"营改增"对房价影响几何
作者：井桥夕
改革成败与否的最终标尺在于购房者的负担有没有实际减轻，是不是利于住有所居。在这里，去库存与去杠杆是统一起来的。
房地产行业的“营改增”怎么搞、会不会推高房价？这是各地老百姓关注的重要议题。日前，财政部公布试点通知，对此做了具体规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。在房地产去库存、金融去杠杆的背景下，这一税收政策的调整直接联系百姓住有所居的愿望和政府宏观调控的效果，值得仔细观察。
相比以往各地营业税的“满二免征”，这次的“营改增”办法基本类似，显示出税收政策的谨慎与稳健。从营业税的5.6%到增值税的5%，尽管征税的税基、税率、承担者都存在一些差别，但总体上判断差别不会太大，应当可以实现不增加税负的承诺。对于购房者来说，房价不会因为改革大幅波动这颗“定心丸”可以吃下去了。
当然，效果如何，不能一概而论，要在实践中反复检验。这是因为，市场力量的双方对比，很大程度上决定了增值税、营业税对于买卖双方的影响。除了北上广深之外的二、三、四线城市，东中西部地区的情况都不尽相同，比如在最近房价涨幅异常明显的南京、合肥等地，与在长期疲软的沈阳、长春等地，这次税改的实施效果可能会很不一样。
税收对房价的影响是“双刃剑”：一方面在于增加购房成本，以此来为市场“降温”。“满二”“满五”这些免征的要求就是为了避免频繁倒手交易，打击投机、保障自住。另一方面，税收的实际效果也可能被“转嫁”，即由买卖双方的较量来决定具体承担者。比如“20%个人所得税”的征收，在特大城市几乎全部由购房者、而非实际获益方承担，这便适得其反、加重了自住购房者的负担。
因此，改革成败与否的最终标尺在于购房者的负担有没有实际减轻，是不是利于住有所居。在这里，去库存与去杠杆是统一起来的。只有适当的税收负担调节，让买卖双方力量基本平衡，买房者根据预期来判断出手与否，卖房者的获益也要部分上缴为公共福利，这样的房地产市场才能健康、良性运转，既消化过剩库存，又不催生恐慌式信贷杠杆。
“税收法定”，是这场改革的关键所在。凡属重大改革，必须于法有据。目前，由于种种现实原因，仍然有个别税种及其调节没有完全实现法治化。“营改增”在各地不断试点、完善之后，一个总的方向是纳入法治调节的仪轨。经过试错的经验与教训，通过相对固定的模式以及相对成熟的操作路径稳定下来，房地产市场对于税收的预期才会走向理性，税收手段对于住有所居的调控与保障也才能真正显现。