宁夏回族自治区物业管理条例

宁夏回族自治区物业管理条例

2011-01-06 12:19:34| 分类： 阅

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第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规规定，结合本自治区实

际，制定本条例。

第二条本条例适用于本自治区行政区域内的物业服务及其监督管理活动。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的

活动。

第三条自治区住房和城乡建设行政主管部门负责本自治区行政区域内物业管

理活动的监督管理工作。各市、县房地产行政主管部门负责本市、县行政区域内物业管

理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府有关部门按照职责分工，协助做好物业管理活动的监督管理

工作。

街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管

理纠纷，做好物业管理有关工作。

第四条物业管理坚持以人为本，实行业主大会和业主委员会自治管理，专业服务

与社区管理相结合的原则。

鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高服务和管理水平。

第二章业主、业主大会及业主委员会

第五条业主是指房屋的所有权人。 业主在物业管理活动中依法享有下

列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业服务管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业

主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票

权；

（五）选举业主委员会委员，并享有

被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务管理企业履行物

业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督

权；

（九）监督住宅专项维修资金的管理

和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第六条业主在物业服务管理活动

中，履行下列义务：

（一）遵守业主公约、业主大会议事

规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环

境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳住宅专

项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第七条物业管理区域符合下列条件之一的，建设单位或者前期物业服务企业应当在30日内书面报告市、县房地产管理部门和街道办事处、乡镇人民政府，申请召开首次业主大会，并公告告知全体业主：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以

上；

（二）首套房屋出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积30％以上。

第八条街道办事处、乡镇人民政府自收到书面报告之日起30日内，在市、县房地产管理部门的指导下，组织成立业主大会

筹备组。

街道办事处、乡镇人民政府未在规定时间内组织成立业主大会筹备组的，应当向申报单位做出情况说明，根据实际情况与申报单位商定成立业主大会筹备组的具体时

间。

第九条业主大会筹备组由5——9人单数组成，其中街道办事处或乡镇人民政府选派1名工作人员，建设单位代表1名，其余为业主推选的业主代表，从筹备组成员中

推举一人担任筹备组组长。

业主大会筹备组成员名单应当在筹备组成立之日起5日内在物业管理区域公

告。

第十条建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供物业管理区域业主名单、房屋及其附属设施和相关场地的基本情况等文件资料，并为召开首次业主大会提供人力、场地等支持。 首次业主大会的费用由物业建设单

位或原产权单位承担。

第十一条业主大会筹备组履行下列

职责：

（一）确定召开首次业主大会会议的

时间、地点和内容；

（二）拟定管理规约草案、业主大会议事规则草案和业主委员会工作规则草案；

（三）确认业主身份，制作业主名册，确定业主在首次业主大会会议上的投票权

数；

（四）拟定业主委员会选举办法，提出首届业主委员会委员候选人名单；

（五）做好首次业主大会会议的其他

准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将前款内容在物业管理区域内公示。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，业主大会筹备组予以复核并

告知异议人复核结果。

第十二条业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并自业主委员会选举产生之日起10日内移交业主名册等相关资

料，终止筹备组工作。

第十三条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该物业管理区域内

全体业主组成。

物业管理区域内人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职

责。

下列事项由业主大会决定：

（一）制定、修改管理规约和业主大

会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会成员；

（三）监督业主委员会工作，听取和通过业主委员会工作报告，改变或撤销业主

委员会不适当的决定；

（四）选聘、解聘物业服务企业；

（五）管理、使用和筹集专项维修资

金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设

施；

（七）物业管理区域其他物业管理事

项。

业主大会决定前款（五）、（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人

数过半数的业主同意。

业主委员会应当在业主大会作出决定之日起3日内，将决定事项在物业管理区域内公告，并以书面形式告知全体业主及物

业服务管理企业。

第十四条业主大会会议对业主投票权的计算有约定的，从其约定；未做约定的，按照业主户数计算，一户为一票，建设单位未出售的专有部分计算为一票。业主身份的确认，以不动产登记簿或其他能够证明

其权属的合法有效文件为依据。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面形式征求意见的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送交的，应当在物业

管理区域内公告。

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表应当书面征求所代表的业主意见，并将经业主本人签字的

书面意见在业主大会上如实反映。

第十五条除首次业主大会由业主委员会筹备组召集外，业主大会由业主委员会

召集，每年至少召开一次。

召开业主大会，应当于会议召开前15日前通知全体业主，并邀请辖区居民委员

会参加。

有下列情形之一的，业主委员会应当

召开业主大会临时会议：

（一）有20%以上业主提议的；

（二）发生突发事件需要处理的；

（三）业主大会议事规则或管理规约

规定的其他情形。

业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，街道办事处、乡镇人民政府负责组

织召开业主大会。

第十六条首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法进行表决，并选举产生业主委员会成员，同时对选聘、续聘物业服务管理企

业、物业服务内容和服务标准以及涉及业主共同管理权益的其他重大事项做出决定。 管理规约应当对业主合理使用专有部分的权利和义务，物业共有部分的使用、维修、养护、管理、收益办法，业主分担物业管理区域内的各类费用的方式，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会成员资格和人数以及任期

等事项作出约定。

管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。 首次业主大会表决通过的管理规约和业主大会议事规则，应当自通过之日起15日内，由业主委员会报市、县房地产管理部

门备案。

第十七条业主委员会是业主大会的执行机构，依据法律、法规和业主大会授权

开展工作，履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定；

（二）召集业主大会会议，报告物业

服务合同的实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）审核需要业主分摊的费用，监

督业主按时交纳物业服务费；

（五）监督管理业主共有收益；

（六）监督和协助物业服务企业履行

物业服务合同；

（七）监督管理规约、物业管理制度

的遵守和执行；

（八）调解物业使用纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。 第十八条业主委员会由业主大会选举产生，一般为5——15人单数。业主委员会委员应当由自觉履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主

担任。

业主委员会委员候选人可以由业主推荐或自荐产生。业主委员会任期由业主大会议事规则确定，成员可以连选连任，在任期内业主资格终止的，其成员资格自行终止，业主委员会应当根据业主大会议事规则

及时增补委员。

业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开第一次会议，在业主委员会委员中

推选主任、副主任。

第十九条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向市、县房地产管理部门和街道办事处或者乡镇人民

政府备案：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会的会议记录和会议决

定；

（三）业主委员会组成人员名单及其

基本情况。

房地产管理部门应当在收到上述材料后5日内对符合条件的业主委员会出具备

案证明、刻制印章证明。业主委员会应当将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域内公告，依法刻制、使用、管理印章和开立账户。备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告原备

案单位，并告知物业服务企业。 第二十条业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议，并在会议召开3日前，在物业管理区域内公告会议议

程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议由主任或主任委托副主任组织召开，可以邀请社区居民委员会

派人参加会议。

业主委员会会议应当有2/3以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同

意并签字。

业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起30日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理

区域内公示。

业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第二十一条业主委员会任期届满前60日，应当召开业主大会会议进行换届改选。 业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。业主委员会委员资格届中终止的，应当在终止之日起5日内向本届业主委员会移交由其保管的文件资料及财

物。

第二十二条业主委员会组成人员不

得有下列行为：

（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；

（二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作；

（三）接受可能妨碍公正履行职务的

其他利益。

第二十三条业主委员会组成人员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其

业主委员会组成人员资格终止：

（一）不履行职责或无故3次缺席业

主委员会会议的；

（二）不履行业主义务的，不遵守管理规约，情节严重拒不改正的；

（三）违反本条例第二十条规定的；

（四）向业主大会或业主委员会提出

辞呈的；

（五）因其他原因不适合担任业主委

员会组成人员的。

第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，所作出的决定，对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。业主大会、业主委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业管理区域物业管理无

关的决定。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地市、县房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通

告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定损害业主合法权益的，受损害的业主可以请求

人民法院予以撤销。

第二十五条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、居民委员会共同做好物业管理区域内的社会治安、环境卫生等工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，

接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知居民委员会，并认真听

取居民委员会的建议。

第二十六条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹

集、管理、使用方式和业主委员会工作人员

津贴或薪酬标准由业主大会决定。 业主大会和业主委员会的经费使用情况应当定期以书面形式公告，业主可以查

询。

第二十七条物业使用人是指业主以

外的实际使用物业的人。

物业使用人在物业管理活动中的权利义务，由业主与物业使用人约定，但不得

违反法律法规及管理规约。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，由相关业主承担连带责任。 第二十八条业主利用住宅小区内道路、空地等公共部位停车，以及利用共用部位、共用设施设备、物业管理用房进行其它活动或经营的，应当在征得有关业主、业主大会和物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续，所得收益主要用于补充专项维修

资金或按照业主大会决定使用。

第三章前期物业管理

第二十九条前期物业管理是指业主大会成立前，建设单位委托物业服务企业进

行物业管理的活动。

新建物业出售前，建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同，并在15日内将前期物业管理合同报送市、县房地产管理部门备案。 前期物业服务合同至业主大会授权的业主委员会与物业服务企业签订新的物

业服务合同生效之日起终止。

第三十条建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务

企业。

住宅物业的建设单位，应当采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模在2万平方米以下的，经市、县房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的

物业服务企业。

通过招投标方式选聘物业服务企业的，建设单位应当按照以下规定时限完成物

业管理招投标工作：

(一)新建现售商品房项目应当在现售

前30日完成；

(二)预售商品房项目应当在取得《商

品房预售许可证》之前完成；

(三)非出售的新建物业项目应当在交

付使用前90日完成。

第三十一条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的

责任等事项依法作出约定。

临时管理规约应作为物业买卖合同的附件并报市、县房产行政管理部门备案。 建设单位制定的临时管理规约，不得

侵害物业买受人的合法权益。

第三十二条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约、前期物业服务合同内

容向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，涉及物业买受人

共同利益的约定应当一致。

第三十三条新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件，方可交付使用：

（一）生活用水纳入公共供水管网，

并供水到户；

（二）用电纳入供电网络，不得使用

临时施工用电；

（三）雨水、污水排放纳入雨水、污

水排放系统；

（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃

气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置；

（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规

划设计要求配置到位；

（六）住宅区道路与城市道路或者公

路直接相连；

（七）按照规划要求完成住宅区的车库（位）、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施；

（八）分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功

能的要求；

（九）法律、法规、规章规定的其他

条件。

建设单位在新建住宅交付使用前，应当申请有关部门及单位按照前款规定，对住宅区进行综合验收，并向市、县建设行政主

管部门办理备案手续。

第三十四条建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、配套设施坐落位置、面积等有关资料。市、县房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房、配套设施等同时

进行登记。

第三十五条建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅

使用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助办理住宅物业交付使用有关事宜。 第三十六条建设单位应当向物业服务企

业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程

竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单；

（三）设施设备的安装、使用和维护

保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用

说明文件；

（五）业主名册；

（六）物业管理必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 建设单位应当自业主委员会选举产生之日起10日内，将物业管理区域的土地使用证、物业管理用房产权证移交业主委员

会。

第三十七条新建住宅小区内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：

（一）物业建筑面积5万平方米以下的，按不低于物业建筑总面积的4‰提供，

但最低不得少于120平方米；

（二）物业建筑面积超过5万平方米的，除按照5万平方米的4‰提供外，超过

部分按2‰的标准提供；

（三）位于地面以上1——2层，具备基本装修和水、暖、电功能，可直接投入

使用。

业主委员会办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于30平方米。 物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业

服务用房转让或者改作他用。

第三十八条县级以上人民政府城乡规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前条规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应当在商品房预售

时予以公布。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当在办理所有权初始登记时，在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。业主有权查询。

第三十九条建设单位在交付物业前，应当对物业服务用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水电气计量器具。

第四十条住宅物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：

(一)物业管理用房、门卫房、值班房、非机动车车库（棚）、监控室等共用设施设备机房，以及其他为物业管理区域服务的公

共用房；

(二)共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间以及屋面、外墙的附属空间；

(三)物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地，非经营性的共用

文体设施；

(四)建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的配套设

施设备和相关场地；

（五）其他依法归全体业主所有的设

施设备。

第四十一条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用

权，建设单位不得擅自处分。

建设单位应在物业买卖合同中对配套设施设备的所有权或使用权进行约定，未约定的配套设施设备的所有权或使用权归

全体业主所有。

第四十二条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备以及有关文件档案资料进行查验，查验费用由物业服务企业与建设单位或业主委员会在物业服务合同中约定。查验中发现问题的，交接各方应当以书面形式予以确认。 查验中发现的问题，属于建设单位、物业服务企业责任的，建设单位、物业服务企业应当承担相应责任；属于部分或者全体业主责任的，业主应当按照所拥有的物业建

筑面积份额共同承担相应责任。

第四章物业服务管理

第四十三条一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。 从事物业服务的企业，应当依法取得物业服务企业资质证书，并在资质等级许可

的范围内从事物业服务活动。

物业服务企业应当具有相应的专业技术人员，专业技术人员应当按照国家和自治区有关规定，取得职业资格证书。 外省（区、市）物业服务企业进入宁夏承接物业服务，应当具有二级以上物业企业资质并到项目所在地房地产管理部门备案；本区物业服务企业在区内跨行政区域从事物业服务的，应当具有三级以上物业企业资质并到项目所在地房地产管理部门备案。未进行备案的，不得承接物业服务项目。 第四十四条物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管

理区域。

旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见

后，确定物业管理区域。

对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确

定。

第四十五条新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖

合同中明示。

已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地

产行政主管部门备案。

街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的区、县人民政府房地产行政

主管部门备案。

第四十六条业主大会可以决定采用招标或者协议的方式，选聘具有相应资质的

物业服务企业。

业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会组织招标，并代表业主与中标的物业服务企业签订物业

服务合同。

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将2家（含2家）以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投

票表决。

第四十七条物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起15日内，将物业服务合同报市、县房地产行政主管部门备

案。

物业服务合同应当包括下列内容：

（一）物业的基本情况；

（二）委托方和受托方的权利义务；

（三）物业管理服务事项和服务标准

要求；

（四）物业管理服务费的标准和收取

办法；

（五）物业的养护和维修要求；

（六）合同的期限、变更和解除；

（七）合同终止时物业资料、财物的

移交方式；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）专项维修资金的管理使用；

（十）物业管理服务用房； （十一）双方当事人约定的其他事

项。

第四十八条物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。主要包

括：

（一）物业共用部位、共用设施设备

的运行、维修、养护和管理；

（二）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水管

道的疏通；

（三）公共绿化的养护和管理；

（四）公共秩序维护、安全防范等事

项的协助管理服务；

（五）车辆停放管理服务，保障道路

畅通；

（六）物业档案、资料管理；

（七）装饰装修管理服务；

（八）物业服务合同约定的其他事

项。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十九条物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位

或者个人。

第五十条物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相符的原则，分别实行政府

指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费实行政府指导价；其他物业的物业服务

收费，实行市场调节价。

实行政府指导价的，由市、县价格行政主管部门会同房地产管理部门根据物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。具体收费标准由业主或者业主委员会与物业服务企业根据基准价和浮动

幅度在物业服务合同中约定。

物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务

的，其收费标准双方另行约定。 物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收

费标准等事项。

第五十一条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业

服务费用。

包干制，是指由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损由物业服务企业享有或承担的计费方式。 酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或

承担的计费方式。

第五十二条物业服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月计费，按月交纳，业主或者物业使用人与物业服务企业另

有约定的，从其约定。

物业已竣工尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担；已交付的物业，物业服务费由业主承担。建设单位

与业主另有约定的除外。

建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位

承担。

第五十三条供水、供电、供气、供热等专业经营单位，应当按照下列规定向物业管理区域内的最终用户收取有关费用：

（一）业主自用的按分户的计量器具

显示的量值向业主收取；

（二）部分业主共同使用的，由相关

业主分摊；

（三）全体业主共同使用的，由全体

业主分摊；

（四）物业服务企业使用的，由物业

服务企业承担。

物业服务企业应当每季公布物业管理区域业主共用部分的水、电总用量，业主的水、电总用量，物业服务企业的水、电用量，公摊的水、电用量和费用的计算方式。 第五十四条供水、供电、供热等专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，应当向物业服务企业支付手续费。物业服务企业不得向业主加收手续费等额外费

用。

供水、供电、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停

止提供服务。

供水、供电、供热等专业经营单位违反前款规定，给业主、物业服务企业造成损

失的，应当承担赔偿责任。

第五十五条物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的安全防范工作，制定应急预案对突发事件的预防和应对作出规定。发生突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 第五十六条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定选聘或者续聘物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会和辖区街道办事处。 业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满5日前与物业服

务企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，应当在合同终止之日前书面告知原物业服务企业。原物业服务企业应当在物业合同终止之日起15日内退出物业管理区域。 第五十七条物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交

接工作：

（一）业主共有的结余资金；

（二）第三十五条规定的资料；

（三）物业服务用房；

（四）维修、保养物业形成的技术资

料；

（五）物业管理期间配置的属于业主

共有的固定设施设备；

（六）其他应当移交的资料和财物。 物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁

物业资料和财物。

第五十八条业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活

动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解，也可以依法

提起民事诉讼或者申请仲裁。

业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向市、县房地产管理部门及其他有关部门投诉举报，有关部门

应当及时调查核实，并依法处理。

第五章物业的使用和维护

第五十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改

变用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。 因物业维修或者公共利益确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定时间

内恢复原状。

利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进

行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 第六十条物业使用中不得有下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗；

（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

（三）擅自将住宅改变为经营性用

房；

（四）存放易燃、易爆、剧毒和放射

性物品；

（五）利用物业从事危害公共利益和

侵害他人合法权益的活动；

（六）侵占绿地，毁坏花草树木；

（七）乱倒垃圾、乱堆杂物；

（八）乱设摊点、乱停车辆；

（九）违反规定饲养动物；

（十）排放有毒、有害物质，发出超

过规定标准的噪声；

（十一）在建筑物、构筑物上乱张贴、

乱涂写、乱刻画、乱悬挂；

（十二）法律、法规以及管理规约禁

止的其他行为。

发生上述行为时，业主有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处

理。

第六十一条物业共用部位、共用设施设备维修养护时，相关业主或者使用人应当予以配合；相关业主或者使用人不予配合造成其他业主和物业服务企业损失的，应当承

担赔偿责任。

因维修养护物业共用部位、共用设施设备，造成相关业主的自用部位、自用设施设备损坏或者其他损失的，责任人应当承担

赔偿责任。

第六十二条业主装饰装修房屋或者安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等，应当在装饰装修（安装）前15日向物业服务企业办理登记手续。按照规定需要报请有关部门批准的，业主应当依法办理

批准手续。

业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业根据管理规约或者临时管理规约的规定，有权禁止装饰装修施工人员进入

物业管理区域。

第六十三条物业服务企业应当在业主办理登记、批准手续之日起5日内，与业主签订装饰装修（安装）服务协议，明确装饰装修内容、施工时间、废弃物处置方法、装修保证金收取和退还等内容，并对装饰装

修（安装）施工进行监督。

业主违反装饰装修（安装）服务协议或者临时管理规约、管理规约的，物业服务企业应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害的，物业服务企业应当报告有关行政主管部门依法处理；造成相邻业主损失或者

对公共利益造成损害的，业主应当承担赔偿

责任。

第六十四条物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本

区域业主的需要。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个

月。

建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车

位、车库。

第六十五条建设单位应当按照国家和自治区规定的保修期限和保修范围，承担

物业的保修责任。

第六章专项维修资金的使用和管理 第六十六条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单

位，应当交存专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。 物业共用部位、共用设施设备保修期满后需要使用专项维修资金时，住宅物业、非住宅物业或者公有住房尚未售出，或者建设单位、公有住房售房单位保留自用、经营的，建设单位、公有住房售房单位应当按照该物业的建筑面积，分摊物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用。 第六十七条下列费用不得从专项维

修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维

修、更新和改造费用；

（二）依法应当由专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复

费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用

设施设备的维修和养护费用。

第六十八条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每

平方米造价的5％至8％。

市、县房地产管理部门，应当根据本地区情况合理确定交存标准，定期公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数

额，并适时调整。

第六十九条已售公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2％。 公有住房售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取专项维修资

金。

第七十条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金足

额存入专项维修资金专户。

业主在办理房屋入住手续时，应当提供交存专项维修资金的凭证；未提供凭证的，建设单位不得将房屋交付使用。 已售公有住房的业主应当在办理房屋权属登记前，将首期专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户，或者交由售房单位存入公有住房专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的专项维修资金存入公有住房专

项维修资金专户。

业主交存的专项维修资金属于业主所有；从公有住房售房款中提取的专项维修

资金属于公有住房售房单位所有。 第七十一条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的专项维修资金，由市、县房地产管理部门代管；已售公有住房专项维修资金，由市、县财政部门或者房

地产管理部门负责管理。

市、县房地产管理部门应当委托所在地的商业银行作为专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资

金专户。

开立专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋门户号设分户账；未划分物业管理区域的，以幢为单位设

账，按房屋门户号设分户账。

第七十二条业主大会成立后，专项维修资金代管部门或者管理部门应当按照国家规定将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会开立

的专项维修资金账户，并将有关账目等移交

业主委员会。

专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立专

项维修资金管理制度。

市、县房地产管理部门对业主大会开立的专项维修资金账户以及资金使用进行

监督。

第七十三条业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存30％的，应当及时续

交。

续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，按照市、县房地产管理部门会同同级财政部门制定的续交管理办法执行。 第七十四条房屋所有权转让时，结余的专项维修资金不予退还，一并转让给新业

主。

房屋灭失的，按照下列规定返还结余

的专项维修资金：

（一）业主交存的返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的部分返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。 第七十五条本条例实施前，商品住宅业主、非住宅业主已经交存的专项维修资金，该物业管理区域业主大会尚未成立的，应当自本条例实施之日起30内交由市、县房地产管理部门代管；已售公有住房专项维修资金，该物业管理区域业主大会尚未成立的，应当自本条例实施之日起30内交由市、县财政部门或者房地产管理部门负责管理。 该物业管理区域业主大会已经成立的，专项维修资金先由代管部门或者管理部门接收后按照本条例第六十九条的规定执

行。

第七章法律责任

第七十六条违反本条例规定，街道办事处、乡镇人民政府自收到书面告知30日内，未组织成立首次业主大会筹备组的，由市、县人民政府责令限期改正，逾期未改正

的，对负有责任的主管人员和其他直接责任

人员给予行政处分。

第七十七条违反本条例规定，业主委员会组成人员资格终止后，逾期不交回有关资料、印章的，由街道办事处或者乡镇人民政府责令交回；造成损失的，依法承担赔偿

责任。

第七十八条违反本条例规定，新建住宅的附属设施设备不符合规定条件交付使用的，由县级以上房地产管理部门责令停止交付使用；拒不停止的，处以交付使用住宅

销售额1‰以上3‰以下的罚款。 第七十九条违反本条例规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上房地产管理部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，处于5万元以上10万元以下的罚

款。

第八十条违反本条例规定有下列情形之一的，由县级以上房地产管理部门给予警

告，责令限期改正；逾期未改正的，处以5000

元以上1万元以下的罚款：

（一）建设单位未按时将临时管理规约和前期物业服务合同报送备案的；

（二）建设单位未将备案后的临时管

理规约在销售场所公示的；

（三）物业服务企业未按时将物业服

务合同报送备案的。

第八十一条违反本条例规定，建设单位在交接查验时，对不符合竣工验收资料的物业共用部位、共用设施设备未处理的，由县级以上房地产管理部门责令限期改正，逾期未改正的，处以5万元以上10万元以下

的罚款。

第八十二条违反本条例规定，建设单位未按规定配置物业管理用房的，由县级以上房地产管理部门责令改正，给予警告，并

处10万元以上30万元以下罚款。 第八十三条违反本条例规定，物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的，由县