法制日报:小区公共绿地遭抢占乱象如何根治

公共绿地变“菜地”业主维权费周折

小区公共绿地遭抢占乱象如何根治

（ 2015-12-18 ） 稿件来源： 法制日报视点

调查动机

不知从何时起,种菜似乎成为一些城市居民在周末的“第二职业”。起初,种菜地点多为在城市远郊农村租赁的土地,如今,“菜地”离家更近,就在住宅小区里。不过,在住宅小区里种菜不见得是什么好事,因为一些“菜地”挤占的是小区公共绿地,这种行为侵害了小区其他业主的合法权益。这种侵害他人合法权益的现象缘何越来越普遍?《法制日报》记者对此进行了调查。

□　本报记者　　　赵丽

□　本报实习生　王坤

连续4天的蓝天,让整个北京城都舒心起来。

然而,生活在北京市丰台区的杨菲却如鲠在喉。这4天,她一直“高度戒备”。

“半个月前,西边单元一楼住户将自己的院子外扩,我们向物业举报,这才恢复原状。现在,他们开始挖坑准备冬储大白菜。东边单元一楼住户前两天搬来了一些栅栏,看着是准备效仿院子外扩。”为了“捍卫”小区的公共绿地,杨菲联合周围几户居民组成“流动岗哨”,随时观察楼下情况,“一旦有异动,我们就向物业举报”。

不过,向物业举报到底有多大作用,杨菲心里没有底,这正是让她如鲠在喉的原因。“小区里已经有‘钉子户’了,占用将近30平方米的小区公共绿地已经两三年,又有谁能拔掉呢?”杨菲无奈地说。

记者走访发现,不少住宅小区都曾经或正在遭遇公共绿地被侵占,有的小区业主成功为自己守住了家门口的绿色,有些小区业主因物业放任不管而苦恼。

小区业主圈占公共绿地现象为何频发,公共绿地又该如何保护,正成为业主与城市管理者无法回避的问题。

“种菜”与“偷菜”

2015年的夏天,在杨菲居住的小区,因为绿地,曾上演过两个月的“拉锯战”。

“因为绿化面积大,我们小区的房价在方圆几公里之内是最贵的。”杨菲告诉记者,不过,从今年入春以来,一些业主堂而皇之地在小区公共绿地上种菜,种菜地点包括小区入口的中央花坛和小区绿化带。

杨菲向记者提供了一段视频。视频显示,小区里有一块长约20米、宽约4米的绿地,绿地上建有树桩形状的水泥桌,桌旁摆着几个石凳。不过,在这块休闲绿地上,株株树木已被丝瓜藤裹住,丝瓜长势很好,开满了黄色的花。视频里,有人扒开丝瓜藤的叶子,下面长的是芭蕉、石榴、桂花等各种花草。一棵芭蕉树的叶子已被丝瓜藤完全盖住,仅露出少量根部。在树木空隙间的地上,还种了一些青菜,“菜地”旁铺了几块红色垫子,一只鸭子趴在上面。视频里,鸭主人正抓起一把青菜放到鸭子嘴边。旁边,还扣着一只鸡笼,两只白鸡在里面晃晃悠悠地走。绿地上到处可见家禽的粪便。

小区公共绿地变成私人“菜园”,一些业主不高兴了,觉得种菜有损“小区品质”,“如果小区公共绿地成了菜地,我敢说我们小区的房价要跌。”杨菲的邻居唐正江对记者说。

就这样,小区业主形成了两个阵营,一方要种菜,另一方反对种菜。反对一方向物业和业委会投诉,要求归还属于大家的公共绿地。

就在商讨如何解决的过程中,一些“等不及”的业主亲自上阵“偷菜”,“拔掉了公共绿地里的蔬菜秧苗”。

今年6月28日,业主“不忘初心”发帖,称“维绿”初见成效。当天20时许,业主“没法参与”也发帖,标题相当雷人——“南四环以前就是农村,不种菜干吗?”帖子指责一些业主“说穿了就是虚荣心在作怪,种上菜怕亲戚朋友见了说这里是南四环,楼盘档次低”。

业主“没法参与”最后说,拔菜的行为实在令人气愤,奉劝拔菜者“要正视自己的现状,不要感觉太好”。

两个帖子在小区里引发轩然大波。“种菜”问题被摆到桌面以后,在业委会和物业的多方劝说下,一部分种菜的业主自己清理了“菜园”,也有一些业主依然我行我素,该浇水的浇水,该除草的除草。

侵占绿地为何频发

记者在走访中发现,杨菲正在遭遇的麻烦事,早已在北京市大兴区某小区出现。

在位于大兴新宫附近的小区,记者看到,小区公共绿地成了一些业主囤积白菜的私人“菜窖”,部分业主在小区公共绿地上随便挖个坑,几百斤白菜随吃随取。

物业人员发现这种现象是在半个多月以前。据了解,利用这种方法储存大白菜的业主多是一些居住在一楼、二楼的中老年人。

除了公共绿地被侵占,种菜肥料的味道也让一些业主难以忍受。家住丰台区马家堡西路一小区的施先生住在底楼,常常在家里闻到一股恶臭。经一番调查,施先生发现,恶臭的来源是邻居给“菜地”的黄瓜等蔬菜施肥。

唐正江向记者抱怨,邻居自从占用小区公共绿地种菜后,不仅浇水,还要施肥。今年夏天,不光蚊蝇乱飞,空气里还常常弥漫着一股浓浓的异味,熏得大家连窗都不敢开。

“公共绿地是每个小区的一项基础建设,现在,小区公共绿地被侵占现象时有发生。小区公共绿地属于小区居民共同所有,任何人都无权私自划为己有。如果规划部门将绿地规划为公共绿地,开发商也无权在出售房屋时承诺住户可以自行开发小区公共绿地。业主侵占小区公共绿地并在上面私搭乱建,侵害了其他业主的合法权益。”北京律师吴萍说。

对此,复旦大学社会学系教授胡守钧也认为,只有合理分享小区里的公共资源,才能实现整个社区的和谐共生,“毁绿种菜的行为,损害的是小区业主的整体利益,不可取”。

既然是侵犯他人合法权益的行为,为何屡禁不止?

“首先是一些业主法律意识淡薄,没有意识到这种行为的违法性,而是想当然地认为自家门前或窗外绿地理应归自己所有。另外,这其中可能还涉及房地产商擅自处分的问题,个别房地产开发商为推销一楼房屋,在规划设计时采用低矮栅栏预先将门前、窗前的公共绿地划归一楼居民。”吴萍分析说,个别物业公司出于不愿得罪业主的原因考虑,不认真履行职责,对侵占小区公共绿地的违法行为不及时制止,而业主委员会发展不完善、业主共有权管理意识薄弱也助长了此类违法行为。

物业之外维权途径

杨菲和邻居们的“流动岗哨”还在坚持,除此之外,稍懂法律的杨菲还被大家赋予了一项重任——寻找物业之外的执法部门。

由于不愿意接受采访,杨菲所在小区的物业经理给记者发来这样一条短信:居民在小区绿地内种菜的情况已经存在多年,无奈没有执法权,种菜的又多为老人,所以只能劝阻。我们报过警,也找过城管,但是城管说这是社区的范围,不归他们管。我们甚至曾经建议业主打“12345”市长热线反映情况。

“如果协商不成,小区居民可以向城市规划部门投诉,相关监察部门应及时受理、登记,并应在7个工作日内完成调查取证工作。认定属实的,将予以警告处分,并下达整改通知书,逾期不改的将强制执行,并处以规定数额的罚款。”吴萍说,小区业主也可以个人或联合其他业主通过业主委员会向法院起诉。物业公司是提供物业服务的商业主体,因此不能起诉。法院审理后,如果认定“圈地”属于侵权行为,会通过判决解决纠纷。

“如经过整改后,涉事业主又重新侵占小区公共绿地,法院可依法从重处罚。给其他业主造成损失的,应当依法承担民事责任。”吴萍补充说。

查阅相关资料,记者注意到,近年来,已有相关判例。

浙江宁海的陈女士发现,自家房屋西边的草坪被邻居王先生圈进大半,成了对方的“私家庭院”,于是一纸诉状将邻居王先生和开发商一起告上了法庭,要求他们按规划恢复公共绿地原状,同时向法院提供了小区规划平面图。

法院经审理后认为,小区内的公共绿地属于业主共有,业主不得随意改变共有部分的设施和结构,不得侵占共有部分。王先生在公共绿地上砌围墙,未经全体业主共同决定,其行为实际上侵害了其他业主对公共绿地的管理、使用权。小区公共绿地由全体业主共同享有,那么侵占小区公共绿地的行为就等于侵害了小区全体业主的合法权益,任何业主都有权起诉。陈女士要求恢复绿地原状,于法有据,予以支持,同时驳回了她对开发商的起诉。

“只有知道权利,才能维权。”在研究了上述维权案例后,杨菲发现自己和周围业主手上可谓“一穷二白”,“规划图,还有绿地平面图我们都没有,但是据我了解,小区应在显著位置公示绿地平面图”。

杨菲说,《北京市绿化条例》规定,居住区、居住小区附属绿化工程竣工后,建设单位应当制作绿地平面图标牌,在居住区、居住小区的显著位置进行永久公示。“但目前这样做的小区很少”。

为此,记者走访了北京市丰台区以及朝阳区的二十多个小区,仅发现4个小区在显著位置设置了绿地平面图公示牌。对此,不少小区业主认为,尽管小区公共绿地归所有业主共享,但决定权还是在开发商手中。

吴萍告诉记者:“现实中,即便业主入住了,但在没有成立业委会前,决定小区公共绿地的权力也不在业主手上,因为这时的物业公司是开发商指定的,必然服务于开发商的利益。要想对小区公共绿地进行有效维护,应尽快选出业委会,只有业委会负起责任,才能切实维护好公共绿地权益。”