土地招拍挂
土地“招拍挂”之争 孰是孰非? 朱雪梅 10国土一班 10063127
鉴于土地市场的混乱,今后获取土地须一律通过“招拍挂”。现在业界争论的焦点实质是“招拍挂”和“房价涨跌”的关系。有关这个争论,有两种截然不同的观点:一种观点认为,“招拍挂”必将导致地价上涨,从而促使房价上扬;而另一种观点则认为,房价并不会因“招拍挂”而上扬,“招拍挂”导致地价上涨,挤压的无非是开发商的超额利润。值得注意的是,这种争论到现在也还没有争出个结果来,而这个问题的焦点和核心其实是——地价高到底会不会导致房价高。
对于开发商而言,他们大体倾向于“招拍挂”必将促使房价上扬这种观点。虽然,他们中的悲观者因“招拍挂”将导致土地价格上扬而担忧,乐观者亦因“招拍挂”导致地价的上扬而欢欣,但无论是持乐观还是悲观态度,他们的焦点都集中在土地“招拍挂”制度分析上,他们分析了这个新政策后,得出的结论大都是惊人的一致:“招拍挂”——必定导致地价上扬。可以说,他们是毫无例外地认为:房价是由土地成本、建安成本、各种税费及开发商利润构成的,在建安成本、各种税费及开发商利润相对稳定不变的前提下,房价很大程度上是由地价决定的。而“招拍挂”方式的供地终将导致地价的上涨,从而导致房价上扬。这种观点,也得到了拍卖界的普遍认同。
然而,一些房地产行政主管部门的官员和一些研究房地产市场的学者、专家,他们对“招拍挂”的看法就大为不同了。他们认为,地价涨并不会引发房价涨;因此,“招拍挂”不会促使房价上扬,“招拍挂”挤压的无非是开发商的超额利润。因为他们认为:地价(成本)并不是房价(产品)的决定因素,房价(产品)不由地价(成本价格)决定,市场供求才是决定价格的主要原因,市场是决定价格的唯一主体,房价是由市场供求关系决定的,当供不应求时价格上升,供过于求价格下降,与成本关系甚微。
上述两种观点的问题在于,对于同一个问题,总不至于有两种完全相反的结论同时成立的道理吧。那到底是谁对谁错,或者说是孰是孰非呢? 我们只要仔细分析一下上面开发商的说法,就不难知道,开发商所言的决定房价的依据,其实是成本决定价格论。而在实际操作中,他们对房地产价格的确定,也是大多运用成本法来计算的。按照成本法的定义:成本法是以得到现在不动产所耗费的各项费用之和作为主要依据,再加上一定的利润和应缴纳的税费来确定其价格的一种方法。而我们知道,经济学者和会计人员观点之间的主要差别为:“会计人员一般喜爱用物品的实际过去成本来衡量物品的价值;经济学者喜爱用物品的市场价值,或者替代成本来衡量价值。市场价值衡量物品在其最高与最好的使用时的价值。”由此可知,成本法的理论依据严格意义上来讲是会计学而非经济学;开发商在本质意义上是根据会计学理论在作房价的确定。而业内人士大都知道,开发商通过“招拍挂”这种方式去竞价而得某块土地时,他在最终确定他为取得这块土地而愿意付出的最大价钱时,他通常是应用剩余法去作测算的。而剩余法从严禁意义上来说,无非是成本法的一个变形。虽然,它同剩余法也有所不同,那就是,它需要对未来的房价作个预测,但这并不影响它从本质上来讲依然属于成本法。
而细察一下那些房地产官员和研究者的说法,我们就可知道,他们所依据的是市场供求决定论,其理论依据自然是属于经济学理论了。
说到这儿,我们也就恍然大悟了——为什么开发商与一些房地产官员和研究者争论了那么长的时间,还是谁都说服不了谁呢?原因就在于他们所依据的理论原本就不同。当然,对于同一现象和同一问题,按照不同的理论去作分析和评判,这应该是件很不错的事情,因为只有这样,在学术上,才会造就“百花齐放,百家争鸣”的良好局面。然而,问题的关键在于,开发商按照会计学理论,得出的是地价高必然导致房价高,“招拍挂”必将促使房价上扬的结论;而一些房地产官员和研究者依据经济学理论,得出的竟然是地价高不会导致房价高,“招拍挂”不会促使房价上扬这样完全相反的结论。面对这样两种截然不同的结论,人们不禁要问,会计学理论和经济学理论难道真的会到了这种截然对立、水火不容的境地了?
显而易见,事实当然不会如此。那剩下的可能,就只有一种,那一定是有一方在分析推理的过程中,出了差错。那,出差错的又会是谁呢?
一些房地产官员和研究者认为,市场是决定价格的唯一主体,房价是由市场供求关系决定的,当供不应求时价格上升,供过于求价格下降。这自然没错,因为按照西方主流经济学均衡价格理论,竞争的价格和数量取决于供给和需求。然而,当他们认为,地价(成本)并不是房价(产品)的决定因素,房价(产品)不由地价(成本价格)决定,房价与成本关系甚微时,他们就错了。 在本质意义上,市场并非是决定价格的唯一主体,很多因素都影响价格,价格也取决于其他的因素,如政府发行货币的数量以及是否有通货膨胀的存在;只不过,在自由竟争的市场,这些因素都通过供给和需求而发生作用。政府可以通过影响供给或需求,或者同时影响两者来影响价格,我的《房价缘何一路而飙升?》(详见2004年3月2日 人民网房产频道)和《房价是否只应由市场做主?》(详见2004年3月11 日 人民网房产频道)所说的也就是这方面的事情。而且,价格与成本关系也并非甚微;因为供给最终取决于成本,所以,价格也同样取决于成本;只不过,成本对价格的决定不能跳过供给发生作用,它不是直接的,而是需要通过对供给曲线的影响而起最终的决定。