[案例分析]限购政策下的房屋买卖合同纠纷案

案件分析：本案一方不符合购房政策而签定购房合同，法院认定其在明知不符购房条件的情况下仍然与被告签订《房产买卖合同》，应当承担导致合同无法履行的根本违约责任。因此承担违约责任，损失了定金。因此，买方应该引以为戒。

原告张某。

被告尹某(以下简称为被告一)。

被告叶某(以下简称为被告二)。

原告张某诉被告尹某、叶某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员独任审理，于2011年9月9日公开开庭进行了审理。被告叶某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称，2011年1月27日，原告与两被告经中介方(中某地产)居间签订了关于宝安区龙华街道某花园15栋4单元某号物业的房产买卖合同。合同签订后，原告按照合同约定支付了定金五万元整，先行代为支付必要费用人民币陆仟元整。两被告欺骗原告房产证在签合同前已办出，只是抵押在银行，所以才没有复印件。而实际上由于二被告没有缴纳完购置税费，房产证一直都未办理，导致无法办理资金监管和按揭申请手续。房产证3月10曰左右办出并将复印件给到中介时，由于当时房价上涨过快，两被告紧接着就拒不按照合同约定期限办理完赎楼手续并将房产证原件交付第三方办理过户，也不配合原告办理首期款资金监管和按揭申请手续，反而于2011年4月7日向原告和中介发出恶意的解约通知书，单方要求解除合同，没收原告定金。虽经原告和中介多次催告和要求，两被告仍拒不履行合同义务，使合同目的无法实现。两被告的行为严重违反了诚实守信原则，已经构成根本性违约。为了维护原告合法权益，特诉至法院。请求判令：l、两被告连带双倍返还原告定金即人民币拾万元整并解除原告与两被告签订的房产买卖合同;2、两被告承担本案诉讼费。

被告一答辩称，2011年1月27日我方与原告签订《房屋买卖合同》，据我方了解原告至今没有在深圳购买社保没有纳过税，原告在买卖合同上选择了以按揭贷款的方式支付房款，所以导致无法在银行贷款，这也是原告一直不办理资金监管的原因。原告称我方没有缴纳完购置税问题，2011年1月28日我已跟中介说房产证要在3月10日才可以拿出来，当时三方都同意了。我在得知的当天就马上去缴完税，房产证在3月8日已经办出，并已交给中介公司，所以不存在我方没有付清购置税而导致无法办理房产过户。我方与原告在3月10日左右办理避税，被告当天提出办理资金监管，但原告当时称其暂时没钱所以就没有办理，在3月15日我方有通过中介通知原告付清房款，但原告当时是在3月底才可以付款，当时房价已经在上涨，但我方仍愿意配合原告办理资金监管，经多次催促后，在4月1日打电话给原告，原告称其没有钱，要到4月中旬才有钱，所以我方在4月8日向原告发出解约通知。

被告二未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。

经审理查明，2011年1月27日，原告作为买方，两被告作为卖方，双方签订编号为20330某某的《房产买卖合同》，合同约定卖方将位于深圳市宝安区龙华街道某花园15栋4单元某号房产转让给买方，转让价为人民币1850000元，定金为人民币5万元;涉案房产有抵押，卖方应于签订合同后10日内办理完毕相关赎楼手续并将房产证原件交付第三方办理过户;买方应于2月20日前预付首期购房款(不包含定金)人民币55万元，并到买方贷款银行做资金监管，依据监管合同存入监管账户;如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付转让价20%违约金，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付转让价20%违约金。

2011年1月27日，原告向两被告支付定金人民币5万元，被告向原告出具了《收款收据》。

同日，原告向深圳市中某房地产企业发展有限公司支付佣金人民币6000元，中某公司出具了《收款收据》。

2011年2月22日，深圳市房地产权登记中心向两被告颁发涉案房产的房地产权证，两人各占50%的份额。被告一当庭陈述其于2011年3月8日办出该房地产权证。

2011年3月16日，原告取得深圳市地方税务局的《税务文书资料受理回执》。

2011年4月7日，被告向原告发出《解约通知》，告知因原告未在2011年2月20日前支付首期房款，故被告决定解除双方的《房产买卖合同》，并没收原告的5万元定金。

另查，张某的户籍属于浙江省义乌市。

经本院发函查询，深圳市社会保险基金管理局宝安分局于2011年8月26日出具《关于张某参加社会保险情况的复函》，内容如下：截至2011年8月26日，没有张某在深圳市参加社会保险的缴费记录;深圳市地方税务局于2011年10月24日向本院回复：无张某的纳税记录。

上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《房产买卖合同》、定金收据和佣金收据、房地产权证、《税务文书资料受理回执》、飞机票据、《解约通知》及顺风单据、履约催促函及顺风单据;被告提供的自然人客户贷款计划申请表;深圳市社会保险基金管理局宝安分局出具的《关于张某参加社会保险情况的复函》、深圳市地方税务局的回复等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。

本院认为，原被告于2011年1月27日签订的《房产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。因原告系非深圳市户籍人士，经向有关部门查询，原告在深圳市没有缴纳社保，也没有纳税。根据深圳市人民政府2010年9月30日出台的《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》(深府办{2010}82号)的规定，对能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，而原告没有在深圳市纳税或缴纳社保，但原告在明知不符购房条件的情况下仍然与被告签订《房产买卖合同》，应当承担导致合同无法履行的根本违约责任。因原告违约，被告有权解除合同并选择没收定金，合同已于2011年4月7日解除，原告要求解除合同已无必要;原告要求被告返还双倍定金没有合同及法律依据，本院对于原告的诉讼请求均不予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：

驳回原告张某的全部诉讼请求。

本案受理费人民币1150元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。