衡阳市物业服务收费管理实施细则

衡阳市物业服务收费管理实施细则

衡价服字[2005]127号

为规范我市物业服务收费行为，保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》和《湖南省服务价格管理条例》、《湖南省物业服务收费管理实施办法》，结合我市实际，制定本实施细则。

一、 物业服务收费管理

（一） 城市住宅小区业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬

金制等形式确定物业服务费。采取包干制的住宅（含住宅装修、小区机动车停放）物业服务收费实行政府指导价管理。采用酬金制的，以及别墅小区、办公写字楼、工业、商业等非住宅（含特殊约定）物业服务收费实行市场调节价管理。

（二） 实行政府指导价格管理的，按照属地管理原则，城区由市

价格主管部门会同房产管理部门制定，各县（市）、南岳由当地价格主管部门会同房产管理部门制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布。

（三） 实行市场调节价管理的，由业主与物业管理企业在物业服

务合同中约定收费项目、收费标准和收费方式。

（四） 根据《湖南省服务价格管理条例》，物业服务收费必须办

理《服务价格登记证》，并实行收费年检制度，自觉接受物价部门的监督检查。

二、 物业服务收费制定

（一） 实行政府指导价，即采用包干制的住宅物业服务收费的制

定，总的依据是：依据《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》，即本实施细则附件一规定，实行按不同等级确定不同的收费标准和浮动幅度等（详见本实施细则附件二）。具体确定应遵循以下原则：

1、 采用包干制形式的物业服务收费，主要包括物业服务成本和

法定税费及物业管理企业利润三大部分。具体由下列项目构成：

① 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

② 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯（中央空调）的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行费用；

③ 用于物业管理办公费用和固定资产折旧费用；

④ 物业管理区域环境卫生清洁费用；

⑤ 物业管理区域绿化养护费用；

⑥ 物业管理区域秩序维护费用；

⑦ 公用水电费用；

⑧ 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

⑨ 开展必要的社区文体活动的费用；

⑩ 经物业服务合同约定或业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

2、 凡住宅小区物业服务收费，物业管理企业首先应当与住宅小区

业主委员会或全体业主，按照《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》和本实施细则附件二之规定以及所委托的物业服务内容、服务质量和服务范围，协商确定本住宅小区物业管理服务等级和收费标准报批方案。

3、 在取得业主大会同意的情况下，还可根据物业管理企业服务

的优劣，物业服务费允许在相应等级基准价的基础上，上浮不超过20%，下浮不限，并在物业服务合同中约定。

（二） 采用酬金制的，以及别墅小区、办公写字楼、工业、商业等

非住宅物业服务收费，由业主与物业管理企业双方协商约定收费项目和标准，并签订《物业管理合同》和《业主公约》。

（三） 新建的住宅小区，开发建设单位在预售商品房时，应与中

标的物业管理企业签订整个开发项目的《前期物业管理合同》，此合同自签订之日起，至物业管理企业与业主大会或业主委员会签订的《物业管理合同》生效为止。开发建设单位在销售房屋与物业买受人签订《商品房买卖合同》的同时，应签订《业主临时公约》和符合本规定的书面的物业买受人《前期物业服务合同》。整个开发项目《前期物业管理合同》与物业买受人《物业管理合同》按市场价格管理原则，约定物业服务项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。

（四） 装修、停车等物业附属项目服务收费，按本实施细则附件

二、附件三的规定办理，具体收费的运作明确如下：

1、 装修管理服务费。业主应当与物业管理企业签订住宅室内装

饰装修管理服务协议，缴纳装修管理费（见附件二）。

2、 装修垃圾清运费。业主在装修期间产生的装修垃圾，在规

定期限内可自行清运的，不收垃圾清运费；委托物业管理企业清运的，清运费由业主和物业管理企业根据本实施细则附件二规定：“最高不超过每平方米建筑面积2元”的标准协商确定。

3、 装修出入证收费。物业管理企业对装修工人实行出入证管

理或登记查询管理的小区，可对装修工人出入实行持证限期管理，并收取证件工本费。

4、 装修押金。根据住宅室内装饰装修管理服务协议一次性向

业主或装修装饰企业收取。装修押金用于补偿装修期间损坏的共同部位（公共走廊、墙面）修复和承担违约责任。装饰装修工程完成后，经物业管理企业验收认可，无损坏或违约情况的，押金应及时全额退回装饰装修企业。

5、 小区机动车停放费。根据本实施细则附件三之规定，由物

业管理企业与业主大会按照上浮不超过20%，下浮不限的原则协商确定，并在物业管理服务合同中约定。

6、 特约服务收费。由业主根据服务内容、服务水准等与物业

管理企业协商议定。属于责任重大的特约服务收费亦应签订《物业管理服务合同》。

物业管理企业在与业主委员会或全体业主完成商定事项，签订物业管理服务合同后，并按下列程序办理服务收费手续：

1、 物业管理企业向市价格主管部门呈报书面的物业服务收费申请

报告（不含实行市场调节价管理范围的物业服务收费）。

2、 申报收费和办理《服务价格登记证》时，应提供以下资料：

①《物业管理企业资质证》复印件；

②《企业工商登记证》复印件；

③《企业税务登记证》复印件；

④《物业管理合同》或《衡阳市前期物业服务协议》；

⑤《住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表》；

⑥《住宅小区车辆停放服务费申报登记表》；

⑦其它相关资料。

的收费标准，在十五个有效工作日内下达收费正式批文，并办理《服务价格登记证》。

4、 物业管理企业依照价格主管部门的批文，在物业管理区域内醒目

位置悬挂《××小区物业服务收费公示牌》（规范式样见附件

六），将物业服务收费项目和标准进行公示，自觉接受业主的监督。

四、 物业收费违规处罚规定

物业管理企业有下列行为之一者，由价格行政部门会同房产行政部门依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《湖南省服务价格管理条例》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚：

1、 擅自提高收费标准的；

2、 擅自设立收费项目乱收费的；

3、 不具备物业管理服务资质实施收费的；

4、 应办理而未办理《湖南省服务价格登记证》实施收费的；

5、 不按规定实行明码标价或收费公示的；

6、 提供服务质价不符的，只收费不服务或多收费少服务的；

7、 违反本实施细则规定，截留和挪用装修押金的；

8、 法律、法规明令禁止的其他不正当价格行为。

五、 其它

1、 本实施细则适用于本市行政区域内实施物业管理的服务收费。

2、 本实施细则自2005年7月1日起施行。此前有关规定与本实施

细则相抵触的，一律以本实施细则为准。

3、 本实施细则由市物价局、市房产管理局负责解释。

附件：一、湖南省物业管理服务收费服务等级标准

二、 衡阳市城区住宅小区公共性物业服务收费及其他有关收费指

导价格标准

三、 车辆停放服务收费指导价格

四、 住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表

五、 住宅小区车辆停放服务费申报登记表

六、 ××小区物业服务收费公示牌