资金压力空前 开发商欲"断臂求生"过年关

2011年12月14日09:00中国证券报我要评论(1)

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本报记者 周文天 陈莹莹

艰难“熬冬”的开发商面临年终大考。为了完成年度目标和偿还银行欠款，也为明年“并不看好”的春天做准备，不少房企“断臂求生”、“以房抵债”加紧回笼资金。业内人士认为，眼下众多房地产开发企业尤其是中小房企的资金压力空前，开发商“扛”着过年的大局已定。

“断臂求生”过冬

房企融资渠道收缩，年关资金链日趋紧张，银行贷款放不下来，存货又消化不掉，很多项目已经“没钱花”，股权转让、产权交易是眼下房企不得已的选择。

据介绍，从8月开始，房地产挂牌项目在北京产权交易所呈现井喷现象，仅9月和10月两个月房地产的项目挂牌总金额就达50.34亿元，居各行业之首。北京产权交易所最新统计显示，上周（12月5日-12月9日），房地产业成交和挂牌金额分别为18.97亿元和12.71亿元，均高居首位，显示临近年底房地产行业股权并购依然十分活跃。

“房企资金压力越来越大。有些项目可以通过降价来回笼资金，但对于一些还在开发中的项目来说，在资金匮乏的情况下，转让股权无疑是最有效方式。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。

业内人士认为，销售不畅，融资受阻，目前房地产领域“弃车保帅”、“断臂求生”的案例不在少数。

“如果再不想办法解决目前的资金问题，更多的开发商可能在严冬中被活活"冻死"。不是我们不降价，而是没法降价。”一中小开发商表示，通过转让旗下项目，避免老业主维权，而且收益远远大于降价促销。产权转让，虽然在转让价格方面有相对较低的折扣，但如果是有实力的企业接手，相当于一次性卖出几十套甚至上百套房子，这笔资金对困境中的房企而言是救命钱。

其实，中小房企资金链紧张早已是“公开的秘密”。除了“卖身”之外，不少房企期望迅速转移战场，将发展中心转向二三线城市。北京一家中小房企的负责人坦言，目前业内部分中小房企资金压力的确很大。受到北上广深等一线城市“限购令”的影响，不少中小房企加大了促销力度，希望尽快售完一线城市的楼盘项目，尽快退出一线市场转战二三线城市。“我们会加大促销力度，希望把资金拿去启动其他二三线城市的项目。”

近期市场传言恒盛地产资金压力较大，但恒盛相关人士向中国证券报记者否认了这一传言，并表示公司经营正常。11月实现房地产销售额6.8亿元及销售面积8.2万平方米；今年1至11月累计实现房地产销售额127.7亿元，同比增长27.5%，累计实现销售面积150.6万平方米，同比增长71.7%。恒盛地产2011年11月无新购土地。截至11月底总土地储备为1960万平方米，可满足未来五至七年开发所需。

“以房抵债”还款

年底，资金紧张压力骤增，部分开发商选择收缩营销支出，甚至“以房抵债”。开发商拖欠的费用不仅仅是广告策划款、项目代理费、规划费、设计费，还有工程款和银行的欠款。

很多开发商都有大笔要支付建筑和材料费用。由于资金链紧张，温州、大连等地开发商甚至开始用房产抵债。除了“以房抵债”，不少开发商还通过增加工程审批流程、延长审批时间的方法拖延时间。

“城门失火，殃及池鱼。”开发商资金紧张，建筑承包商、材料供应商、代理公司等也都成了这个资金链条上的“受害者”。“集中要钱主要是在元旦前后。”温州一家房地产代理公司工作人员透露，本来一家合作非常好的开发商都在每个月的月初结账，但最近半年都是拖到月末才结账，现在开始提出“以房抵债”，折扣为7折。

业内人士表示，“以房抵债”传递给市场一个信号：楼市已从深秋步入寒冬。一直以来开发商在面临资金压力的时候，宁可借钱也不会用房子抵债，因为在他们眼里，房产始终是看涨的。如今用房抵债，说明他们已经找不到任何借钱的渠道了。这也反映出开发商对中长期房价的预期发生了改变。

业内人士透露，某开发商欠费，不得已将一套几千万豪宅抵押给一家大代理商，还有一家建筑公司收了开发商几个商铺抵债，以内部员工价销售。实际上，目前还不是开发商工程款和材料款的偿付高峰期，若开发商资金状况一个月后仍得不到缓解，“以房抵债”现象或将越来越多。

据温州市房管局网上售房数据显示，11月以来，温州可售房源量持续上升。截至12月13日，公开发售房源22796套，252.2万平方米；公开发售住宅12040套，158.58万平方米。22796套房源量再次刷新了温州楼市库存纪录。

库存的增加，促使开发商加大了促销手段。当前，部分楼盘的购房首付款也出现不同程度调整，目前市场上已出现20%的首付比例。一次性全款优惠幅度也增大，全款享9折优惠的幅度已不足为奇。

房企“扛”过年关

眼下开发商正在积极调整策略，屯粮过冬。

11月以来，北京近郊地区10余个项目万元甩卖：包括富力地产的“丹麦小镇”项目、鲁商置业(600223,股吧)的“蓝岸丽舍”别墅项目以及金融街的“金色漫香郡”高端住宅等价格都在万元左右。

国内某龙头房企的项目经理吴欢（化名）向中国证券报记者表示，目前他们整个集团对于明年及未来几年的房地产市场都比较悲观。整个集团都在积极调整战略定位，加紧年终促销，以求尽快占领市场。“虽然短期内我们的资金压力不是那么大，但为了长期的发展考虑，我们的策略还是回笼资金、现金为王。”

链家地产首席分析师张月认为，年关将至，房企为实现快速的资金回笼，定价上也更加贴近购房者的价格预期，市场进一步向买方倾斜。当前，以价换量的项目仍然多集中在郊区的小部分项目。而个别项目大幅降价后，会拉低购房者的价格底线，再次形成观望，也会对周边项目形成降价压力。因此预计年底前，新房市场将延续价格下跌的趋势，成交量将持续低位徘徊。

北京房地产业协会秘书长陈志认为，就12月的情形来看，房企的降价幅度和措施或许不会再如前几个月那么“疯狂”。“再熬半个多月，就能熬到新的财务年度，房企此时也会有新的考量。”房企“扛”着过年的大局已定。他指出，目前楼市买卖双方的博弈已经白热化，准购房者对未来降价的心理预期非常强烈，此时房地产开发商即使再降价，楼盘销售也不一定能有大的好转。