住宅楼可行性研究报告

第一章 总论

1．1项目名称及建设规模

项目名称：中国联通有限公司濮阳市分公司住宅楼 承建单位：中国联通有限公司濮阳市分公司

建设规模：总建筑面积21060平方米

1．2项目开发建设单位概况

中国联合通信有限公司（简称中国联通），经国务院批准于1994年7月19日正式成立，是经营电信基本业务和增值业务的全国性国有股份制电信企业。2000年6月21日、22日分别在纽约和香港证券交易所挂牌上市。

中国联通濮阳分公司成立于1999年5月，是中国联通在濮阳分支机构，负责中国联通各项业务在濮阳行政区域内的建设和发展。

秉承中国联通“两新”（新机制、新网络）、“两高”（高技术、高增长）、“一综合”（综合电信业务）的优势，濮阳联通高举“联合、创新、服务”的大旗，从无到有、从小到大，经营业务不断扩展，覆盖范围不断扩大，服务水平不断提高，企业规模不断壮大，经营业务包括：GSM130/131/132移动电话、CDMA133/153移动电话、193长途电话、165国际互联网、17910/17911IP电话等，是目前区内唯一一家经营综合电信业务的电信运营商。

展望未来，随着我国正式加入WTO，面对新的机遇和挑战，濮阳联通将以创建“国际一流电信企业”为目标，与时俱进，勇于创新，继续

加快发展步伐，努力提高服务质量，为促进电信市场的全面竞争与繁荣，为推进濮阳国民经济发展和社会信息化进程，做出应有的贡献。

1．3项目申请报告编制的依据和范围

1．3．1编制依据

①《濮阳市城市总体规划》。

②《濮阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。 ③《城市居住区规划设计规范》

④《住宅设计规范》

⑤《住宅建筑规范》

⑥《建筑设计防火规范》

⑦《民用建筑设计通则》

⑧《河南省居住建筑节能设计标准》

⑨ 中国联通有限公司濮阳市分公司住宅楼规划图及濮阳市政府下发的相关文件规定

1．3．2编制范围

根据国家对项目申请报告编制内容和深度的要求，本申请报告主要从以下范围进行研究：

①项目建设的必要性和依据

②项目建设规模的确定

②建设条件是否具备

④工程建设规划

⑤公用工程方案

⑧项目实施进度计划安排

⑦投资估算及资金筹措方案

⑧对项目的效益进行客观分析

1．4研究结论

1．4．1项目建设的必要性

濮阳市现有城市居民36万人，虽然取得了“六城二奖”，但缺房户、无房户依然很多，随着城市化进程的不断加快，乡村及一部分先富起来的外来人口到濮阳定居的想象正在增加，新的居住需求已经显现。因此，开发建设新的居住小区是解决无房户、缺房户的需要。

1．4．2建设规模

根据周边的地理条件和规划指导思想，为满足不同层次的住房 需求，该项目拟建设四栋住宅楼，其中两栋为商住楼。单户建筑面积分别为70、80、90、100、130平方米，总规划建筑面积21060平方米，其中单户建筑面积90以下的房型占总面积的71．5％，建筑容积率3.5，建筑密度28％，并配套建设公共建筑工程。

1．4．3建设地点

该项目位于濮阳市建成区西部，南靠中原路，西临高新区管委会，东临卫河路，东西宽92.5米，南北长80米。项目规划占地7400平方米，其中道路1400平方米，实际占地6000平方米。

1．4．4项目总投资

项目总投资3390.48万元。

1．4．5经济技术指标

主要技术经济指标见下表：

主要技术经济指标

1. 4. 6结论和建议 项目符合国家政策和濮阳市城市发展实际，不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义，且经济社会效益均好，项目看风险能力强，因此，它的建设是可行的，也是必要的。

第二章项目建设背景及必要性

2. 1项目背景

濮阳市位于河南省东北部，黄河下游冲积平原，西邻安阳市、鹤壁市，西南与新乡市接壤，北部与河北省，东部与山东省相邻，

东西长l03．24公里，南北宽101．46公里，总面积4266平方公里， 总人口356万人，是闻名遐迩的国家石油化工基地(中原油田所在的)，并先后成功创建了国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀

市、世界人居环境金质奖等“六城二奖”，是一个充满朝气、蓬勃发展的城市。

改革开放以来，全市人民高举邓小平理论伟大旗帜，全面贯彻 “三个代表”重要思想，以十六大和十六届三中、四中、五中全会精神为指导，解放思想，真抓实干，使得全市社会经济建设取得了显著成绩，经济增长的质量和效益显著提高。一、国民经济快速发展，2005年全市完成国内生产总值382．7亿元，比“九五”末增长了75％，年均增长11．8％，人均生产总值达到l07l6元。二、以工兴市战略稳步实施，工业经济快速增长。2005年全市工业增加值完成2l 3．74亿元，年均增长l 5．1％。三、服务业领域进一步拓宽，第三产业总量不断扩张。2005年第三产业增加值完成79．3亿元，年均增长12％．批发零售商贸、餐饮、旅游、交通运输等传统服务业初具规模；房地产、物流、中介服务、信息服务等现代服务业取得新进展。四、基础设施建设日臻完善。 “十五”期间，全社会固定资产投资累计完成553．8亿元，农业基础设施建

设进一步加强。城市建设取得新进展，相继完成了城市电网改造及部分城市道路工程，打通了东西南北环城公路，城市框架进一步拉大；汤台铁路升级改造项目主体工程基本建成并实现了与国铁直通运输，长(治)泰(安)铁路建设纳入国家“十一五”规划；濮鹤高速公路及大广高速濮阳段建成通车；国道、省道公路网已基本形成，初步形成了便捷、畅通、高效、安全的交通运输体系。五、人民生活水平稳步提高，社会保障体系逐步完善。2005年城镇居民人均可支配收入达到7971．8元，比“九五”末增加2508．8元。

总体上看， “十一五”期间濮阳市综合实力大幅提升，经济社会协调发展，人民群众生活不断改善，城乡面貌显著变化，濮阳经济社会发展已站在新的战略起点上，进入了全面提升产业层次、促进统筹协调发展的新阶段。

2，2项目建设必要性

随着城市建设的发展，特别是工业经济的快速发展， “十一五”期间，中原乙烯l 8万吨扩能改建、中原大化6万吨三聚氰胺及30万吨煤制气制甲醇、林纸一体化l0.8万吨化机浆及25万吨造纸、2x 20万千瓦发电机组等项目相继开工建设，并投入使用，使得城市框架不断拉大，城市居民的收入水平不断提高。

濮阳市获得“六城二奖”后，濮阳市的市容市貌得到了极大改 观，成了我国中西部地区内陆城市的一个亮点。优美的城市环境、 完善的城市功能为濮阳市的经济建设带来了新的发展机遇，这就要 求城市居住条件、居住小区建设与之相适应，而濮阳市的居民小区

建设却远远跟不上城市人口的发展速度，城市居民的住房问题已成 为政府亟待解决的大问题。

截至2000年底，濮阳市所建住房面积250余万平方米，共计3．5 万套，人均住房面积8．38平方米。经过十多年的住房建设，虽然城市居民的住房矛盾得到了一定的缓解，但缺房户、无房户依然很多，尤其是中低收入家庭。据不完全统计，我市现有城市居民36万人，不包括中原油田在各个采油基地、钻井基地等的居民，城市住房困难户3520户，中原油田职工缺房户近5000户、无房户12000户，随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增加，并且我国户籍管制制度正在逐步放松，城乡户籍管理一体化的进程正在加速，乡村及外地部分先富起来的外来人口到泼阳定居的想象正在增加，新的居住需求已经显现。因此，开发建设新的安居小区是解决无房户、缺房户的需要。

该项目就是基于上述城市需求，满足城市功能的需要，提高土 地利用率，形成现代都市新风貌，与我市卫生城、园林城、文明城、 生态城相适应，提高小区的规格品味，逐步走向园林、文明小区， 因此，建设中国联通有限公司濮阳市分公司住宅楼项目是必要的。

第三章 建设规模及建设条件

3．1地块自身状况

中国联通有限公司濮阳市分公司住宅楼项目位于濮阳市建成区西部，南靠石中原路，东临卫河路，东西长92.5米，南北宽80米。项目

规划占地7400平方米，其中道路1400平方、实际占地6000平方米。小区内规划有公厕、垃圾中转等公共建筑设施。另外，小区内供水、供电、供暖、排水、雨水、天然气、通信、闭路电视等配套设施配备齐全。

3．2地块周边污染状况

该小区周边为城市道路、办公区域或生活服务设施，地势平坦，周围没有污染源，公路交通四通八达，交通便利，水、电、暖公用配套设施齐全，可以满足项目建设的需要。

3．3地块周边生活服务配套状况

l、购物配套

小区周边就有大型超市，便利店更多。离卫河路路商业街不足100米，居民生活购物相当便利。

2、金融配套

小区周边有多家银行的分支机构，居民储蓄存款、支取现金用 于日常开支很是方便。

3、教育配套

小区东南部有开发区幼儿园、小学和中学，教育质量高，方便了居民就近安排孩子入学。

4、医疗配套

小区内拟设社区卫生服务站， 以满足居民小病就近看的需要， 有了大病可以到人民医院，该医院为三级甲等医院。

5、其他配套

小区所在位置交通便利，现已开通15路、17路公交车，周边通信

设施完善，居民通信联络方便；周边设有公共绿地，并有其他城市服务设施保障。

3．4自然条件

3．4．1气象条件

项目区属暖温带大陆季风性半干旱气候区， 四季分明，雨热同季，常年无极端恶劣天气，符合项目建设的需要。

风 向：常年主导风向 南北风

夏季主导风向 南风

冬季主导风向 北风

风 速：年平均风速 2．36m／s

气 温：历年平均气温： 13．4℃

绝对最高气温： 42．2℃

绝对最小气温： —20．7℃

湿 度：历年平均相对湿度： 69．8％

最大月平均相对湿度： 89％

最小月平均相对湿度： 41％

降水量：小时最大降雨量 83mm

年平均降水量 6l 2．9mm

年最大降水量 l067.60mm

蒸发量：年平均蒸发量 1663．3mm

年最大蒸发量 l924mm

年最小蒸发量 l541．8mm

日 照：年平均日照 2585．2小时

日照率 57％

其 它：最大积雪厚度 20cm

平均土冻厚度 20．6cm

最大冻土厚度 4lcm

3．4．2地质、水文、地震等级

该项目区土壤为壤土、淤土，地基承载力为每平方米l 2—20吨；下水源主要靠天然降雨，浅层水丰富，水位较浅，地下水埋深 l 0—l5米

该区地质构造稳定，根据现行“中国地震裂度区划图(1999)” 显示，本区地震裂度为7度，根据《建(构)筑物防震设计规范》，建筑物抗震设计按7度设防。

第四章 市场分析

房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业。2005年，在房地产整顿风暴后，开发商不约而同地 选择“捂盘”，与政策博奔。房价居高不下，一场声势浩大的民间 造房运动正在蓬勃兴起。

2005年中国房地产市场风起云涌，从政府出台“国八条”，严 厉整顿房地产，到集体爆炒“降价”，虽然房价没有骤然下跌，但 精明的开发商已经觉得土地的稀缺，于是开始大规模“储地”。囤

积居奇是商人的本色，一场政府与开发商的猫鼠游戏开始上演。整

顿开始生效，在整顿的大棒下， “烂尾”楼开始回暖，万般无奈之下，业主逼上梁山，民间造房运动蓬勃兴起，但政府旁观，银行无助，地产商嘲笑的情形下，合作建房纷纷流产成为2005年最后的挽歌。

银行紧缩、政府对房地产行业重压下，土地立即成为稀缺资源， 地产商巳囤积土地作为暴利的原始起跑线。国家宏观调控着力打击 房地产，银行紧跟着又抬高房贷的门槛，央行加息等等，一系列猛 打下去，地产商们的烂尾楼开始显现。

展望2007年房地产走势，仍有三大悬念待解。由建设部、财政 部联合制定的《住房专项维修资金管理办法》在2005年10月份已 经开始征求意见，根据《办法》的征求意见稿，以后，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护责任 所需费用不得从住房专项维修资金中列支；住房共用部位、共用设 施设备属于人为损坏的，修复费用由责任人承担，也不得从住房专 项维修资金中列支。楼房共用设施设备具有共有关系的业主2／3以 上通过后实施。

另外一个悬念是二手房交易将征20％个人所得税。虽然国家税 务总局和建设部的说法不太一致，但是，二手房交易征收所得税其 实是一个老政策，但现在，这个政策方向开始改变了，近期，国家 税务总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题 的通知》，重申二手房交易必须缴纳个税。最后是否开征物业税成 为一个焦点，特别是物业税征收可能给房价带来的影响、对买房人

带来的影响，引起争议。根据今年年底举办的“中国财税论坛2005” 上国家税务总局有关官员表示的“十一五”期间要稳步推进物业税 的思路理解。

但从房地产最根本的供求关系出发，经过分析我们认为，我国 房地产市场目前仍存在很大的发展空间。

房地产需求依然旺盛。我们认为可以将推动本轮房地产行情兴 起的主要因素一住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也 就是大量的居民从没有住房升级到有住房；从小住房升级到大住房。随后的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换 代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。因此自l997年 来，我国的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长。而且我们预 测这两大趋势依然会保持非常强劲的增长速度，为房地产市场的持 续发展奠定坚实的基础。

其次，拆迁带来的被动需求不容忽视。拆迁目前在中国各大城 市非常普遍，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从上海市近年来的拆迁情况可见一斑。考虑到拆迁面积带来的住 宅需求乘数一般在2—3，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作 用是世界其他各国根本无法比拟的。

投资性需求日益膨胀。如果进一步分析大量投资性房地产需求 存在的根本原因，我们认为国内外资金的取向是明显不同的。国内 资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面 极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧；而

医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的 价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将 房地产作为重要的保值增值手段，据麦肯锡2005年一项社会调查结 果看，超过一半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方 式之一。国际资金这些资金的逻辑更为简单：随着中国经济在世界 经济中地位的不断提升，那么他们必须增加在中国的资产配置比例， 而房地产作为一种流动性较好的资产，无疑会得到部分资金的青睬。 从支持房地产需求的根本原因分析，我们认为短期内这些原因 难以发生根本性的转变，因此房地产需求依然会保持旺盛。

第五章 项目开发方案

5．1规划设计背景及设计原则

5．1．1规划设计背景

①沿袭濮阳市城区空间建设思路，符合城市建设要求，并具有良好的开发前景。

②小区规划设计根据中心城区总体规划要求，结合中原路与卫河路景观与环境建设，一方面满足城市空间节点区域建设要求，另一方面也为形成良好的干道交叉口环境奠定基础。

5．1．2规划用地范围

该项目位于濮阳市建成区西部，南靠中原路，东临卫河路，东西宽92.5米，南北长80米。项目规划占地7400平方米，其中道路l400平、

实际占地6000平方米。

5．1．3规划对用地的规定

按照城市总体规划，该区为住宅用地，为城市建成区，规划要 求为高层建筑。

5．2规划设计依据与指导思想

5．2．1规划设计依据

①《濮阳市城市总体规划》。

②《濮阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。 ③《城市居住区规划设计规范》

④《住宅设计规范》

⑤《住宅建筑规范》

⑥《建筑设计防火规范》

⑦《民用建筑设计通则》

⑧《河南省居住建筑节能设计标准》

⑨ 其它有关文件资料

5．2．2规划原则

1．规划定位

小区的建设既要防止定位过高，缺乏实施的可操作性，又要防 止目光短浅，盲目扩大开发强度而导致整个小区定位过低，无法顺 应现代居住小区的高质量的人居环境要求，规划力图在环境品质与 经济性中寻求最佳平衡点，力求打造城市节点空间高品质景观。

2. 规划原则

(1)整体原则。从环境的整体性出发，统筹布局建筑、道路、绿 化等主体空间，塑造具有特色的小区整体形象。

(2)以人本原则。以人为本，处理好人与建筑、人与交通、人与 绿化、人与空间的关系，创造怕人的生活氛围，协调建设与环境保 护的关系，创造生态良好的居住环境。

(3)市场原则。充分利用社会契机、区位优势、区位优势、环境 品质与地缘条件。优化土地资源利用，保障规划在市场条件下顺利 实施。

(4)节约用地的原则。土地是不可再生资源，在我国目前人多地 少的情况下，节约用地意义尤为重大。

(5)服从城市总体规划。该区域是城市规划居住建设用地，按照 城市居住建设用地的要求，规划应对各项设施进行控制。小区规划 严格按照《城市居住区规划设计规范》、 《住宅设计施计规范》等 标准执行。

(6)高起点规划，高精细设计，高标准建设，创建和谐文明社区 组团的原则。新时期党中央提出建设和谐社会的宏伟构想，通过建 设实现和谐社区新家园。

(7)遵循环境、社会和经济效益三方面可持续发展的理论，体现 生态、文化和效益的原则，营造一个具有协调的物质环境、高雅的 社区文化和集约的经营效益的新型居住园区。

(8)配套完善、设施齐全、环境优美的原则。小区是我们赖以生 存的基本生活空间，工作后大多时间都在小区中度过，优美的环境

对每个居民显得尤为重要。

5．2．3规划指导思想

(1)贯彻“以人为本，构建和谐社会”的理念和指导思想。社区 的主题是生活在那里的人民，而不是楼房的多少和建筑的奢侈，规 划设计应以生活其中的人为行为出发点，全面认识人的生理、安全、 交往、心理、 自我实践等需要，在研究和尊重居民行为和习惯的基础上，进行空间组织布局，为居民再造一个舒心幽雅的生活环境。

(2)贯彻“建设节约型社会”的指导思想。规划充分利用现有建 筑、系统、道路等，合理布置，达到节电、节水、节地、节资的目 标。

(3)贯彻“生态保护，建设生态社区”的思想，合理配套各类设 施，建设适宜居住的以绿色为主导生态文明社区。

(4)确定面向未来的聚居小区的特色。发展兼具高质量环境与合 理开发强度的空间模式。确定优良的绿化环境品质，做到绿化达标， 满足小区居住环境优雅的需要。

(5)物业管理规范，符合有关法律法规的要求。

5．3规划布局

5．3. l总体布局结构

l、根据周边的地理条件和规划指导思想，规划在卫河路作为入口，既要保证建筑的防火和采光，又要结合实际需要。拟沿卫河路建设两栋临街住宅楼，底两层为会所和物业房，3—16层为商品住宅。在院落西侧建设两栋12层商品房，四栋建筑围合成一个相对封闭的庭院，使业主

有一个属于自己的半私有空间。为满足相关规范要求，增加住宅的舒适型、提高住宅档次，设置住宅电梯。

2、人性化系统

在小区中心公共绿地中布置园林、绿化及健身运动场地，美化 环境，改良空气质量，丰富小区生活，创造小区凝聚力，强化文化 特色，是对本项目的人性化特色的具体体现。

5．3．2建筑布局

l、居住建筑布局

小区内住宅建筑按12、16层进行建设，设半地下室，解决居民仓储问题和自行车。建筑采用现代建筑风格，颜色以浅色亮丽为主，活跃空间氛围。

住宅户型采用多种户型，满足不同家庭的居民生活需要。住宅力求明厕、明橱、大厅、小卧。功能完善。 建筑抗震按城市抗震总体规划执行。

2、公建规划

小区内建有卫生站、商店、公厕、车库等公共服务设施，以方便居民生活需要。

5．4规划建设方案

5．4．1规划建设方案

根据周边的地理条件和规划指导思想，为满足不同层次的住房 需求，该项目拟建设4栋居民楼，其中2栋为商住楼，2栋为商品 住宅楼，建筑面积分别为70、80、90、100、130平方米。临卫河路的一

二楼设置为商场、卫生医疗机构和其他服务设施。项目实际占地面积6000平方米，规划建筑面积20160平方米，建筑容积率3.5，建筑密度28％，居民楼建筑设计12、16层，且建筑沿卫河路退红线15米，绿化率达到35％。

5．4．2户型比例

单户建筑面积分别为70、80、90、100、130平方米，总规划建筑面积21060平方米，其中单户建筑面积90以下的房型占总面积的71．5％。

5．5建筑方案设计

方案对建筑设计的整体性及和谐性进行控制，规定性与指导性 相结合。建筑设计注重小区外在建筑形象的塑造，以庄重而富于现代感的建筑样式产生具有时代特征、人性化的小区形象。

5．5．1平面设计

小区建筑平面布局设计和单元面积力求满足经济适用的原则， 结合满足濮阳住宅市场和小区地理区位要求，适应“5+2”生活模式 和不同人口构成家庭的不同需求。住宅平面设计充分考虑利用小区 内外环境及景观，中心绿地在满足功能、舒适实用的前提下，力求 每栋住宅皆有良好的景观朝向。

住宅设计依据“节地、节能、高效”的思想，尽可能满足“明 橱、明卫、明厅、大主卧室、大客厅”等设计原则。空间分合方便， 适应不同家庭结构和不同年龄构成的家庭需要。空间尺度适宜，平

面功能合理，所有房间均能自然采光通风； 同时提供中户型、大户型、跃层式等多种不同户型配比，满足不同用户的需求。住宅体形丰富，对

规划适应性强。设计中还考虑现代人的生活模式和特点。引入平面划分的灵活性和可能性， 以适应不断发展的物质和文化需求。

5．5．2建筑风格与建筑处理

住宅建筑展示地域性和时代性融合共生的建筑面貌，突出小区 整体形象，突出地方特色和生活情趣，充分考虑对环境的利用和形 成良好的外部环境景观。建筑单体设计采用母体符号的设计手法， 制定出庄重、大气的沿街立面及小区内空间效果。

l、建筑立面构成

立面处理结合整体风格设计，注意比例协调和视线效果，公建 的屋顶可适当重点处理，道路沿线建筑立面突出城市干道景观特征。

2、材料与质感

主体住宅建筑外墙以陶砖为主，质感应细腻，富有亲和性；公 建在保持规划区整体风格的前提下，同时提倡新型建材在满足整体 风格构成的范围内合理使用。

3、建筑色彩

规划区建筑以素雅、中型浅深色调为主，局部辅以景观灯饰加 以点缀，体现高贵同功同功典雅艺术的氛围。

5．6交通体系组织与场地竖向规划

5．6．1交通体系规划

道路骨架设计主要综合考虑道路系统、功能区分、公共服务设 施布置、建筑群体布置、绿化系统、空间环境及相互之间的内在联 系，从而使小区形成一个完整的、相对独立的有机整体。

5．6．2竖向规划要点

项目区场地平坦，建设场地尽量与道路的标高及坡度走向协调。 场地内雨水顺场地进入城市雨水系统。

5．7工程管网建设

5．7．1给水工程

l、设计依据

根据国家《建筑给水排水设计规范》、 《室外给水设计规范》、 《建筑设计防水规范》等进行设计。

2、用水量预测

根据《城市给水工程规划规范》GB50282—98并结合濮阳市实际 情况，取人均生活用水量指标为300升／每人每天。该小区总建筑面积20160平方米，按住户数210户、735人进行估算， 日总用水 量增加估算为220.5立方米／天。

3、水质、水压

项目新增用水为城市自来水。水质标准应符合《国家生活饮用 水卫生标准》 (GB5749—85)的要求。

每栋楼供水管道进水口处压力应不小于0．24Mpa，小区生活水 管入口处压力应达到0．7Mpa。

4、水源工程

项目周边供水管网已经完备，从卫河路供水主干管网引接φl 00供水管道，配套建设供水管网，小区内沿主干道路上铺设干管给水 管网，沿小区道路呈树枝状布置，可以满足办公、生活、消防等用

水的要求。

5．7．2排水工程

根据现状，本小区为雨、污分流制排水系统，污、雨水排入卫河路市政排水管网。 l、排水量

小区排水量平均为225立方米／时，最大排水量为275立方米／时。 2、排水来源

居民住宅楼、商业服务设施、公共建筑及公厕的排水。 3、排水设施

生活污水排入化粪池发酵后通过检查井及小区污水管网排之市 政排水干管。 4、雨水排放

小区内地势比较平坦，在高度变化处设置雨水井进行排水即可。 ①雨水井的布置原则

应使雨水不致漫过路口，因此雨水井一般设置在道路交叉口的 汇水点或低洼处。 ②布置间距

一般雨水井布置间距为30—40米。 ③雨水口形式 采用双蓖联合式。 5．7．3消防

项目按同一时间内一次火灾概率计算，设置室内外消防栓，消

防栓按照低压制消防供水设计，控制半径l 00米，设计地面消防栓 2个。

根据《建筑物灭火器配置设计规范》(GBJl40—90)的规定，在 公共建筑内各处设置一定数量的灭火器。 5．7．4供电工程 1、用电量估算

本小区共有居民210户，总居住面积20160平方米，每户用电 量按照l0Kw考虑，则小区居民总用电量为2100Kw；公共建筑及附 属建筑物面积310平方米，单位容量用电量按照30w／㎡考虑为9.3Kw，取需用系数为0.3，则小区变压器容量应为633Kw。 2、电源引接及变压器容量

供电局公用变压器直接引入，可满足项目需求。 3、供电方式

为保证项目用电需求，动力供电线路由配电室向各用电设备及 用电点以放射状方式供电。关键设备及设施采用专线供应， 以保证其运行所需的电压稳定，用电有保证。低压配电屏选用PGCJ2型， 低压电容器屏选用的是与低压配电屏配套的PCJl型。

所有室外电力管线全部下地敷设，保证规划区内市容环境整洁， 规划区内道路照明、绿化照明管线在人行道路或绿化带下穿管直埋， 其他电力电缆均采用穿钢管引入的敷设方式。 5.7．5电信及闭路电视工程规划 l、电信工程规划

本项目市话系统从小区西侧卫河路引入。在小区内设1个电话 总交接箱， 电话交接箱独立安装于室外。规划区内电信排管沿区内道路成枝状， 由电信排管至单体建筑采用穿管直埋方式进入一幢建筑室内分线盒。

整个电信网路的规划设计都考虑到“智能化”实施的可行性， 并为此留有相关的足够的通道。 2、闭路电视系统规划

本规划区闭路电视系统由卫河路系统引入。规划区内电视电缆 一律下地敷设，在同一走向的电信管道内留一孔作为电视系统专馈 线，并与电话通信线一起直埋至每一幢单体建筑内。 5．7．6天然气系统规划 l、天然气用量估算

该小区居住人口735人，再加上部分管理服务人员和原有 住户，管理服务人员按照小区人口的25％估算，每人每天用气量0．立方米，则小区日用气量为276立方米。 2、5g接方式

天然气管道从中原油田敷设的卫河路Φ600主干供气管线引接，可满足该小区居民的用气需求。 3、计量

天然气管网在入户楼梯口处设置分户计量装置，且安装施工要 确保质量，以防事故发生。 5．7．7供热工程

3

l、热源

热源为卫河路DN600主干供热管线提供的热水介质。 2、布置方式

采用异程式布置供热管道，即枝状布置，线路埋地铺设，分户 计量。

室外热网应每隔60米设一检查井，并在分支管连接管道上设置 阀门、排水、放气和装有套管的伸缩器，便于检查和维修。 采暖热网在穿越马路时应假设大两号刚套管，并比道路两边宽 出l米，便于施工和管护。 5．7．8工程管线综合

庭院管道沿绿化带布置。管线埋深和间距要求严格按规范执行， 并遵循高压让低压，有压让无压，易弯让难弯的避让规则。 5．8环卫规划

垃圾分区集中收集，集中运往垃圾中转站进行处理。

沿路每隔50—80米布置垃圾箱1处，中心绿地等人流集中活动 地段应注意垃圾物的清理。 5．9接地防雷

配电室高压侧设避雷专柜， 以保证小区用电运行安全。配电室设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于l 0欧姆。 5．10地震设防

根据现行的“中国地震裂度区域图(1999)”显示，本项目区

所在地地震裂度为7度，建筑抗震设计按国家要求，项目建筑抗震 设计按7度地震区设防。 5．11物业管理

小区建成后，小区物业管理交由专门的物业管理公司负责，物 业管理公司负责与小区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行 使自己的权利并履行自己的义务。 5．12节能 1、建筑物本体部分

本项目属民用建筑类别，项目建筑外形及外围结构设计应考虑 节能效果，并遵从《民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)》 的要求进行。 2、机电设备部分

在设备选型上，选用国内技术最先进的节能型产品，杜绝高能 耗产品在工程中使用，以有效地较低能耗，达到节能的目的。 3、供热部分

供热管道应加装防腐保温措施， 以提高能源的利用效率。

4、加强综合管理措施， 以达到综合节能的目的。

第六章项目市场定位

中国联通有限公司濮阳市分公司住宅楼项目位于濮阳市建成区西部，南靠石中原路，东临卫河路，东西长92.5米，南北宽80米。项目

规划占地7400平方米，其中道路1400平方、实际占地6000平方米。总建筑面积20160平方米，共210户 6．1目标客户定位

项目所在地周边为高新区管委会、联通公司等办公区及化工企业生活区、卫河路商业街，区位优势明显，交通便利。为此，项目主要立足于该区缺房户和无房户，并考虑城区中高收入阶层的住房需求。 6．2价格定位

该小区地理位置优越，配套设施齐全，生活服务设施完备，周 边有多个住宅小区。参照周边其他小区的市场价，本项目价格定位 如下：

1、住宅楼平均价为每平方米3100元。 2、车库平均价为每平方米3500元。 3、地下室每平方米900元。 6．3物业管理定位

小区物业管理交由专门的物业管理公司负责，物业管理公司负 责与小区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行使自己的权利 并履行自己的义务，可保证居住户的权益。

第七章项目实施进度方案

7．1项目建设周期

整个工程计划2年内全部完成，销售工作则持续到建设完成后

的一年内结束，即项目从2008年开工建设，到2009年底全部建成， 并在拿到五证后开始预售，整个项目销售工作到2010年全部结束， 物业管理工作也全面启动。

项目实施进度安排

7．2招投标

为确保项目质量，节约投资，发挥最大经济效益和社会效益，本项目按照公开、公平、公正和诚实信用的原则进行竞争性招标。 本项目招标人为建设单位一一中国联通有限公司濮阳市分公司。 该项目主要资金来源为自筹，根据有关规定及招标人人员配备 情况，该项目拟委托招标代理机构办理招标事宜。 7．2．1标书制定原则及招标范围

招标人将编制初步的招标方案，其中标书内容主要包括： 1、建设资金已全部落实，为自筹资金和其它资金。

2、公开招标方式被确定后，招标人将及时发布招标公告。公告 将刊登在计划部门规定的报刊、信息网络或者其他媒介上。 3、招标公告载明招标人名称和地址、招标项目的性质、数量、 实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。

4、招标文件包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标 准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件及拟签订合 同的主要条款。

5、本次招标将分标段招标，具体标段划分见招标公告书。 6、本项目招标范围包括施工、施工监理及工程建设所需重要设 备、材料等。

7．2．2评标委员会组成

招标人将组成由招标人代表和有关技术、经济等方面专家等构 成的评标委员会，由其负责依照招标文件载明的评标标准和办法进 行评标。

第八章投资估算及资金筹措

8．1估算情况 8．1．1估算说明

①本项目固定资产投资估算包括公建、住宅楼建设、局部场地硬化、

公用设施配套、土建、安装工程费及其它费用。

②本项目实际占地6000平方米，另外主干道部分l400平方米。采用土地使用权挂牌出让形式有偿取得，计入固定资产投资。 ③建筑配套费按照标准记取，为60元／平方米。 ④墙改费为7元／平方米。 8．1．2估算依据

①土建工程投资估算依据《河南省建筑工程预算定额》，建筑 安装工程投资估算依据《河南省建筑安装工程预算定额》的有关规 定估算。

②设备、材料价格依据《泼阳建设工程造价信息》。

③建设单位管理费、勘察设计费、监理费、招标代理费分别取 工程直接费用的1％、1．5％、2．5％、0．5％。

④基本预备费按照项目前期工作费、房屋开发费、设施购置费、土地征地费及相关工程费之和的3％，涨价预备费根据国家有关规定暂不计取。

⑤投资方向调节税根据国务院有关规定税率为0。

⑥编制方法依据《建设项目经济评价方法与参数》及相关文件。 8．2总投资估算 8．2．1固定资产投资

项目固定资产投资由建设项目的土建工程、设备及安装费；征 地费、配套费、勘察设计费和基本预备费等组成、建设期利息等组 成(详见附表1)。

通过估算，该项目固定资产投资为3390.48万元，各项费用如下： ①建筑工程费：2335.62万元；

②其它费用1054.86万元，其中：征地拆迁费666万元，建设单位管理费为20.41万元，勘察设计费52.65万元万元，监理费30.62万元、招标代理费10.21万元，配套费232.76万元。 ③基本预备费按有关规定提取，为40.84万元。 8．2．2．铺底流动资金

根据本项目的特点，流动资金不予估算。 8．2．3总投资

通过测算，项目总投资估算为3390.48万元。 8．3资金筹措

该项目共需建设资金3390.48万元，项目建设单位自筹资金解决 3390.48万元。

第九章财务评价

9．1评价说明

1、本项目测算依据现有的基础数据，并经过专家咨询和实际 调研，符合有关部门的规定和要求。

2、项目建设期1.5年，销售期2年。 3、行业基准收益率按l 2％测算。 9．2经营收入计划 收入计划见附表5 9．3经营收入估算

9．3．1项目销售收入估算

参照周边其他小区的市场价并考虑到今后几年的发展，确定对该小区商住设施价格定位如下：

1、住宅楼平均价为每平方米3100元。 2、车库平均价每平方米3500元。 3、地下室每平方米900元。

居民住宅楼房屋销售工作从建设期当年取得“五证”后开始预售，预售一年，销售二年，预计各年销售比例为30％、35％、35％，各年销售收入估算详见附表5。 9．3．2销售税金估算

本项目按照国家税法规定需缴纳营业税、城市建设维护税和教育费附加，营业税按销售收入的5％计取，城市建设维护税和教育费附加分别取营业税的7％和3％。 9．4工程建设成本

本项目的成本费用分析详见附表6

总成本费用由工程建设费用、管理费、销售费用、财务费用及其他费用构成，预测各年的总成本费用为2511.12万元(含建设、管理、销售费用，末含土地等)。

其中：管理费用主要为管理人员的工资、福利费用； 建设成本主要是工程的建设直接费。 9．5利润分析

所得税按照国家有关规定取25％，不考虑三金，税后利润即为

可分配利润，利润首先用来还贷。详见附表7

有附表知，该项目累计的可分配利润为1805.98万元。 9．6贷款偿还分析 项目没有贷款。 9．7现金流量分析

全部投资的税后内部收益率为20.6％，财务净现值1153.53万元， 详见附表8。

以上数据表明，本项目在全部投资状况下，在财务上是可行的。 9．8不确定性分析 l、盈亏平衡分析

以房屋销售收入表示的盈亏平衡点BEP为： 固定成本

BEP＝————————————————————————— 销售收入—可变成本—销售税金 ＝56.04％ 2、敏感性分析

可能影响本项目收益的主要因素有：销售价格、建设投资、经营成本等。分析这些因素对项目可赢利性的影响，得知销售价格为最敏感性因素。为此，需要坚持工程质量成本并重，并做好未来的物业管理工作，以使项目保持一个良好的销售 状态。 9．9社会效益分析

通过本项目建设，可改善城市居民的居住环境，提高土地利用效

率，形成新的现代都市新风貌，通过小区雕塑、小品、绿化形成景观，与我市卫生城、园林城、文明城、生态城相适应，提高生活区的规格品味，逐步走向园林、文明小区。 9．10结论与建议

该项目符合国家政策和泼阳市城市发展实际，不仅对改善城市面貌、完

善投资环境有积极的意义，且经济社会效益均好，项目抗风险能力强，因此，

它的建设是可行的。

总投资估算表

附表1

附表2 单位：万元

附表3 单位：万元

配套等费用估算表

附表4

收费收入估算表

附表5

总成本费用估算表

附表6

损益表

附表7

现金流量表（全部投资）

附表8

41

敏感性分析表

附表9

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