我国商业银行个人住房按揭贷款风险成因及防范

本科毕业论文

内容摘要

2008年的一场次贷危机，掀起了全球性的房贷危机。中国的房地产市场也在这次危机中受到了波及，而那时，中国的地产泡沫还没有达到最高峰，随着中国市场经济的快速增长，泡沫也在越滚越大，但是房产是一个刚性需求，个人房贷业务在市场的驱动下已经深受广大买房群体的拥护，不良贷款率因此而逐步攀升，同时也导致了市场贷款风险的逐步增大，

另外，国内的房地产市场由于起步较晚，市场监管机制不健全，相关法律政策不完善，种种因素综合起来，如果不加以解决，必将导致严重的后果。本文结合商业银行的相关政策，以及房贷相关者的个人的自身情况，从已有的现象中总结规律，从而对市场中存在的风险加以防范。当然，最终目的还是让房贷相关者少受房贷之苦，并推动我国的房贷业务健康发展。 关键词：个人住房贷款；商业银行；风险防范

Abstract

A subprime crisis in 08 years, set off a global crisis. China's real estate market is also in the crisis affected, and then, Chinese real estate bubble has not reached its peak with the rapid growth of market economy China, bubble in the snowball,but real estate is a rigid demand for personal loans business, buy a house in the market has been well received by the community driven the rate of bad loans,thus gradually rise, also has caused the market risk of the loan increase gradually.

In addition, the domestic real estate market due to a late start, the market supervision mechanism is not perfect, the relevant laws and policies are not perfect, all kinds of factors, if not addressed, will lead

own to serious consequences.In combination with the relevant policies of commercial banks, and mortgagerelated individual's situation, summarized from

the phenomenon, thus to prevent the risk in the market. Of course, the ultimate aim is to let mortgagerelated mortgage suffered less, and to promote the healthy development of the mortgage business in china.

Keywords:individual housing loans; commercial bank; precaution risk

目 录

一、个人住房贷款风险概述 ............................................................................................ 4

（一）个人住房贷款相关概念 ................................. 4

（二）我国个人住房贷款现状及主要风险 ........................ 6

二、我国个人住房贷款风险的成因 .............................................................................. 8

（一）个人贷款中的逆向选择和道德风险 ........................ 8

（二）房地产泡沫 ........................................... 9

（三）房地产业本身的缺陷 .................................. 11

三、我国的个人住房贷款风险防范措施 ................................................................... 11

（一）建立和完善个人住房信贷保障制度 ....................... 11

（二）建立银行内部风险控制体系 ............................ 12

（三）加强房地产市场监控及预测 ............................ 14

我国商业银行个人住房按揭贷款风险成因及防范

引言

分析个人住房按揭贷款的风险及防范，首先应该了解风险产生的根本原因、风险现状以及未来发展和解决方法。近年来，我国商业银行个人住房按揭贷款业务迅猛发展，80%的购房者是通过按揭贷款来买房的。随着该业务的不断升温，其潜在的风险也不断的增加，因此，价抢购个人住房按揭贷款业务的风险分析和防范是当下我国商业银行信贷业务中的重中之重。

对于商业银行来说，住房按揭贷款的风险主要来源于开发商和购房者，按揭业务也是这三方共同参与的买卖活动。商业银行的信用风险、市场风险、操作风险是现代商业银行面临的主要风险，还有其他非主要风险，所以本文从实际出发，并提出了相应的防范对策。

一、 个人住房贷款风险概述

（一）个人住房贷款相关概念

1. 个人住房贷款基本概念

受中国传统存钱买房的思想的影响，我国的房地产市场起步较晚，因此，有关个人住房贷款的相关研究，在我国开始的也比较晚，但是，随着中国住房市场的日趋规范化，相关的法律政策也越来越完善。例如，中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》中明确了个人住房贷款的定义：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

定义很简单，但是在执行过程中，却会受到方方面面因素的制约。住房贷款申请人必须在申请贷款时为贷款提供方提供相应的抵押和担保。这是为了防止申请人逾期不能交纳或是付清贷款时，贷款人将受到损失。提供担保之后，贷款人可以在申请人违约时将抵押物拍卖或是找担保人承担相应的责任。

2. 个人住房贷款的主要特点

个人住房贷款在我国作为一种比较新兴的贷款类别，与银行其他种类的贷款相比而言有很大不同，其主要特点如下：

⑴ 长期性。这一点大多数人都知道，在现如今的市场行情下，一般一套房产的价格都在几十万上百万，别墅那就更不用提，价值过千万。那么购房者在售中没有余钱的情况下贷款，都要经过十年甚至二十年的还款期限。但由于市场货币价格波动等等因素影响，导致不论是贷款方还是还款方都背负了一定的信用风险和利率风险。

⑵ 零售性。由于国家政策的限制，例如：最近为了限制投机者炒房，同时为了规范市场，对有二套的户主实行了买卖加税，银行向个人提供贷款，就相当于向个人出售商品，贷款金额有大有小，有长期有短期，所以就体现了一定的零售性。

⑶ 区域性。每个地方的经济状况不一样，所以银行的政策也不一样。而且如果想要进行异地贷款，资格审查等等工作将会变得异常艰难，得不偿失。因此在当地贷款方面，很容易出现各地优惠政策不同的情况。

3. 个人住房贷款的流程

个人住房贷款的流程并不复杂，主要分为贷前审查和贷后管理两个方面。主要流程图如下：

图1 个人住房贷款流程

2. 个人住房贷款的主要特点

个人住房贷款在我国作为一种比较新兴的贷款类别，与银行其他种类的贷款相比而言有很大不同，其主要特点如下：

⑴ 长期性。这一点大多数人都知道，在现如今的市场行情下，一般一套房产的价格都在几十万上百万，别墅那就更不用提，价值过千万。那么购房者在售中没有余钱的情况下贷款，都要经过十年甚至二十年的还款期限。但由于市场货币价格波动等等因素影响，导致不论是贷款方还是还款方都背负了一定的信用风险和利率风险。

⑵ 零售性。由于国家政策的限制，例如：最近为了限制投机者炒房，同时为了规范市场，对有二套的户主实行了买卖加税，银行向个人提供贷款，就相当于向个人出售商品，贷款金额有大有小，有长期有短期，所以就体现了一定的零售性。

⑶ 区域性。每个地方的经济状况不一样，所以银行的政策也不一样。而且如果想要进行异地贷款，资格审查等等工作将会变得异常艰难，得不偿失。因此在当地贷款方面，很容易出现各地优惠政策不同的情况。

3. 个人住房贷款的流程

个人住房贷款的流程并不复杂，主要分为贷前审查和贷后管理两个方面。主要流程图如下：

图1 个人住房贷款流程

这几个环节环环相扣，任何一部分出了差错都有可能造成次贷，或是其他重大损失，给银行造成风险。所以，必须慎之又慎。

（二）我国个人住房贷款现状及主要风险

1. 我国个人住房贷款市场现状

我国的住房贷款随着房贷市场的日渐成熟，数额逐年攀升，根据国家统计局的数据显示，2000年时，个人住房贷款余额就达到了3376.82亿元，2005年，达到20509.33亿元，2008年，受到美国次贷危机的影响，个人住房贷款余额比2007年有所减少，但依然高达29800亿元，个人住房贷款占银行消费贷款的80%以上。到了2013年末，个人贷款余额已经突破了9万亿元，同比增长21%，比上年末高8.1个百分点。

另外，有的银行为了能拉拢开发商，为其提供高额的买地贷款和开发贷款，这就大大增加了住房贷款在银行贷款业务中的比例，其丰厚的利润使得银行重视业绩提升的同时忽视了这样导致的银行贷款和资金流动风险，以及对地产行业高速发展的推动作用。

下面提供中国建设银行在2013年12月31号提供的年度报告中的贷款年表。

由上表可以看出，个人住房贷款和信用卡贷款的比例正在逐年的提高，其他各项由于政策的实施等等原因比例在2013年时候有所下降。但个人住房贷款市场在逐年升温确是事实。

2. 个人住房贷款的主要风险

要拿未来的钱做现在的事，那就难免出现了不确定性，例如，考虑到资金的时间价值，考虑到资金的流动性风险等等。其中，主要的风险，可以归纳为以下几点：

⑴ 借款人风险。个人住房贷款的特点决定了其还款周期相对较长，在还款期限内，个人的经济状况存在很大的不确定性。例如，工作的变更，意外的发生，健康问题等等都有可能导致还款人的支付能力出现问题，这就给银行贷款造成了风险。此外，借款人如果买房贷款是投机行为的话，一旦房地产市场出现经济波动，银行将首当其冲遭受风险。

⑵ 宏观经济风险。个人住房贷款的期限一般都为数十年，而经济周期有时会很短，例如：日本上世纪九十年代的房地产泡沫，仅仅持续了十年，可能一个借款人的按揭期限都比这个时期长；经济周期也可以很长，例如：美国上世纪三十年代的大萧条，持续达二三十年。这些价格的急速膨胀又急速下跌，会对房地产市场产生巨大的负面影响，而且还会造成恶性循环。所以，就需要国家的宏观调控政策加以干预，我国从2008年的次贷危机直到现在，经济未见衰退，就是政府及时的干预起到了降温分散风险的作用，不但挽救了银行，也挽救了广大房贷背负者。

⑶ 流动性风险。银行为个人住房贷款需求者提供一定数额的贷款，就必然要占用这一部分的银行款项，而且银行拨付给个人做贷款用途时，已经确定了贷款利率，这笔款项在按揭期内就不能再进行流动。而由于资金的流动能产生利润，不流动就意味着将要损失这部分利润，这也是银行所要面临的风险之一。

⑷ 开发商风险。开发商的房地产贷款一般都是为了投机需求，房地产项目动辄上百亿，企业肯定不能拿这个做流动资金，就求助于银行贷款。而开发商所建工程一旦出现质量，工期，政策，技术等等方面的问题导致不能及时还款，或是由于开发商主观意愿，利用政策的漏洞，或是联合市场上其他企业以不正当手段进行贷款，这些都会给银行造成巨大的风险。

本文则是通过分析国内房地产贷款市场上的各种现象及其特点来研究，找出其成因，争取能从根本上加以规避，分散和解决。

二、 我国个人住房贷款风险的成因 （一）个人贷款中的逆向选择和道德风险

大量的数据研究表明，在贷款市场中，借贷双方的信息不对称是引起风险的最主要的原因，因此，在个人住房贷款市场上，一定要事先预估可能的风险。

1. 个人贷款中的逆向选择

逆向选择的形成主要是由于银行在向个人或是企业发放贷款时，并不完全掌握借款人的经济状况等信息造成的。

而就是由于银行对借款人的经济状况不完全了解，才导致了银行只能根据已掌握的个人信息、社会平均信用情况以及以往的经验来确定是否贷款，贷多少，贷多久。为了防止风险的发生，银行只好提高贷款的利率来确保潜在的损失不会太大，这同时也就增加了借款人的还款负担。最终导致的可能结果是，一些信用记录良好的人因为高额利率而放弃贷款，另外一些信用记录不良的反而留在了交易市场上。留下来的这些人又分为两种，一种是真实的购房者，虽然他们的信用记录较差，但是他们并不愿意过多的考虑以后的还款能力，而是考虑怎样才能将这笔既得的银行住房贷款少还甚至是不还；另外一种就是投机者，他们获取了银行个人或企业的房贷之后，转而变成了各种金融衍生工具拿在市场上进行增值，获取高额利润，一旦投资失败，银行将承担相应的资金风险。

因此，银行的本意是想规避相应的信用投资风险，却适得其反，市场上的信誉不好的借款人利用“劣币驱逐良币”的市场特点来进入市场，反而给银行带来了更大的风险。

2. 个人住房贷款中的道德风险

道德风险的产生一般都是由于市场中的借款者和银行双方都只过分追求自身的利益，却忽略了自己应尽的义务，最终给另一方带来了巨大的损失。

道德风险的产生大致可以分为两方面：

⑴ 内部风险。由于我国信贷方面相应的法律法规还不完善，导致了对银行内部的从业人员监管力度不够，一些人尸位素餐不承担责任，一些人不在其位谋其政还要承担相应责任，这些都会造成内部道德风险。

⑵ 外部风险。这就涉及到借款人的信用等级问题，有的借款人由于企业内部的资

金或风险问题无法解决，或是为了追求更大的利益，因而就通过不良贷款转嫁到银行，到期之后就恶意拖欠或是放弃还款，给银行造成违约风险。

（二）房地产泡沫

这种现象一般有两个特点：一是交易成本低，二是市场供求不平衡。最有代表的两种金融衍生工具是股票和房地产产品。这两种都是集中时间发行的，成本较低的，符合法律规定的理想泡沫载体。

拿房地产市场产品来说，其利润空间巨大，相关政策开放，市场前景广阔，又是购房者的刚性需求，种种因素导致了投机者的目光瞄准了房地产产品之后大量涌入房地产市场，为了追求高额利润。

1. 我国的房地产泡沫分析

房地产泡沫的特点主要有五个：投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高，本文拟将从生产和消费两方面来进行泡沫相关分析。

中央房地产调控转向了以保障房和住房供应体系为主的思路。据上海易居中国的房地产研究院公布的资料显示，在经历了2012年复苏和2013年繁荣之后，预计2014年全国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。2014年上半年将延续2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落。下半年行业整体温度有所降低，成交量和价格将趋弱。

杨红旭表示，受房地产行业整体向好的影响，2013年房地产开发投资同比增幅明显扩大，2014年将略有回落，预计全年同比增幅为18%。这种预测基于三个事实：

⑴经济低位徘徊，固定资产投资增幅稳中略降，房地产开发投资增速也受到制约。 ⑵ 保障房投资对房地产开发投资增幅扩大的贡献降低。2011年全国保障性安居工程建设完成投资1.3万亿元，2012年城镇保障性安居工程完成投资约为1.1万亿元，2013年前11个月完成1.12万亿元。

⑶ 2013年房企土地购置面积大量增加，2014年将催生一定量的新开工量，房地产开发投资将相应增加。

有关报告显示，2014年全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅将基本和2013年持平，预计全年同比增幅达12%左右。业内人员认为，在2014年土地购置面积预测的情况下，2014年房地产开发投资与新开工面积同比增幅已很难赶超2013年的水平。

消费方面：随着房地产市场的大热，带动了房价的节节攀升，而消费者的购房能力的增长速度却远远落后于市场增长速度。衡量市场是否存在房地产泡沫的指标为：

房价收入比=（住宅平均销售价格×每套住宅平均面积）/家庭年度可支配收入

根据易居中国2013年9月发布的行业报告来看，各个城市的房价收入比是不一样的,结果如下图2

所示：

数据来源：易居中国

图2 2002-2012年全国商品住宅房价收入比情况

按照国际标准，一般的房价收入比在3-6倍为正常水平，而我国的统计资料显示，我国的房价收入比已经高达7-8倍。由此可见，我国市场上的房地产泡沫确实存在。

2. 房地产泡沫与个人住房贷款风险之间的关系

房地产市场的泡沫在形成初期都是体现在经济繁荣市场活跃上的，人们接收到了市场传递的这个信息之后，由于市场选择的盲目性，使得投资者和投机者纷纷增加投资，从而带动了整个市场的价格上涨，随着价格的持续走高，房地产泡沫的特征也会越来越明显。

随之，市场中的所有参与者也开始慢慢出现警觉性，一旦市场上出现利率的波动，大额投资者或是投机者的抛售资产，都会出现小额资产持有者的跟风，不景气的气氛就会飞速的弥漫开。一旦发生这样的连锁反应，就意味着房地产泡沫开始破裂了，紧接着就是在银行抵押贷款的房产价格出现大幅缩水，银行风险加大，如果银行因此而倒闭，那么，一场严重的经济危机又开始上演了。

（三）房地产业本身的缺陷

1. 房地产业发展的不规范

房地产业的特点一直都是高风险，高收益。在这样的特点下，投机者就会成立相关的房地产开发公司，又由于政策的偏向，和相关监管审批机制的不严格，使得各地的开发商良莠不齐不说，资信等级也差异很大。

据国家工商总局企业注册局的通报显示，2013年房地产企业发展呈现大幅回暖，新登记企业数量7.95万户，同比增速达到43%，注册资本8854.65万元，同比增速达到61.4%。其中，大型的房地产集团企业仅仅占据0.5%的份额。一旦出现这种信息等级低的开发商企业，市场上就会出现各种房产纠纷，例如：房产的质量与合同不符，贷款逾期不还等等恶劣现象，严重阻碍了房地产市场的健康发展。

2. 房地产融资渠道单一

房地产行业有自己独特的鲜明特征，资金密集型，融资依赖型，等等。但是，一个市场要想有健康长久的良好发展势头，就必须有多元化的融资渠道，销售渠道等，在其发展的各个阶段，都有不同的融资方式和融资结构，这样才有可能长治久安。目前，我国的房地产市场的融资渠道主要来源有四个，国内贷款，国外贷款，自有资金和其他资金。其中，有60%左右的资金来源于银行贷款，自有资金的不足20%，这就说明了不管是大中小型企业，其资产负债率都是比较高的，归根结底还是反映了我国房地产企业的融资渠道比较单一。

三、 我国的个人住房贷款风险防范措施

（一）建立和完善个人住房信贷保障制度

1. 建立系统的个人信息数据库

若要了解个人住房贷款申请人的信用等级如何，就必要提前调查其基本经济信息。从2006年1月起，以中国人民银行为首的所有大型的银行和信用社共同参与建立了全国统一的信用信息数据库，主要征集个人在银行账户中所进行的消费，贷款，透支业务，到现在已经有八个年头，数据采集也越来越全面，这就大大降低了银行由于对个人经济状况的不清楚而产生的贷款。

2. 加强准入与管理

由于该数据库的信息来源并不全面，单凭库中的信息来确定个人信用等级并不现实，因此，银行还应该扩大数据收集渠道，争取全面真实的掌握个人住房贷款申请人的情况，将银行的风险降到最低。具体措施可分为以下几种：

⑴ 落实有关房贷基本政策。相关部门出台了一系列的房贷政策，来引导个人住房贷款市场的健康运营，防止出现泡沫经济。例如，我国商业银行提供的购房政策规定，个人住房贷款的首付必须达到30%以上，远高于西方发达国家，美国的首付比例只有5%-10%。这样就在一定程度上规避了由于市场价格下跌给银行带来的风险。

⑵ 选择信用等级优的贷款者。根据数据库或是其他可靠渠道了解到的个人信用信息，重点选择那些收入稳定的，无不良信用记录的客户来提供贷款，这样的群体购房目的明确，在房地产市场出现价格波动时也能承受因此带来的风险。

⑶ 在做好贷前调查的同时，还要加强贷后管理。即使客户的信用记录良好，也不能完全保证客户以后的及时还款。所以，在贷前调查确定其贷款目的等情况后，还要加强贷后的监督，以此确保住房贷款申请人不会出现拖延不还的情况，做到有责必究。

⑷ 适当发挥律师在房地产行业的作用。房地产业的各种程序比较繁琐，稍有不慎就会触及法律警戒线，再加上贷款数额不低，双方又不可能完全的信任对方，这时候就需要律师来答疑解惑，缓解矛盾，为双方明晰风险，避免纠纷，并能在过程中加以监管。

（二）建立银行内部风险控制体系

1．加强宏观经济走势分析预测

宏观经济形势是金融机构业务开展的基础环境，在一定程度上直接影响到国家的货币金融政策和商业银行的经营方针，由此可以看出金融机构如果对国家宏观经济环境和政策缺乏必要的敏感性必然会加大个人住房货款风险。

当国家宏观经济处于通货紧缩状态时，房地产市场的价格比较平稳，为拉动消费需求、促进国民经济的增长，国家政策就会鼓励以住房贷款为代表的消费信贷业务的开展。因此，房地产价格相对较低使房屋的保值性较强，商业银行应采取积极的信贷政策，相对降低住房消费贷款的门槛，通过产品的创新和营销努力提高市场份额。

当国家宏观经济处于通货膨胀的状态时，消费者的住房消费需求和欲望也相应膨胀，表现为住房价格快速上涨，房地产市场虚假繁荣，这时国家会对房地产金融采取提

高存款准备金、加息等紧缩的宏观调控政策抑制市场的过快增长和消费者的过度需求。因此，虚假的房地产价格会严重影响银行抵押资产价值的真实性，在国家宏观政策调控下一旦房价回归将极易引发借款人的理性违约风险，故在此阶段商业银行应选择相对谨慎的信贷政策，抬高信用门槛。降低贷款比例，以保全银行信贷资产的安全。

所以，银行要密切关注国家宏观经济环境和宏观经济政策的变化，不断调整自身的经营策略和信贷政策。

2．调整信贷结构优化住房贷款资源配置

银行要从资产的风险属性、期限属性和利率属性出发，立足于经营环境和业务基础研究资产负债配置的最佳方案通过加强各类风险限额、资产负债比例指标管理及内部利率调控、产品定价政策等手段合理控制总量优化结构配比，降低资产组合的整体加权风险．促进流动佳、安全性和盈利性的协调运作。同时以金融机构间的信贷资产转让市场为平台，积极探索资产组合动态管理分离、转移、分散信贷风险。改变贷款组合风险特征，降低信贷资产整体风险度。

考虑到未来利率变动及经济周期性波动的影响，商业银行应主动调整收益结构，提高对经济周期性波动风险的应变能力。

3．加强银行自身操作管理

银行在贷前审查中，在目前我国的个人信用制度尚不健全的情况下，除了依据有关的证明材料及信贷调查来审定借款人的借款资格和还款能力外还应充分运用信用风险测评和分析方法对借款人的短期、中长期偿债能力进行判定。在实际操作中还应坚决杜绝“有抵押无风险”或“有保证无风险”的错误认识。无论是房产抵押、开发商阶段性担保、回购或是保险公司履约保证保险都只是第二还款来源，而一旦银行需要对贷款提前行使担保债权，那么该笔贷款无论从质还是量上来讲都已经发生了损失，因此贷前调查是必不可少的。

贷后管理中，银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度；特别要注意诉讼时效，尽力保全银行资产。

除此之外，银行信贷人员不仅要充分掌握房地产开发、房地产金融的基本知识还要对与此相关的建筑、房地产评估、产权登记制度、抵押担保法律法规有较深的了解。并且要能够自觉关注国家宏观政策和金融制度变化。银行还应当的着力培养房信贷业务人

员的职业操守，使其严守职业道德；运用合理的激励约束机制，避免出现道德风险。

（三）加强房地产市场监控及预测

1．加强资金监管及贷款项目筛选

开发商的资金流动一般都是大额，易于银行进行跟踪监管。一般要求开发商在银行开设专项资金账户，而且银行会监督工程的放款相关事宜。在成熟的房地产市场，住房贷款一般为现房抵押贷款。我国的房地产市场尚处于初级阶段，住房贷款主要为期房按揭方式，因此，银行发放贷款时，必须密切关注按揭贷款项目的工程进度，信贷资金的到位必须视工程进度发放。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商，这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。

把优质、诚信的开发商及当地政府扶持的重点住宅项目、大规模优质住宅小区作为个人信贷业务支持的重点并要尽量规范管理标准和准入条件，建立客户退出机制，根据开发商资质、经营状况、诚信度等因素科学调整客户结构，大力发掘优质开发商资源，及时清除不符合要求的中小企业。

2．拓宽房地产融资渠道

目前国内房地产企业开发资金的筹措主要来源于银行间接融资方式，依靠其他方式筹集的资金数量很少。在资金来源狭窄的情况下，许多房地产公司往往进行“假按揭”套取银行资金，增加银行的信贷风险。为了规避此种风险，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化。可鼓励企业发行公司债券在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。或者可利用房地产信托吸收资金，基于商业信托组织形式聚集多个投资者的资金，收购并持有房地产或为房地产融资。再者可利用保险资金引入住宅市场，由于保险资金稳定、数额巨大、运用周期长的特点，它比较适合投资于商业房地产的开发和运营模式。可以由开发商和保险公司联合起来共同合作进行房地产开发建设，也可以由保险公司向开发商提供长期抵押贷款而获取贷款利息，从而来为银行规避风险。