单位维修工程管理手册

第一部分   岗位职责

一、工程部经理职责

1.接受、承担总公司下达的工程施工任务。

2.参与工程分包项目招议标。

3.向施工管理员安排工作任务。

4.审核材料采购计划、审批材料领用计划。

5.检查、督促工程质量和工程进度。

6.对施工现场材料的使用与管理进行监督、检查。

7.掌握、控制工程施工成本。

8.协调、处理技术负责人、施工管理员、材料管理员工作中遇到的问题。

9.参与工程施工验收。

10.负责向分管领导请示、汇报工程施工有关问题。

二、技术负责人职责

1.全面负责工程技术工作。

2.参与工程分包项目招议标。

3.负责工程预（决）算工作。

4.对工程施工进行技术指导和监督检查。

5.对施工管理员提出的材料计划进行复核。

6.参与施工材料的市场调查与采购。

7.参与工程施工验收。

三、施工管理员职责

1.编制施工作业计划并组织实施，全面完成计划指标。

2.做好施工现场的平面管理，合理利用空间，创造良好的施工条件。

3.做好施工中的调度工作，及时协调各工种之间的关系，组织交叉作业。

4.做好施工过程中的作业准备工作，为连续施工创造件。

5.合理使用人力、物力，努力降低施工成本。

6.负责工程施工的安全管理。

7.参与施工材料的市场调查与采购。

8.负责协调、办理施工人员入园和食宿手续。

9.负责协调施工过程中的用水、用电、垃圾清运等问题。

10.认真填写施工日志和施工记录，为交工验收和技术档案积累资料。

四、综合管理员职责

1.负责收集、汇总施工管理员提交的材料需求计划，按类别编写材料采购计划表，办理审批手续。

2.参与施工材料的市场调查。

3.负责施工材料的验收工作。

4.对材料保管人员的工作进行检查监督。

5.负责提供工程成本核算所需的材料消耗数据资料。

第二部分  管理制度

一、项目施工管理办法

工程施工采取单项工程责任制，由一名施工管理员负责该工程施工的全过程，对该项目的施工安全、施工质量、施工成本、施工工期负责。

（一）施工安全管理

1.认真执行有关安全技术、劳动保护等规定，对本施工项目内施工人员的安全、健康负责。

2.在施工管理的计划、布置、检查、总结、评比中，必须同时把安全工作贯穿到每个具体环节中，保证在安全条件下施工。

3.组织施工人员学习安全操作规程，抽考、检查执行情况。对严格遵守安全规章制度、避免事故者提出奖励意见。对违章蛮干、造成事故者提出惩罚意见。

4.在本施工项目区域内开展每周的安全日活动，经常对施工人员进行安全生产教育，推广安全生产经验。

5.发生施工人员因工伤亡后，保护现场，立即上报。负责查明原因，提出防范措施。

6.监督检查施工人员正确使用个人劳动防护用品。

（二）施工质量管理

1.施工质量检查的依据

①国家颁发的建筑安装施工及验收规范、施工技术操作规程和质量检验评定标准。

②原材料、半成品、构配件的质量检验标准。

③设计图纸及施工说明书等有关文件。

2.施工质量检查的内容

①外形检查：对原材料、成品、半成品和分部分项工程等进行规格、尺寸、色泽和平整度的检查。

②物理和化学性能检查：对原材料、成品、半成品、管道、设备和分项工程等进行隔音、隔热、抗酸碱、绝缘等性能和化学成分等的检查。

③力学性能检查：对结构构件、结构性材料等进行抗压、抗弯、抗拉、抗剪、抗振等检查。

3.施工质量检查的方法

①看：就是外观目测，要对照有关质量标准进行观察。

②摸：就是用手感检查，主要适用于装饰工程的某些项目。

③敲：运用工具进行音感检查。

④照：指对人眼不能达到的高度、深度、或亮度不足之处，借助照明或测试工具检查。

⑤靠：指用工具紧贴工程某一部位，测量其表面平整度，有时还需要用“量”作辅助。

⑥吊：指用线锤等工具测量垂直度，有时也需要用“量”作辅助。

⑦量：指借助于度量衡工具检查几何尺寸或重量。

⑧套：以方尺套方，辅之塞尺检查。

4.工程质量缺陷的的处理

1.对质量检查中发现的问题和缺陷，要及时通知施工人员，按要求处理解决。

2.施工人员解决不了的问题，施工管理人员要与工程技术人员及时沟通，由工程技术人员协助解决。

3.遇有重大质量问题，无法解决时，向工程负责人汇报，由工程负责人召开专题会议进行讨论，共同制定措施解决或向分管领导请示汇报。

（三）施工成本管理

1.严格控制工程施工内容在工程计划任务书范围内，凡规定范围以内的，施工管理员可根据实际发生的工程量签证。

2.工程计划任务书以外的又确需处理的外加工程内容，施工管理员根据现场具体情况写出施工变更申请，报经营部批准后方可安排施工。不得出现先施工后补办手续的现象发生。

3.为了降低施工成本，对施工中发现的可消、减的施工项目，施工管理员在征得工程技术管理人员同意后即可消减，并应按实际发生的工程量签证。

4.材料需求计划和材料采购要分期进行，避免造成材料积压和浪费。

（四）工程进度管理

根据规定的工程交工日期，施工管理人员要结合工程项目的实际情况，制定所承揽项目的工程施工进度计划，合理安排各道工序，最好采用倒排工期的办法，充分考虑到施工过程中的种种不利因素，确保按期交工验收。

二、施工方案设计制度

1.物业总公司应配备专职设计人员，负责大中修、改建、小型基建工程的设计工作。不具备设计条件时，可委托有关部门代为设计。做到先设计后施工。

2.设计者应遵循国家有关规范，所设计的图纸须适合当地城市建设、建筑施工、材料供应及环境保护等部门的要求。

3.设计前，应熟悉该项目所处的位置、环境及具体要求，全面收集维修、改建对象的各种设计技术资料及用户的意见要求，做好维修、改建的可行性研究，然后提出最佳设计方案。

4.设计应本着“适用、经济、美观”的原则进行，在满足使用要求的条件下，尽可能利用现有材料、设备和施工力量，最大限度邀发挥原建筑、原设备的作用。

5.设计出图后，应严格复核，以免造成不应有的损失或给施工带来不应有的困难。

6.图纸变更，须经主管部门领导批准后，由原设计者负责更改。其他任何人不得擅自变更图纸；施工开始后，无特殊情况不得再变更图纸。

三、工程预算制度

1.施工前，物业总公司应首先编制工程预算，报主管领导审批，以便落实所需资金。编制预算前，应首先熟悉图纸，按照国家有关政策法令，了解各种施工材料、施工程序及施工设备和施工现场等有关情况。

2.编制预算必须依据图纸要求，按照预算程序和规定的定额、费用和价格进行，不准巧立名目高估冒算。

3.因政策调整、图纸变更或场地条件变化而引起的费用变化，应实事求是地现场验证，调整预算。

四、施工的组织与准备制度

1.落实施工队伍，组织施工力量时，应在保证质量的前提下，优先利用总公司的施工力量，总公司的施工力量不能承担的工程，可对社会实行招标。技术力量强，社会信誉高，工程造价低，技术装备好的施工单位应优先中标。

2.严格遵循经济合同法，认真签定施工合同，明确双方的责任和奖惩办法。

3.组织有关专业技术人员参加图纸会审，总公司技术人员应着重从使用功能、周围环境、安全等方面提出修改意见，并为施工单位提供一切必须的技术资料。

4.总公司或院外施工队伍承接本院的工程后，都必须做出施工组织设计，材料计划，工程进度计划。

5.根据施工工程进度和所需材料计划，积极组织材料、设备的采购工作。对新工艺、新技术和新材料要进行严格调研，采用时要编制操作规程，并做好新技术、新工艺的培训工作。

6.制定安全保护措施及施工过程中可能遇到的防火、防冻、防暑、防洪等防灾措施。

7.认真检查施工平面图的内容，要求合理适用，不得与原有设备、建筑物的有关设施发生冲突。

8.各类工程中，有关环境污染、防火或其它安全问题，应事先报有关部门审批。

五、现场施工管理制度

1.施工管理人员，必须熟悉工程质量的检查标准。

2.施工中使用的各种主要材料(如钢材、水泥、木材、油毡等)和配件的质量，必须有出厂合格证并按有关规定进行检验。不符合标准的不允许使用，不得已使用时，需经设计人员验核批准。

3.对隐蔽工程，要严格按设计规范和质量标准进行施工。施工监督人员，要认真做好验收和记录工作。

4.严格按施工操作规程和程序办事，工程施工中须遵守“先地下，后地上；先土建，后安装；先主体，后围护；先结构、后装修”的施工顺序。

5.施工运输车辆要按院方指定的路线行驶，院内行车不准鸣笛，不准高速行车。要接受院方保卫、安全和环卫等各方面的统一管理。

6.施工所需临时房的建造和建材的堆放，必须经过院方同意，否则以违章论处。

7.易燃等危险品应远离建筑物；沥青灶、化灰池，应远离生活区和危险品仓库。

8.较大项目的施工现场，应与其它区域进行隔离；小项目施工现场，也应有明显标志。与施工无关人员禁止进入施工现场。

9.施工材料应有专人负责，严禁丢失，损坏。任何单位和个人，不得擅自动用施工材料及有关设备。

10.因施工原因需停电、停水时，应提前报请有关部门同意，并及时张贴“安民告示”。

11.做好各种人员、工具、机械、材料的调配工作，做到不窝工、不费料、不影响交通。

12.经常检查有关工种的操作规程和安全保护措施，严禁违章操作和违章指挥。

六、施工材料管理制度

1.施工中所需的材料由施工管理员提出，材料管理员汇总后编写材料采购计划，材料采购计划首先由工程技术负责人核实，再经工程负责人审核签字后报分管总经理审批。

2.材料采购小组成员由材料管理员、技术管理员、施工管理员和总公司财务人员组成。材料采购小组对市场进行调查，货比三家，以质论价确定材料供应商家。

3.材料验收和保管由材料管理员监督，材料保管员验收按类别存放。施工材料单独存放，设专人保管。

4.领料人领用材料时应填写领料单，经施工管理员签字后即可领用材料。施工人员要合理用料，对用不完的材料要及时退库，避免浪费。

七、施工质量检查和验收制度

1.质量检查是保证工程质量的重要环节。质量检查应采用专业检查和群众自检相结合的方法。施工过程中，应加强质量自检、互检和交接检，并做好重要项目的预检和隐蔽工程的检查，发现问题及时解决，做到预防为主。

2.分项工程结束时，由施工组进行自检和互检，凡工程质量不符合国家规范要求的应及时修补或返工。

3.分部工程的质量检查，应由质检人员会同有关人员，依据施工图纸首先确定检查的部位，然后进行抽查。

4.工程竣工后，由物业总公司组织质检人员、工程技术人员、使用单位及施工单位等进行竣工验收，并将有关资料归入该工程技术档案备查。

5.工程验收、交付使用后，按照有关文件规定属保修范围内的项目，发生质量问题应通知原施工单位，施工单位接到通知后，必须在三日内到现场确定返修内容，并尽快返修。

6.施工单位无特殊原因，接到通知后三日内不到场，建设单位可再次通知施工单位，若施工单位仍不到现场，物业总公司有权在不提高工程标准的前提下自行安排返修，所发生的—切修理费用由原施工单位负担。

7.保修期间，原施工单位应对用户进行回访，并填写工程质量调查表。

8.从工程正式竣工验收之日起，凡遗留在施工现场的建筑垃圾、设备、材料等要限期清除。否则，使用单位可酌情处理，其费用由施工单位支付。

八、工程决算制度

1.工程竣工验收合格后，施工单位可提交工程决算，物业总公司审核工程量后，经分管领导批准后，报审计部门审查，即可予以决算。

2.工程决算，必须严格遵守当地政府颁发的工程费用定额和双方议定的工程合同进行决算。不准擅自提价和弄虚作假。

3.经使用单位、主管部门、审核部门共同签字的决算，须经分管院长签字，再由财务部门付清工程费用。

4.决算中，应根据工程的具体情况及双方协谈，适当扣除保修费用，待保修期满后，予以结清。

第三部分 规程规范

《工程施工项目管理实施细则》

一、说明：本细则为 物业总公司（以下简称总公司）工程合同管理办法的补充内容。

二、项目立项

1.资金由院列支的工程维修项目，按院有关规定执行。

2.资金由总公司列支的维修工程项目，自己确实无法完成，须对外雇用零星用工的项目：

（1）单个项目（零星用工）在50个工日以内的，需填写《零工申请表》报总公司分管领导批准。

（2）超过50个工日的需办理项目立项，并以《工作呈报》报公司总经理批准，10万元以上的需报请分管院长批准。

3.资金由总公司列支的工程维修项目，自己确实无法完成，须由外单位参与实施的项目，如屋顶防水等。

（1）以《工作呈报》办理项目立项，5000元以下的报公司分管经理批准，5000元以上-10万元以下的报公司总经理批准，10万元以上的需报请分管院长批准。

（2）有保质期的工程维修项目及5000元以上的项目，必须签订合同（协议）。

三、行使院职能管理的工程项目：

1.经营管理部为总公司工程归口管理部门

（1）负责合同签订、竣工结算及工程质保工作。

（2）根据职能分工提出承办部门，并报总公司分管领导批准。

2.承办部门为工程施工管理部门

（1）负责提出施工要求，并确定施工方案。

（2）负责工程施工的现场管理，及竣工申报工作。

3.执行程序按院有关规定执行。

四、总公司承揽实施的工程项目：

1.经营管理部为总公司工程归口管理部门

（1）负责合同签订（商务部分）、工程予决算工作。

（2）负责组织工程招议标工作。

（3）负责工程材料、人工及费用计划的审核工作。

（4）根据工程内容提出承办部门，并报总公司分管领导批准。

2.专业管理部门为工程施工部门

（1）负责提出施工要求，并确定施工方案。

（2）负责合同签订（专业部分）、施工管理及竣工报告等实施工作。

（3）负责工程材料的组织采购工作。

五、工程施工执行程序

1.工程施工部门根据项目内容编制施工方案，并报总公司分管领导批准及甲方认可。

2.经营部依据认可的施工方案，编制工程预算、合同文本，报总公司分管领导批准后，签订工程合同。

3.物业公司自己施工的项目：

（1）经营管理部将合同副本及施工方案移交工程施工部门，并提出工程要求。

（2）工程施工部门负责填写《开工报告》组织项目实施，并负责现场管理工作，使用部门配合施工。

（3）工程施工部门提出材料、人工及费用计划，由经营管理部审核，并报公司总经理批准后，实施部门负责材料采购。计划内的材料、人工及费用报销,由经营管理部审核，并报公司分管副总经理批准；超计划的材料、人工及费用报销,由经营管理部审核，并报公司总经理批准。

4.须招标的工程项目

（1）经营管理部负责编写招标文件,并报公司分管领导批准。

（2）经营管理部根据批准的招标文件邀标，组织评标小组议标，并把评标情况和定标意见以《工作呈报》报有关领导批准。

（3）经营管理部按批准的方案、预算和中标单位，组织签订施工合同，并填写《合同审核记录表》。

（4）单位人员参加的协调会，并办理有关资料的移交。

5.工程施工过程中，工程施工管理部门专责人负责安全监督检查，发现问题有权采取相应措施予以纠正。

6.工程施工部门在工程施工过程中，需填写《隐蔽工程签证单》时，要经使用部门、（或院方工程负责部门）签字，报经营管理部审核认可。

7.工程竣工，由工程施工部门负责填写《工程竣工报告》，整理工程签证、图纸等相关资料，报送经营管理部。竣工报告包括以下内容：①工程概括②项目内容③隐蔽项目签证④竣工图纸⑤材料明细⑥人工明细⑦安装调试记录⑧安全事故记录⑨工程总结⑩其他说明（竣工报告格式附后）

8.经营管理部根据《工程竣工报告》，编制工程决算，按院有关程序报审。

9.经营管理部根据审计结果填写《工程结算签证单》，并负责在结算签证单上会签。

10.工程合同、施工方案、竣工报告、竣工签证单等资料一式四份，由经营管理部、总公司财务、工程施工部门、各存一份，上列各文件的原件在合同执行完毕后由经营部整理归档保存一份。

五.本细则自批准之日起执行。并由经营管理部负责解释。

工程合同执行程序

承办部门申请项目立项。

↓

项目立项获得批准，确定承办部门

↓

承办部门根据项目内容组织

施工方案，确定施工要求。

↓

　　

　　经营部按认可的施工方案，

编制工程预算。

↓

经营部按批准的相关手续，组织工程招标、开标、评标和定标并把评标情况和定标意见报总公司领导批准。

↓          自己实施的部分

经营部按批准的施工方案，预算，组织中标单位签订施工合同

↓

　　经营部负责办理合同的审批手续，报总公司批准，并加盖合同章，合同生效。

↓

工程施工部门负责组织项目实施，提供材料计划，报总公司批准。

工程施工过程中进行隐蔽工程签证。

↓

完工时由工程施工部门填写《工程施工竣工报告》报工程竣工结算。

↓

工程项目审计结算，进入质保期。

《园区施工管理规定》

1.目的及适用范围

(1)为规范园区内施工管理工作，保证建筑物的安全及便于维修工作的开展，特制订本管理规定。

(2)本规定适用于产权归属山东电力研究院的房屋（楼宇）及内部设施的大修（改造）工程、园区室外小型施工项目的管理工作。

2.管理职责

(1)物业总公司（工程维修部，下同）对园区内各类施工项目负有监管的职能管理职责，负责施工设计方案的审查工作，负责施工过程的监督、检查，查处违章施工现象，并提出处理意见。

(2)各承办部门，对涉及到上述范围的工程，应在物业总公司对施工方案认可后，方可与其签订合同。

3.管理要求

(1)使用单位（部门）将施工设计方案报物业总公司会审。物业总公司着重从使用功能、周围环境、安全等方面进行审查。施工设计方案未经物业总公司认可，施工单位不得开工。

(2)施工监理人员由物业总公司派出，负责工程质量、施工进度的监督检查及其他工程协调工作。由使用部门向物业总公司支付监理费，监理费由双方协商确定。

(3)施工所需材料、设备的堆放地点，必须与设计方案同时申报，经过物业总公司同意后，方可实施。

(4)施工单位应按水电表实际走表数交纳费用。无法确定走表数时，经双方协商收取。

(5)施工单位因工程需要停电、停水时，应至少提前一天报请物业总公司批准。由物业总公司向用户发布通知。

(6)施工过程中产生的垃圾，要日产日清。工程竣工验收合格后，施工单位要及时将施工现场的设备、材料等清理干净。

否则，物业总公司将予以处理，其费用由施工单位支付。

(7)物业总公司参加工程验收工作。施工单位应将有关资料提交物业总公司备案。

(8)工程拆除下的所有材料须交物业总公司统一处理。

(9)工程交付使用后，按照合同规定，属保修范围内的项目，发生质量问题，应由物业总公司通知原施工单位进行处理，施工单位接到通知后，必须在24小时内（合同另有约定的，按合同约定执行）进行处理，否则，物业总公司有权在不提高工程标准的前提下，自行安排维修，所发生的—切维修费用在质保金中扣除。

4.检查与考核

(1)施工设计方案未经审查认可，擅自开工，由物业总公司下发停工通知书，并对施工单位处以500——5000元罚款；同时，对使用单位（部门）处以500—1000元罚款。

(2)未经批准，搭建临时房、随意堆放建材，处以500—2000元罚款，并责令其拆除或移走。

(3)未经批准，擅自停水停电，处以1000—2000元罚款，造成损失及设备损坏的，由责任者负责赔偿。

5.附件

(1)《施工设计方案审查表》

(2)《停工通知书》

(3)《停水停电申请表》

施工设计方案审查表

申请日期：  年  月  日

使用单位

联系电话

施工单位

联系电话

施工地点

工程名称

施工期限

自   年   月   日至   年   月  日

申请建材、设备

堆放地点

物业总公司

审查意见

签字：

停工通知书

施工单位

停工项目

停工原因

签字：       日期：

审批意见

签字：      日期：

停水、停电申请表

施工单位

承办人

申请项目

范围

申请停水、停电时间

自   月   日   时   分至   月  日   时   分

原因

物业总公司

审查意见

签字：