异议登记成立要件分析丨专题

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异议登记的成立要件，包括申请异议登记的要件，还包括异议登记是否能够成立的要件。学界对异议登记成立要件仍存在一些争议，比如利害关系人是否包括登记权利人、登记机关必要时能否主动进行异议登记、登记机关审查形式等。本文基于学界已有观点，结合《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》、《土地登记办法》，梳理异议登记成立要件。

1异议登记成立要件总体分析

1. 异议登记的成立要件

异议登记的一般成立要件，即异议登记构成要件，是指不动产登记机构办理异议登记的条件，包括登记权利人同意异议登记时异议登记的要件、利害关系人申请异议登记的要件以及登记机构依职权进行异议登记的要件。异议登记的成立要件，包括申请异议登记的要件，还包括异议登记是否能够成立的要件。

有学者认为，“真正权利人申请异议登记时，异议登记的构成要件包括：第一，异议登记申请人的主体适格；第二，异议登记申请人应当提供异议具备合理性的初步证据；第三，异议登记不得损害善意第三人的信赖利益；第四，异议登记应当取得不动产登记机关的批准。”[1]也有学者认为，异议登记的生效要件主要包括：“第一，登记错误，这是首要前提，因为异议登记对于真实登记无法律意义；第二，异议登记的对象具有正当性；第三，办理登记。”[2]此外，还有学者认为，异议登记应以不能办理更正登记为前提。[3]

2. 其他要件辨析

（1）异议登记是否以不能办理更正登记为前提

《物权法》第19条第2款对异议登记进行了规定，即“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”对此，有学者认为，异议登记以不能办理更正登记为前提，理由在于，利害关系人申请异议登记的目的就是为了进行更正登记，因而若能直接办理更正登记，就不必申请异议登记，以有利于节约登记资源。[4]

有学者表示反对，认为《物权法》第19条第2款前段“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”，“从文义上观察，的确容易得出更正登记是异议登记的前置程序的结论，但此解释存在诸多弊端，应将其理解为列举异议登记启动的一种情况。”[5]相应的理由有：首先，从制度本身逻辑关系来看，异议登记与更正登记并不存在逻辑上固定的先后顺序。“全面总结利害关系人的申请与更正登记、异议登记关系，应有如下类型：一、利害关系人直接申请异议登记，无需要更正登记；二、利害关系人申请更正登记，无需异议登记；三、利害关系人直接申请异议登记，异议成立，需要办理更正登记；四、利害关系人申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，异议登记成立，办理更正登记。”[6]其次，从程序设定来看，我国《物权法》第19条并非将更正登记作为异议登记的前置程序，只是为了该条前后款的逻辑衔接，将不能够申请更正登记作为异议登记的启动情形之一。“如果将更正登记作为异议登记的前置程序，会出现登记机构在受理异议登记时，势必要求利害关系人提交登记权利人不同意更正的证明材料情形。”[7]最后，实务中是先办理异议登记还是更正登记，应由申请人根据自身利益的考量和意思自治进行决定。我国异议登记发生机制较好地体现了民法意思自治的原则，即当事人可以自由决定是否利用异议登记制度这个权利保障机制，并且还具有一定的独立性。[8]

本文赞同异议登记不以不能办理更正登记为前提，因此，不将其作为成立要件之一进行具体分析。

（2）“异议登记不得损害善意第三人的信赖利益”不属于成立要件

异议登记主要功能在于保护真实权利人的利益，同时警示第三人不动产可能存在风险，以较少的成本来减少产权纠纷。[9]可见，“异议登记不得损害善意第三人的信赖利益”属于异议登记的本身属性或应有制度价值，因此不属于异议登记成立要件。本文也不将其作为异议登记成立要件之一来具体分析。

（3）“异议登记的对象具有正当性”不作为成立要件

“异议登记的对象具有正当性”，有两层含义：“一是异议登记的抗辩对象能够引发登记公信力；二是异议登记的保护对象与异议登记的作成有密切关系，即异议登记的效力仅仅及于提出异议并意欲通过异议登记获得保护的人。”[10]第一层含义意味着异议登记的对象是存在权利事项记载错误，并可能引发善意第三人善意取得的不动产登记。这层含义在成立要件上体现为不动产登记簿可能存在权属事项记载错误。第二层含义从效力角度来阐释，认为异议登记仅对提出异议，并意欲通过异议登记获得保护的人发生效力。对此，有学者认为，“异议登记仅为真实权利人的利益而击破异议登记所指向的登记簿记载事项的公信力，即只有在为真实权利人的利益而被登记时，异议登记才发生效力。”[11]这层含义在成立要件上就体现为提出异议登记的主体适格。

“异议登记的对象具有正当性”虽可归属于异议登记的成立要件，在成立要件上可分为“异议对象为可能存在权属事项记载错误的不动产登记簿”和“提出异议登记主体适格”两个方面。但是本文考虑到这两个方面都较为复杂，因此不将“异议登记的对象具有正当性”作为独立的成立要件进行分析。

3. 本文分析的要件

以不能办理更正登记为前提、不得损害善意第三人的信赖利益都不属于异议登记的成立要件；“异议登记的对象具有正当性”虽可归属于异议登记的成立要件，但可分为“异议对象为可能存在权属事项记载错误的不动产登记簿”和“提出异议登记主体适格”两个方面来分析。因此，本文仅尝试分析异议登记构成要件四个方面：第一，不动产登记簿可能存在权利事项记载错误；第二，提出异议登记的主体适格；第三，异议登记申请人提供初步证据证明异议具备合理性；第四，异议登记取得不动产登记机构的批准，并办理登记。

2不动产登记簿可能存在权利事项登记错误

不动产登记簿可能存在权利事项记载错误是异议登记成立的前提条件。有学者认为，“异议登记的客体是登记簿上确实存在或可能存在的权利事项错误。”[12]这似乎有点偏颇，除非将其理解为异议登记客体是登记簿上至少是可能存在权属事项记载错误。正如有学者认为，从异议登记申请角度来看，“异议登记适用前提是登记权利可能有错误，而非确定有错误，即异议登记申请人认为登记错误，至于登记是否确实错误，在所不问。”[13]《房屋登记办法》第76条规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”《物权法》第19条与《房屋登记办法》第76条表明，利害关系人认为登记簿登记错误即可，无需确实存在错误。

1. 不动产登记簿记载错误原因

不动产登记簿出现错误主要原因有：“第一，申请人或者登记工作人员的过错导致登记错误或遗漏登记。第二，不动产物权变动的法律行为欠缺引起的错误登记。第三，非基于法律行为的物权变动引起的错误登记，例如继承、先占等，若该取得情况与不动产登记簿之前的记载不符，即为错误登记。”[14]

2. 异议登记对象因素及存在的问题

异议登记的对象是不动产登记簿上现时权属事项的记载错误，并非任何时候、任何事项的不动产登记簿记载错误。作为异议登记对象的不动产登记错误必须具备两个因素，即权属事项登记错误和现时登记错误。[15]权属事项登记错误，或权利事项登记错误，是指不动产登记簿上关于不动产物权归属和内容记载错误，表现为不动产权利未记载或者因错误记载而受到限制。有学者认为，“只有不动产登记簿存在权利事项错误，即不动产登记簿上不动产物权归属和内容记载错误时，才可能发生第三人因信赖该登记不存在错误而善意取得不动产物权的问题，才需要异议登记击破这些具有公信力的登记簿记载，才可能会成为异议登记的对象。”[16]不动产的面积、形状等自然状况登记错误，不会发生第三人因信赖该登记不存在错误而善意取得不动产物权的问题，因而不能成为异议登记的对象。现时登记错误是指办成异议登记之前，不动产登记簿上权属事项登记错误状态一直存在。不动产登记簿上权属事项登记错误是异议登记的基础，若进行异议登记时，权属事项登记错误消除，则异议登记丧失存在的基础，无进行异议登记必要。

异议登记对象存在的问题是，以下登记类型能否成为异议登记的对象：

（1） 异议登记

任何人不能对异议登记申请异议登记。对异议登记申请异议登记，是指以已经成立的异议登记为对象提出的异议登记。理论和实践上是绝对不允许任何人以已经成立的异议登记为对象提出异议登记的，理由在于：首先，异议登记本身属于限制不动产处分情形。其申请人不能据此处分房屋权利，也不存在善意取得的可能性，故而没有必要再通过异议登记来击破登记的公信力。[17]其次，对于不动产登记机构办理异议登记有疑义的，应当向不动产登记机构申请行政复议或向法院提起行政诉讼，而不是采取申请异议登记的方法。再次，在我国登记簿上，异议登记记载在其他状况部分，而非权利状况部分，异议登记本身不属于不动产登记权属事项记载错误。[18]

（2） 预告登记

有学者认为，可以对预告登记申请异议登记，其理由在于，首先，预告登记使预告登记权利人获得了一种与物权人相同甚至更高的法律地位，因而在我国可以作为善意取得的客体；其次，即使否认预告登记可以善意取得，并不意味着针对预告登记的任何错误记载都不能申请异议登记。[19]最后，异议登记只是办理终局登记之前的一个前置程序，未推定为终局登记前，若真正权利人已经提出异议登记，预告登记就不再具备继续推定为终局登记的条件。[20]实务界有观点认为，不仅不能对预告登记申请异议登记，而且异议登记与预告登记可以并立。预告登记的权利人通过预告登记，实际上获得了一种优先权，从而能够有效避免异议登记失效后登记簿记载的权利人将房屋另行处分的可能性，因此异议登记不应当影响预告登记的效力。[21]

（3） 查封登记

学界有观点认为，不能对查封登记进行异议登记，理由在于，查封登记限制了登记权利人处分不动产的行为，因此不存在他人善意取得的可能性，没有必要通过异议登记来击破登记簿的公信力。[22]实务界有观点认为，异议登记可与查封登记并存，异议登记原则上不影响查封登记，但是存在例外。“如果当被查封的不动产面临被处分时（例如司法拍卖），即法院在发现其执行的不动产权属有争议（登记簿上存在异议事项）时，也应该主动中止执行，否则将使异议登记丧失存在的价值。”[23]

3提出异议登记的主题适格

德国法上规定的异议登记发生情形有：“第一，登记权利人同意；第二，假处分（类似诉讼法上的财产保全程序）；第三，依职权之异议；第四，国家机关之嘱托；第五，真是权利人提出异议登记申请。”[24]可见，德国的异议登记发生机制上具有多样性和灵活性。在我国，有学者认为，异议登记，“可以是真正权利人提出申请办理，可以是根据司法机关的嘱托办理（嘱托异议登记），也可以是登记机关依职权直接进行。”[25]这与德国法上的规定有所不同。

提出异议登记的适格主体，有学者认为，可为以下几种：“第一，应当被登记却没有登记的真正物权人；第二，因登记的权利义务内容不适当地扩大而受有损害的物权人；第三，因登记的权利义务内容不适当地限缩而受有损害的物权人；第四，因物权变动的原因（债权行为）无效或可撤销而丧失物权的真正物权人；第五，物权变动违反法律规定，依法享有撤销权的债权人；第六，依照法律的规定可以提出异议登记的其他人。”[26]

从《不动产登记暂行条例》第14条来看，不动产异议登记可以是双方共同申请，即登记权利人同意申请异议登记时，也可以是单方申请，且单方申请为多数情形。登记权利人同意申请异议登记既可以是利害关系人单方申请，也可以是利害关系人与登记权利人共同申请。因而，单方申请异议登记的应该有两种：利害关系人申请异议登记和不动产登记机构依职权进行异议登记。其中利害关系人单方申请，包括登记权利人同意申请异议登记时的利害关系人单方申请情形。

利害关系人及其证明

（1）利害关系人

关于利害关系人范围的界定，学界存在着争议。第一个争议：利害关系人是否包括登记权利人。一种观点认为，异议登记的申请人应当限于登记权利人以外的利害关系人。异议登记的目的在于保护真实权利人的利益，登记权利人的利益可采取更正登记方式进行保护。从权利救济的途径分析，“申请异议登记的利害关系人应是对登记的不动产享有物权请求权的人，即那些对登记的不动产可以主张权利的人，实践中包括：第一，未登记的共有人，如夫妻一方、具有同居关系的一方、其他继承人受遗赠人等；第二，不动产实际出资购买人；第三，不动产物权变动合同不成立、被撤销或被确认无效的原不动产权利人。”[27]另一种观点认为，登记权利人在权利内容记载错误且无法进行更正的情况下，也可以申请异议登记。“利害关系人既包括了对权利归属和内容提出异议的登记权利人之外的利害关系人，也应当包括认为登记簿记载的权利内容较之于真实权利内容不足的登记簿记载的权利人。”[28]如果登记权利人的申请未被登记机构接受，登记簿记载的权利人就有必要通过异议登记来保护自己的权利。[29]因此，应当将《物权法》第19条2款中的“利害关系人”进行扩充解释为：利害关系人包括一切认为自己权利遭受了损害或限制的人，包括登记名义人。[30]虽然利害关系人原则上不包括登记权利人，但也存在例外，即登记权利人无法通过更正登记来及时地维护其真实权利，应当允许其通过申请异议登记来维护其权益。

第二个争议：利害关系人是否包括“物权变动违反法律规定，依法享有撤销权的债权人”。有学者认为，利害关系人应包括物权变动违反法律规定，依法享有撤销权的债权人。[31]但也有学者认为，一般情况下将债权人列入异议登记申请人的主体范围并不妥当，债权人可以通过财产保全等手段保全债务人用于清偿债务的责任财产，而不是采用异议登记的方式；并且将债权人纳人异议登记的主体范围，会混淆异议登记与财产保全两种不同制度。[32]

债权人不应纳入利害关系人范围，首先，即使债权人能够就该撤销的不动产或不动产权利直接受偿，也应该通过诉讼中财产保全程序救济，不应通过物权的异议登记程序来救济。异议登记与更正登记最大的差异在于只是对真实权利人权利进行临时性的救济，并不能够最终解决债权的实现问题。而诉讼程序中的财产保全更有利于对债权人债权的实现提供保障。其次，债权人对于债务人的不动产或不动产权利并不直接享有物权，而申请异议登记的利害关系人应属于所异议不动产的物权人。

（2）利害关系人的证明

《不动产登记暂行条例》第16条第1款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”由此可见，利害关系人申请异议登记必须提交“与他人（即登记权利人）利害关系的说明材料”或者对登记的不动产权利有利害关系的证明材料，来证明自己为利害关系人。关于利害关系人的证明文件，有学者认为，“实践中，登记机构一般是通过要求申请人提交登记簿记载错误的证明文件，来确定申请人是否属于利害关系人，但是这种证明材料不同于更正登记中证明登记确有错误的证据。”[33]

利害关系人的证明材料，首先应当是“对登记的不动产权利有利害关系的证明材料”以及“与他人（即登记权利人）利害关系的说明材料”，比如不动产买卖合同、遗嘱等。在这些材料无法提供情况下，才可以用“不动产登记簿记载的事项错误的证明材料”中能够证明申请人为利害关系人的材料来证明。对登记的不动产权利有利害关系的证明材料”以及“与他人（即登记权利人）利害关系的说明材料”相对于“不动产登记簿记载的事项错误的证明材料”，在证明对象上更具有直接性。

2. 登记机关是否可主动提请异议登记

不动产登记机构有证据证明不动产登记簿记载的权利事项存在错误，可依法办理异议登记，并书面通知登记簿记载的权利人。[34]我国的不动产登记为行政登记，依据行政机关的非主动性，相应的学界认为登记机构进行不动产登记应遵循“依申请原则”。按照该原则，不动产登记机构，除法律、行政法规另有规定外，应当依照当事人的申请进行不动产登记。因此，不动产登记机构依职权进行不动产登记似乎不合理。

理论界和实务界支持不动产登记机构能够依职权进行异议登记，理由主要有：首先，从充分保护真实权利人的角度出发，“当登记机关发现登记有明显错误时（不管是因为登记机关的疏忽还是因为登记名义人伪造文件的原因进行虚假登记等所致），其若不能采取一定措施及时纠正，将会造成第三人善意取得不动产。”[35]其次，“登记机关发现登记中存在错误时，可以依职权进行更正登记，并且在作出更正登记决定前，为避免登记名义人将不动产转让给第三人，可以先依职权进行异议登记并通知登记名义人和真实权利人。”[36]“登记机关最终决定更正一般要经过较严格的程序，如细致的调查核实和向负责人或上级机关汇报、核准等，这就使得发现错误和作出更正决定之间有一个时间差，异议登记仍存在发挥作用的空间。”[37] 最后，在特殊情形下，不动产登记机构可以依职权进行异议登记，这有利于改变登记机关因登记错误而担责的被动性。“由于登记机关依职权进行的更正登记程序同样比较繁琐，为防止在办理更正登记期间第三人的善意取得，同时为免除登记机关承担国家赔偿责任，完全可以赋予登记机关依职权提请异议登记的权利。”[38]

不动产登记机构进行依职权进行异议登记主要有两种情况：第一，不动产登记机构能够依职权进行更正登记，需要异议登记来防止第三人善意取得该不动产或不动产权利情形。第二，该不动产或不动产权利处于调查或者诉讼状态，需要异议登记来防止第三人善意取得该不动产或不动产权利时。实务界有观点认为具体包括以下情形：“首先，权利人、利害关系人直接申请撤销产权登记，登记机构需要对利害关系人反映的情况和提供的证据材料进行调查，而且时间较长时；其次，权利人、利害关系人申请复议或提起（行政）诉讼，要求复议机关、人民法院撤销登记机构的权属登记行为，案件了结前；最后，当事人对于已登记的房屋权属产生纠纷，民事案件正在人民法院审理中，而当事人未向人民法院申请财产保全或当事人申请财产保全，而人民法院不同意采取财产保全措施的，在民事案件了结前。”[39]

为防止不动产登机构滥用依职权进行异议登记，因而要严格限制不动产登记机构依职权进行异议登记，具体表现在：首先，目的上必须是为了防止更正登记时或接下来进行更正登记时，第三人善意取得该不动产或不动产权利。其次，异议登记无存在必要时，如行政复议被驳回，行政诉讼、民事诉讼败诉，应立即撤销该异议登记。最后，不动产登记机构因异议登记错误给权利人造成损害的，不动产登记机构应当承担赔偿责任。[40]

4异议登记申请人提供初步证据证明异议登记具备合理性

异议登记申请人提供的初步证据证明是指，该证据能够使登记机构有理由相信登记簿存在权属事项记载错误，但是登记机构无法准确判断，异议登记申请人所提交的证据是否最终能够证明登记内容真的出现错误。[41]异议登记所异议的对象是不动产或不动产权利的权属事项记载的真实性。因此，异议登记申请人提供的证据是，能够初步证明不动产登记簿存在权属事项记载错误的证明材料，而非一般的不动产登记簿记载错误的证明材料。

异议登记申请人提供的证据证明异议登记具备合理性，是指异议登记申请人只需提交证据初步证明登记簿可能存在权属事项记载错误，即通过该证据在一定程度上可以用来支持申请人对登记簿正确性的质疑是合乎情理的。[42]

有学者将登记簿存在权利事项记载错误证明材料归纳为：“第一，不动产物权原始取得的基础，即法律直接规定、法院判决、事实行为等；第二，不动产物权的原登记记载以及相关辅助证据；第三，载明当事人作出的处分或者保留不动产物权的真实意思表示材料。”[43]这是对初步证明登记簿存在权属事项记载错误的证据，进行内容上的类型划分。初步证明登记簿存在权属事项记载错误的证据，还包括能够证明登记簿可能存在权属事项记载错误的材料，比如法院立案通知书、仲裁机构的有关法律文件以及地方政府的有关文书等。在形式上，该证据表现形式似乎是多样的，可以是书面材料，也可以是影像材料。

此外，异议登记申请人提供的资料应当具有真实性，且原则上要求提供原件，例外情况下可以提交复印件，但应当与原件一致。《不动产登记暂行条例》第16条第1款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”《房屋登记办法》第11条的第二、三款规定：“申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”对此，有学者认为，“异议登记申请人只对登记材料的真实性负责，法律不应当要求登记资料的合法性和有效性由登记申请人负责，应当要求完全由登记机关来负责。”[44]

对于登记权利人同意申请时，利害关系人单方申请异议登记，还应提交登记权利人同意办理异议登记的证明材料。并且该材料应受到严格限制，必须是原件，有登记权利人在意思自由真实情形下的签字或盖章。对于登记机构依职权办理异议登记，同样需要提供能够充分证明不动产权属事项记载错误的证据，且应将这些证据向不动产的登记权利人和利害关系人公开。如果登记权利人或利害关系人有异议，登记机构则应进行充分的说理论证。

5异议登记取得不动产登记机构的批准，并办理登记

不动产登记机构对于异议登记申请人提交的材料是进行实质审查？还是形式审查？实质审查，是指登记机关必须就申请人所提供的材料的真实性负担实质调查和验收；形式审查，是指登记机关仅就当事人所提交的书面材料进行审查，如果材料本身没有瑕疵，不问材料实质上是否存在虚假问题，就可以依据材料所显示的内容进行登记。[45]有学者认为不动产登记机构应进行实质审查，理由在于：“不动产登记机构对异议登记申请材料进行实质审查，既是登记准确性的保障，也是登记机关承担赔偿责任的原因。”[46]

也有学者认为，不动产登记机构在进行办理异议登记时，应当采取形式审查。[47]理由在于：“第一，从责任承担的角度来考虑，登记机关负担形式审查的义务只需承担过错责任，有过错承担责任，无过错则不承担责任，就不会加重登记机关的责任；第二，从现实操作性方面来考虑，不动产物权的变动非常频繁，如果登记机关要对每一个申请进行实质审查，工作人员就要到不动产所在地进行勘察测量，数以万计的不动产要有众多工作人员去考察，要在法律规定的期间内登记，又要承担严格责任，导致工作人员的工作负荷会很大；第三，从成本和收益相一致的经济学角度来考虑，如果采取实质性审查，只会阻碍交易的快速发展，增大成本。”[48]

总结起来，首先，实质审查成本高，效率低；形式审查效率较高，符合异议登记的高效便捷性。其次，《不动产登记暂行条例》第16条第1款规定申请人应当对申请材料的真实性负责，表明至少在异议登记时，不动产登记机构实行形式审查。因此，不动产登记机构对于异议登记材料应实行形式审查，而非实质审查。

2. 不动产登记机构批准异议登记的情形

“由于登记机关无法判定异议人所提供的材料的真伪，异议申请人必须在获得登记簿上权利人的同意或者法院的裁定许可的前提下才能够获准异议登记。”[49]有学者认为，“异议登记在以下情况可以获得登记机关的批准：第一，登记名义人同意进行异议登记；第二，登记申请人虽未取得登记名义人的同意，但申请人出具了异议登记具有合理性的初步证明并提供了可靠的担保。”[50]异议登记申请担保并不是必经程序，因为要求异议登记申请人提供担保很可能成为对真实权利人救济的阻碍。[51]因此，不动产登记机构在以下情况可以批准：第一，登记权利人同意进行异议登记；第二，异议登记申请人提供初步证据证明异议具备合理性，经审查符合要求的。

3. 办理异议登记及其期限限制

（1）办理异议登记并出具异议登记证明

《不动产登记暂行条例》第21条规定：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”首先，不动产登记机构批准异议登记后，应当将异议事项记载于不动产登记簿，此时，异议登记才算成立。其次，登记机构应当向申请人出具异议登记证明。

此外，《不动产登记暂行条例》第4条第2款规定：“不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。”异议登记作为一种临时性、应急性的保护措施，因而要求不动产登记机构在进行异议登记审查时的高效，以及确保利害关系人在申请异议登记时的便捷性。特别是在第三人与登记权利人办理不动产移转登记过程中，利害关系人申请的便捷性与登记机构审查的高效性直接影响到利害关系人的权益是否能够及时有效地得到保护。

（2）办理异议登记的期限限制

异议登记的高效便捷性表现在不动产登记机构办理异议登记的时间限制上，要求登记机构尽快办理好异议登记。《土地登记办法》第19条：“国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。”《房屋登记办法》第23条第1款第4项：“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（四）异议登记，1个工作日。”《房屋登记办法》第23条第2款后句：“因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。”

《土地登记办法》第19条规定一般情形的20日，特殊情形下的30日，并没有单独规定办理异议登记的时间。《房屋登记办法》关于异议登记规定为一个工作日，例外的不超过两日。《不动产登记暂行条例》第20条规定办理登记一般期限为30个工作日，也没有单独规定办理异议登记的时间。显然，在异议登记办理期限上，这三种法律文件规定的期限差异过大。一般来说，30日作为异议登记的办理时间，就异议登记高效便捷性质及作用而言，显得不妥。不动产登记机构在制定具体的工作办法或实施细则中，应当对异议登记的办理时间进行适当缩短规定。

6结语

以不能办理更正登记为前提、不得损害善意第三人的信赖利益，都不属于异议登记的成立要件；“异议登记的对象具有正当性”虽可归属于异议登记的成立要件，但可分为“异议对象为可能存在权属事项记载错误的不动产登记簿”和“提出异议登记主体适格”两个方面来分析。因此，异议登记成立要件的具体分析包括：第一，不动产登记簿可能存在权属事项记载错误，且需满足权属事项登记错误和现时登记错误两个因素。异议登记不可成为异议登记对象。在特定条件下可以对预告登记、查封登记进行异议登记。第二，提出异议登记的主体适格。作为异议登记申请主体的利害关系人包括登记权利人。登记机构在相关规章规定的严格条件下可以成为异议登记申请的主体。第三，异议登记申请人提供初步证据证明异议具备合理性。无论登记权利人同意与否，异议登记申请人都应提供相应的证明材料。第四，异议登记取得不动产登记机构的批准，并办理登记。有相应的真实的证明材料，不动产登记机构在以下情况可以批准：首先，登记权利人同意进行异议登记；其次，异议登记申请人提供初步证据证明异议具备合理性，经审查符合要求的。在异议登记办理期限上，《土地登记办法》、《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例》规定的期限差异过大。就异议登记的高效便捷性质及作用而言，在制定具体的工作办法或实施细则中，应当对异议登记的办理时间进行适当缩短规定。