城市化与中国房地产业

第 35 卷第 4 期

2003 年 12 月

西安建筑科技大学学报(自然科学版) ]. Xi'an Univ. of Arch. &. Tech. CNatural Science Edition)

Vo l. 35 No.4 Dec. 2003

城市化与中国房地产业

蒋建林，金维兴，何云峰

(西安建筑科技大学管理学院，陕西西安 710055)

摘

要:城市化是中国经济社会发展不可逆转的趋势和持续发展的先导，将给房地产业发展产生深远的影响.

本文阐述了城市化和房地产的关系，并分析了城市化给房地产业的带来的发展空间，以及房地产业如何服务

于城市化.最后，本文指出在推进城市化的同时，房地产业应积极面对城市化的挑战.

关键词 g 我市化;房地产业;因果关系 F 发展空间 z 服务

中图分类号 :F293.3

文献标识码 :A 文章编号 :1006-7930(2003)04-0367-05

Urbanization and the real estate industry of China

JIANG Jian-lin , JIN Wei-xing , HE Yun-/eng

CSchool of Man. • Xi' an Univ. of Arch.

&. Tech.

• Xi' an 710055. China)

Abstract: U rbanization is an irreversable trend in economic and social development of China , and the precursor of sustained development. It will have great influence on the development of the real estate industry. The paper reveals the relationship between urbanization and real estate. It analyzes the huge expansion space that urbanization brings to the development of the real estate industry and how the real estate industry will serve urbanization. The paper points out that the real estate industry should actively meet the challenge of urbanization. Key words: urbanization; the real estate industry; causality; expansion

sρace;

serve

21 世纪是城市的世纪.中国城市的飞速发展吸引着全世界的目光 .2001 年诺贝尔经济学奖获得者

之一斯蒂格列茨在北京大学演讲时将"中国的城市化"列为 21 世纪新时期对世界影响最大的事件之一.

他认为，新世纪对于中国来讲有三大挑战，居于首位的就是中国的城市化进程.我国目前已进入城市化

加速发展阶段.未来的几十年，城市化带来的经济社会的大变革大转型，将使中国从一个农民为主体的

社会演变成一个市民为主体的社会.房地产与城市化关系密切，在城市化进程中扮演着重要的角色.本 文分析了城市化带给房地产业的影响，以及房地产业如何面对城市化的挑战.

1

城市化现状及展望

中国的城市化，是中国经济社会发展不可逆转的趋势和持续发展的先导∞.城市化将成为中国经济

的一个主要增长点和推动力.我国要在未来 20 年实现全面建设小康社会的奋斗目标，必须加快城市化

步伐，发挥城市的中心作用.

1.1

城市化现状

城市化又称城镇化或都市化，是指变农村人口为城市人口的过程，或人口向城市集中的过程.其内

涵包括:

收稿日期:

2003-06-28

作者简介 g 蒋建林(1 978斗，男，浙江余姚

人，西安建筑科技大学硕士研究生，研究方向房地产开发与经营.

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西安建筑科技大学学报〈自然科学版〉

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(1)城市数量的增加，城市规模的扩大，城市建设质量的提高 ;(2) 城市产业结构提升，城市空间结构 和形态的不断优化; (3)城市经济总量的扩大，生产、生活方式的转变和生活质量的提高川4)城市中心作

用的不断加强和充分发挥川 5) 城市体系的形成和逐步完善，以及城乡关系的协调 [2~.

改革开放以来，中国城市发展迅速，城市化进程的速度达到世界同期的两倍，但从总体上讲，中国城 市化程度仍然十分落后.目前世界城市化平均水平为 47% ，发达国家平均城市化水平为 75% ，而中国在

2000 年的城市化率(城镇人口占总人口的比重)仅为 36.09%. 中国的城市化水平明显滞后于工业化和

经济发展水平.据陈相成测算， 2000 年中国城市化的滞后程度为1l .95%[3]. 城市化发展水平滞后已成 为严重制约经济发展、国家竞争力快速提高、知识经济时代新一轮财富集聚的"瓶颈"加快中国的城市 化进程是发挥城市中心作用、提高经济效率的必由之路.

城市化展望

1. 2

根据美国学者诺瑟姆(仪 叮 M. Nor th 川)提出的 "s" 型城市化发展轨迹所揭示的加速期以及世界银 Ra y 口 四n

行的统计，城市化水平达到 3ω0% 后，城市化进程将大大加快，一直到 7 0% 才会减速.我国已进人城市化 刊

加速发展阶段.对中国城市化发展的速度，研究界有几种不同的估计.

中国政府 1996 年向联合国第二次人类住区大会提交的《中华人民共和国人类住区发展报告》预测:

到 2010 年，全国城镇人口将达 6. 3 亿左右，城市化水平将达 45%. 到 2010一 2020 年间，我国城市化水

平的增长速度还会有所加快，将年均增长1. 3 个百分点左右.如果到 2020 年城市化发展水平达到 58% 左右，则基本相当于国际上城市化发展的平均水平. 较低的估计 z 国家计委宏观经济研究院课题组认为， 2001-2005 年的城市化速度可能在平均每年 0.47 一 0.74 个百分点之间，若采取一些鼓励城市化发展的政策，速度可能会超过 0.74 个百分点，但不

会超过每年 1 个百分点.预计 2015 年城市化率达 45%. 也有人对较高的城市化速度表示担忧，认为中

国城市化不宜追求西方发达国家不同国情的高指标、高比例，将中国城市化界定在 2050 年 60% 左右比 较合适. 中等的估计:国务院发展研究中心"十五"计划研究课题组认为，中国的城市化率 2010 年将达到

45% 左右，在未来的 30-40 年内可能达到 70% 左右.

较高的估计:国务院研究发展战略与区域经济研究部部长李善同研究员提出，在未来的 20 年内，将 城市化水平提高到 60%-66% 左右，城市化

率平均每年提高 1.5 个百分点 [4][5] 关于 21 世纪中国的城市化发展趋势，中国社科院城市发展环境研究中心原主任傅崇兰作了以下概括: (1)大城市、特大城市持续发展 ;(2) 由多中心城市带动的区域城市群(带)发展迅速; (3) 中等城市呈

崛起发展态势刊。小城镇与城乡一体化同步发展; (5) 大城市第三产业将上升为支撑国民经济的主导产

业;中小城市，特别是小城镇还将继续进行工业化，而且以劳动密集型传统制造业为主川的可持续发展

战略要求的城镇环境生态建设将更加严格，难度加大 [6]

2

城市化进程和房地产业

房地产是城市化的载体，城市化的飞速发展，必将给中国的房地产业带来深远的影响.城市化进程

的加速，迫切需要发展房地产业.中国房地产业在未来 20 年的一项重要功能是为城市化服务，为城市的 新居民定居服务.城市化是中国房地产业近期发展的直接动力和未来持续发展的基础.

城市化和房地产的因果关系

2.1

城市化和房地产被称作"一对孪生兄弟"，其所以如此，主要是因为住宅既是城市的功能要素，同时 又是城市市民必不可少的、最昂贵的生活资料.二者关系密切，相互促进.

城市化的发展，必然导致大量的人口由农村进入城市，城市的规模不断扩大、数量不断增加.城市

化，不仅要进行大规模的城市基础设施建设，而最终会给房地产业带来巨大的商机.随着城市化进程的 加速，住宅小区大批营造、商业用房成片崛起、城市集群功能设施大规模兴建，这些无疑给房地产开发带

来千载难逢之良机.

城市化的实现有赖于房地产业的健康发展.城市化进程中需要房地产业提供大量的普通住宅和城

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蒋建林等 s 城市化与中国房地产业

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市生活配套设施.房地产业与城市化发展相协调，有利于加快城市化进程.住宅被认为是现阶段首选消

费品，由于其产业关联度较大，被我国政府选择为国民经济新增长点产业.住宅产业的发展，促进了城市

经济繁荣，产生更多的就业机会，有助于提高城市化水平.再则，从另一层的意义上讲，城市化是从农村 集居模式向城市集居模式转变，城市的生活方式代替乡村生活方式.建筑业是第二产业，产品是房子.房 子只是一种载体，是表象的东西.而房地产是第三产业，本质上与建筑业不同.在某种意义上，房地产的

产品是一种生活方式;房地产的本质是生活方式的营造.因此房地产业在城市化进程中地位无可替代.

城市化进程加快是房地产业发展的内在动力.近年来，浙江的房地产行业的发展速度明显高于其他 省份，房地产市场出现供需两旺，量增价升的繁荣局面.浙江省房地产投资开发量、销售面积

、销售价格 同步出现持续增长的这一房地产市场独特现象被业内人士称作"浙江现象" "浙江现象"的出现与城市

化的发展是分不开的.这些年来，浙江的城市化进程取得了较快发展，被称作"中国城市化的旗舰"城市

化水平由 1998 年的 36% 提高到 2001 年的 42% ，平均每年提高 2 个百分点，平均增长速度比以往高出

一倍.其中宁波的城市化水平达到 62.2% ，杭州城市化水平为 50.2%. 随着城市化水平的提高，城市吸

纳了大量外来人口， 1998 年到 2001 年的 3 年时间内，浙江省城镇已净迁入人口 288 万人，大批从村镇

走向城市的人口形成了巨大的购房主力军.而城市化的进程也加快了现有城市交通、通讯、电力、信息和

市政基础设施的建设，进一步完善了城市教育、卫生、文化、体育等公共事业的功能，提高了城市的品位 和对外的吸引力，促进了当地房地产业的良性发展的. 房地产是城市化的载体，就一般意义上讲，房地产更主要的是城市发展的一个结果，而不应该是推 动城市化进程的主要原因∞.

城市化给房地产业带来的发展空间

2.2

21 世纪的头 20 年，随着经济的高速增长和城市化水平的快速提高，中国将有几个亿的人口涌人城市，必

然给房地产业带来巨大的发展空间.房地产业总体长期看好，其作为国民经济支柱产业的地位是不可动摇的.

到 2000 年底，我国城市化水平达 36.09% ，比 1990 年提高 9.86 个百分点，平均每年提高一个百分 点 .2001 年，城市化水平已达到 37.7% ， 2002 年城市化水平为 39.6%. 假设从 2000-2010 年平均每年

提高一个百分点， 2010 年我国城市化水平将达到 46%. 本文采用《中华人民共和国人类住区发展报告》

的预测:到 2010 年，城市化水平将达 45% ， 2020 年达到 58% 左右.这是一个对城市化速度中等的估计，

有一定合理性.

《中国 21 世纪人口与发展》中，中国人口与发展的目标是:到 2005 年，全国人口总数控制在 13.3 亿

以内(不含香港、澳门特别行政区和台湾省)，人口年平均自然增长率不超过 9%0;2010 年，全国人口总数

控制在 14 亿以内;到 21 世纪中叶，全国人口总量在达到峰值(接近 16 亿〉后缓慢下降.根据这个目标，

本文假定， 2010 年人口总数为 14 亿， 2020 年为 14.9 亿. 在以上城市化和人口发展预测的基础上，得出一 组数据.如表1.预计 2010 年城市人口规模为 6.30 亿 人， 2020 年为 8. 64 亿人.这意味着在 2000-2010 年

间，平均每年有 1 740 万人转变为城市居民;在 2010表 1 2000 年 -2020 华人口城市化进程预测

指标

城市化水平/%

2000 年

2010 年

2020 年

中国总人口/亿人

城市人口规模/亿人

2020 年间每年则有 2340 万人成为城市新居民 经过 20 多年

的改革开放，城镇居民已经告别了

为 2000 年城镇人口倍数

36.1 12.66 4.56 1. 0

45.0 14.00 6.30 1.38

58.0 14.90 8.64 1.89

住房严重短缺的时代，居住质量得到了较大改善.到

2001 年底，我国城市人均住房建筑面积达到了 20. 8m 2 ，但也只相当于 10 年前中等收入国家的住房

注 :2000 年数据为中华人民共和国国家统计局发布的

第五次全国人口普查公报数据，其中不包括港、

澳、台部分.

水平.党的十六大提出了要在本世纪头 20 年全面建设小康社会.小康社会的住房标准是:到 2020 年，住 房从满足生存需要，实现向舒适型转变，基本达到"户均一套房，人均一间房，功能配套，设施齐全飞而目

前我国居民住房标准与此相差甚远.我们预测，到 2010 年，城市人均住房建筑面积为 25m ; 2020 年，人

均面积达到 30m 2 •

2

对于 2000-2020 年城市化进程给房地产业带来的发展空间，我们可以做一个粗略的估算，如表 2.

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西安建筑科技大学学报(自然科学版)

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2000-2010 年为满足城市新居民的居住需求平均每年需技入 7830 亿元，是 2C01 年完成房地产投资额

的 1.25 倍 ;2010-2020 年每年需投入 12 636 亿元，为 2001 年完成房地产投资额的 2.02 倍.

在上面计算城市化进程中城市新居民的住宅需求时，我们在几个预测及假设的基础上，为简单明了起

见而采用了算术平均的方法，得出了一个大致的结果.当然，以上的计算结果并不是一个比较真实的需求

预测.因为实际的房地产业的发展一般都会呈波浪型，既有高峰，又有低谷，甚至出现负增长的年代.另外，

新进城的居民对住房的要求不一定能转化为有真实购买能力的有效需求.但不可否认，以上对住宅需求预

测的合理一面，对于总量的预测是比较可信的.

城市化给房地产业带来的发展空间是惊人的.在城市化进程中，大批人口从农村进入城市，城市人口

大幅增加.由于城市集聚效应和规模效应递增规律的作用，城市化将促使我国工业持续、健康、快速发展并

迅速提高第三产业在国民经济中比重.城市经济的发展，以及城市人口的增加，将会带来办公楼、商业营业

用房、工业用房、仓库等巨大需求.加上城市化引起的住宅需求，整个房地产业发展前景十分看好.

表 2 平均每年

时间 2000-2010 年 2010-2020 年

城市化进程中新居民产生的住宅需求 新增城市居 民产生的住 房需求/万 m' 每平方米 投资/元 满足城市新

居民需要的

新增城市

居民/万人

人均住房 建筑面积

为 2001 年完成 房地产开发投 资的倍数

1m'

25 30

投资额/亿元

1 740 2340

43500 70200

1 800 1 800

7830 12 636

1.25 2.02

注: 1. 1999 年商品房屋平均销售价格为 2053 元 1m' ， 其中住宅为 1 857

元 1m'. 2000-2020 年间，我们简单的假设每平方 米住宅投资为 1 800 元. 2.2001 年全国完成房地产开发投资 6245 亿元.

2.3

房地产业服务于城市化

城市化给房地产市场带来的巨大需求，决定了今后很长一段时间内房地产业的一项重要功能是为

城市化服务. 住宅在整个房地产业中占了极大的比重，如表 3. 可以说，住宅业很大程度上代表了整个房地产业. 以下我们就从住宅产业入手来分析今后一段时间房地产业如何更好地服务于城市化.

表 3 年份 近年来住宅业在房地产业中所占地位

住宅销售

面积/万 m'

房屋销售 面积/万 m'

住宅占房 屋销售商 权的比例 1%

住宅销售 额/亿元

商品房销 售额/亿元

住宅占商 品房销售 额比例 1%

1997 1998 1999

7 864.3 10827.1 12 997.9

9 010.2 12 185.3 14 556.5

87.3 88.9 89.3

1 407.6 2006.9 2 413.7

1 799.5 2 513.3 2 987.9

78.2 79.9 80.8

注:以上数据引自 2000 年中国统计年鉴.

房地产业要为城市化服务，主要是解决城市新居民的住房问题.每年由农村进入城市的人口，有不

少一部分是农村的私营企业主.他们到城里购房定居，既圆了自己做城里人的梦，又可以使自己的孩子

从小受到良好的教育.由于自身具有较高的经济实力，他们一般会选择高档住宅.但大部分刚进入城市

的新居民，收入不高，家庭积累的财富不多，对住房的消费能力有限.整体而言，由于农村人口的收入水 平低于城市居民，由农村人口转变而来的城市新居民对住房的要求和承受能力会比城市原有居民低.

如何使那些相对消费能力较低的城市新居民能够在城市"安居"，是房地产业必须面对的任务和挑 战.对此，本文认为必须做好以节几方面:

(1)大力发展中低档次的住宅，尤其是经济适用房.现在我们常提的"房地产泡沫"，不少专家都认为

是结构性泡沫.高档住宅供大于求，而且价格名不副实.而中低档住宅相对需求偏少，供不应求.城市化 进程中低档的住宅需求十分旺盛. (2) 搞活二手房市场.二手房市场的活跃，有利于房地产业快速、健康发展.城市居民可以卖掉原有

的房子，换更大更好的住房.买不起新房子的城市新居民可以购买较廉价的二手房解决居住问题.

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(3) 形成完善的房屋租赁市场.一些城市新居民一段时间内买不起房子，可以通过租房来解决.城市化过

程的另一个特点是出现大量的流动人口.有预测表明，到 2010 年，我国的流动人口将从目前的 8000 万人增 加到1. 5 亿人.大量的流动人口，成为城市房屋租赁市场的消费主体，给房屋租赁市场带来巨大的需求.

3

对城市化和房地产业的一些想法

城市化是我国新世纪发展的战略选择.加快

城市化进程，不仅是经济发展内在规律的客观要求，也是

解决当前诸多矛盾和问题的关键所在.今后 20 年是城市化的高速推进时期，同时也将是房地产业的高速

发展期.整个社会尤其是房地产业将在这 20 年里发生巨大的变化，对此我们应该有充分的认识和准备.

3.1

转变观念，大力推进城市化 由于长期的计划经济思维影响以及城乡二元经济结构、二元社会结构的存在，我国的城市化水平一

直处于较低水平.多年来，我国的城市化理论和政策存在不少误区.严格的城乡户籍管理制度，以及以传

统的户籍制度为基础的住房分配制度、就业制度、教育制度，人为地压抑了城市化进程.

2001 年九届全国人大第四次会议批准的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲

要》指出，要"消除城镇化的体制和政策障碍"，"改革城镇户籍制度，形成城乡人口有序流动的机制"党

的十六大报告提出了"大中小城市协调发展"，没有把大城市划为禁区，不再像以前那样"严格控制大城

市的人口"这是非常重大的变化 .2000 年以来，各地普遍启动并呈现出极大活力的，恰恰是大中型中心

城市的规模扩张以及与此相应的城市建设加速和城市经济活跃.

加快城市化真实进程，目前在理论和改革思路上分歧颇大.可寄予希望的是由市场内生的推动力量

逐渐增强并影响政策面.中国的城市化说到最后，可以简单地表述成两句话，给农民土地使用和买卖的

自主权，由他们决定自己是否进城;打开城市大门，城里城外的人平等自由迁徙.

3.2. 充分认识，积极应对城市化

面对城市化的滚滚大潮，房地产业要摆正位子，积极应对，做好服务工作.

目前一些城市的经济增长过于依赖房地产业的拉动，房地产业成为驱动城市化进程的原因.由于缺

乏其他工商业的有力支撑，不能提供充分的就业机会，这种"速成"的城市化最终会显示出泡沫性质，也

会影响房地产业的持续发展.我们应该对城市化和房地产业的因果关系充分认识，不要做违背客观经济

规律的事.

"城市化道路问题"一直是学术界和政策界争论的焦点 z 在城市化发展过程中，是以大城市为主，还是 以中小城市为主，或者重点发展小城镇，实现农民的就地转移.城市化道路的选择，对房地产业的发展有重

要指导意义.房地产开发商要密切关注城市化的最新动态，用以指导区域发展策略的制定.房地产业在城

市化进程中担当着重要的角色，房地产开发商要在探索"中国特色城镇化道路"中发挥积极的作用.

城市化对中国的房地产业而言既是机遇，也是一种挑战.城市化给房地产的发展带来了巨大的空

间，同时也给房地产的发展

提出的更高的要求.房地产开发商要充分预估到未来的发展空间，积极应对 城市化的挑战，做好服务工作.房地产开发商要做大做强，降低成本，推进住宅产业化，为城市的新居民

提供大量质优价廉的房子. 参考文献:

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