单位

3.4.1 审查施工单位提交《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，提出具体要求和监控措施，并列入《监理规划》和《监理细则》。

3.4.2 认真做好隐蔽工程和工序质量的验收，上道工序不合格时，不允许进入下道工序施工。

3.4.3 配备常规的便携式检测仪器，加强对工程质量的平行检验，发现问题及时处理。

3.4.4 工程完工后，应认真填写《住宅工程质量通病防治工作评估报告》。

4 墙体裂缝防治的技术措施

4.1 设计

4.1.1 住宅工程地基应按变形控制设计，并按《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）的有关规定进行地基变形计算，采用天然和复合地基的住宅工程平均沉降计算值不大于150mm 。

4.1.2 住宅长度大于40M 时，应设置变形缝，当有其它可靠措施时，可在规范范围内适当放宽。

4.1.3 砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋砼窗台梁，高度不宜小于120 mm ，纵筋不少于4ф10，箍筋ф6@200；其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋砼板带；房屋两端顶层砌体沿高度方向应设置间隔不大于1.3M 的现浇钢筋砼板带。板带的砼强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜少于3ф8。

4.1.4 砼小型空心砌块、蒸压加气砼砌块等轻质墙体，应增设间距不大于3M 的构造柱，每层墙高的中部增设厚度为120mm 与墙体同宽的砼腰梁，砌体无约束的端部必须增设构造柱，预留的门窗洞口应采取钢筋砼框加强。

4.1.5 顶层圈梁高度不宜超过240mm 。顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于M7.5。

4.1.6 主体与阳台栏板之间的拉结筋必须预埋。

4.1.7 在两种不同基体交接处，应采用钢丝网抹灰或耐碱玻璃网布聚合物砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于150mm 。顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。

4.1.8 灰砂砖、粉煤灰砖、蒸压加气砼砌块宜采用专用砌筑砂浆砌筑。

4.1.9 顶层框架填充墙不宜采用灰砂砖、粉煤灰砖、砼空心砌块、蒸压加气砼砌块等材料；当采用上述材料时，墙面应采取满铺钢丝网粉刷等必要的措施。

4.1.10 外墙应采用保温砂浆，复合保温材料等外墙外保温措施。

4.1.11 屋面应进行保温设计，其传热阻不得小于1.26m ².K/W。

4.2 施工

4.2.1 砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用山砂和混合粉。

4.2.2 蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气砼砌块的出釜停放期宜为45d （不应小于28d ），上墙含水率宜为5%~8%。砼小型空心砌块的龄期不应小于28d ，并不得在饱和水状态下施工。

4.2.3 填充墙砌至接近梁底，底板时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔15d 以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。

4.2.4 砌筑结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形。

4.2.5 砌体结构砌筑完成后宜60d 再抹灰，并不得少于30d 。

4.2.6 通长现浇钢筋砼板带应一次浇注完成。

4.2.7 框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。

4.2.8 采用粉煤灰砖、轻骨料砼小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处，应用15mm*15 mm 木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用1∶3水泥沙浆嵌实。

5 钢筋砼现浇楼板裂缝防治的技术措施

5.1 设计

5.1.1 住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成 较规则的平面。

5.1.2 钢筋砼现浇板（以下简称现浇板）的设计厚度一般不应小于120mm （厨房、浴厕、阳台板不得小于90mm ）。

5.1.3 屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm ，直径不宜小于8mm 。外墙转角处应设置方射形钢筋，钢筋的数量不应少于7ф10，长度应大于板跨的1/3，且不得小于1.5M 。

5.1.4 在现浇板的板宽急剧变化处，大开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150mm ，直径不应小于6mm ，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的0.15%。

5.1.5 外墙转角处构造柱的截面积不宜大于240mm*240mm，与楼板同时浇注的外墙圈梁，其截面高度应不大于300mm 。

5.1.6 现浇板强度等级不宜大于C30。

5.1.7 住宅长度大于40M 时，宜在楼板中部设置后浇带。后浇带两边应设置加强钢筋。

5.2 施工

5.2.1 现浇板的砼应采用中粗砂。

5.2.2 砼应采用减水率高、分散性能好、对砼收缩影响较小的外加剂，其减水率不应底于8%

5.2.3 预拌砼的含砂率应控制在40%以内，每立方米粗骨料的用量不少于1000㎏，粉煤灰的掺量不宜大于15%。

5.2.4 预拌砼进场时按检验批检查入模塌落度，高层住宅不应大于180mm ，其它住宅不应大于150mm 。

5.2.5 严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。阳台、雨蓬等悬挑现浇板的

负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300mm 的钢筋保护层垫块，在浇注砼时保证钢筋不位移。

5.2.6 现浇板中的线管必须布置在钢筋网片上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于1/3楼板厚度，沿预埋管线方向应增设ф6@150、宽度不小于450mm 的钢筋网带。严禁水管水平埋设在现浇板中。

5.2.7 现浇板浇注时，在砼初凝前应进行二次振捣，在砼终凝前进行两次压抹。

5.2.8 现浇板浇注后，应在12h 内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于7d ；对掺用缓凝型外加剂的砼，不得少于14d 。

5.2.9 现浇板养护期间，当砼强度小于1.2MPa 时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。

5.2.10 现浇板的板底宜采用免粉刷措施。

5.2.11 支撑模板的选用必须经过计算，除满足要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于300mm ，中间不宜大于800mm 。根据工期要求，配备足够数量的模板，保证按规范要求拆模。

5.2.12 施工缝的位置和处理、后浇带的位置和砼浇注应严格按设计要求和施工技术方案执行。后浇带应社在对结构受力影响较小的部位，宽度为700~1000mm。后浇带的砼浇注应在主体结构浇注60d 后进行，浇注时宜采用微膨胀砼。

6 楼地面渗漏防治的技术措施

6.1 设计

6.1.1 厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。

6.1.2 厨卫间和有防水要求的楼板周边除门洞外，向上做一道高度不小于200mm 的砼翻边，与楼板一同浇注，地面标高应比室内其它房间地面底20~30mm。

6.2施工：

6.2.1 上下水管等预留洞口坐标位置应正确，洞口形状为上大下小。

6.2.2 管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。

6.2.3 现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇注，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石砼浇注至楼板厚度的2/3处，待砼凝固后进行4h 蓄水实验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应

在洞口处进行24h 蓄水实验。

6.2.4 防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。防水层的泛水高度不得小于300mm 。

6.2.5 地面找平层向地漏放坡1~1.5%，地漏口要比相邻地面低5mm 。

6.2.6 有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h 蓄水实验，蓄水高度为20~30mm。

6.2.7 烟道根部向上300mm 的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。

6.2.8 卫生间墙面防水砂浆应进行不少于2次的刮糙。

7 外墙渗漏防治的技术措施

7.1 设计

7.1.1 外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维。

7.1.2 外墙涂料层宜选用吸附力强、耐侯性好、耐洗刷的弹性涂料。

7.2 施工

7.2.1 外墙粉刷应使用含泥量低于2%、细度模量不小于2.5的中粗砂。严禁使用石粉、混合粉。

7.2.2 外墙涂料在使用前，应进行抽样检测。

7.2.3 抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性须合格。

7.2.4 外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆二次堵砌，表面采用1∶3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。

7.2.5 外墙粉刷基层应采用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。基蹭平整度偏差超标时，应进行局部凿除（凿除时不得露出钢筋），再采用聚合物水泥砂浆进行修补。

7.2.6 粉刷前应清除墙面污物，并提前1d 浇水湿润。

7.2.7 两种不同基体交接处的处理应符合墙体防裂措施的要求。

7.2.8 外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在6~10mm。外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设置在砼梁、柱中部。

7.2.9 外粉刷必须设置分格缝。

7.2.10 外墙找平腻子的厚度不应大于1mm 。

7.2.11 外墙面砖嵌缝必须采用勾缝条抽压出浆至密实。

7.2.12 窗台、窗眉、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于2%。滴水线粉刷应密实、顺直，不得出现爬水和排水不畅的现象。

7.2.13 粘贴面砖的外墙面用防水砂浆刮糙时，门窗洞口四周墙面刮糙底层与糙面层必须位置错开。

8 门窗渗漏防治措施

8.1 设计

8.1.1 门窗设计应明确抗风压、气密性三项性能指标。7层及7层以上外窗的抗风压性能和气密性能不宜底于4级、水密性能不宜低于3级；1~6层外窗的抗风压性能和气密性能不宜低于3级、水密性能不低于2级；其性能等级划分应符合GB/T7106（7107、7108）-2002的规定。

8.1.2 门窗拼樘料必须进行抗风压变形验算，拼樘料与门窗框之间的拼接应为插接，插接深度不小于10mm 。

8.1.3 塑钢门窗型材必须使用与其相匹配的衬钢，衬钢厚度应满足规范要求，并作防腐处理。

8.2 施工

8.2.1 门窗安装前应进行三项性能的见证取样，安装完毕后应委托有资质的检测机构进行现场检验。

8.2.2 门窗框安装固定前应对预留洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框固定。固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙。

8.2.3 门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于1.5mm ，固定点间距：转角处180mm ，框边处不大于500mm 。严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。

8.2.4 门窗洞口应干净干燥后施打密封胶。

9 屋面渗漏防治的技术措施

9.1 设计

9.1.1 对于体积吸水率大于2%的保温材料，不得设计为倒置式屋面。

9.1.2 刚性防水层应采用细石防水砼，其强度等级不得C30，厚度不应小于50mm ，分格缝

间距不宜大于3M ，缝宽不应大于30mm ，且不小于12mm 。

9.1.3 柔性材料防水层的保护层宜采用撒布材料或浅色涂料。当采用刚性保护层时，必须符合细石砼防水要求。

9.1.4 对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井（烟）道等节点应设计防渗构造详图；变形缝宜优先采用现浇钢筋砼盖板的做法，其强度等级不得低于C30；伸出屋面井（烟）道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋砼防水圈。

9.1.5 膨胀珍珠岩类及其它块状，散状屋面保温层必须设置隔气层和排水系统。排水道应纵横交错、畅通、其间距应根据保温层厚度确定，最大不宜超过3M ；排水口应设置在不易被损坏和不易进水的位置。

9.2 施工

9.2.1 屋面工程施工前，必须编制详细的施工方案，经监理审查确认后方可组织施工。

9.2.2 卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定，收头处应采用防腐木条加盖金属条固定，钉距不得大于450mm ，并用密封材料将上下口封严。

9.2.3 在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面的结构处均应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm （管道泛水不小于300mm ）；最后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。

9.2.4 刚性细石砼防水屋面施工除应符合相关规范要求外，还应满足以下要求：

9.2.4.1 钢筋网片应采用焊接型网片。

9.2.4.2 砼振捣时，宜先铺三分之二厚度砼并摊平，在放置钢筋网片，后铺三分之一的砼，振捣并碾压密实，收水后分二次压光。

9.2.4.3 分格缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结。在分格缝和周边缝隙干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料低层应填背衬泡沫棒，分格缝上粘贴不小于200mm 宽的卷材保护层。

9.2.4.4 保水养护不小于14d 。

9.2.5 屋面防水层施工完毕后，应进行蓄水或淋水实验。

10 室内标高和几何尺寸控制措施

10.1 施工单位

10.1.1 由专人进行测量，各种测量仪器应定期校验。

10.1.2 主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面1M 线、地面方正控制线等），

准确测量，认真记录，并确保现场控制线标识清楚。

10.1.3 严格控制现浇板厚度，在砼浇注前应做好现浇板板厚度的控制标识，每1.5~2㎡范围内宜设置一处。

10.1.4 装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，发现超标时及时处理。

10.1.5 按检验批进行建筑物室内标高、轴线、楼板厚度的测量，每三层为一个检验批。测量后，认真填写《建筑物室内标高、轴线、楼板厚度测量记录》（附录4）。

10.1.6 室内标高、轴线位置的检测数量，每检验批按10%的房间数且不少于5间进行抽查。 10.1.7 楼板厚度的检测数量，每检验批按10%的楼板数且不少于5块板进行抽查。 10.2监理单位

10.2.1 应及时抽验施工单位测量记录。

10.2.2 应对室内标高和几何尺寸不定期进行平行检验，发现问题及时处理。